SCPI FRUCTIFONDS IMMOBILIER

Transcription

1 Conjoncture Politique d investissement Collecte de capitaux Etat du Patrimoine Marché des parts Informations générales SCPI FRUCTIFONDS IMMOBILIER Bulletin d'information 2 ème trimestre 2012 I Conjoncture 1. Marché de l investissement : plusieurs transactions d envergure ont permis de terminer le 1 er semestre sur de bons volumes d investissement mais attention au ralentissement Environ 6,6 milliards d euros ont été investis en immobilier d entreprise en France sur les 6 premiers mois de l année 2012, soit une croissance de 20% par rapport à 2011 à la même période selon BNP Paribas. Le premier trimestre avait été plutôt attentiste en termes d activité, mais le 2e trimestre a été marqué par la finalisation de plusieurs transactions de grande taille. Les bureaux ont représenté pratiquement 75% des volumes investis au 1er semestre Parmi les transactions d envergure ont peut citer la vente de la Cité du Retiro (300 millions d euros), l immeuble Néo (322 millions d euros) et le 52 avenue des Champs Elysées (plus de 500 millions d euros), occupé par Virgin. A noter que ces 3 transactions emblématiques se sont réalisées dans le Quartier Central des Affaires, par des fonds souverains du Moyen Orient. Ainsi, les investisseurs riches en liquidités, comme ces fonds souverains mais aussi les assurances et les SCPI restent les acteurs les plus actifs du marché. L estimation à fin d année 2012 du volume d investissement en immobilier d entreprise devrait toutefois se situer en dessous de la performance de 2011 (13 à 15 milliards d euros en 2012 d anticipé contre plus de 18 milliards en 2011) 2. Marché de bureaux : recul de la demande placée confirmé, certains secteurs devraient connaitre un ajustement des loyers Ile de France La très grande majorité des marchés ont vu leur demande placée reculer au 1er semestre 2012 (moins d un million de m²), y compris le QCA de Paris ( 23%) d après les premiers chiffres de DTZ L absence de grands mouvements pénalise en premier lieu La Défense. La première couronne aura finalement tiré son épingle du jeu, le report de grands utilisateurs sur des immeubles neufs ou récents lui permettant d afficher une performance en hausse de 30% en un trimestre. Les valeurs locatives des produits neufs ou les plus qualitatifs sont quasi stables. Baisse des valeurs faciales à prévoir dans le Croissant Ouest, après l ajustement des mesures économiques Ce mouvement a déjà été amorcé sur les valeurs de présentation des grands immeubles dans ce secteur, aujourd hui ouverts à la location à la division. La stabilité de l offre immédiate (3,6 millions) à l échelle IDF masque un contraste Paris intramuros/autres secteurs

2 Le Croissant Ouest (13% de vacance) et la Première Couronne (10%) ont vu leur offre augmenter (+10% en un an). Les livraisons de bureaux neufs ou restructurés ont peu impacté le niveau de l offre immédiate : sur les m² de bureaux livrés ce trimestre, seuls m² sont encore disponibles et on dénombre moins de m² de bureaux restant à commercialiser dans des opérations à livrer d ici la fin de l année. Il en va différemment des libérations de surfaces de seconde main qui devrait augmenter l offre disponible dans cette catégorie. Régions Selon CBRE, sur les 15 plus grandes villes de Province, la demande placée en 2011 est en léger recul par rapport à 2010 ( 2 %), avec 1,31 million de m² placés, soit légèrement en dessous de la moyenne des 10 dernières années. L activité locative des bureaux en régions a toutefois été variable selon les villes. Les recherches se concentrent davantage sur des locaux neufs et bien localisés. Le marché des bureaux nantais a été très dynamique avec une demande placée qui a progressé de + 73 % en un an en raison notamment d une augmentation des développements en compte propre. Nice / Sophia Antipolis (+ 28 %) et Metz (+ 29 %) ont également connu une bonne activité. à Nice, Nice Côte d Azur a fait l acquisition d un bâtiment de m². De même, à Toulouse, Airbus a loué m² de bureaux. Lyon reste en tête du classement en régions avec m² commercialisés. à Lyon, 9 transactions de plus de m² ont été signées et notamment les prises à bail de locaux neufs par les sociétés EDF ( m² à la Part Dieu), La Banque Postale ( m² à Gerland) et Euronews (7 355 m² à Confluence). A contrario, certaines villes ont moins performé à l image du Havre ( 40 %), de Clermont Ferrand et Rouen ( 37 %) mais également de plus grandes villes comme Lille ( 29 %) ou Aix en Provence / Marseille ( 27 %). Même si la Réforme Générale des Politiques Publiques touche à sa fin, le secteur public et parapublic est resté un acteur majeur, tout comme les PME et PMI, sur les marchés régionaux mais sur des volumes moins importants. 3. Marché des commerces : la baisse de la consommation renforce l attrait des emplacements de 1 ère catégorie D après une étude de RCG, les investissements en commerce de centre ville ont augmenté de 35% en 2011, dont près de la moitié en province. Le centre ville conserve donc son attrait, du moins pour les meilleurs emplacements. Une récente étude du Crédoc constate que deux tiers des nouveaux concepts sont expérimentés désormais dans les grandes rues marchandes, alors qu auparavant, ils apparaissaient d abord dans les centres commerciaux. Cependant, les stratégies d expansion des enseignes évoluent et se font beaucoup plus sélectives. Certaines enseignes sont même forcées de freiner leur développement, c est le cas en France de New Look, Carrefour Planet, de la FNAC qui s impose un plan d économie de 80 millions d euros ou de Virgin. 2

3 Dans ce contexte, de nouveaux programmes voient néanmoins le jour, signe que la modernisation de l équipement commercial est toujours d actualité en France, mais en s assurant que la commercialisation atteigne au plus près les 100%. Ainsi, le projet de l Arena à Bordeaux a été stoppé en raison d une commercialisation insuffisante. Parmi les inaugurations marquantes de 2012 figurent les programmes d Atoll (Angers), de la gare Saint Lazare (Paris) et Confluence (Lyon), des projets initiés, il est vrai, avant la crise. D autres projets sont en phase avancée comme Rive Ouest à Rennes, ou le pôle de m² à Chartres par Altaréa. II Politique d investissement Le patrimoine immobilier de la société est diversifié dans sa composition et dans sa localisation afin d assurer l objectif de distribution régulière de la SCPI Fructifonds Immobilier. Situé pour partie à Paris, en région parisienne et en Province, son patrimoine est constitué de bureaux, de locaux d activité, de locaux commerciaux et de locaux divers (hôtellerie, résidences services). III Collecte de capitaux Nous vous rappelons que FRUCTIFONDS IMMOBILIER a lancé une nouvelle collecte de capitaux le 10 novembre 2010 jusqu au 16 décembre Cette opération porte sur la collecte de (prime d émission incluse), soit l émission de parts de de nominal et prime d émission incluse. Conformément à la note d information et dans les conditions de l article de son chapitre I, la Société de Gestion a décidé de proroger le délai de souscription du 16 décembre 2011 au 17 décembre En conséquence, les souscripteurs, dans le cadre de l augmentation de capital en cours, ont disposé d une faculté de remboursement de leurs parts. Les conditions d émission et de jouissance des parts restent inchangées. Au 30 juin 2012, 943 parts ont été souscrites pour un montant de

4 IV Etat du patrimoine au 30 juin 2012 Au terme du deuxième trimestre 2012, le patrimoine de la SCPI se compose de 36 actifs représentant en valeur d acquisition ou d apport et en valeur d expertise au 31 décembre 2011, soit l équivalent de m² de bureaux, activités et commerces et parkings, détenus en pleine propriété, copropriété et indivision. Adresses Affectation Parkings en nombre Surfaces en m² Prix d'acquisition ou d'apport en hors frais hors taxes récupérables Expertises au Ecart % 20, rue de la Villette le Bonnel Lyon (69) (quote part 20%) Bureaux ,5% 1, rue Lénine Ivry sur Seine (94) Bureaux ,2% 26 bis, avenue Léonard de Vinci Pessac (33) Bureaux ,9% 22, quai Gallieni Suresnes (92)(quote part 25%) Bureaux ,0% 33, avenue du Maine Paris (7ème Tour Montparnasse) Bureaux ,7% Rue Joliot Curie Saint Priest (69) Bureaux ,2% Rue Michel Labrousse Toulouse (31) Bureaux ,9% Axe Europe Bâtiment Euronord Lille (59) Bureaux ,4% 8/10 rue Barbette Paris Bureaux ,6% 100/104 avenue Galliéni Bondy (93) Bureaux ,4% Parc d activité du Haut de Wissous Wissous (91) Activités ,4% 4/4bis rue G.Besse Batiment A et B Genas (69) Bureaux et Activité ,8% Lieu dit Champ Dolin Saint Priest (69) Activités ,8% 13 rue Colbert Versailles (78) Commerce ,5% Bld de l Europe Livry Gargand (93) Commerce ,7% 115, avenue de l Arche Courbevoie (92) Bureaux ,0% Boulevard de Lezennes Hellemnes (59) Commerce ,0% 85 avenue Albert 1er Rueil Malmaison (92) Bureaux ,5% Place Berthe Morisot Bâtiment B2 Saint Priest (69) Bureaux ,3% Lac d Avoriaz Morzine (74) (quote part 50%) Hôtels ,5% 99/101 rue Leblanc Paris Bureaux ,6% 36 bis rue Ernest Renan Issy les Moulineaux (92) Commerce ,0% 72 rue d Alésia Paris Commerce ,1% 74 rue d Alésia Paris Commerce ,2% 105 rue d Alésia Paris Commerce ,0% 2 rue des Gamelines Buchelay (78) Commerce ,0% 33 avenue de la Victoire Meaux (77) Commerce ,4% Zac de Valmy Villeneuve d'ascq (59) Commerce ,2% Route de Cartignies Avesnes sur Helpe (59) Commerce ,8% Zac des Sars Lumbres (62) Commerce ,5% Route de Samer Desvres (62) Commerce ,9% Rue du Canton de Caillouti Loon Plage (59) Commerce ,0% Centre Commercial Leclerc Cap Caer Normanville (27) Commerce ,7% 53 rue d Italie Zac du Coudoulet Orange (84) Commerce ,3% avenue Ledru Rollin Paris Bureaux ,7% 5 boulevard des Arpents Coignières (78) Retail Park ,3% TOTAL GENERAL Surface totale ,8% 4

5 Localisation et affectation du patrimoine en valeur vénale (en ) Affectation Parkings en nombre Surfaces en m² Prix d'acquisition en hors frais hors taxes récupérables Expertises au Activités Bureaux Bureaux et Activité Commerce Hôtels Retail Park Total m² Arbitrage Aucune acquisition ni aucune cession n a été réalisée au cours du deuxième trimestre Pour rappel, la cession de l immeuble rue du Bac à Suresnes (92) est intervenue sur le premier trimestre au prix de 15,5 M, soit en quote part pour la SCPI Fructifonds Immobilier un montant de 3,9 M. Par ailleurs, la Société de Gestion a engagé la cession de l'immeuble situé 1 rue Lénine à Ivry sur Seine (94) au regard de la liquidité de cet actif bénéficiant d'un état locatif consolidé dont les fondamentaux immobiliers (taille, marché locatif peu profond, risque d'obsolescence technique) ne sont plus en adéquation avec les objectifs de la société. Gestion du patrimoine Taux d occupation physique Au 30 juin 2012, le taux d occupation physique s établit à 97,5 % contre 97,6 % au 31 mars Cette évolution fait suite à des mouvements locatifs sur l immeuble Quai Galieni à Suresnes (indivision) : - le congé reçu du locataire VAR à effet du 31/03/12 (300 m²), - la régularisation des surfaces suite arbitrage ARIANE (319 m²) - et la signature du nouveau bail 4/6/9 consenti au locataire ANOV EXPANSION à effet du 01/06/12 sur 450 m². Affectation 30/06/2012 Commerce Bureaux 832 Surfaces vacantes Surface totale Taux d'occupation 97,5% 5

6 Taux d occupation financier Le taux d occupation financier (*) s établit au 30 juin 2012 à 97,6 % contre 93,8 % au trimestre précédent. (*) Le taux d occupation financier correspond au rapport entre le montant des loyers facturés et le montant qui pourrait l être si le patrimoine était entièrement loué (loyers à la valeur locative de marché). Surfaces vacantes Au 30 juin 2012, les surfaces vacantes représentent m² et se répartissent comme suit : Immeuble Affectation 30/06/ , quai Gallieni Suresnes (92) (quote part 25%) Bureaux 347 (1) 33, avenue du Maine Paris (7ème Tour Montparnasse) Bureaux rue d Alésia Paris Commerce avenue de la Victoire Meaux (77) Commerce (1) surface en quote part Surfaces vacantes Surface totale Taux d'occupation 97,5% Taux de provision des créances douteuses rapportées aux loyers facturés Au 30 juin 2012, une reprise de provision pour créances douteuses a été enregistrée dans les comptes pour un montant de 5.623,97, ce qui rapporté aux loyers facturés constitue un seuil non significatif. Evolution de la situation locative La SCPI n a pas connu d évolution significative du point de vue locatif depuis le 31 mars 2012, au delà des évènements précédemment mentionnés. V Marché des parts Le fonctionnement du marché des parts Le marché des parts de votre SCPI à capital fixe est organisé sur la base : de la centralisation, par la société de gestion, des ordres d achat et de vente ; de la détermination, à échéances régulières, d un prix résultant de leur seule confrontation ; seuls les ordres de vente inscrits à un prix inférieur au prix d exécution et les ordres d achat inscrits à un prix supérieur sont susceptibles d être exécutés. La durée de la période de centralisation a été déterminée de façon à assurer la profondeur du marché et, ainsi, d éviter une trop forte volatilité. Elle est de trois mois pour FRUCTIFONDS IMMOBILIER et la confrontation est fixée au dernier jour ouvré du trimestre calendaire à 15 heures. En l absence de parts à la demande, aucun prix n a été déterminé lors de la confrontation du 30 juin

7 Frais à la charge de l acquéreur L acquéreur acquitte, en outre, le droit d enregistrement de 5 % et les frais de transfert de 2 % HT, soit un total de 7,392 % TTC. Par ailleurs, les parts peuvent être cédées de gré à gré sans intervention de la société de gestion. Dans ce cas, l acquéreur acquitte les droits d enregistrement et des frais de dossier qui s élèvent à compter du 1 er janvier 2012 à 136,12 HT soit 162,79 euros TTC. Marché secondaire au 30 juin 2012 Aucune part échangée au cours du 2nd trimestre Situation au 30 juin 2012 Situation au 30 juin 2012 Parts à l offre 0 % de la capitalisation 0,00% Nombre de parts au (y compris l'augmentation de capital en cours) Associés au Capital social statutaire au (en euros) Capital social au (en euros) y compris les parts souscrites dans le cadre de l'augmentation de capital en cours Capitalisation (en euros)(*) Valeur de réalisation unitaire au (en euros) ,49 Valeur de reconstitution brute unitaire au (en euros) ,19 (*) Sur la base de la valeur de réalisation au 31/12/2011 Résultat Exercice ème acompte Rappel 2ème acompte 2011 Acomptes versés depuis le 01/01/2012 Revenu annuel exercice 2011 Revenu prévisionnel exercice 2012 Revenus pour une part 170,00 170,00 340, (1)revenu prévisionnel établi à ce jour, dans le contexte actuel du marché, compte tenu de la situation locative, des congés reçus et des perspectives de cessions d actifs. Sur la base du revenu 2012, le rendement rapporté au prix de souscription déterminé dans le cadre de l augmentation de capital ressort à 5,56 %. (750 / ) 7

8 Quote part des produits financiers soumis au prélèvement libératoire ou aux prélèvements sociaux Pour les personnes physiques, le montant unitaire de la quote part des produits financiers soumis au prélèvement libératoire à 39,50% depuis le 1er juillet 2012 ou à la retenue à la source des prélèvements sociaux au taux de 15,50% depuis le 1er juillet 2012), mis en paiement le 31 juillet 2012 s établit à : pour une part 0,93 Frais Frais Fructifonds Immobilier TTC au taux de TVA en vigueur de 19,60% Commission de souscription 3,588% du prix de souscription (prime d'émission incluse) dont une fraction peut être reversée au distributeur Commission de cession 7,392% 5% de droit d'enregistrement et une fraction pouvant être reversée au distributeur Commission de gestion 7,176% du montant des produits locatifs hors taxes et des produits financiers nets Profil de risque Principaux risques : - les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l anticipation de l évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants. - le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d actifs immobilier étant précisé que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l économie générale et à l évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. - le risque lié à la liquidité : c est à dire la difficulté que pourrait avoir un épargnant à céder ses parts. Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts. La cession des parts dépend de l équilibre entre l offre et la demande de parts sur le marché organisé prévu à cet effet. le risque lié au crédit : Le financement bancaire souscrit s accompagne d engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette éligible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. 8

9 L application de la Directive MIF par AEW EUROPE SGP La Directive sur les marchés d instruments financiers (MIF) est applicable à l ensemble des pays de l Union Européenne depuis le 1 er novembre La MIF vise la construction d un marché européen en définissant dans un cadre règlementaire homogène, une plus grande transparence sur les marchés d instruments financiers ainsi qu un renforcement accru de la protection des investisseurs. AEW EUROPE SGP, société de gérance de votre SCPI entre dans le champ d application de la Directive. A ce titre, la société de gestion a mis en place un dispositif de classification de la clientèle, et d organisation interne permettant à celle ci de respecter ces nouvelles contraintes réglementaires. Les dispositions en matière de classification de la clientèle s appliquent à l ensemble de nos investisseurs. Pour assurer une plus grande protection de ses porteurs de parts en termes d information et de transparence, AEW EUROPE SGP a fait le choix de classer l ensemble de ses clients «en client non professionnel» et laisse la possibilité à ceux qui le souhaitent de changer de catégorie. A leur demande et sur proposition documentée, ces mêmes clients pourront à l issue de contrôles de la société de gestion demander le changement de catégorie. En ce qui concerne les nouveaux clients en SCPI, ils sont également classés par défaut «en client non professionnel». Les demandes de souscription sont désormais accompagnées d un questionnaire à remplir par le client ayant pour objectif d apprécier son expérience en matière d investissement et de l adéquation du produit souscrit / acheté à son profil et à ses objectifs. Pour répondre aux obligations de la directive MIF en termes d organisation, AEW EUROPE SGP s est doté d un dispositif de gestion des conflits d intérêts pour prévenir l existence de tels conflits, les traiter en cas de survenance et, en tant que de besoin, en informer les investisseurs. Par ailleurs, la société de gestion dispose d une procédure de traitement rapide et efficace des réclamations des investisseurs. Assemblée Générale Nous vous informons que les résolutions relatives aux renouvellements des mandats des membres du Conseil de Surveillance ont toutes été adoptées. Parmi les résolutions adoptées figurent ainsi l autorisation de céder l actif détenu à Ivry sur Seine et le renouvellement des mandats de membres du Conseil de Surveillance de Monsieur Pierre NOBLET, ASSURANCES BANQUE POPULAIRE VIE, ASSURANCES BANQUE POPULAIRE PREVOYANCE, PREPAR VIE, l INSTITUTION DE PREVOYANCE BANQUE POPULAIRE, de l OPCI VIVALDI, de l INSTITUTION DE PREVOYANCE AUSTERLITZ, de NATIXIS GLOBAL ASSET MANAGEMENT, de FONCIERE ECUREUIL II, de BTP PREVOYANCE, de MACSF EPARGNE RETRAITE et de la CAISSE AUTONOME DE RETRAITE DES MEDECINS DE FRANCE 9

10 Comment joindre votre Société de Gestion Télécopie : AEW EUROPE SGP 8 12 rue des Pirogues de Bercy PARIS Vous pouvez également utiliser le lien «contact» sur le site et nous laisser un message CONTACTS Responsable de l information Serge BATAILLIE Tel CONTACTS Service Client Tel: Fax: infoscpi@namiaeweurope.com Résultats du 2 ème trimestre 2012 Diffusion 3 ème trimestre

11 11

12 FRUCTIFONDS IMMOBILIER Société Civile de Placement Immobilier régie par la partie législative du Code monétaire et financier, les textes subséquents et par les articles 1832 et suivants du Code civil. Siège social : 8-12 rue des Pirogues de Bercy PARIS Visa de l'autorité des Marchés Financiers SCPI n en date du 22 octobre 2010 D RCS Paris Agrément de la société de gestion en qualité de société de gestion de portefeuille n GP du 9 février 2010 Responsable de l information : Monsieur Serge BATAILLIE - Tél :