SCPI FRUCTIFONDS IMMOBILIER

Transcription

1 Conjoncture Politique d investissement Etat du Patrimoine Marché des parts Informations générales SCPI FRUCTIFONDS IMMOBILIER Bulletin d information Bulletin d'information 4 ème trimestre 2013 La SCPI Fructifonds Immobilier est un FIA investi en immobilier au sens de la réglementation issue de la Directive AIFM. I Conjoncture MARCHE DE L INVESTISSEMENT Une première estimation du volume d investissement en France en immobilier d entreprise fait état d une légère hausse de l activité en un an, avec environ 15,1 milliards d euros investis en Malgré un appétit toujours démontré pour les actifs très sécurisés, le marché s est également diversifié vers des cibles jugées plus risquées mais au potentiel de valeur ajouté plus grand, en périphérie, en régions, en commerces et en locaux industriels. Les investissements ont été nourris par les cessions de vendeurs actant une stratégie de recentrage de leur patrimoine ou désireux de dégager des liquidités. L Ile-de-France concentre toujours la majeure partie des investissements avec les ¾ du volume total en France, notamment grâce à des opérations d envergure (transactions de plus de 100 millions d euros). Le manque d opportunité des actifs dits «core» a réduit la part des bureaux dans Paris intra-muros tandis que des investisseurs se sont positionnés à la Défense, en périphérie sud et en périphérie nord. Les volumes d investissement sont stables en régions où les commerces sont restés le moteur de l activité grâce à un afflux d offre en galeries et centres commerciaux.. La région Rhône-Alpes en particulier, atteint pratiquement le milliard d euros, portée par de grandes transactions sur tous les segments de marché : bureaux, commerces et industriels. Les négociations en cours laissent présager un volume d activité à l investissement autant, voire davantage, dynamique en MARCHE DE BUREAUX Ile-de-France Avec environ 1,8 millions de m² de bureaux loués ou vendus à utilisateur, la demande placée en bureaux en Ile-de-France aurait baissé d environ 15% en 2013 par rapport à l année précédente. Le manque de très grandes transactions a été particulièrement flagrant. Si les utilisateurs ont davantage favorisé une position attentiste, ils ont également su se positionner sur des opportunités économiques : soit par une renégociation de bail soit en profitant de loyers plus attractifs sur une offre neuve ou restructurée qui peinait à s écouler. Cela a été le cas dans le Croissant Ouest notamment. Le dernier trimestre n aura pas vu la Défense enregistrer de grandes transactions, contrairement à la fin 2012, ce qui fait signer au secteur sa plus mauvaise performance des 10 dernières années avec moins de m² de demande placée. C est également à la Défense que l accroissement de l offre est la plus visible en raison d une conjonction de ralentissement de la commercialisation et de la livraison de grandes offres de bureaux neufs ou restructurés. Le nombre limité de références de transactions dites «prime» à Paris dans le quartier central des affaires fait baisser les valeurs locatives de marché.

2 Les mesures d accompagnement consenties par les bailleurs continuent d être importantes sur l ensemble du marché. Régions Le marché locatif semble résister en régions avec un premier semestre où le niveau de demande placée est resté stable globalement dans les grands marchés de province. Plusieurs villes ont affiché une hausse significative de la demande placée, notamment à Lyon, grâce à des très grandes transactions (plus de m²). Le stock d offres neuves reste relativement faible au regard de la demande sur cette typologie d immeuble. Ainsi, les très grandes transactions se sont réalisées sur des programmes neufs en pré-commercialisation. MARCHE DES COMMERCES Le commerce de détail devrait enregistrer une baisse des ventes d au moins 1,5% en 2013, même si la seconde partie de l année semble avoir mieux performé. La plupart des secteurs d activité enregistre des évolutions négatives, dont certaines marquées comme pour les secteurs presse/papeterie, meuble, habillement et chaussure. Les secteurs des appareils électroménagers et des équipements audio et vidéo ont quant à eux résisté, avec une progression des ventes. En moyenne, le «mass market» a souffert, tandis que l industrie du luxe continue de connaitre la croissance. En termes d implantations, les enseignes restent prudentes sur les ouvertures de nouvelles boutiques avec un cahier des charges rigoureux, concernant la localisation, l environnement et les avantages financiers consentis par le bailleur. Quelques enseignes nationales ont fermé, dont Virgin, Game, Phone House ou en difficulté à l image de Jardiland, Hédiard ou Marithé François Girbaud. Les magasins indépendants sont davantage touchés car n ayant pas les mêmes leviers que les réseaux d enseignes nationales ou internationales. Les loyers des sites dits «prime» sont orientés à la hausse, pour les meilleurs centres commerciaux, voire atteignent des records en centre-ville, comme sur les Champs-Elysées. Mais d un manière plus généralisée sur le territoire, les valeurs locatives sont impactées par les mauvais résultats des enseignes et par les fermetures de magasins. L arbitrage est donc marqué entre les sites «prime» et les sites secondaires. La dichotomie est encore plus flagrante pour le commerce de périphérie (retail park et boites commerciales). Sources : AEW Europe, Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Jones Lang Lasalle, DTZ, LLDI, Procos 2

3 II - Politique d investissement Le patrimoine immobilier de la société est diversifié dans sa composition et dans sa localisation afin d assurer l objectif de distribution régulière de la SCPI Fructifonds Immobilier. Situé pour partie à Paris, en région parisienne et en Province, son patrimoine est constitué de bureaux, de locaux d activité, de locaux commerciaux et de locaux divers (hôtellerie, résidences services).* Source : note d information III - Etat du patrimoine au 31 décembre 2013 Le patrimoine de la SCPI se compose de 37 actifs représentant en valeur d acquisition ou d apport et en valeur d expertise au 31 décembre 2013, soit l équivalent de m² de bureaux, activités et commerces, détenus en pleine propriété, copropriété et indivision. Adresses Affectation Surfaces en m² Prix d'acquisition ou d'apport en hors frais hors taxes récupérables Expertises hors droits hors frais au ( ) 20, rue de la Villette le Bonnel Lyon (69) (quote part 20%) Bureaux bis, avenue Léonard de Vinci Pessac (33) Bureaux , quai Gallieni Suresnes (92) (quote part 25%) Bureaux , avenue du Maine Paris (7ème Tour Montparnasse) Bureaux Rue Joliot Curie Saint Priest (69) Bureaux Rue Michel Labrousse Toulouse (31) Bureaux Axe Europe Bâtiment Euronord Lille (59) Bureaux /10 rue Barbette Paris Bureaux /104 avenue Galliéni Bondy (93) Commerce Parc d activité du Haut de Wissous Wissous (91) Activités /4bis rue G.Besse Batiment A et B Genas (69) Bureaux et Activité Lieu dit Champ Dolin Saint Priest (69) Activités rue Colbert Versailles (78) Commerce Bld de l Europe Livry Gargand (93) Commerce , avenue de l Arche Courbevoie (92) Bureaux Boulevard de Lezennes Hellemnes (59) Commerce avenue Albert 1er Rueil Malmaison (92) Bureaux Place Berthe Morisot Bâtiment B2 Saint Priest (69) Bureaux Lac d Avoriaz Morzine (74) (quote part 50%) Hôtels /101 rue Leblanc Paris Bureaux bis rue Ernest Renan Issy les Moulineaux (92) Commerce rue d Alésia Paris Commerce rue d Alésia Paris Commerce rue d Alésia Paris Commerce rue des Gamelines Buchelay (78) Commerce avenue de la Victoire Meaux (77) Commerce Zac de Valmy Villeneuve d'ascq (59) Commerce Route de Cartignies Avesnes sur Helpe (59) Commerce Zac des Sars Lumbres (62) Commerce Route de Samer Desvres (62) Commerce Rue du Canton de Caillouti Loon Plage (59) Commerce Centre Commercial Leclerc Cap Caer Normanville (27) Commerce rue d Italie Zac du Coudoulet Orange (84) Commerce avenue Ledru Rollin Paris Bureaux boulevard des Arpents Coignières (78) Retail Park rue Sainte Catherine Bordeaux Commerce Biganos Porte du Delta Retail Park TOTAL GENERAL Surface totale

4 Localisation et affectation du patrimoine en valeur vénale (en ) Affectation Paris Région parisienne Province Total Activités Bureaux Bureaux et Activité Commerce Hôtels Retail Park Total Investissement / Arbitrage En date du 15 novembre 2013, la SCPI Fructifonds Immobilier a acquis le parc d activités commercial «Les Portes du Delta» situé à Biganos en Gironde pour un montant d environ 15 M. Ce retail park développe une surface totale de m² GLA et environ m² de vente. Construit en 2011, il comporte 13 locaux commerciaux dont 10 acquises par votre SCPI et principalement louées à des enseignes nationales (Boulanger, Casa, Plein Ciel, Kiabi, La Grande Récré, Maison du Monde..). En complément du revenu locatif généré par les locataires en commerce, la toiture fait l'objet d'un bail emphytéotique de 25 ans dans le cadre de l'exploitation d'une centrale photovoltaïque (Soleilimmo). Le revenu dégagé par l ensemble est d environ 990 K. Aucun arbitrage n a été réalisé sur le quatrième trimestre Gestion du patrimoine Evolution de la situation locative et surfaces vacantes Au cours du 4 ème trimestre, les évènements locatifs suivants sont intervenus : - Le locataire VGF du bâtiment B1 à Saint Priest a libéré ses locaux sur 90 m² au 31/12/2013, - Un lot de 347 m² (soit 87 m² en quote-part FFI) a été reloué au 01/11/13 à la société MARBEN PRODUCT (éditeur de logiciel) à un loyer de 210 /m² avec une franchise de 2 mois sur l immeuble quai Gallieni à Suresnes, - Sur l immeuble Le Bonnel (détenu à 20%), le locataire MMA a donné congé et a libéré les locaux de m² au 30/11/2013. Les surfaces libérées par la SCI Califimmo ont été relouées ou sont en cours de relocation : 2ème étage 791 m² reloué par voie d avenant à KEOLIS (extension) pour le 01/12/2013 4ème étage 678 m² reloué à SYSTRA (extension) pour le 01/12/2013 Le 1er étage 235 m² est toujours vacant depuis la libération de MMA 4

5 Ainsi, au 31 décembre 2013, les surfaces vacantes représentent m² et se répartissent comme suit : Immeuble Affectation 31/12/ , quai Gallieni Suresnes (92) (quote part 25%) Bureaux 308 (1) 1, place Berthe Morisot Saint Priest (69) Bureaux 497 Le Bonnel 20, rue de la villette (qp 20%) Bureaux 47 (1) 74 rue d Alésia Paris Commerce avenue de la victoire Meaux (77) Commerce boulevard des Arpents Coignières (78) Commerce Centre Commercial Leclerc Normanville (27) Commerce rue des Gamelines Buchelay (78) Commerce 742 (1) surface en quote part Surfaces vacantes (en m2) Surface totale (en m2) Taux d'occupation 93,9% Le taux d occupation physique (*) trimestriel s établit à 93,9% au 31 décembre 2013 (idem au 30 septembre 2013). * Le TOP se détermine par la division (i) de la surface cumulée des locaux occupés (ii) par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI. Taux d occupation financier Le taux d occupation financier pour le 4 ème trimestre 2013 s établit à 93,7 % contre 92,1 % pour le troisième trimestre La vacance financière s explique par les franchises pour 2,5%, principalement la franchise accordée lors du renouvellement du bail de Trend Micro sur l actif de Rueil Malmaison et par la vacance physique pour 3,8%, notamment avec les départs et la liquidation judiciaire intervenus sur le trimestre. * Le TOF se détermine par la division : (i) du montant total des loyers et indemnités d occupation facturés, ainsi que des indemnités compensatrices de loyers (ii) par le montant total des loyers facturables dans l hypothèse où l intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué, les locaux vacants étant valorisés à la Valeur Locative de Marché et les locaux faisant l objet d une franchise étant valorisés à la valeur contractuelle inscrite dans le contrat de bail. Performances Taux de rentabilité interne (TRI) 5 ans au 31/12/2013* : 7,08% Taux de rentabilité interne (TRI) 10 ans au 31/12/2013** : 8,09% DVM 2013 (Taux de distribution sur valeur de marché)*** : 5,46% (*) Le TRI 5 ans se calcule par le rapport entre le prix de souscription 2008 et la valeur de réalisation au 31/12/2013 (**) Le TRI depuis la création se calcule par le rapport entre le prix de souscription 2003 et la valeur de réalisation au 31/12/2013 (**) DVM : Dividendes 2013/ valeur de réalisation majorée des frais d acquisition Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Taux de provision des créances douteuses rapportées aux loyers facturés Une provision pour créances douteuses a été dotée dans les comptes pour un montant de ,67 sur le 4 ème trimestre, ce qui rapporté aux loyers facturés de la période représente 0,38 %. Cette dotation concerne notamment les créances des locataires en liquidation judiciaire. 5

6 IV - Marché des parts Le fonctionnement du marché des parts Le marché des parts de votre SCPI à capital fixe est organisé sur la base : de la centralisation, par la société de gestion, des ordres d achat et de vente ; de la détermination, à échéances régulières, d un prix résultant de leur seule confrontation ; seuls les ordres de vente inscrits à un prix inférieur au prix d exécution et les ordres d achat inscrits à un prix supérieur sont susceptibles d être exécutés. La durée de la période de centralisation a été déterminée de façon à assurer la profondeur du marché et, ainsi, d éviter une trop forte volatilité. Elle est de trois mois pour FRUCTIFONDS IMMOBILIER et la confrontation est fixée au dernier jour ouvré du trimestre calendaire à 15 heures. En l absence de parts à la demande, aucun prix n a été déterminé lors de la confrontation du 31 décembre Frais à la charge de l acquéreur L acquéreur acquitte, en outre, le droit d enregistrement de 5 % et les frais de transfert de 2 % HT, soit un total de 7,392 % TTC. Par ailleurs, les parts peuvent être cédées de gré à gré sans intervention de la société de gestion. Dans ce cas, l acquéreur acquitte les droits d enregistrement et des frais de dossier qui s élèvent à compter du 1 er janvier 2014 à 140,00 HT soit 168,00 euros TTC (somme forfaitaire par cession, succession ou donation). Source : Note d information Marché secondaire au 31 décembre 2013 Aucune part échangée au cours du quatrième trimestre Situation au 31 décembre 2013 Situation au 31 décembre 2013 Parts à l offre 0 % de la capitalisation 0,00% Nombre de parts au Associés au Capital social statutaire au (en euros) Capitalisation (en euros)(*) Valeur de réalisation unitaire au (en euros) ,19 Valeur de reconstitution brute unitaire au (en euros) ,46 (*) Sur la base de la valeur de réalisation au 31/12/2013 6

7 Résultat Le résultat comptable de Fructifonds Immobilier au 31 décembre 2013 s établit à ,24 soit 743,50 par part*. Jouissance Revenus 2013 Acomptes 2013 Solde à distribuer Revenu prévisionnel exercice 2014 (1) Revenus pour une part ,00 510, (1)revenu prévisionnel établi à ce jour, dans le contexte actuel du marché, compte tenu de la situation locative, des congés reçus et des perspectives de cessions d actifs. Le solde de dividendes à distribuer s établit à 240 par part et sera versé au plus tard le 07 février Les sommes versées à la souscription portent jouissance à compter du 1er jour du quatrième mois à compter de la fin du mois de souscription. Celles appelées par la suite portent jouissance à compter du premier jour du mois suivant la date de versement effectif des montants appelés sans que cette date puisse être antérieure à l entrée en jouissance des sommes versées à la souscription. *Résultat par part en jouissance au 31 décembre 2013 Quote-part des produits financiers soumis au prélèvement libératoire ou aux prélèvements sociaux Le montant unitaire de la quote-part des produits financiers mis en paiement s établit à : Revenus pour une part: Néant Le traitement fiscal est rappelé au paragraphe Imposition des produits financiers ci-après. Frais Frais Fructifonds Immobilier TTC au taux de TVA en vigueur de 19,60% Commission de souscription 3,588% du prix de souscription (prime d'émission incluse) dont une fraction peut être reversée au distributeur Commission de cession 7,392% 5% de droit d'enregistrement et une fraction pouvant être reversée au distributeur Commission de gestion 7,176% du montant des produits locatifs hors taxes et des produits financiers nets Pour information, le taux de TVA est passé de 19.6% à 20% depuis le 1er janvier 2014, selon la loi de finances rectificatives pour Les frais seront soumis au nouveau taux de TVA à compter de cette date. 7

8 Profil de risque Principaux risques : - les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l anticipation de l évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants. - le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d actifs immobilier étant précisé que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l économie générale et à l évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. - le risque lié à la liquidité : c est à dire la difficulté que pourrait avoir un épargnant à céder ses parts. Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts. La cession des parts dépend de l équilibre entre l offre et la demande de parts sur le marché organisé prévu à cet effet. - le risque lié au crédit : Le financement bancaire souscrit par la SCPI s accompagnera d engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette éligible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. L application de la Directive MIF par AEW EUROPE SGP La Directive sur les marchés d instruments financiers (MIF) est applicable à l ensemble des pays de l Union Européenne depuis le 1 er novembre La MIF vise la construction d un marché européen en définissant dans un cadre règlementaire homogène, une plus grande transparence sur les marchés d instruments financiers ainsi qu un renforcement accru de la protection des investisseurs. AEW EUROPE SGP, société de gérance de votre SCPI entre dans le champ d application de la Directive. A ce titre, la société de gestion a mis en place un dispositif de classification de la clientèle, et d organisation interne permettant à celle-ci de respecter ces nouvelles contraintes réglementaires. Les dispositions en matière de classification de la clientèle s appliquent à l ensemble de nos investisseurs. Pour assurer une plus grande protection de ses porteurs de parts en termes d information et de transparence, AEW EUROPE SGP a fait le choix de classer l ensemble de ses clients «en client non professionnel» et laisse la possibilité à ceux qui le souhaitent de changer de catégorie. A leur demande et sur proposition documentée, ces mêmes clients pourront à l issue de contrôles de la société de gestion demander le changement de catégorie. En ce qui concerne les nouveaux clients en SCPI, ils sont également classés par défaut «en client non professionnel». Les demandes de souscription sont désormais accompagnées d un questionnaire à remplir par le client ayant pour objectif d apprécier son expérience en matière d investissement et de l adéquation du produit souscrit / acheté à son profil et à ses objectifs. Pour répondre aux obligations de la directive MIF en termes d organisation, AEW EUROPE SGP s est doté d un dispositif de gestion des conflits d intérêts pour prévenir l existence de tels conflits, les traiter en cas de survenance et, en tant que de besoin, en informer les investisseurs. Par ailleurs, la société de gestion dispose d une procédure de traitement rapide et efficace des réclamations des investisseurs. 8

9 Imposition des produits financiers Depuis le 1er janvier 2013, l option pour le prélèvement libératoire au titre de l imposition des produits financiers est supprimée. Les produits financiers sont soumis au barème progressif de l impôt sur le revenu avec un prélèvement à la source obligatoire au taux de 24 %, non libératoire de l impôt sur le revenu, qui viendra s imputer sur l impôt progressif auquel les revenus seront assujettis, sous réserve des cas particuliers rappelés dans le bulletin trimestriel du quatrième trimestre Nous vous rappelons que pour bénéficier d une dispense d acompte pour l année 2014, vous deviez adresser à la société de gestion une attestation sur l honneur avant le 30 novembre Nous vous rappelons que ces produits financiers sont générés par le placement, principalement, en comptes à terme des capitaux momentanément disponibles. Nous vous précisons que, compte tenu de l application concomitante des prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %), le prélèvement global sera de 39,5 %. Dans le cas général, les produits financiers seront incorporés au revenu soumis au barème progressif pour leur montant brut, sous déduction de la fraction déductible de la CSG (de 5,1%) et le prélèvement viendra réduire l impôt calculé selon ce barème. Modification du régime des plus values immobilières Depuis le 1er septembre 2013, les bases imposables des plus-values sont différentes entre l'impôt sur les plus-values et les prélèvements sociaux. D une part, les plus-values imposées au régime de l impôt sur les revenus bénéficient d une exonération au bout de 22 ans (contre 30 ans précédemment). D autre part, ces mêmes plus-values imposées au titre des prélèvements sociaux ont toujours un abattement au bout de 30 ans et le rythme des abattements annuels est accéléré sur les premières années. Assemblée Générale La prochaine assemblée sera réunie en mai prochain. Chaque associé recevra en temps utile une convocation à cette assemblée. Cette assemblée verra notamment la nomination de membres du Conseil de Surveillance. Les associés qui le souhaitent peuvent, d ici le 28 février 2014, demander que leur soit adressé le texte des projets de résolutions arrêté par la société de gestion. Dans le cas où un associé désirerait se porter candidat à un poste de membre du conseil de surveillance, il est nécessaire qu il en informe par écrit la société de gestion le 28 février 2014 au plus tard. Par ailleurs, si des associés souhaitent proposer des projets de résolution, conformément aux dispositions réglementaires, seuls pourront être pris en compte les projets de résolutions présentés par un ou plusieurs associés détenant un nombre minimum de parts s élevant pour Fructifonds Immobilier à 94. Conseil de Surveillance Le prochain Conseil de Surveillance de la SCPI FRUCTIFONDS IMMOBILIER se tiendra le 14 février Il examinera notamment les comptes de la société arrêtés au 31 décembre

10 Comment joindre votre Société de Gestion Télécopie : AEW EUROPE SGP 8-12 rue des Pirogues de Bercy PARIS Vous pouvez également utiliser le lien «contact» sur le site et nous laisser un message CONTACTS Responsable de l information Serge BATAILLIE Tel CONTACTS Service Client Tel: Fax: infoscpi@namiaeweurope.com Résultats du 4 ème trimestre 2013 Diffusion 1 er trimestre

11 11

12 FRUCTIFONDS IMMOBILIER Société Civile de Placement Immobilier régie par la partie législative du Code monétaire et financier, les textes subséquents et par les articles 1832 et suivants du Code civil. Siège social : 8-12 rue des Pirogues de Bercy PARIS Visa de l'autorité des Marchés Financiers SCPI n en date du 22 octobre 2010 D RCS Paris Agrément de la société de gestion en qualité de société de gestion de portefeuille n GP du 9 février 2010 Responsable de l information : Monsieur Serge BATAILLIE - Tél :