L ambition de la qualité urbaine dans la reconquête de l habitat ancien

Transcription

1 Les Quartiers Crêt de Roc et Tarentaize-Beaubrun, dans le dossier ANRU de Saint Etienne L ambition de la qualité urbaine dans la reconquête de l habitat ancien

2 La stratégie habitat de la Ville de Saint Etienne et de l agglomération : pour une reconquête de l attractivité résidentielle de la ville Enrayer durablement le déclin démographique, garder et attirer des ménages actifs Démolir le parc le plus inadapté, insalubre et vacant, en centre-ville et dans les quartiers en Politique de la Ville = enrayer les effets d un marché qui se déprécie Développer une offre nouvelle adaptée, sur un plan quantitatif et qualitatif, réaffirmant la valeur résidentielle des quartiers Favoriser la mixité sociale et permettre les parcours résidentiels => un dossier de Rénovation Urbaine (ANRU) signé en avril 2005

3 A l échelle du projet de rénovation urbaine : renouveler l offre d habitat Recyclage ou suppression du parc privé vétuste et obsolète et démolition de l offre sociale la plus déqualifiée et vacante : logements concernés, Remise sur le marché de nouveaux produits, redistribution de l offre de logement social à l échelle de la Ville et requalification du parc privé et social maintenu : logements concernés (réhabilitations / reconstructions) 40% du parc de logements des 4 quartiers renouvelé par le projet

4 Stratégie habitat : vers Roanne Clermond Ferrand 4 quartiers en rénovation urbaine, dont 2 quartiers anciens (OTHA) Crêt de Roc Tarentaize Beaubrun Séverine vers Lyon vers le Puy

5 L opération de Traitement de l Habitat Ancien Sur les Quartiers Crêt de Roc et Tarentaize-Beaubrun Une opération inscrite dans la stratégie habitat de la Ville et de l agglomération

6 Le quartier du Crêt de Roc habitants logements 17% de logements vacants 23% de logements sans confort

7 Le quartier Tarentaize Beaubrun habitants logements 17% de logements vacants 16% de logements sans confort

8 L enjeu sur les quartiers anciens, restructurer l habitat privé dégradé Le constat : un parc de logement social de fait pour une population précarisée Les objectifs : Améliorer les conditions de vie des habitants en place et offrir un habitat attractif pour une mixité sociale plus grande Développer une offre renouvelée en neuf et dans l ancien pour diversifier l habitat (programmes locatifs et d accession) et reconstituer l offre sociale nécessaire aux relogements Les moyens: Intervenir sur l habitat ancien en limitant au plus les démolitions Préparer la restauration immobilière par un traitement amont des immeubles Traiter des aménagements à des échelles très variées

9 Aménageur Les missions de la SEDL dans le cadre de l OTHA Opérateur de la restauration immobilière Animateur des OPAH RU Animation des immeubles sous DUP de travaux (95) Opérations d aménagement SEDL : -Aménageur Opérateur foncier : Démolitions préalables Promoteurs privés/publics : -Construction / reconstitution de l offre Recyclage immobilier SEDL : -Acquisition d immeubles / relogement / définition du programme de restructuration / travaux préalables / revente avec obligation de travaux Investisseurs privés/publics : -Réhabilitations très lourdes conformément au cahier des charges Animation auprès des Propriétaires SEDL : -Animation des immeubles sous DUP ou non (OPAH RU) -Animation spécifique des copropriétés (dispositif OPAH copro) Propriétaires privés : -Réhabilitations privées Dispositifs coercitifs : les outils de la maîtrise foncière DPU Renforcé sur l ensemble des périmètres PRI/ DUP Travaux : obligation travaux de restauration complète d immeubles et DUP aménagement ZPPAUP : encadrement des réhabilitations / défiscalisation Malraux Dispositif incitatif Subventions dans le cadre de l OPAH RU (ANAH / Ville) / appui technique équipe OTHA

10 Les objectifs de sortie habitat de l OTHA Opérations d aménagement Recyclage immobilier Animation auprès des Propriétaires Objectifs m² de terrains à acquérir pour démolition 290 logements neufs : Foncière Logement : 62 logts Accession libre et sociale : 153 logts Bailleurs sociaux : 75 logts m 2 acquis, soit 73 % 31 logements construits 460 logements + 27 locaux à acquérir par la SEDL pour restructuration ( m² SU) Environ 200 relogements Remise sur le marché d environ 315 logements équivalents neufs. Suppression de 145 logements (démolitions, neutralisation de quasilogements et regroupement) 19 locaux professionnels Réalisations 407 logements acquis + 25 locaux commerciaux ( m²), soit 90 % 130 relogements, soit 70% 107 logements cédés (6 840 m²), soit 33 % 7 locaux professionnels 333 logements réhabilités par leurs propriétaires (financé) : 154 logements, soit 46%

11 La ZPPAUP : un appui à la rénovation urbaine Cinq ZPPAUP (450 ha), dont les deux de l OTHA dans le projet ANRU, précurseurs d une démarche de préservation du patrimoine urbain Les objectifs : Protéger le Centre Ville en tant que territoire porteur des témoignages forts du développement urbain, économique et social de Saint Etienne (linéaires, hauteurs, matériaux, habitat passementier ) Offrir un cadre de protection adapté aux quartiers anciens : permettre la réhabilitation qualitative sans trop contraindre les projets (secteurs de projet) Les avantages de s inscrire dans cette démarche : L implication de l ABF dans le processus de transformation des immeubles Des montages facilités avec les investisseurs locaux (dispositif «Malraux») La capacité à encadrer les réhabilitations par les propriétaires en place

12 L Atelier de Qualité Urbaine : une instance partenariale sous l égide de la Ville, pour l examen des projets Examen de l ensemble des projets urbains et de construction au sein du dossier ANRU (de la conception au stade APS), avec comme objectif d analyser la qualité de la réponse apportée par le projet (insertion urbaine, valeur architecturale, innovation, évolutivité ) Composition : Ville (Pôle Urbanisme ) et DDEA (en tant que Délégué Territorial Adjoint de l ANRU), accompagnés de leurs Architectes Conseil Maîtres d ouvrage accompagnés de leur concepteur (SEDL, bailleurs sociaux, ) Les avantages de s inscrire dans cette démarche : Prise de recul par rapport au projet dans ses différentes dimensions et voir comment il s inscrit dans la cohérence du projet de site Appui méthodologique et qualitatif des architectes conseil Instance d échanges et de réflexions partagés

13 La déclinaison de l Atelier de Qualité Urbaine à l échelle des immeubles en restauration immobilière Travail informel de recherche de qualité architecturale, dans une réflexion partagée, pour : Sortir du produit classique : la programmation s adapte à l immeuble (distribution : valoriser une cour privative, aménagements intérieurs démolition partielle ) Avec un objectif : la réhabilitation complète de l immeuble, intégrant des logements qui ont un vrai caractère architectural Composition : Architectes conseil de la ville et de l Etat SEDL, accompagné du maître d œuvre de l immeuble concerné La démarche : Présentation du projet en phase amont Processus itératif pour tirer le meilleur parti de l immeuble dans le respect des prescriptions de la ZPPAUP

14 Deux approches convergentes de la qualité urbaine dans l OTHA I. Opérations de Restauration Immobilière : La reconquête de l habitat par la réhabilitation contrôlée d immeubles anciens dégradés II. Opérations de renouvellement urbain incluant : La reconquête de la qualité résidentielle par la dédensification en cœur d îlot La rupture d une image dégradée par la réalisation d un éco-quartier sur un site d anciennes carrières et industries L aménagement urbain dans les interstices des opérations de restauration immobilière, en couture urbaine

15 Approches convergentes de la qualité urbaine (suite) I. Restauration immobilière : Maîtrise foncière des immeubles les plus dégradés Étude de restauration immobilière incluant : Suppressions de servitudes Démolitions d immeubles sur cour, annexes et délaissés (repérés lors de l étude pré opérationnelle) Traitements de problèmes avec les immeubles voisins Un processus long, complexe et coûteux d où la nécessité d un portage par la SEDL en tant qu aménageur (prise en charge des déficits fonciers via le dossier ANRU) Un pari réussi : une qualité résidentielle reconnue et plusieurs immeubles en cours de travaux qui visent le niveau de performance thermique Très Haute Performance Energétique (THPE)

16 Exemple de traitement amont d un immeuble en restauration immobilière Immeuble arrière place Painlevé (quartier Crêt de Roc) avant démolition Immeuble arrière place Painlevé (quartier Crêt de Roc) après démolition

17 Approches convergentes de la qualité urbaine (suite) II. Opérations de Renouvellement Urbain : 1. La dédensification en cœur d îlot : La question de la gestion collective des espaces (arrière-cours, mitoyenneté ) Une réponse publique via la maîtrise foncière et le curetage en cœur d îlot En sortie : la création d espaces publics et la requalification d espaces privatifs avec gestion collective.

18 1. La dédensification en cœur d îlot l îlot Franche Amitié sur le quartier Beaubrun Création d un espace public valorisation des espaces privatifs avant revente aux riverains Mise en place d une gestion collective des espaces privatifs sur la partie basse de l îlot

19 1. La dédensification en cœur d îlot l îlot Franche Amitié sur le quartier Beaubrun Perspective du projet (finalisation mi 2010)

20 Approches convergentes de la qualité urbaine (suite) II. Opérations de Renouvellement Urbain : 2. La rupture d une image dégradée par la réalisation d un écoquartier (la ZAC Desjoyaux) sur un site d anciennes carrières et industries : 3,5 ha au Nord de la colline du Crêt de Roc Des friches d anciennes activités et de nombreux délaissés Mais une situation privilégiée, Un secteur calme, proche du centre-ville La proximité de 2 gares, dont la gare principale de Saint-Etienne Le pari d une transformation radicale par la qualité de l espace urbain et l exigence de qualité environnementale auprès des constructeurs.

21 2. L aménagement d un éco-quartier» : La ZAC Desjoyaux sur le Crêt de Roc Un nouveau cadre de vie au Crêt de Roc privilégiant la qualité environnementale et le développement durable - Créer un quartier calme à proximité du centre-ville, des modes de transports, du secteur Manufacture / Plaine Achille - Offrir un nouveau mode d habiter, respectueux de l environnement, qualitatif en matière architecturale et recherchant le confort des futurs habitants - Favoriser une diversification de l habitat et des populations.

22 2. L aménagement d un éco-quartier» : La ZAC Desjoyaux sur le Crêt de Roc Un potentiel d environ 110 logements La Foncière Logement env. 30 logements Société coopérative de construction «Castors» env. 12 logements Promotion immobilière env. 70 logements

23 Approches convergentes de la qualité urbaine (suite) II. Opérations de Renouvellement Urbain : 3. L aménagement urbain dans les interstices des opérations de restauration immobilière, en «couture urbaine» (la ZAC Pointe Appell Nativité) : a. Les enjeux du projet : Relier les quartiers Renouveler l'habitat Aménager et créer des espaces publics Dynamiser l'offre d'équipement b. La traduction opérationnelle : La démolition des immeubles les plus dégradés dans les secteurs d habitat ancien La dédensification par la création d espaces publics La reconstitution d une offre logement en accroche sur l existant

24 3. L aménagement de «coutures urbaines» : La ZAC Pointe Appel Nativité sur le Crêt de Roc Une programmation d habitat mixte : Construction neuve : 128 logements au total - accession libre : 43 logements - accession sociale : 21 logements - locatif libre : 32 logements (la Foncière) - locatif social : 32 logements