REPO RTING Mars 2015

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1 REPORTING Mars 2015

2 SYNTHÈSE Hôtellerie Ouest Hôtellerie Nord Hôtellerie IDF Hôtellerie Sud Hôtellerie Est Senior IDF Senior Régions Immo IDF/Nord Immo Ouest Immo Sud Statut de l opération Description de l opération L hôtel de France est un hôtel 3* de 58 chambres dans la périphérie nord de Poitiers. Situé entre la zone d activité «République» et la zone commerciale des portes du Futuroscope, il vise une clientèle principalement d affaires. L hôtel du bois de la Marche est un hôtel 3* composé de 53 chambres sous enseigne Best Western situé dans la périphérie sud de Poitiers. Il est propice pour développer une clientèle de groupe, car il peut accueillir des séminaires et des mariages. Deux hôtels ont été sélectionnés, en plein cœur du vieux Lille, à proximité de la gare Lille Flandre, de la Grande Place, de l Opéra et du quartier d affaires Euralille. Un hôtel 3* de 33 chambres sous enseigne Kyriad. Un hôtel Première Classe de 52 chambres. Des opportunités sont en cours d étude. Des opportunités sont en cours d étude. La reprise d un hôtel de 40 chambres sous enseigne Kyriad à Reims est actuellement en cours de réalisation. Un investissement dans une résidence pour personnes âgées située à Maisons-Laffitte en partenariat avec Acapace est actuellement en cours de réalisation. Acapace est un acteur expérimenté du secteur des résidences pour seniors avec notamment près de 50 résidences sous enseigne Les Jardins d Arcadie. 123Venture a déjà réalisé avec succès des opérations avec Acapace. Un investissement dans un projet de résidence pour personnes âgées située à Metz en partenariat avec Acapace est actuellement en cours de réalisation. Acapace est un acteur expérimenté du secteur des résidences pour seniors avec notamment près de 50 résidences sous enseigne Les Jardins d Arcadie. 123Venture a déjà réalisé avec succès des opérations avec Acapace. Des opportunités sont en cours d étude. Co-investissement dans la région de Toulouse en partenariat avec le groupe Carrère, un important promoteur immobilier au niveau national. Des opportunités sont en cours d étude. Avertissement : L attention des investisseurs est attirée sur le fait que les opportunités en cours de réalisation sont communiquées à titre purement informatif et qu elles ne constituent en aucun cas un engagement de réalisation de la part de la société de gestion. 123Venture rappelle que l investissement dans 123 Club 2014 présente un risque de perte en capital. Pour plus d informations, veuillez vous référer au prospectus complet, visé par l AMF, et notamment à la rubrique «facteurs de risque».

3 HÔTELLERIE OUEST RACHAT DES FONDS DE COMMERCE DE DEUX HÔTELS SITUÉS À POITIERS AUX CÔTÉS DE NAOS GROUPE. DE L HÔTEL DE FRANCE Localisation : Poitiers Gamme : 3 étoiles Nombre de chambres : 58 Taux d occupation moyen * : 46% Prix moyen par chambre * : 61 Chiffre d affaires * : 720 K DE L HÔTEL DU BOIS DE LA MARCHE Localisation : Poitiers Gamme : 3 étoiles Nombre de chambres : 53 Taux d occupation moyen * : 46% Prix moyen par chambre * : 70 Chiffre d affaires ** : K * moyenne historique pré-acquisition. ** 600 K sur l hébergement et 400 K sur le restaurant. L HÔTEL DE FRANCE L INVESTISSEMENT L hôtel de France est un hôtel 3 étoiles indépendant de 58 chambres situé dans la périphérie nord de Poitiers. Il est à 3mn du centre-ville en voiture, entre la principale zone d activité «République» et la zone commerciale des portes du Futuroscope. Son emplacement lui permet de développer une clientèle principalement d affaires. L hôtel était auparavant possédé par un important traiteur local qui souhaitait développer le restaurant de l hôtel qui contient 80 couverts. Le restaurant et l hôtel sont gérés indépendamment. L hôtel dispose également de salles de séminaire et d une piscine. Les parties communes ont été rénovées récemment mais les chambres nécessiteraient un rafraîchissement.

4 Il y a peu d hôtels à proximité (seulement 3 hôtels économiques) et l Hôtel de France est le leader dans sa zone. L opération ne concerne que le rachat du fonds de commerce de l hôtel, les murs et le fonds de commerce du restaurant seront conservés par l ancien propriétaire. NOTRE STRATÉGIE / AXES DE CRÉATION DE VALEUR L objectif est de passer l hôtel sous enseigne Kyriad afin de lui faire bénéficier d une meilleure visibilité. Cela permettra entre autre la mise en place d une politique commerciale plus efficace. Un programme de rénovation des chambres et des salles de bains existantes est également prévu. L autre axe de création de valeur viendra de l expertise de l opérateur coinvestisseur en gestion d hôtels (Naos Groupe). Ces axes de développement devrait permettre à l hôtel d augmenter son taux d occupation ainsi que son prix moyen par chambre. L HÔTEL DU BOIS DE LA MARCHE L INVESTISSEMENT L hôtel du Bois de la Marche est un hôtel 3 étoiles de 53 chambres sous enseigne Best Western situé dans la périphérie sud de Poitiers. Il se situe dans un parc à 15mn du Futuroscope. L hôtel était auparavant possédé par un hôtelier indépendant. Il dispose d une piscine, d un terrain de tennis, d un restaurant de 180 couverts et de plusieurs salles de réunion pouvant accueillir jusqu à 200 personnes. Les parties communes ont été rénovées récemment. Son emplacement et ses infrastructures lui permettent de développer une clientèle principalement de groupe car il est idéal pour l organisation de séminaires, mariages et autres. Il n y a pas d hôtels à proximité. Les hôtels les plus proches sont ceux situés à Poitiers (3km). NOTRE STRATÉGIE / AXES DE CRÉATION DE VALEUR L objectif principal est de mettre en place une politique commerciale plus efficace et de développer l activité mariage/séminaire. Un autre axe est la reconstitution d une équipe pour le restaurant aujourd hui sous-exploité. Enfin, la rénovation des chambres et des salles de bains existantes devrait permettre à l hôtel de monter en gamme et d augmenter son prix moyen par chambre et son taux d occupation. Comme pour l Hôtel de France, l Hôtel du Bois de la Marche bénéficiera de l expertise de l opérateur co-investisseur en gestion d hôtels : Naos Groupe. NAOS GROUPE Avec le rachat de ces deux hôtels, Naos Groupe souhaite créer un groupe de 5 hôtels à Poitiers (300 chambres au total) qui seraient complémentaires (les deux hôtels en périphérie permettant de capter une clientèle de groupe grâce à leurs salles de séminaire). La constitution de ce groupe permettra de réaliser des économies d échelle (mise en place d un service commercial qui gèrera l ensemble du parc hôtelier de Naos à Poitiers, même direction sur les deux nouveaux hôtels ) et de dominer le marché (les hôtels concurrents à Poitiers étant pour la plupart vétustes). Naos détient déjà à Poitiers le Mercure La Chapelle, l Ibis Style Victor Hugo et l Ibis Budget de la Gare. Toutes ces opérations ont été réalisées en co-investissement avec les Fonds gérés par 123Venture.

5 HÔTELLERIE NORD RACHAT DES MURS ET FONDS DE COMMERCE DE DEUX HÔTELS A LILLE DU KYRIAD Localisation : Lille Gamme : 3 étoiles Nombre de chambres : 33 Taux d occupation moyen * : 62% Prix moyen par chambre * : 78 DU PREMIÈRE CLASSE Localisation : Lille Gamme : 1 étoile Nombre de chambres : 52 Taux d occupation moyen * : 67% Prix moyen par chambre * : 54 * moyenne historique pré-acquisition. PRÉSENTATION DES ÉTABLISSEMENTS LE KYRIAD ET LE PREMIÈRE CLASSE Ce sont deux établissements contigus, présentant une réception commune. Leur personnel est optimisé pour fonctionner sur les deux hôtels. De ce fait, ils présentent un bilan commun. L hôtel Kyriad est situé dans un immeuble de 5 étages et le Première Classe dans un immeuble de 6 étages. Les deux établissements ont été rénovés en DYNAMIQUE DE L EMPLACEMENT Les deux hôtels bénéficient d un bon emplacement, dans le quartier du Vieux Lille, à proximité des gares de Lille Flandres (200m) et de Lille Europe (800m), des principaux centres d attractivité de la clientèle d affaires (le quartier Euralille et le centre de congrès de Lille Grand Palais), et de plusieurs lieux phares du tourisme lillois. Le centre d affaires d Euralille est notamment le troisième quartier d affaires de France (derrière La Défense et Part-Dieu à Lyon). EXPLOITATION Les deux établissements, exploités par leurs actuels propriétaires, bénéficient d une bonne gestion, ce qui leur permet d afficher en 2011 et 2012 un bon niveau de rentabilité, avec un EBITDA à 40% du chiffre d affaires. La gestion des hôtels sera confiée à 3D Hôtels, un opérateur qui dispose d une bonne expérience en matière de gestion hôtelière et qui gère déjà un hôtel à

6 Lille acquis avec 123Venture. Son objectif est d augmenter le chiffre d affaires des deux établissements, tout en maintenant leur bon niveau de rentabilité. Pour cela, la méthode sera d améliorer les performances commerciales des deux établissements, en les rehaussant au niveau qu ils devraient afficher au regard de la qualité de leur emplacement. Cette amélioration passera par une gestion plus active de la commercialisation, notamment via un effort de yield management (logiciel d adaptation automatisée des prix en fonction de la demande, de façon à optimiser l occupation des périodes creuses et le revenu des périodes pleines) ; et par la mise en place d une commercialisation directe sur le marché local. Ces efforts devraient permettre d atteindre d ici 2018 un taux d occupation cible de 70% sur le Kyriad et de 77,50% pour le Première Classe, plus proche des moyennes de l hôtellerie économique lilloise. La rentabilité de l ensemble des deux hôtels était de base à un bon niveau avant 2013, avec un EBITDA à 40% du chiffre d affaires. L objectif est de le faire passer à 48% d ici LE MARCHÉ LILLOIS DE L HÔTELLERIE TOURISME D AFFAIRES Les hôtels lillois sont fréquentés à 67% par le tourisme d affaires. Ce tourisme est nourri à la fois par la présence de nombreuses entreprises, mais aussi par les congrès, avec le centre Lille Grand Palais, qui accueille chaque année 160 manifestations (congrès et expositions), ce qui représente plus de visites annuelles. Concernant le tissu industriel et économique de Lille, il bénéficie de la présence de nombreux sièges sociaux dans l arrondissement de Lille (la deuxième place française en termes de sièges sociaux, derrière la région francilienne). On y retrouve notamment les sièges de Auchan, LeroyMerlin, des supermarchés Atac, ou encore de Castorama. À cela s ajoutent les différents pôles qui ont été déployés par la ville (Euralille, EuraSanté, Euratechnologie). Tous ces pôles se développent grâce à la position nodale de la ville de Lille, à proximité de la Belgique et à égale distance de Paris et de Londres, bénéficiant d un réseau ferroviaire qui la relie directement à Amsterdam (Thalys), Londres (Eurostar), Paris, Lyon et Marseille (TGV). TOURISME CLASSIQUE Concernant le tourisme classique, la ville bénéficie d une offre patrimoniale conséquente autour notamment du quartier du Vieux Lille et ses bâtiments d époque. À cela s ajoutent une offre culturelle (musée des Beaux-Arts, Opéra, LAM à Villeneuve d Ascq) mais aussi une offre évènementielle, avec notamment la Grande Braderie de Lille qui attire 2 millions de visiteurs chaque année. LE MARCHÉ EN 2013 L offre lilloise compte 47 hôtels homologués représentant plus de chambres. Cette offre est abondante en 2 étoiles (21 hôtels, soit chambres) et en 4 étoiles (9 hôtels cumulant 823 chambres). En 2013, l offre milieu de gamme de l hôtellerie lilloise a réalisé une année avec des Taux d Occupation et des Revenus Moyens par Chambre (RMC) en croissance de 2%.

7 HÔTELLERIE EST REPRISE D UN HÔTEL PRES DU PARC DES EXPOSITIONS DE REIMS EN COURS DE REALISATION DE L ÉTABLISSEMENT Localisation : Reims Gamme : 3 étoiles Nombre de chambres : 40 Taux d occupation moyen : 58% Prix moyen par chambre: 58 L ÉTABLISSEMENT L opération consiste en la reprise du fonds de commerce et des murs d un hôtel 3* exploité sous enseigne Kyriad. Il est situé près du parc des expositions de Reims et il dispose d une note de 7,2/10 sur le site internet Booking.com. En 2013 et en 2014, il a réalisé en moyenne un chiffre d affaires de 1 M pour un EBITDA de 110K. Son taux d occupation ressort à 58% et son prix moyen par chambre à 58. LE PROJET L objectif de l opération est d améliorer les performances de l établissement via des travaux de rénovation des chambres, des parties communes et du parking. De plus, suite au fort intérêt d un grand groupe de restauration, nous envisageons de reprendre le restaurant attenant à l hôtel afin de répondre à une demande soutenue en hébergement et en restauration dans cette zone d activité de Reims. Il est prévu de financer 15 chambres supplémentaires pour porter sa capacité d accueil à 55 chambres. Le montant prévisionnel alloué au travaux est de 1,5M.

8 SENIOR RÉGIONS ACQUISITION ET EXPLOITATION DU FONDS DE COMMERCE D UNE RÉSIDENCE POUR SÉNIORS EN COURS DE REALISATION DE L ÉTABLISSEMENT Localisation : Metz Nombre de logements : 92 Surface : m 2 Date d ouverture prévue: 2016 PRÉSENTATION DE L INVESTISSEMENT METZ Le projet est situé à Metz. L opération consiste en la réhabilitation complète et l extension d un ensemble immobilier sur 5 niveaux pour réaliser une résidence services pour séniors dans le très prisé quartier Sainte Thérèse. A proximité des commerces, à environ 700 m de la gare TGV, la résidence d une surface de plancher de m² comptera 92 logements répartis en 22 studios, 38 T1bis, 25 T2 et 7 T m² seront dédiés aux services livrés équipés : accueil, cuisine, restaurant, bureau direction, salons privés, coiffeur, vestiaires, sanitaires, local fitness, etc La résidence comptera également 26 Parkings en sous-sol, 4 parkings aériens et 25 caves. La livraison est prévue fin 2015 pour une ouverture le 1er janvier % des lots ont déjà été commercialisés à ce jour. A PROPOS DU PARTENAIRE ACAPACE Senior Régions co-investit dans cette opération aux côtés du groupe ACAPACE. Le groupe ACAPACE intervient sur différents aspects du marché immobilier. Après avoir réalisé de nombreux investissements dans le domaine de la santé, de l immobilier de prestige parisien et de l hôtellerie, ACAPACE se concentre sur 2 domaines d activité : les résidences services seniors et l hôtellerie de plein air, activités qui lui apportent une large visibilité sur le plan national et de belles perspectives de développement. Le groupe compte 400 collaborateurs et gère environ appartements à travers son pôle résidences services seniors.

9 SENIOR ÎLE-DE-FRANCE ACQUISITION ET EXPLOITATION DU FONDS DE COMMERCE D UNE RÉSIDENCE POUR SÉNIORS EN COURS DE REALISATION DE L ÉTABLISSEMENT Localisation : Maisons-Laffitte Nombre de logements : 82 Date d ouverture prévue: En cours d exploitation PRÉSENTATION DE L INVESTISSEMENT MAISONS-LAFFITTE Installée 14 rue de Puebla, la résidence de 82 appartements bénéficie d un environnement sécurisé. Son jardin paysagé, atout majeur de la résidence, est accessible toute l année. La résidence est idéalement située à 500 m de la station du RER A reliant la mairie de Maisons- Laffitte à Paris. D autre part, une passerelle, située à moins de 100m de la résidence, permet de rejoindre directement le marché couvert. Le centre-ville est donc accessible à pied, tout comme les nombreux services et commerces qu offre la cité. A PROPOS DU PARTENAIRE ACAPACE Senior Régions co-investit dans cette opération aux côtés du groupe ACAPACE. Le groupe ACAPACE intervient sur différents aspects du marché immobilier. Après avoir réalisé de nombreux investissements dans le domaine de la santé, de l immobilier de prestige parisien et de l hôtellerie, ACAPACE se concentre sur 2 domaines d activité : les résidences services seniors et l hôtellerie de plein air, activités qui lui apportent une large visibilité sur le plan national et de belles perspectives de développement. Le groupe compte 400 collaborateurs et gère environ appartements à travers son pôle résidences services seniors.

10 IMMO OUEST CO-INVESTISSEMENT DANS UN PROGRAMME DE 9 MAISONS EN PROCHE BANLIEUE DE TOULOUSE DU PROJET Localisation : Cugnaux (15Km de Toulouse) Nombre de lots : 9 maisons individuelles Date de livraison prévue: Juin 2016 PRÉSENTATION DE L INVESTISSEMENT LE DOMAINE TOLOSAN Le Domaine Tolosan est un programme immobilier du Groupe Carrere qui consiste en la construction de 9 maisons individuelles allant du T3 au T5, à 10 minutes à pied du centre ville de Cugnaux, dans un cadre résidentiel verdoyant. Situé à 15 km au sud de Toulouse, au sein de la Communauté Urbaine Toulouse Métropole, la ville de Cugnaux offre à ses habitants un environnement résidentiel calme, proche de la nature et à proximité des grands centres économiques de l agglomération. La livraison du projet est prévue pour juin Le taux de pré-commercialisation est aujourd hui proche de 30%. A PROPOS DU PARTENAIRE CARRERE GROUPE CARRERE est la marque de commercialisation de la branche «Habitat» de GOTHAM dont le siège social est basé à Neuilly. Avec plus de 20 ans d expérience, GOTHAM est aujourd hui un acteur incontournable de la réalisation de logements neufs sur le territoire national. Fort de son expérience, GOTHAM a réalisé plus de logements sur le territoire national. Avec un chiffre d affaires de 200 Millions d Euros, GOTHAM, via sa marque GROUPE CARRERE, commercialise entre et logements par an.