RISQUES DE BLANCHIMENT DANS LE SECTEUR DE L IMMOBILIER: TYPOLOGIES Dakar, le 20 JUILLET 009

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1 Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières FORUM CENTIF-SECTEUR IMMOBILIER RISQUES DE BLANCHIMENT DANS LE SECTEUR DE L IMMOBILIER: TYPOLOGIES Dakar, le 20 JUILLET 009 Par Mountaga Tall DIOUME Chef du Bureau d Analyse ESCAT URBAM LOT E82 DAKAR. BP: Dakar Fann.Téléphone : / Fax : Site- web:

2 TYPOLOGIES L analyse des dossiers traités suite aux déclarations de soupçon a permis de réaliser un exercice de typologie. Les caractéristiques du blanchiment ainsi dégagées sont enregistrées entre autres dans le secteur immobilier: agences immobilières, notaires, coopératives d habitat, promoteurs immobiliers, etc Les cas choisis ont pour but d illustrer les techniques de blanchiment utilisées, de décrire les processus, les modes opératoires usités. dans un but didactique, pédagogique. Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières 2

3 TYPOLOGIES Le cycle du blanchiment de capitaux se présente en trois (3) phases. La phase initiale correspond au placement avec l introduction des produits issus d activités illicites dans le système financier. La deuxième étape dite d empilage se traduit par des conversions ou des déplacements de fonds d origines illégales pour les éloigner de leurs sources. La troisième phase consiste pour le blanchisseur à l intégration des fonds dans des activités économiques légales. Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières 3

4 Phases de blanchiment L investissement de capitaux d origine illicite dans le secteur immobilier est une technique de blanchiment privilégiée par les blanchisseurs au stade de l intégration. Comme l a récemment confirmé le GAFI, ces investissements constituent une méthode classique et éprouvée pour blanchir de l argent sale1. L analyse typologique des dossiers transmis par les Cellules confirme que plusieurs techniques sont utilisées pour blanchir des fonds d origine illicite en recourant au secteur immobilier. Les techniques utilisées vont des plus simples aux plus complexes et les montants impliqués dans les transactions sont souvent élevés. Un aperçu de ces techniques est présenté ci-dessous. Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières 4

5 Introduction auprès d institutions financières Dans le but de minimiser les soupçons entourant leurs activités criminelles, les blanchisseurs se servent du statut des professions non financières pour être introduits auprès d institutions financières. Une personne exerçant une profession non financière ouvrant les portes d une institution financière à son client confère, en effet, à ce dernier une certaine crédibilité aux yeux de l interlocuteur en raison des normes éthiques censées être associées à l exercice de sa profession. 5

6 La pierre comme moyen de blanchiment TYPOLOGIES CENTIF Un homme d affaires sénégalais fait un versement en espèces très important dans son compte ouvert dans une banque de la place. Il initie immédiatement un virement en faveur d une coopérative d habitat constituée par des adhérents d un autre corps de métier que le sien, aux fins de bénéficier à lui seul d un lot très important de logements. Cette opération est apparemment destinée à dissimuler dans l immobilier des fonds d origine douteuse notamment avec la complicité d employés de la banque qui ont pu bénéficier de virements en leur faveur effectués par le blanchisseur. Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières 6

7

8 Le mouvement atypique sans justification

9 il Le mouvement atypique sans justification économique (documents douteux)

10 Versements espèces suivis de chèque à l ordre de Notaire (1) (2) Source: CTIF 4/2006 X était titulaire d un compte régulièrement alimenté par des versements en espèces (1). Quelques temps après l ouverture de ce compte, l intervenant avait émis un chèque (2) à l ordre d un notaire pour l achat d un bien immobilier de grande valeur. Ces opérations n étaient pas en relation avec les faibles revenus dont disposait l intervenant, celui-ci bénéficiant d allocations sociales. ---Pas de justification économique à l origine de ces fonds versés en espèces. -Actif sans rapport avec situation fortune apparente (allocations) 10

11 Vente ou achat d un bien immobilier pour un prix de loin inférieur ou supérieur à sa valeur vénale Une autre technique de blanchiment rencontrée par les Cellules dans le cadre d investissements immobiliers consiste à vendre ou acheter un bien immobilier pour un prix de loin inférieur ou supérieur à sa valeur vénale. Le recours à ce procédé est de nature à éveiller les soupçons, de même que la vente, à plusieurs reprises, de biens immobiliers avec des marges bénéficiaires inhabituelles, opérations pour lesquelles aucune explication claire n est fournie. 11

12 Vente ou achat d un bien immobilier pour un prix inférieur ou supérieur à sa valeur vénale Source: CTIF 4/2006 Ce compte avait fait l objet de Transferts (1) provenant de l étranger, notamment d ordre «d un de nos clients». Les fonds avaient ensuite été utilisés pour l émission d un chèque (2) à l ordre d un notaire pour l achat d un bien immobilier.peu de temps après l acquisition, la société avait été liquidée (3) et l intervenant avait racheté le bien (4) à sa société pour un montant largement supérieur au prix initial (5). (3) (1) (2) (4) (5) -Caractère anti économique des opérations (+ value injustifiée) -Caractère atypique des opérations ( société crée et compte ouvert pour enregistrer une seule opération immobilière) 12

13 Utilisation société off-shore et transaction immobilière hors prix de marché Source: CTIF 4/2006 une personne avait acheté une propriété, au prix du marché. (1) Il avait ensuite vendu, pour une somme symbolique, la propriété à une société écran qu il contrôlait. (2) La société avait alors vendu la propriété à un acquéreur de bonne foi pour le prix d achat initial.(3) De cette façon, le vendeur, connu pour trafic de drogue, avait injecté le produit de son activité criminelle dans une société écran afin de dissimuler l origine des fonds utilisés pour l achat initial ( 1 )(2) (3) CFA CFA CFA -caractère anti économique des opérations (2) (cession hors marché) 13

14 SUREVALUATION 31Fin 1998, Tom, citoyen d un pays d Europe de l'est, pense avoir trouvé l occasion de réaliser une plus-value sur une opération immobilière. En effet, Mariah, qui siège au conseil d'administration de la société Lotos Ltd, l informe que sa société met en vente l un de ses immeubles à un prix relativement bas acheter l immeuble au plus vite. Quelques jours plus tard, Tom se rend chez son notaire pour signer l acte de vente. Mariah lui avait signalé qu un autre administrateur, nommé Pete, serait partie prenante au contrat en tant que vendeur de l immeuble. En raison du poste haut placé qu occupe Pete dans la Lotos Ltd et de la bonne réputation de la société, Tom ne se méfie pas et signe l acte comme convenu. Ce que Tom ignore, c'est que la veille de la vente, Mariah a déjà vendu l'immeuble à Pete, qui est son compagnon en plus de siéger au conseil d'administration de Lotos. La vente s est faite au prix de $ : lors de la deuxième vente, Mariah et Pete ont donc empoché plus de $. Tom pense que tout est en ordre, mais son notaire découvre la première vente, indiquée sur le cadastre. Il ne peut pas concevoir qu'une société accepte de vendre un tel immeuble pour un prix aussi dérisoire que $, sans compter qu une revente du bien le lendemain même est tout à fait inhabituelle. Le notaire décide donc de transmettre une déclaration de soupçon à la CRF 14 nationale.

15 Utilisation d un compte de «passage» Source: CTIF 4/2006 X, était titulaire d un compte d épargne.(1) L attention de la banque avait été éveillée par l émission d un chèque bancaire à l ordre d un notaire (2) à la demande de X pour l acquisition de divers biens immobiliers. L analyse des mouvements sur le compte de X indiquait qu il avait été alimenté par plusieurs transferts (3) d ordre de ressortissants à l étranger. (1) (3) (2) -Caractère atypique de l activité du compte (versements de tiers dont Certains étrangers sur un compte d épargne) 15

16 Prêt hypothécaire avec remboursement espèces Source: CTIF 4/2006 les intervenants avaient contracté un crédit immobilier (1) dont ils effectuaient le remboursement mensuel uniquement au moyen de versements en espèces (2) systématiquement effectués sur leur compte peu de temps avant le paiement de chaque mensualité D autre part, plusieurs opérations de change manuel (3) avaient été effectuées par l un des intervenants auprès de la même agence bancaire. Ces opérations n avaient pas eu lieu sur les comptes bancaires dont il était titulaire auprès de cette banque mais étaient réalisées en dehors de ces comptes, conformément à la demande de l intervenant. (2) (1) (3) -Rapidité des mouvements après remises espèces (remboursement prêt) -Transactions importantes en espèces (2)(3) -comportement inhabituel (3) 16

17 Remboursement anticipé de prêt hypothécaire Source: CTIF 4/2006 un couple de retraités avait introduit une demande de prêt hypothécaire (1) Ce prêt, destiné à financer la construction d une villa, portait sur une période de10 ans. Peu de temps après la contraction de ce prêt, le (1) couple avait demandé le remboursement prématuré (2) du prêt par l entremise de leur notaire (3) (3) (2) - Pas de justification économique aux fonds permettant au couple de rembourser prématurément leur prêt. 17

18 «Agent Immobilier» Monsieur X qui se déclare agent immobilier a essayé de recycler des fonds d origines douteuses en tentant de les dissimuler comme apport personnel dans le cadre d une opération immobilière de grande envergure portant sur des centaines de millions francs CFA. Pour ce faire, il effectue des versements espèces fractionnés dans un compte ouvert dans une banque Alpha pour ensuite faire des remises de chèques tirés sur la banque Alpha en sa faveur dans une banque Beta. La banque Beta ayant découvert la manœuvre a annulé le crédit immobilier sollicité par Monsieur X et adressé une déclaration à la CRF. Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières 18

19 LFT: Une banque a adressé une déclaration de soupçon à la Cellule concernant un trust sis dans un centre offshore. Ce trust s était adressé à un agent immobilier afin d acheter un bien immobilier en Belgique d une valeur de plusieurs millions d EUR. L agent immobilier s était adressé à la banque déclarante pour demander si un crédit pouvait être octroyé. La banque a refusé la proposition. Les éléments suivants ont été révélés par l analyse de la Cellule : Le trust avait pour objet social des activités de banque islamique. L un des membres du Conseil de Direction du trust était une banque islamique dont le nom était mentionné dans la circulaire «Commission de Surveillance du Secteur Financier» 01/35 du Luxembourg relative à l embargo contre les Taliban. Cette banque était en outre suspectée d être liée à une organisation terroriste. L utilisation d un trust et le recours au titulaire d une profession non financière poursuivaient de toute évidence un objectif de dissimulation de l identité de l ayant droit économique final. Au vu de l ensemble de ces éléments, la Cellule a transmis ce dossier en19 lien avec le financement du terrorisme.

20 Typologies Tracfin 2006 Une tentative de blanchiment concernant un projet immobilier de grande envergure Le gérant d une société de gestion de programmes immobiliers a présenté un ambitieux projet immobilier à un ensemble de communes situées sur une côte française touristique. L intéressé a évalué le coût total de cette opération à soixante quinze millions d euros. Des capitaux en provenance de l étranger devaient financer ce projet. Les investigations diligentées par TRACFIN ont révélé que : Cet investisseur potentiel et ses deux fils, avaient déjà été cités dans deux précédentes transmissions effectuées par TRACFIN aux services judiciaires ; Cette personne y était mentionnée pour des opérations financières de grande ampleur avec des personnes physiques originaires de pays de l Est. TRACFIN a transmis ce dossier aux autorités judiciaires sur la présomption de blanchiment du produit d activités criminelles 20 organisées.

21 Le rachat anticipé d un contrat d assurance-vie associé à l utilisation des comptes d une SCI Les comptes bancaires d une société civile immobilière (SCI) et de ses deux cogérants et coassociés, ont révélé des mouvements financiers atypiques, caractérisés à titre principal par des versements substantiels d espèces en devise étrangère. Un des cogérants et coassociés, résidant en d entreprise de travaux immobiliers en Suisse. Suisse, est un chef Les investigations diligentées par TRACFIN ont révélé que: le compte de la SCI ainsi que les comptes courants du cogérant résidant en Suisse avaient été approvisionnés par des versements d espèces s élevant à plus de sept cent mille euros Le fonctionnement d un des comptes du cogérant alimenté par des remises d espèces avait également enregistré des opérations créditrices atypiques ; Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières 21

22 le co-gérant suisse avait souscrit un contrat d assurance-vie et en avait demandé quatre mois plus tard un rachat anticipé. Cette opération s est traduite par une perte de plus de deux mille euros. Les fonds, ainsi blanchis, ont été transférés concomitamment dans le pays de résidence du co-gérant ; trois acquisitions immobilières pour un montant de plus de sept cent cinquante mille euros ont été réalisées en France. TRACFIN a transmis le dossier aux autorités judiciaires sur la présomption de blanchiment du produit d activités délictueuses. Pour ce cas, la typologie propre au secteur immobilier (intégration par le biais d achats de biens immobiliers) est conjointe à une typologie spécifique au domaine des assurances : la souscription désormais classique d un contrat d assurance- vie, avec rachat anticipé sans justification économique. Cellule Nationale de Traitement 22 des Informations Financières

23 INDICATEURS D OPÉRATIONS DE BLANCHIMENT La liste d indicateurs d opérations de blanchiment auxquels les organismes et personnes déclarants devraient être particulièrement attentifs. Il s agit d indicateurs généraux permettant aux professionnels d identifier les opérations de blanchiment, la présence de ces indicateurs étant de nature à justifier un surcroît de vigilance. 1/le client désire acquérir un bien immobilier au moyen d une somme importante en liquide ; 2/ le client réalise l acquisition d un bien immobilier sans l avoir vu ; 3/le client réalise l acquisition d un bien immobilier au nom d un tiers sans lien apparent avec le client 4/le client utilise des noms différents lors du compromis de vente, de la vente et du paiement ; 5/ Le client souhaite payer en espèces un acompte dont le montant est supérieur à 10 % du prix de la vente d un bien immobilier ; Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières 23

24 Agents immobiliers 6/Le client souhaite payer en espèces un acompte dont le montant est supérieur à un seuil défini ; 7/ Le client refuse ou fait des difficultés pour donner au notaire le numéro du compte financier par lequel le montant du solde a été ou sera débité ; 8/ Le client refuse ou fait des difficultés pour payer le montant du prix de vente d un bien immobilier à l aide d un virement ou d un chèque alors que le montant à payer excède un seuil défini ;- 9/ le client semble vivre au-dessus de ses moyens compte tenu de sa situation professionnelle : les revenus supposés ou apparents du client ne sont pas en rapport avec la valeur du bien acheté. 10/ Les ressources issues de l activité professionnelle du client sont démesurées par rapport au secteur d activité ; 11/Le client a systématiquement recours à des titulaires de professions comptables différents ; Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières 24

25 12/ La société ne dispose pas d employés, ce qui est anormal compte tenu du secteur d activité ; 13/ La société paye divers frais de consultance à des sociétés offshore ; 14/ Les appointements des actionnaires sont disproportionnés par rapport au secteur d activité ; 15/L examen des documents comptables révèle des malversations ; 16/ La société réalise diverses acquisitions (bateaux, véhicules de luxe, etc.) sans rapport avec l activité de la société ; 17/ Le client fait ou souhaite faire usage d une ou plusieurs sociétés écrans alors qu il n y a ou ne semble y avoir aucune raison fiscale, juridique ou commerciale légitime. 18/ Le client n habite pas dans la région et fait usage d un intermédiaire inconnu dans la région. 19/ Le client souhaite payer en espèces une partie du prix. 20/Des biens immobiliers sont vendus à plusieurs reprises avec des marges bénéficiaires inhabituelles, opérations pour lesquelles aucune explication claire n est fournie. Cellule Nationale de Traitement 25 des Informations Financières

26 21/ Le client fait usage de documents d identité falsifiés. 22/ La transaction est sur ou sous-évaluée, n aurait pas fait l objet de négociations préalables ou aurait été traitée à distance. 23/ L'achat est réalisé pour le compte d autrui ou par un intermédiaire 27/ Le client utilise des noms différents lors du compromis de vente, de la vente et du paiement. 28/Le client souhaite payer en espèces un acompte dont le montant est supérieur à 10 % du prix de vente par exemple." Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières 26

27 FIN MERCI DE VOTRE ATTENTION! Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières 27

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