Une position stratégique au coeur de l Europe A strategic position at the heart of Europe

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1 Luxembourg Rapport de marché bureaux Office market report Q3-2014

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3 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI Luxembourg Key Data Total Population (Jan. 2014): 549,700 Non-nationals: 44.5% Luxembourg-City: 107,200 Esch-sur-Alzette: 32,600 Wage-earners (June 2014): 370,180 Cross-border commuters: 162,951 50% F, 25% D, 25% B Unemployment rate (Sept. 2014): 7.2% Inflation rate (Sept. 2014): 0.3% Growth rate 2013: 2% Growth rate forecast 2014: 2.9% GDP per capita Lux: GDP per capita EU-28: 62,400 euros 25,500 euros The financial centre: over employees Banks: (Oct. 2014) Number of banks: 149 Employees: 26,144 Countries of origin: 27 Investment funds: (Sept. 2014) Number of UCIs: 3,900 Net assets: 3,006 bn euros PSF: (Oct. 2014) Number of PSF: 317 Employees: 14,782 Insurance & Re-insurance: (July 2014) Number of insurances: 98 Number of re-insurances: 226 source: Statec, Eurostat. Une position stratégique au coeur de l Europe A strategic position at the heart of Europe Cadre dédié d incitation publique à la R&D Main-d œuvre multiculturelle et multilingue qualifiée Environnement politique et social stable Solidité des finances publiques et stabilité financière Environnement d affaires avec des infrastructures modernes Réseau logistique efficace Centre financier international Dedicated public incentive framework for R&D Skilled multicultural and multilingual workforce Stable political and social environment Solid public finances and fiscal stability Business friendly environment with modern infrastructures Efficient logistical network Leading international financial center Page 3

4 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q La barre des 3,5 millions de m² est franchie Le marché de l immobilier de bureau a été soutenu au troisième trimestre 2014 au Luxembourg en raison d un climat économique favorable au Grand-Duché. Il a franchi la barre symbolique des 3,5 millions de m². Plus de m² ont été livrés durant la période. Le marché de l immobilier de bureau poursuit sa croissance et reste très dynamique. Le stock total vient de franchir le seuil des 3,5 millions de m², contre 2 millions en En ce qui concerne les prises en occupation, m² ont été loués au cours du troisième trimestre 2014 au Luxembourg, soit presque autant qu au cours du premier semestre m² avaient, en effet, trouvé preneur durant les six premiers mois de l année. Le fort niveau d activité enregistré au cours du troisième trimestre s explique notamment par le déménagement de PWC Luxembourg dans son nouveau siège de près de m². Globalement 72 transactions ont été enregistrées au cours des trois derniers mois et 219 depuis le début de l année. Comparés à 2013, les résultats des trois premiers trimestres de cette année marquent une progression de plus de 30%, tant sur le volume global des superficies traitées que sur le nombre des transactions. Ce résultat témoigne du dynamisme de l économie luxembourgeoise dans un contexte européen plus incertain. Le taux de vacance reste à un niveau bas, soit 5.31%. Il est relativement stable depuis le début de l année. Il devrait à nouveau reculer dans les mois à venir et pourrait s approcher des 4% en raison du projet de déménagement de la commission européenne qui recherche m² de bureaux. Les taux les plus bas sont enregistrés au Kirchberg avec 1,82%, dans le quartier gare avec 2,94% et au centre-ville avec 4,26%. A la périphérie de Luxembourg, ils sont traditionnellement plus élevés, dépassant parfois les 10% comme à Strassen ou Bertrange. Seul le nouveau quartier de Belval fait figure d exception avec un taux de vacance quasi nul. En nombre de m², le quartier de la Cloche d Or a été le plus recherché au cours du troisième trimestre, totalisant 26% des surfaces louées (toujours influencé par le déménagement de PWC) devant le Kirchberg (15%) et la zone de l aéroport (14%). En nombre de transactions, c est par contre le quartier du centre-ville (CBD) qui reste le plus attractif, totalisant plus de 17% des locations. L analyse par secteur d activité confirme la prédominance des activités bancaires et financières qui concentrent 54% des superficies traitées. Investissements : 181 millions d euros Au cours du troisième trimestre de cette année, 181 millions d euros d investissements ont été engagés, portant le volume d investissement pour les trois premiers trimestres à 572 millions d euros Ce résultat est encourageant et permet de penser que le bilan de l année dépassera celui de 2013, qui avait déjà été une année record depuis la crise de L analyse géographique montre que si le Kirchberg est le quartier le plus important, puisqu il concentre 30% des investissements en superficie, le centreville reste très recherché concentrant 39% du nombre des investissements. Ces bons résultats témoignent de l intérêt des investisseurs pour le Luxembourg, dont l économie poursuit sa croissance, le produit intérieur brut ayant progressé de 1,7% au premier semestre de cette année. Pour l ensemble de 2014, les prévisions de l Institut de la statistique et des études économiques tablent toujours sur une croissance de 3%. La prudence reste néanmoins de mise en raison des incertitudes qui demeurent au niveau européen. La Banque centrale européenne a revu à la baisse ses prévisions de croissance pour la zone euro. Parallèlement, la baisse marquée des bourses européennes fin septembre est un indicateur du niveau de fébrilité des marchés. Page 4

5 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI The mark of 3.5 million m² has been exceeded Following a favourable economic climate at the Grand-Duchy, the office real estate market has been strong in Luxembourg in the third quarter of It has passed the 3.5 million m² symbolic mark. More than 62,000 m² have been delivered during this period. The office real estate market continues its growth and remains highly dynamic. The total stock has just passed the 3.5 million m² mark, against 2 million in Regarding take-up, 65,947 m² have been rented during the third quarter of 2014 in Luxembourg, almost as much as in the first semester. 70,896 m² had, indeed, been rented during the first six months of the year. The high activity levels recorded during the first quarter can be explained in particular by the relocation of PWC Luxembourg in its new head office, of approximately 30,000 m². Overall, 72 transactions have been recorded within the last three months and a total of 219 since the beginning of the year. The results for this year s first three quarters show an increase of more than 30% compared to 2013, on both the total volume and the number of transactions. This reflects the Luxembourg economy in a more uncertain European context. The vacancy rate remains low at 5.31%. It has been relatively stable since the beginning of the year. It should once again drop in the months to come and should come close to 4% due to the relocation project of the European Commission seeking 58,000 m² of offices. The lowest rates were recorded in Kirchberg with 1.82%, in the Station district with 2.94% and in the city centre with 4.26%. On the periphery of Luxembourg, they are traditionally higher, sometimes exceeding 10% in areas such as Strassen and Bertrange. The new district of Belval is the only exception, with a near-zero vacancy rate. In terms of square meters, the Cloche d Or district was the most sought after during the third quarter, with 26% of the surfaces being leased (still influenced by the relocation of PWC), followed by Kirchberg (15%) and the airport area (14%). In terms of number of transactions, however, the city centre (CBD) remains the most attractive, with more than 17% of all leases. The analysis by sector of activity confirms the dominance of banking and financial activities, which accounts for 54% of all treated areas. Investments : 181 million During the third quarter of this year, 181 million euros have been invested, bringing the investment volume for the first three quarters to 572 million euros. This is encouraging and suggests that the year s figure should exceed that of 2013, which has already been a record year since the 2008 crisis. The geographical analysis shows that although Kirchberg is the most important district, with 30% of investments in terms of surface, the city centre remains very sought after, accounting for 39% of the number of investments. These good results reflect the interest of investors in Luxembourg, whose economy continues to grow, with a gross domestic product rise of 1.7% in the first quarter of this year. For all of 2014, forecasts from the Institute of Statistics and Economic Studies still show a growth of 3%. Caution is still called for due to the remaining uncertainties in Europe. The European Central Bank has lowered its growth forecast for the euro area. Meanwhile, the sharp decline in European markets at the end of September is an indicator of the level of volatility of markets. Page 5

6 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q En quelques mots... Contexte général La très bonne tenue du marché de l immobilier de bureau au Grand- Duché est confortée par un contexte économique favorable. L accentuation de la reprise économique entamée en 2013 est soulignée par le Statec, qui table pour cette année sur une croissance de 2,9%, contre 2% en 2013 Vide locatif Le taux de vacance reste bas à 5,31%. Il se stabilise autour de 5% depuis plusieurs trimestres, après avoir fortement décru depuis Stock Le stock a franchi la barre symbolique des 3,5 millions de m² pour s établir à m². Loyers Le niveau des loyers prime atteint 540 euros par m² par an hors taxes en centreville de Luxembourg (CBD). Au Kirchberg, le loyer prime s établit à 396 euros et à 336 euros à la Cloche d Or. Il est important de souligner que le quartier de la Gare a dorénavant dépassé le quartier du kirchberg avec un loyer prime atteignant les 420 euros par m² par an hors taxes. Prise en occupation Le volume global des transactions s élève à m² pour 2014 ( m² au troisième trimestre). Ce résultat est en progression de 34,6 % par rapport à 2013 à la même période. Marché de l investissement 181 millions d euros d investissements ont été engagés au troisième trimestre, portant le volume d investissement pour les trois premiers trimestres à 572 millions d euros. In a few words... General context The accentuation of the economic recovery that began in 2013 has been highlighted by Statec which has forecast a 2.9% growth for this year against the 2.1% witnessed in Vacancy The vacancy stays low with a rate at 5.31%. It has stabilized around 5% since 2012 after declining in Stock The total stock has passed the 3.5 million m² symbolic mark to settle at 3,545,300 m² Rents Rents in Luxembourg City centre (CBD) reached 540 euros per m² per year excluding taxes. In 2013, prime rents were 396 euros on the Kirchberg and 336 euros in Cloche d Or. Interestingly, the Station district has become more expensive than Kirchberg, with prime rents reaching 420 euros per m² per year excluding taxes. Take-up The total volume of transactions amounted to 136,843 m² in 2014 of which 65,947 m² during the third quarter. This is an increase of 34.6% compared to the same period last year. Capital Markets 181 million euros have been invested, bringing the investment volume for the first three quarters to 572 million euros Page 6

7 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI Vide locatif - Vacancy rate Le taux de vacance reste à un niveau bas, soit 5.31%. Il est relativement stable depuis le début de l année. Il devrait à nouveau reculer dans les mois à venir et pourrait s approcher des 4,5% en raison du projet de déménagement de la commission européenne qui recherche m² de bureaux. Les taux les plus bas sont enregistrés au Kirchberg avec 1,82%, dans le quartier gare avec 2,94% et au centre-ville avec 4,26%. A la périphérie de Luxembourg, ils sont traditionnellement plus élevés, dépassant parfois les 10% comme à Strassen ou Bertrange. Seul le nouveau quartier de Belval fait figure d exception avec un taux de vacance quasi nul. The vacancy rate remains low at 5.31%. It has been relatively stable since the beginning of the year. It should once again drop in the months to come and should come close to 4.5% due to the relocation project of the European Commission seeking 58,000 m² of offices. The lowest rates were recorded in Kirchberg with 1.82%, in the Station district with 2.94% and in the city centre with 4.26%. On the periphery of Luxembourg, they are traditionally higher, sometimes exceeding 10% in areas such as Strassen and Bertrange. The new district of Belval is the only exception, with a near-zero vacancy rate. Centre-ville (city) Vacancy m² Vacancy% Kirchberg ,82% CBD ,26% Station ,94% Cloche d Or ,15% Limpertsberg ,55% Belair / Merl ,86% Hamm ,69% Kalchesbrück ,12% TOTAL ,87% Ville-périphérie (city-periphery) Airport - Findel ,58% Bertrange / Bourmicht ,05% Strassen ,60% Howald ,51% TOTAL ,48% Périphérie (periphery) Taux de vacance sur prise en occupation - Vacancy rate vs take-up Belval 785 0,76% Capellen ,23% Leudelange ,66% Munsbach ,48% Windhof ,31% Esch-sur-Alzette ,94% Contern ,56% TOTAL ,08% ,31% source: INOWAI Research Page 7

8 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Stock Grâce à un marché de l immobilier de bureau très dynamique, le stock total vient de franchir le seuil des 3,5 millions de m², pour s établir à m² au troisième trimestre Ceci correspond à une augmentation de 2,3% par rapport à l année dernière à la même période m² de nouveaux bureaux ont été livrés jusqu à présent cette année. Le total des livraisons sur 2014 devrait attreindre m². Thanks to the very dynamic office property market, the total stock has passed the 3.5 million m² mark, settling at 3,545,300 m² at the end of the third quarter of This represents an increase of 2.3% compared to the same period last year. 62,055 m² have been delivered so far. The total delivery should total 134,000 m² at the end of the year. Stock m² Stock% Centre-ville (city) Kirchberg ,82% CBD ,13% Station ,82% Cloche d Or ,23% Limpertsberg ,40% Belair / Merl ,94% Hamm ,26% Kalchesbrück ,93% TOTAL ,51% Ville-périphérie (city-periphery) Airport - Findel ,83% Bertrange / Bourmicht ,31% Strassen ,29% Howald ,77% TOTAL ,20% Périphérie (periphery) Belval ,92% Capellen ,96% Leudelange ,07% Munsbach ,70% Windhof ,15% Esch-sur-Alzette ,92% Contern ,58% TOTAL ,29% Evolution du stock de bureaux - Office stock evolution Page 8 source: INOWAI Research

9 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI Loyers - Rents Les loyers sont exprimés hors taxes par an par m²! Evolution du niveaux des loyers - rents level evolution Le faible taux de vacance explique le niveau des loyers qui peuvent atteindre 540 euros au CBD. En 10 ans, les loyers moyens pour des immeubles neufs sont passés de 312 à 480 euros en centre-ville, soit une progression beaucoup plus rapide que dans les autres quartiers. Il est également intéressant de souligner que le quartier de la Gare a dorénavant dépassé le quartier du Kirchberg avec un loyer prime pouvant atteindre les 420 euros. euros an / m²/ hors T VA CBD Cloche d Or Kirchberg Ville-Périphérie Gare Périphérie CBD Gare Kirchberg Cloche d Or Ville-Périphérie Périphérie 228 Rents are expressed excl. VAT per year per m²! source: INOWAI Research The low vacancy rate explains why rents in CBD reached as much as 540 euros. Over the last ten years, average City centre rents for new buildings have risen from 312 euros to 480 euros; a much stronger progression than in other districts. Interestingly, the Station district has become more expensive than Kirchberg, with prime rents often reaching 420 euros. Rental bands new buildings / m² excl. VAT CBD (Central Business District) Kirchberg Station Limpertsberg Merl Belair Strassen Cloche d Or Airport Howald Bourmicht Leudelange Capellen Kalchesbrück Bertrange Hamm Munsbach Windhof Belval Contern Per month Per year source: INOWAI Research Page 9

10 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Prises en occupation - Take-up m² ont été loués au cours du troisième trimestre 2014 au Luxembourg, soit presque autant qu au cours du premier semestre m² avaient, en effet, trouvé preneur durant les six premiers mois de l année. Le fort niveau d activité enregistré au cours du troisième trimestre s explique notamment par le déménagement de PWC Luxembourg dans son nouveau siège de près de m². Globalement 72 transactions ont été enregistrées au cours des trois derniers mois et 219 depuis le début de l année. Comparés à 2013, les résultats des trois premiers trimestres de cette année marquent progression de plus de 30%, tant sur le volume global des superficies traitées que sur le nombre des transactions. Ce résultat témoigne du dynamisme de l économie luxembourgeoise dans un contexte européen plus incertain. En nombre de m², le quartier de la Cloche d Or a été le plus recherché au cours du troisième trimestre, totalisant 26% des surfaces louées (toujours influencé par le déménagement de PWC) devant le Kirchberg (15%) et la zone de l aéroport (14%). En nombre de transactions, c est par contre le quartier du centre-ville (CBD) qui reste le plus attractif, totalisant plus de 17% des locations. L analyse par secteur d activité confirme la prédominance des activités bancaires et financières qui concentrent 54% des superficies traitées. 65,947 m² have been rented during the third quarter of 2014 in Luxembourg, almost as much as in the first semester. 70,896 m² had, indeed, been rented during the first six months of the year. The high activity levels recorded during the first quarter can be explained in particular by the relocation of PWC Luxembourg in its new head office, of approximately 30,000 m². Overall, 72 transactions have been recorded within the last three months and a total of 219 since the beginning of the year. The results for this year s first three quarters show an increase of more than 30% compared to 2013, on both the total volume and the number of transactions. This reflects the Luxembourg economy in a more uncertain European context. In terms of square meters, the Cloche d Or district was the most sought after during the third quarter, with 26% of the surfaces being leased (still influenced by the relocation of PWC), followed by Kirchberg (15%) and the airport area (14%). In terms of number of transactions, however, the city centre (CBD) remains the most attractive, with more than 17% of all leases. The analysis by sector of activity confirms the dominance of banking and financial activities, which accounts for 54% of all treated areas. Page 10

11 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI Transactions 2014 >= m² Quartier Locataire Surface Trimestre 2014 Cloche d Or PWC m² 3 Kirchberg BEI m² 2 Kirchberg Amazon EU m² 1 Hamm ADEM m² 3 Airport Deloitte m² 2 Airport Cargolux Airlines International m² 1 Strassen BIL m² 3 Esch-Belval Consulting & Media Services m² 2 Station SGBT m² 1 Other Periphery Vorsorge Lebensversicherung m² 1 Other Periphery Universal Investment Luxembourg m² 1 Bourmicht Baloise Assurance m² 3 Airport Northern Trust m² 2 Airport Ferrero m² 2 Station FIDEURAM m² 3 Windhof Jindal Films m² 2 Other City Etat Luxembourgeois m² 3 Munsbach E&Y m² 1 Kirchberg TMF m² 1 Capellen Lemanik SA m² 2 Station NS m² 1 Leudelange Frada SA m² 3 Bourmicht First Names Group m² 3 Kirchberg Crédit Suisse m² 3 source: Source: INOWAI, JLL, BNP RE, DTZ, CBRE, C&W, Real Corp Deals distribution in m² Average size: 625 m² 26 % of deals below 100 m² 46 % of deals below 200 m² 76 % of deals below 500 m² 81,7 % of deals below the average transaction size of 625 m² 12 % of deals over 1000 m² m² m² m² m² m² m² m² 801-1,000 m² 1,001-1,500 m² 1,501-2,000 m² 2,001-2,500 m² 2,501-3,000 m² > 3,000 m² source: Source: INOWAI, JLL, BNP RE, DTZ, CBRE, C&W, Real Corp Page 11

12 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Quartiers - Districts Ville 77,51% du stock du marché immobilier de bureaux, soit m², sont situés à Luxembourg-Ville et répartis entre autres sur quatre centres d affaires principaux, notamment le quartier d affaires du centre-ville (CBD), le Kirchberg, le quartier de la Gare et celui de la Cloche d or. Ville-périphérie Les communes limitrophes de la ville de Luxembourg - Strassen, Bertrange et Hesperange - totalisent avec l aéroport 11,20% du stock, soit m². Périphérie 11,29 % du stock, soit m² se situent essentiellement dans les zones d activités à proximité de l autoroute, soit dans la périphérie de Luxembourg- Ville ou à Belval près d Esch-sur-Alzette, la deuxième ville de Luxembourg. Le projet Belval consiste en l aménagement d un quartier mixte regroupant bureaux, logements, commerces, enseignement et culture. City 77.51% of the office stock (2,748,100 m²) is located in Luxmbourg City. This market can be divided into four major business districts, which are the Central Business District (CBD), Kirchberg, the Station District and Cloche d Or among others. City-periphery 11.20% of the office stock (397,005 m²) is located in Strassen, Bertrange, Hesperange and Findel Airport, which are neighbouring municipalities of the City of Luxembourg. Periphery 11.29% of the office market (400,201 m²) is primarily located in business areas, next to the highway, on the outskirts of Luxembourg City like the Belval project in Esch-sur-Alzette, which consists of a mixed neighbourhood of offices, residential, retail, education and culture. MERSH ETTELBRUCK WINDHOF CAPELLEN MUNSBACH KIRCHBERG ARLON/BRUXELLES (BELGIUM) STRASSEN BOURMICHT BELAIR LIMPERTSBERG CBD HAMM WASSERBILLIG TRIER (GERMANY) BERTRANGE- HELFEN T MERL STATION CONTERN CLOCHE D OR HOWALD DIFFERDANGE PETANGE LONGWY LEUDELANGE BELVAL ESCH/ALZETTE DUDELANGE ESCH/ALZETTE THIONVILLE METZ NANCY PARIS (FRANCE) Page 12

13 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI Marché de l investissement Investment market Au cours du troisième trimestre de cette année, 181 millions d euros d investissements ont été engagés, portant le volume d investissement pour les trois premiers trimestres à 572 millions d euros. Ce résultat est encourageant et permet de penser que le bilan de l année dépassera celui de 2013, qui avait déjà été une année record depuis la crise de Evolution du volume d investissement - Investment volume evolution L analyse géographique montre que si le Kirchberg est le quartier le plus important, puisqu il concentre 30% des investissements en superficie, le centreville reste très recherché concentrant 39% du nombre des investissements. Les taux de rendements restent inchangés à 5,20% et 6,95% respectivement en ville et en périphérie. source: INOWAI Research During the third quarter of this year, 181 million euros have been invested, bringing the investment volume for the first three quarters to 572 million euros. This is encouraging and suggests that the year s figure should exceed that of 2013, which has already been a record year since the 2008 crisis. The geographical analysis shows that although Kirchberg is the most important district, with 30% of investments in terms of surface, the city centre remains very sought after, accounting for 39% of the number of investments. Yields remain unchanged at 5.20% and 6.95% respectively in the city and the periphery. Yield % Evolution des taux de rendement prime - Prime yields evolution YTD Prime Yield Periphery Prime Yield City source: INOWAI Research Page 13

14 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Pipeline Pour 2014, une dizaine de projets majeurs sont engagés. Globalement m² seront livrés. Ils concernent notamment le centre-ville, le Kirchberg et Belval. 90% de ces surfaces sont déjà pré-louées. Ces projections sont encourageantes. Si la demande des investisseurs reste importante notamment pour les produits du CBD, le rythme de réalisation des projets doit rester maitrisé pour ne pas déstabiliser le marché. Les biens au centre-ville de Luxembourg devenant très rares, leur prix augmentent fortement. Ce constat explique qu en dépit de l augmentation des loyers, les rendements se réduisent. Ils sont passés de près de 6,25% en 2009 à 5,20% aujourd hui. L écart s est creusé avec la périphérie où les rendements dépassent les 6,95%. Cette différence de 1,75 % s explique par le risque plus important pris par les investisseurs en périphérie. Around ten major projects are on-going in 2014, with 134,000 m² to be delivered principally in the City centre, Kirchberg and Belval. 90% of these projects are already pre-let. These projections are encouraging. If investor demand remains strong, particularly for City centre properties, the rate at which these projects are completed will need to be well managed to avoid destabilising the market. Properties in Luxembourg City centre have become very rare so their prices have risen strongly. This explains why, despite higher rental values, returns have fallen from 6.25% in 2009 to 5.20% today. This compares to the periphery, where returns exceed 6.95%. This 1.75 percentage point difference arises from the greater risk of investing in peripheral districts. Perspectives outlooks Ces bons résultats témoignent de l intérêt des investisseurs pour le Luxembourg, dont l économie poursuit sa croissance, le produit intérieur brut ayant progressé de 1,7% au premier semestre de cette année. Pour l ensemble de 2014, les prévisions de l Institut de la statistique et des études économiques tablent toujours sur une croissance de 3%. La prudence reste néanmoins de mise en raison des incertitudes qui demeurent au niveau européen. La Banque centrale européenne a revu à la baisse ses prévisions de croissance pour la zone euro. Parallèlement, la baisse marquée des bourses européennes fin septembre est un indicateur du niveau de fébrilité des marchés. These good results reflect the interest of investors in Luxembourg, whose economy continues to grow, with a gross domestic product rise of 1.7% in the first quarter of this year. For all of 2014, forecasts from the Institute of Statistics and Economic Studies still show a growth of 3%. Caution is still called for due to the remaining uncertainties in Europe. The European Central Bank has lowered its growth forecast for the euro area. Meanwhile, the sharp decline in European markets at the end of September is an indicator of the level of volatility of markets. Page 14

15 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI Définitions - Glossary Disponibilité : Ensemble des locaux vacants et disponibles à la location immédiatement. Taux de rendement net immédiat : Rapport entre le revenu net (hors taxe et charges) d un immeuble et les coûts d acquisition (prix d acquisition + frais et droits de mutation). Nouvelles livraisons : Ensemble des constructions livrées au cours de la période qu elles soient vacantes ou occupées. Pipeline : Ensemble des surfaces à construire (permis accordé), en construction, ou en rénovation lourde avec modification des surfaces. Loyer Prime : Montant maximal constaté pour une surface de qualité supérieure dans la meilleure localisation pendant une période donnée (excluant toute valeur anormale). Exprimé en euros/m²/mois hors taxe et charges Stock : Ensemble des surfaces de bureau dont la construction est achevée, qu elles soient vacantes ou occupées. Prise en occupation : Représente les surfaces louées ou prélouées ainsi que vendues à des acquéreurs occupants. Taux de vacance : Ratio entre les surfaces offertes à la location et le parc existant. Taux de capitalisation : C est le rapport entre les revenus potentiels de l immeuble et son prix d acquisition Availability : Total floor space in properties marketed as available to let, whether physically vacant or ready for occupation immediately Net initial yield : ratio between the net income (excluding taxes and charges) from a property and the acquisition cost (price of the building plus fees and transfer duties). New supply : Represents the total amount of floor space that has reached practical completion as known on the last day of the quarter regardless of whether the space is occupied or still available on the market. Pipeline : total amount of space to be built (with a planning permission), under construction or major refurbishment with areas changes. Prime rent : The highest value recorded for an office unit of high quality in the best location during a determined period (after elimination of abnormal statistical values). Expressed in euros/ sqm/per month excluding tax and charges. Stock : The office stock is the sum of completed office properties whether occupied or still available. Take-up : Represents the total office space known to be let or pre-let to tenants as well as sold/pre-sold to end-users. Vacancy rate : The total amount of vacant space being offered for letting divided by the total stock of space and expressed as a percentage. Capitalisation rate : This is the ratio between potential income from a property and the property s purchase price. Page 15

16 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Notes Page 16

17 Office Market Report Luxembourg Q INOWAI Notes Page 17

18 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Notes Page 18

19 We have flair TAILORED-MADE INVESTMENT ADVICE FOR YOUR REAL ESTATE STRATEGY Page 19

20 For any further information, please contact: Julien Pillot Marc Baertz, MRICS Head of Office Agency Partner - Capital Markets T T M M jpillot@inowai.com mbaertz@inowai.com INOWAI S.A rue de Merl L-2146 Luxembourg Luxembourg T F info@inowai.com The information contained herein is provided by INOWAI Research. Although all facts have been rigorously verified, no warranty or representation as to accuracy or completeness is made by INOWAI. This information cannot be published, reproduced or referred to without prior written permission. All reproduction should be credited to INOWAI Research Copyright 2014 INOWAI Research Les informations contenues dans le présent document proviennent de INOWAI Research. Bien que toutes les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, INOWAI décline toute responsabilité sur l inexactitude involontaire des données. Toute publication, reproduction ou référence des informations contenues dans le présent document, est interdite sans l accord préalable écrit de INOWAI et, auquel cas, devra être mise au crédit de INOWAI Research Copyright 2014 INOWAI Research