Un marché tendu et rentable

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1 TRANSACTIONS EN IMMOBILIER PROFESSIONNEL Conseil en immobilier professionnel Supplément gratuit Lundi 8 juin 2015 Ne peut être vendu séparément {IMMOBILIER D'ENTREPRISE} Un marché tendu et rentable

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3 3 {immobilier} supplément du Journal de l île du 8 juin 2015 Sommaire 4-5 Le marché immobilier demeure tendu 6 Saint-Leu veut séduire les entreprises 15 La Technopole Vitrine technologique pour les entreprises 18 La Sodiac veut offrir m 2 de locaux aux entreprises 8 Vincent Le Baliner «Le parc de La Réunion peut attirer des investisseurs» 20 Philippe Puel «Apavou investit dans le coworking» 10 Acti'sem, une filiale de la Semader en plein essor 14 Saint-Benoît Au cœur du Pôle Bois 21 L'immobilier commercial a (aussi!) toute sa place dans un patrimoine 22 Christophe Devlamynck «L'immobilier professionnel est plus rentable que l'immobilier résidentiel» Supplément gratuit du Journal de l'île. Édité par la S.A.S. LE JOURNAL DE L ILE DE LA RÉUNION. BP Sainte-Clotilde Cedex. Tél : n Principal associé : Gamma Cadjee n Président : Abdoul Cadjee n Directeur Général et Directeur de la Publication : Hassen Cadjee n Rédacteur en chef : Yves Mont-Rouge n Rédaction : Julien Delarue, Thomas Lauret, Florent Corée n Directeur Qualité, logistique et diffusion : Serge Robert n Directeur de la publicité : Fabrice Thabuis - Tél : Fax : n Coordination publicité : Alex Bidois n Mise en forme : Roseline Dalleau n CPPAP 0310C ISSN n Impression : ICP ROTO.

4 4 {immobilier} supplément du Journal de l île du 8 juin 2015 Le marché de l'immobilier d'entreprise demeure tendu à La Réunion La recherche de locaux et de terrains reste importante. Inovista a identifié plus de 200 projets en 2014, un chiffre en hausse qui représente un volume total de près de m² de surface immobilière. Si l'immobilier résidentiel montre des signes d'essoufflement depuis la refonte des régimes de défiscalisation, l'immobilier professionnel continue, lui, à tirer son épingle du jeu. L'étude exclusive réalisée par lnovista, conseil en immobilier d'entreprise, sur l'évolution de l'activité en 2014 témoigne de cette dynamique. Plus de 200 projets de recherches de locaux ou terrains représentant un volume total proche de m² ont été identifiés l'année dernière par les équipes d'inovista. Comparé à 2013, le nombre de projets d'implantation ou de déménagement a tout simplement été multiplié par deux, une performance exceptionnelle révélatrice d'un marché en plein bouillonnement. Dans le détail, les entrepôts et commerces représentent chacun un tiers de la demande contre 25% seulement pour les bureaux. «Les entreprises sont majoritairement à la recherche de solutions de location pour les bureaux et les commerces et privilégient l'acquisition pour les entrepôts», note Vincent Le Baliner, le directeur d'inovista. Baisse des transactions de bureaux Dans son enquête le cabinet note que 75% des projets sont liés à des recherches actives. En d'autres termes, le secteur devra être capable de proposer m² de surfaces immobilières au cours des prochains trimestres. Ce scénario n'a évidemment aucune chance de se concrétiser, l'offre étant particulièrement faible, voire quasi inexistante sur certains segments. Ces tensions ne sont pas nouvelles. Elles se sont tout simplement amplifiées l'année dernière avec la fin de certains programmes d'investissement. La baisse des transactions de bureaux (23 en 2014 contre 33 en 2013) et la nette réduction des surfaces commercialisées (5 000 m² l'année dernière contre m² en 2012) s'expliquent essentiellement par la faiblesse des opérations neuves mises sur le marché. Résultat, dans l'ancien, le stock commence également à se contracter dangereusement, passant de m² recensés il y a un an à moins de m² début Ce niveau plancher ne devrait toutefois guère évoluer. Les bureaux vacants étant majoritairement obsolètes, leurs propriétaires peinent à séduire des locataires davantage attirés par des programmes plus récents et prêts à y mettre le prix. Après avoir enregistré une baisse de 2 euros en 2013, les valeurs locatives moyennes ont progressé à nouveau l'année dernière pour se stabiliser aux alentours de 20 euros le m² loué. Cette moyenne masque d'énormes disparités, les prix évoluant selon la nature du bien proposé et son emplacement. Tensions sur les locaux d'activités et les entrepôts Ce qui est valable pour les bureaux l'est également pour les locaux d'activités et les entrepôts. L'offre immédiate s'est restreinte au cours de ces derniers mois pour tomber à m² au début de l'année. L'essentiel des disponibilités se concentrent dans le Nord (60%) mais le rééquilibrage du marché au profit de l'ouest s'est produit. Cette zone dispose dans son portefeuille d'environ m² de surfaces disponibles, dont m² de surfaces neuves. «C'est le marché le plus tendu du secteur, confirme Vincent Le Baliner. Le taux de vacances très faible, moins de 5%, pèse mécaniquement sur la fluidité des échanges». Chiffre révélateur, après avoir commercialisé plus de m² de locaux d'activités et d'entrepôts en 2014, les professionnels n'ont géré que m² l'année dernière. Le nombre de transactions est Evolution de la demande exprimée en nombre ICI BIENTÔT ILOT C1 Source : Inovista COMMERCES ET BUREAUX A PARTIR DE 200 m 2 (livraison 2015) [email protected] resté identique mais cellesci ont porté sur des locaux de taille plus modeste (900 m² en moyenne en 2014 contre m² en 2013). Dans ce contexte, les valeurs locatives sont restées dans des fourchettes relativement resserrées, entre 7 et 11 euros le m² selon les secteurs et la qualité du bien. Dans le commerce, enfin, la pénurie guette également. Sur les m² de surfaces recensées dans l'île, m² seulement sont aujourd'hui disponibles, ce qui représente un taux de vacances inférieur à 3%. Autant dire que le marché est complètement bloqué. Après une année exceptionnelle marquée notamment par la livraison du centre Leclerc à Saint-Leu ( m² livrés), le marché est redescendu à son niveau habituel en 2014 avec seulement m² commercialisés. Sans surprise la fourchette des prix oscille selon les produits : entre et euros le m² à l'achat, autour de 21 euros le m² à la location.

5 {immobilier} supplément du Journal de l île du 8 juin Le Nord et l'ouest concentrent l'essentiel de la demande Géographiquement, le marché de l'immobilier d'entreprise reste tiré par l'ouest et le Nord qui concentrent l'essentiel de la demande en Dans le chef-lieu et son environnement immédiat, la recherche de bureaux est demeurée importante note Inovista dans son étude. Avec m² placés (+ 28% en un an) le Nord fait quasiment deux fois mieux que l'ouest qui a vu son nombre de transactions considérablement se réduire. Cette atonie du marché dans ce secteur est liée tout simplement à la faiblesse de l'offre disponible. Le taux de vacances des biens est tombé en dessous de 2% l'année dernière, un chiffre nettement inférieur à une moyenne départementale - 4% - déjà très faible. En 2014 le Nord abrite toujours près de m² de locaux d'activités disponibles, ce qui représente 60% des surfaces. Sur ce territoire Inovista recense enfin m² de surfaces commerciales (41% de l'offre), une redistribution qui s'est faite au détriment du Sud. L'attractivité tertiaire de Saint-Denis ne constitue pas vraiment une surprise. Cette tendance correspond bien à l'adn immobilier de cette ville administrative, capitale de nombreux sièges sociaux. Dans l'ouest, micro-région tournée vers l'océan, la configuration est totalement différente. En 2014 par exemple, un tiers des projets porte sur des surfaces d'entreposage selon les statistiques établies par Inovista. La bande littorale qui s'étend de La Possession à Saint-Leu héberge aujourd'hui près du quart des surfaces vacantes de locaux d'activités et de d'entrepôts. Ce chiffre n'est pas exceptionnel, mais il illustre bien le rééquilibrage du marché en faveur de cette zone balnéaire. A contrario, on l'a vu, l'ouest n'est pas réputé pour ses immeubles de bureaux. Dans le Sud, secteur porté par le commerce et le bond des livraisons depuis 2006, Inovista n'enregistre pas de variations particulières l'année dernière. Dans l'est enfin, territoire jusqu'ici peu prisé par les entreprises, le marché a frémi en Les transactions de bureaux ont porté sur des surfaces plus grandes, ce qui a permis de porter le volume placé à 700 m². Le deuxième semestre 2015 demeure bien orienté. La livraison du parc d'ateliers artisanaux de m² réalisé par la Semac entre le siège de la Cirest et la scierie de l'onf à Saint-Benoît devrait continuer à animer le marché. Recherche de locaux recensés en 2014 Source : Inovista en m 2 Prix du m 2 pour les bureaux (à la location et à la vente) Source : Inovista Dans l'hexagone, le secteur est en pleine forme La mollesse de la croissance en métropole n'a pas affecté le secteur de l'immobilier d'entreprise en Les investisseurs ont engagé près de 27 milliards d'euros, un chiffre en hausse de 41% comparé à 2013 et très supérieur aux performances enregistrées par le marché au cours de la dernière décennie. La récente enquête publiée par BNP Paribas Real Estate, une filiale du groupe bancaire, montre que la France reste très attractive en dépit du contexte économique. Cette attractivité se manifeste d'abord en Ile-de-France qui concentre 72% des volumes investis. «Les grands institutionnels français ont accéléré leurs investissements en se concentrant sur les grands opérations», note l'étude qui cite l'acquisition de la CNP dans le 13ème arrondissement de Paris (247 millions d'euros) ou le rachat par des acteurs coréens du siège de Sanofi. En province, le niveau des transactions est moins important mais globalement le marché affiche une progression de 38% dans les régions. L'étude souligne enfin que les investisseurs privilégient les bureaux et les commerces, deux classes d'actifs qui absorbent près de 60% des montants engagés. A contrario, les commerces ne représentent que 6,4 milliards d'euros des dépenses. ICI BIENTÔT ESPACE LECLERC LOCAUX COMMERCIAUX A PARTIR DE 37 m 2 ET BUREAUX A PARTIR DE 55 m 2 A LOUER [email protected]

6 6 {immobilier} supplément du Journal de l île du 8 juin 2015 Vincent Le Baliner «Le parc d immobilier d entreprise de La Réunion peut inciter des opérateurs locaux à s'orienter vers des actifs commerciaux». Le décalage récurrent entre l'offre et la demande génère mécaniquement des opportunités d'investissement selon le patron d'inovista. En 2014 le marché de l'immobilier professionnel est demeuré extrêmement tendu avec un taux de vacance des biens très faible. Cette demande toujours importante signifie-telle que les effets de la crise économique commencent à s'estomper? Vous avez raison de commencer par le taux de vacance, c est en effet la première fois que ces outils de mesure du marché de l immobilier d entreprise sont annoncés à La Réunion. Cette avancée majeure découle de notre engagement à apporter des éclairages nouveaux à ce marché et a été rendu possible par notre première étude sur le parc d immobilier d entreprise et la sortie de notre bilan annuel sur la conjoncture du marché. Les taux de vacance à La Réunion sont extrêmement faibles. En bureaux par exemple il est de 4% sur l ensemble du territoire. Il y plusieurs explications à la faiblesse de la vacance : tout d abord, le parc réunionnais est relativement petit : on compte environ 0,8 m² de bureaux par habitant contre 2,3 m² en moyenne nationale. Ensuite la crise économique a freiné la réalisation des projets de construction des promoteurs ou SEM et, par voie de conséquence, moins d offres ont été mises sur le marché. A contrario, la demande exprimée a connu une très forte augmentation : +14 % en un an. Nous avons actuellement chez Inovista plus de 200 sociétés en recherche de locaux pour une surface totale d environ m². Une des explications de ce mouvement haussier est due au contexte macro-économique : bonne dynamique du climat des affaires depuis mi-2013, légère amélioration sur le front de l emploi, hausse des importations, hausse globale (hors BTP) du solde d opinion. L ensemble de ces indicateurs montrent en effet le début d une sortie de crise. «Le parc réunionnais est relativement petit : on compte environ 0,8 m² de bureaux par habitant contre 2,3 m² en moyenne nationale». Comment évoluera l'offre au cours des prochains trimestres? L offre disponible est globalement en repli depuis 3 trimestres : en bureaux elle est passée de m² identifiés fin 2014 à environ m² à la fin du 1 er semestre Ce mouvement baissier est également observé sur les locaux d activités et entrepôts avec moins de m² disponibles sur l ensemble du territoire. Ces indicateurs importants pour bien comprendre les dynamiques de marché ont été partagés avec nos clients et partenaires pour les inciter à travailler sur le lancement de programmes neufs. De plus, la motivation des recherches exprimées étant principalement un besoin de surfaces complémentaires, l offre de seconde main ne va pas venir gonfler le stock de disponibilités. Dans un marché avec une demande en hausse et une production de surfaces neuves qui a marqué le pas, l offre disponible ne devrait pas varier avec une amplitude forte. La forte demande des entreprises peut-elle pousser de nouveaux investisseurs à se positionner sur ce marché? La maîtrise du foncier par certains opérateurs ou la non création de nouvelles zones économiques sont des freins importants à l arrivée de nouveaux entrants. De plus, le secteur immobilier a été marqué ces trois dernières années par des évolutions techniques et réglementaires importantes (lois Duflot, Pinel, Hamon, Alur, Grenelle, PMR et Accessibilité ) alors que ce secteur a besoin de simplification. Cependant, La Réunion a un petit parc d immobilier d entreprise, une vacance faible et une demande forte qui peuvent inciter des opérateurs locaux à s orienter vers des actifs commerciaux. De plus, le marché offre aux investisseurs des taux de rendement (de 6 à 10%) beaucoup plus intéressants que le secteur du logement ou de l immobilier d entreprise en métropole. Le prix des valeurs locatives de bureaux a légèrement augmenté en Cette tendance se confirmet-elle depuis le début de l'année? Après un baisse d environ deux euros (hors charges et hors taxes) le m² en 2013, les valeurs locatives de bureaux ont augmenté en 2014 pour revenir à 20 euros (hors charges et hors taxes) par mois. Dans un marché globalement en hausse, cette moyenne cache des écarts importants selon les microrégions, l état des locaux et la surface louée (de 11 euros à 27 euros). Cette augmentation s explique par l amélioration globale du niveau des prestations des immeubles (la fin de la livraison en état «brut») et surtout la faiblesse de la vacance. Cette variation de moyenne et les écarts importants confirment la fin du prix au m² quasi identique selon les opérations et les secteurs que nous avons annoncés il y 3 ans. Depuis le début 2015, peu d opérations nouvelles ont été mises sur le marché et le niveau de la demande reste important. Les premières transactions et les négociations en cours, sur un volume d environ m², confirment cette tendance. Une entreprise à la recherche de locaux doitelle privilégier aujourd'hui l'acquisition ou la location? La location s impose pour deux raisons principales. Elle «La variation moyenne et les écarts importants confirment la fin du prix au m² quasi identique selon les opérations et les secteurs». permet à l entreprise d être plus réactive à l évolution de son activité ou de son marché en adaptant assez aisément son immobilier. La location, c est aussi un choix d allocation d actif : les fonds propres qui seront mobilisés pour acquérir évitent de servir un rendement à un investisseur (le propriétaire) de 6 à 10 %. Mais si l entreprise a une activité avec des résultats supérieurs, allouer le cash disponible dans le développement (création d emploi, investissement matériel ou immatériel) sera plus rentable. A contrario, l acquisition s imposera pour des raisons plus diversifiées. La première est souvent la volonté du gérant actionnaire de se constituer un patrimoine immobilier en créant une SCI familiale pour louer les locaux à son entreprise. L achat permet également à la société d avoir une sécurité en cas de difficulté sur son activité. Cela peut-être aussi une obligation pour des entreprises ne pouvant s installer dans des locaux «La loi Pinel apporte une meilleure information au locataire mais vient encadrer encore davantage les relations entre bailleur et locataire». adaptables à leur activité et demandant des travaux de construction ou d aménagement à des coûts importants. C'est le cas d une unité de production spécifique par exemple. Enfin, c est parfois une motivation de reconnaissance qui pousse l entrepreneur à acquérir : il pourra ainsi communiquer sur un siège identifiable, vecteur de communication de son entreprise. La stratégie retenue dépend donc de la taille et de l âge de l entreprise, de ses résultats, de ses perspectives, de la volonté de ses dirigeants La réforme des baux commerciaux intervenue en novembre 2014 était attendue par l'ensemble du secteur. Ces nouvelles dispositions permettrontelles - réellement - de mieux encadrer les relations entre preneurs et bailleurs? La réforme de 2014, dite réforme Pinel (loi du 18 juin 2014 et décret de novembre) est venue modifier en profondeur une réglementation qui avait peu évolué depuis 1953! En réalité elle n était pas si attendue puisque représentants de bailleurs et de preneurs apportaient régulièrement, par consensus, des modifications réglementaires (la création de nouveaux indices d indexation par exemple). L ensemble des acteurs avaient exprimé auprès de la ministre leurs volontés de pouvoir continuer ainsi. Une des dispositions positives de la réforme est l obligation d information du preneur, avant la signature du bail, de la liste exhaustive des charges et taxes mais aussi des travaux réalisés et prévue de N-3 à N+3. Sa connaissance de l actif est donc parfaite : il peut calculer le coût global immobilier de son installation. La création du droit de préemption du locataire en cas de vente (sauf exceptions notamment en cas de vente en bloc) devrait permettre à des petits commerçants de se porter acquéreur de leurs murs. Mais la loi et le décret ouvrent malheureusement la voie à de nombreuses interprétations et l on voit déjà apparaître des doctrines différentes. Globalement, la loi Pinel apporte une meilleure information au locataire mais vient encadrer encore davantage les relations entre bailleur et locataire Est-ce pour aller vers du mieux? Je ne saurai le dire.

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8 8 {immobilier} supplément du Journal de l île du 8 juin 2015 Saint-Leu veut séduire les entreprises Après avoir longtemps souffert de son enfermement entre Saint-Pierre au Sud et Saint-Paul à l Ouest, Saint-Leu entame sa mue et veut attirer les entreprises. La ville possède plusieurs projets d aménagement, dont l extension de la zone d activités de la Pointe des Châteaux. La ZAC de la Pointe des Châteaux doit passer de 6 à 12 hectares de surface dans les prochaines années. L immobilier d entreprise, c est notre métier Un professionnel au service des professionnels 11 chemin Var Le Port [email protected] / promotion ALSEI La société Spac Ofis, votre spécialiste de l immobilier d entreprise, intervient pour vous sur toute l Ile de la Réunion L afflux continuel de nouveaux habitants (la ville de Saint-Leu figure parmi celles qui en attirent le plus chaque année) oblige la municipalité à multiplier les projets urbains en centre ville et en périphérie et à développer des zones d activités pour répondre à la demande des entreprises. Saint-Leu, ce n est pas seulement une station balnéaire et des atouts touristiques. C est aussi du foncier maîtrisé et réservé pour accueillir de l immobilier d entreprise, comme du côté de la zone artisanale (ZA) de la Pointe des Châteaux, à l extrémité est de la ville. Créée dans les années 90, la ZA a déjà atteint ses limites. D où le projet d extension porté par la municipalité et le TCO pour doubler sa surface à 12 hectares dans les prochaines années. La nouvelle zone d activités comportera 26 parcelles en location et acquisition de 500 m² à m² pour les entreprises industrielles et artisanales, mais également un parc d activités comprenant 35 ateliers (de 100 m² à 500 m²) ainsi qu une pépinière d entreprises. Un immeuble de bureaux et de services se dressera également au centre de la zone. «Même à cinq minutes du centre ville, cela reste un espace un peu excentré. Il est donc important de pouvoir répondre sur place aux principaux besoins des entreprises installées. On pourrait y trouver des commerces de bouche, de la reprographie, du secrétariat, etc.», explique Carine Nabenesa, directrice générale adjointe du pôle aménagement et développement à la mairie de Saint-Leu. Le projet est au stade de la maîtrise d œuvre. La municipalité apporte le foncier, le TCO devrait se charger du financement et de la réalisation. Un investissement qu on imagine conséquent mais qui ne serait pas adossé à des subventions. Les travaux seront lancés en 2017, avec une précommercialisation possible dès l an prochain. L un des objectifs de cette extension est d offrir aux entreprises une alternative à la Zac Portail. Au-delà de l activité commerciale qu on y trouve, une zone artisanale «Nous sommes persuadés que Saint-Leu a une carte à jouer en matière économique puisque nous sommes au confluent des deux bassins ouest et sud», explique Carine Nabenesa, DGA aménagement et développement. s y développe et se remplit également. L extension de la Zac de la Pointe des Châteaux viendra compléter l existant, avec une spécificité artisanale encore plus forte. «Carte à jouer» En agissant ainsi, Saint-Leu entend attirer et fixer un certain nombre d acteurs économiques sur son territoire. «Nous sommes persuadés que Saint- Leu a une carte à jouer en matière économique puisque nous sommes au confluent des deux bassins ouest et sud», confirme Carine Nabenesa. Après avoir été dans l ombre de Saint-Paul et de Saint-Pierre, la commune a retrouvé de l attractivité grâce à la route des Tamarins. L extension future de la Zac de la Pointe des Châteaux s accompagne d ailleurs d un projet de sortie haute par la route des Tamarins pour améliorer son accessibilité. Les projets ne s arrêtent pas là. La commune réfléchit à la réalisation d une opération de 16 hectares en centre ville baptisée Saint-Leu Océan (du côté de la gendarmerie), avec commerces et zone d activités économiques Il faut s attendre aussi à du changement à Piton Saint-Leu. Amené à se développer, le quartier associera essor urbain (Piton compte plus de habitants à ce jour) et zones réservées à de l immobilier d entreprise. Comme le prévoit le SAR - le schéma d aménagement régional - la ville a la volonté, avec le TCO, de réaliser des microzones d activités dans les hauteurs du territoire (la Chaloupe, le Plate). «Il y a une demande dans ces zones de la part d artisans qui sont souvent contraints de travailler chez eux, faute de locaux mieux adaptés à leurs activités». Si la municipalité ne manque pas d idées pour séduire les entreprises, elle sait aussi que la création d un environnement le plus favorable possible ne se fera pas sans investissements de ses partenaires (Europe, Etat, Région, Département, TCO, Caisse des Dépôts, etc.) : «Nous avons de la place, du foncier disponible, mais nous n imaginons pas faire tout cela tout seul», souligne Carine Nabenesa. «Un projet comme celui de la ville relais de Piton par exemple représente un enjeu à échelle régionale. Il faut pouvoir mobiliser les fonds publics». Il faut en outre pouvoir passer les procédures administratives et disposer des aménagements nécessaires aux abords des zones d activités (routes, éclairage, etc.) qui ne suivent pas toujours. De quoi désespérer parfois les entrepreneurs les plus impatients. «Cela peut sembler lointain», admet la directrice générale adjointe qui comprend parfaitement ce sentiment. «Nous aussi nous aimerions que le passage du papier au concret se fasse plus vite».

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10 10 {immobilier} supplément du Journal de l île du 8 juin 2015 Acti'sem Une filiale de la Semader en plein essor Pleinement opérationnelle depuis fin 2013, la société Acti sem, qui dispose de plus de m² en immobilier d entreprise (immeubles, zones et parcs d activités), travaille déjà à agrandir son patrimoine de m². Si le grand public connaît la Semader d abord pour ses missions de promoteur et de bailleur social, l opérateur créé en 1985 dans un souci de résorption de l'habitat insalubre a également un rôle à jouer dans le développement économique du territoire. Un objectif que la société d économie mixte n a pas mis de côté, explique son directeur général, Joël Personné. «L aménagement urbain et le logement sont des questions importantes, mais l activité économique l est tout autant, car c est là que s équilibre toute société». Les actionnaires de la Semader l ont compris très tôt. Dès le départ, la société intervient sur de grandes opérations d aménagement au service des entreprises locales. Elle a contribué au début des années 90 à la sortie de la Zac 2000, l une des principales zones d activités de l île avec ses 60 hectares. Offrir «un coup de main» aux entreprises locales Même chose avec le village des Mascareignes, toujours au Port, ou encore la Zac Bel- Air, à Saint-Louis. Au total, la Semader compte plus de 235 hectares de zones d activités répartis sur toute la Réunion. Pour sortir de son rôle de foncière, la société fait rapidement évoluer ses objectifs afin de proposer au monde économique l offre immobilière la mieux adaptée à sa diversité. La société intervient à plusieurs niveaux, allant de l'ingénierie technique jusqu au montage financier. Le maître d'ouvrage sait aussi se mettre en situation de crédit bailleur pour le compte de grandes entreprises. Ainsi, l usine Australine à Saint-Philippe et le bâtiment Giordano à la Possession sont deux exemples de montage dans lesquels la Semader est encore propriétaire des murs. La demande d immobilier d entreprise est importante, mais le tissu local, composé en majorité de petites entreprises, est une spécificité dont il faut Joël Personné, directeur général de la Semader et président d Actisem : «l faut être juste dans l'offre qu'on fait, car la demande est fragile». évidemment tenir compte. La Semader construit des locaux d activités artisanales et tertiaires avec une priorité donnée aux locaux artisanaux à loyers modérés. Elle bénéficie pour cela des aides régionales et européennes. «Avec des loyers à partir de 4,50 euros (du m²) et une moyenne de 7,50 euros (m²) dans les zones artisanales, nous avons des locaux adaptés à la solvabilité des petites entreprises», souligne Joël Personné. «Il faut être juste dans l'offre qu'on fait car la demande est fragile», poursuit-il. «Voir une entreprise, même majeure, acheter son terrain pour y installer ses locaux parce qu elle dispose d une relative autonomie financière est plutôt rare. L option la plus courante pour elle c est de s appuyer sur un opérateur comme la Semader pour le faire, tout en ayant sa propre stratégie immobilière». Résultat, les surfaces sont occupées et le taux de vacance est très faible, selon la société. La Semader fait même valoir un taux de rentabilité compris entre 8% et 10%, celui-ci étant encore amené à progresser. En accompagnant les entreprises dans leur implantation et leur croissance, la Semader a mobilisé en grande partie ses fonds propres pour développer un patrimoine immobilier de plus de m². Un «coup de main» aux chefs d entreprise locaux qui a obligé la société à se poser des questions sur son modèle et son organisation dès L objectif n est pas d abandonner les activités de développement économique et plus particulièrement d immobilier d entreprise, mais au contraire de les conforter. Dans un souci de clarification de ses missions, une filiale d abord portée à 100% par la Semader et dédiée à l immobilier d entreprise est créée. Son nom : Acti sem. Plusieurs étapes suivront, avant d aboutir fin 2013 à une ouverture du capital à la Caisse des dépôts (deuxième actionnaire derrière la Semader) et la Caisse d Epargne. La Semader transfère à Acti sem la quasi-totalité de son patrimoine en immobilier d entreprise. Dans le même temps, à côté des m² existants, des travaux sont engagés pour un total de m² supplémentaires. Le plan de développement prévoit le démarrage de cinq opérations entre 2014 et 2016, puis de m² par an m² pour un investissement de 15 millions d'euros, ont été engagés l'année dernière dans le cadre de trois sociétés de Les zones et parcs d activités en cours de réalisation Acti sem est actuellement engagé sur différents projets en matière d immobilier d entreprise et de zones d activités. Voici quelques exemples : L ensemble Montaignac à l'etang-salé. Parmi les réalisations en cours, il faut citer l'ensemble immobilier Montaignac à l'etang- Salé, destiné à recevoir le laboratoire-cuisine du groupe Cap Méchant. La livraison est prévue très prochainement (août 2015). L'immeuble correspond aux besoins très spécifiques du groupe de restauration, lequel ne sera propriétaire des lieux qu au terme d une période de 12 ans. "Non pas pour surfer sur une complexité d'ingénierie financière, mais pour permettre à Cap Méchant d'investir dans son outil industriel plutôt que dans le bâtiment", précise le président d Acti sem, Joël Personné. Techsud à Saint-Pierre. A Saint-Pierre, Acti sem participe avec CBO Territoria à l'aménagement de Techsud, le second parc technologique de la Réunion. Avec la Caisse des dépôts, les investisseurs portent un projet d'immeuble destiné à des entreprises en développement et dont le modèle économique n'est pas encore tout à fait défini. Dans ce projet créées avec la Caisse des dépôts et d'autres investisseurs. Disposant d'un patrimoine important et touchant à un panel très large d'activités, Acti sem est aujourd'hui en capacité de proposer du sur mesure aux entreprises locales en matière d'immobilier. «A condition de disposer de partenaires financiers, prend soin de préciser Joël Personné, également président d Acti sem. «Seuls, nous n aurions jamais pu porter tous ces projets». projet, l'enjeu principal est donc celui de l'adaptabilité des locaux et leur modularité dans le temps. Nouvelle zone d'activités à l'etang- Salé et futur siège de la Semader. Autre illustration du travail mené actuellement, l'amorce d'un nouveau parc d'activités à l'etang- Salé, dont un immeuble destiné à accueillir le futur siège de la Semader (actuellement à Saint-Louis). D'une superficie de m², l'immeuble de bureaux intègre toutes les qualités (environnementales, organisationnelles, etc.) que doit avoir un bâtiment moderne dans les activités du tertiaire. Le village Mascareignes 2 au Port. Ce projet de village, livré très prochainement, complètera l offre du premier village Mascareignes. «Il regroupe toute notre expertise en matière de gestion patrimoniale de village d'activités», souligne Joël Personné. L ensemble doit loger 7000 m² de locaux d activités (essentiellement artisanale), répartis dans un espace total de m², avec zone de traitement des déchets, des espaces de repos, un pôle restauration, une cour, etc... Acti sem est aujourd'hui en capacité de proposer du sur mesure aux entreprises locales en matière d'immobilier.

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14 14 {immobilier} supplément du Journal de l île du 8 juin 2015 Saint-Benoît Au cœur du Pôle Bois La Semac a fait le pari d ériger un parc d ateliers artisanaux de m² en zone franche urbaine, entre le siège de la Cirest et la scierie de l ONF à Saint-Benoît. Il n y a pas encore foule dans la ZAC des Plaines, située non loin du giratoire de Saint-Benoît qui porte le même nom. Des locaux neufs d architecture moderne en cours d aménagement. Des lignes rouges, des façades couvertes de bois et des ouvriers qui s activent. C est ici, dans la zone franche urbaine (SFU) que s érige le parc d activités du Pôle Bois, idéalement placé entre le nouveau siège de la Cirest et la scierie de l ONF. L ensemble composé de 19 ateliers à loyers modérés (6,5 euros du m², hors charges) sur une surface totale de m², complètera dès le mois d août prochain la Zac des Plaines. Des locaux fonctionnels allant de 100 à 500 m², avec bureau, mezzanine et isolation acoustique pour certains. Dans la cour intérieure, fermée et sécurisée, on compte 140 places de parking. Autour du Pôle Bois s étend une zone industrielle de 15 hectares dont l aménagement a commencé en A l origine, le parc de m² devait accueillir essentiellement des entreprises du bois, d où son nom. Mais avec la crise, à partir de 2008, sa vocation a évolué et les activités qui s y installeront en location se sont diversifiées (à forte dominante BTP). Qu importe, le nom de Pôle Bois est resté attaché au projet. Le parc d ateliers a été réalisé par la SAS Palme, dont les actionnaires sont la Semac (majoritaire) et la Caisse des dépôts. Au total, plus de 8 millions d euros ont été investis, avec une part de fonds propres, mais aussi de l emprunt et des subventions (Feder, Région et Cirest). Dynamique enclenchée Pour la Semac, qui veut développer ses activités audelà de son rôle d aménageur et de bailleur social, cette activité tombe sous le sens. «La pression n est pas très forte en terme d immobilier d entreprise dans l Est, mais elle existe et la dynamique est enclenchée», explique Laurent Schalbar, responsable du service activités économiques et commerciales à la Semac (Société d économie mixte d aménagement et de construction). Le tissu économique est beaucoup moins développé dans l Est comparé aux autres micro-régions, mais ce défaut d attractivité est compensé par une situation en zone franche urbaine pour la Zac des Plaines à Saint-Benoît. Les entreprises qui s y implantent sont exonérées d une partie de leurs charges fiscales. En outre, le Pôle Bois est une opération d intérêt général, avec la location d ateliers à loyers modérés aux très petites entreprises et entreprises artisanales. Raison pour laquelle des subventions, notamment européennes, ont été mobilisées. «Le but, c est de pouvoir soutenir le développement de petites entreprises, souvent fragiles». Le parc d ateliers du Pôle Bois à Saint-Benoît doit permettre aux artisans et petites entreprises de s installer durablement dans un espace permettant leur développement. En bas, à gauche, la partie «bureaux» n a pas été réalisée, faute de demande. Livré dans moins de trois mois, le Pôle Bois dépasse les 65% de pré-commercialisation. Il reste donc de la place. «Les petits ateliers sont partis très vite, contrairement aux plus grands (+ 300 m²) qui se louent difficilement», souligne Laurent Schalbar. «Nous avons beaucoup de demandes pour des ateliers de production, mais quand arrive le moment de signer le bail, ça se complique», reconnaît le responsable de la Semac. Selon les observateurs, les chefs d entreprise sont encore attentistes devant la reprise fragile. Mais la hausse de leurs carnets de commandes est indéniablement un signe encourageant pour l avenir. ici bientôt bureaux A LA VENTE A PARTIR DE 160 m 2 Commercialisation : [email protected] Du projet à la réalité Les ouvriers donnent actuellement les derniers coups de pinceau pour livrer les ateliers au mois d août. Semac : un nouveau venu dans l'immobilier d'entreprise Comme d autres SEM de l île, la Semac s engouffre dans la brèche de l immobilier d entreprise. Une offre encore peu développée dans l Est. La société d économie mixte, plus habituée à construire des logements sociaux, notamment à Saint-Benoît, dispose d un parc encore très jeune : elle a réalisé le siège de la Cirest (deux bâtiments de m² chacun, dont l un n est pas occupé) et gère les locaux commerciaux aux pieds de ses immeubles d habitation. Elle a réalisé, au sein d une société conçue pour l occasion, le Pôle Bois de m² d ateliers à Saint-Benoît et détient la gestion des 15 hectares de la Zac des Plaines. Parmi les projets dans ses cartons, la Semac lorgne du côté de Quartier Français, à Sainte Suzanne, où elle pourrait à l avenir construire des immeubles à vocation commerciale sur une surface de m² (les Halles de Quartier Français). La société travaille en outre sur un programme de plus de m². Celui-ci est lié à une activité d'enseignement supérieur sur la Zac Isis à Saint-Benoît (qui accueille déjà le Conservatoire à rayonnement régional et un lycée) et devrait être couplé avec une offre de résidence universitaire. Enfin, la demande concernant le bureau, si elle n'est pas inexistante dans l'est, demeure cependant embryonnaire et ne permet aujourd'hui pas de produire de programmes importants non pré-commercialisés.

15 {immobilier} supplément du Journal de l île du 8 juin La Technopole, une vitrine technologique pour les entreprises Dans le Nord, la Technopole s'étend sur 36 hectares et abrite 106 structures. L 'association Technopole existe depuis Certifiée RETIS (Réseau français de l'innovation), elle permet à des entreprises innovantes de venir s'installer sur ses deux parcs : Technord à Saint-Denis et Techsud à Saint-Pierre. La Technopole accueille le CYROI, une plateforme de recherches et d'innovation en biotechnologies Dans le Nord, 106 structures, dont 70 entreprises et 19 labos, s'étalent sur les 36 hectares de cette zone d'activités. La maîtrise d'ouvrage est confiée à la Cinor (Communauté des communes du Nord) et l'aménagement à la Sodiac (Société dionysienne d'aménagement et de construction). La Technopole attire depuis plus de 10 ans des entreprises qui se reconnaissent et répondent à plusieurs conditions d'éligibilité pour s'y installer. Il existe quatre critères d'excellence indispensables à toute installation au sein de la Technopole. Les sociétés doivent obligatoirement œuvrer dans le domaine de l'environnement, de la santé, de la biotechnologique ou encore des TIC (Technologies de l'information et de la communication). "C'est un lieu stratégique pour les entreprises innovantes, en plus des avantages fiscaux liés à son classement en zone franche", explique Jenyfer Péridont, chargée de mission animation à la Technopole. Et les demandes d'installation sont nombreuses, mais il y a peu d'élus. La décision finale revient à une commission tripartite (la Sodiac, la Cinor et la Technopole). Ce succès se retrouve dans les chiffres. La zone d'activités est aujourd'hui remplie à plus de 90%. "Il reste 7 locaux vacants", précise Jenyfer Péridont. Les entreprises installées à la Technord disposent d'une superficie moyenne de 100 m². "Plus pour les anciennes entreprises", souligne la chargée de mission animation à la Technopole. En tout, plus de salariés travaillent quotidiennement à la Technord. Plusieurs projets sont actuellement en cours de développement, comme l'atelier Grand Canal (voir notre focus sur la Sodiac), l'objectif étant de répondre à une demande toujours forte d'installation sur cette zone d'activités. Sur la Techsud, il reste de la place A contrario, l'installation de la zone Techsud a pris un peu de retard à l'allumage sur l'aspect immobilier d'entreprise. "On a du mal à démarrer" reconnait Jérôme Beaudemoulin, chargé de mission Sud pour la Technopole. Pour le moment, l'iut et plusieurs laboratoires de recherches y sont installés depuis plusieurs années. Ce parc technologique connaît un développement tourné vers les entreprises plus récentes. Actuellement, la Semader et la ville de Saint-Pierre (maître d'ouvrage) achèvent un premier bâtiment d'entreprise. Il s'agit du premier de trois lots à venir m² d'espace de travail sur trois niveaux divisibles en locaux de 25 à 200 m² en fonction des besoins. Mais comme dans la zone Technord, les entreprises doivent répondre aux critères indispensables de l'innovation. "On travaille sur le prospect car le parc diffère des activités dites 'traditionnelles'", explique Jérôme Beaudemoulin. Un premier bâtiment commence à être commercialisé, ajoute-t-il. A l'intérieur, un espace de 180 m² sera entièrement dédié au showroom, conférences et autres besoins (animation, valorisation, convivialité et création de réseaux entre les sociétés) des entreprises installées dans ce bâtiment. La livraison de cette première tranche est attendue pour la fin de l'année L'association, guichet unique pour les entreprises Au-delà de la zone d'activités attractive et d'une fiscalité plus avantageuse, les nombreuses entreprises qui sont ou souhaitent s'installer au sein de la Technord et de la Techsud le font pour la valeur ajoutée apportée par l'association Technopole. Elle joue le rôle d'animateur et de guichet unique pour les entreprises installées dans Comment monter un dossier d'installation Les parcs Technor (Saint-Denis) et Techsud (Saint-Pierre) sont des zones d activités attractives et innovantes. Le parc Technord rassemble un pôle d enseignement supérieur, de nombreux organismes de recherche et plus de 80 entreprises de qualité. Le parc Techsud est une zone multiactivités en plein développement qui accompagne l implantation d entreprises innovantes dédiées aux ses deux parcs. L'association technopole, outre son rôle d'intermédiaire entre entreprise et aménageur, appui sur le principe de proximité avec les sociétés installées dans son parc. Rencontres individuelles, animations, enquêtes : tout est fait pour choyer les locataires ou propriétaires installés dans la zone. "Contrairement aux autres zones d activités, c'est un plus pour les sociétés. Cela apporte une valeur ajoutée à la zone", rappelle Jenyfer Péridont. On parle alors de fertilisation croisée. La Technopole agit comme support de la politique de activités technologiques. Il accueillera à terme des commerces et un pôle résidentiel. Les critères retenus pour s'installer : S orienter vers le développement de l'innovation Miser sur des activités à forte valeur ajoutée Constituer un maillon d'expertise pour les autres activités du site Entrer dans une volonté de partenariat avec la recherche et la recherche et de développement sur notre territoire. Animation et mise en réseau des compétences, création d'entreprises innovantes - une société peut passer par un "incubateur" pendant deux ans dans le cadre d'une création d'activité innovante, l'association la suit, lui trouve un local et l'aide à se développer - promotion du territoire, telles sont les différentes composantes de la dynamique technopolitaine. D'où un réel engouement pour les entreprises réunionnaises innovantes à venir s'installer dans un tel parc technologique. formation Créer des emplois Reste à choisir entre la location de locaux, l'achat de locaux ou l'achat de terrain. Un dossier est à retirer sur le site de la Technopole ( et à renvoyer vers les services économiques de la Cinor, au 3 rue de la Solidarité CS Sainte-Clotilde Cedex

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18 18 {immobilier} supplément du Journal de l île du 8 juin 2015 La Sodiac veut offrir m 2 de locaux aux entreprises La cour Kerveguen : Ce projet est situé en face du Parc des expositions de Saint-Denis. Cette opération immobilière de m² abritera de nouveaux bureaux et commerces autour d'un patio central. La Sodiac (Société dionysienne d'aménagement et de construction) fête cette année ses 25 ans d'existence. Perçu majoritairement par le public comme étant un bailleur social, cette société d'économie mixte propose également des locaux et du foncier à destination des entreprises réunionnaises. La Sodiac est à la tête d'un vaste patrimoine immobilier et foncier. Elle compte m² de locaux (activités, bureaux et commerces) et 54 hectares de terrains viabilisés pour les entreprises (Technor, Ecoparc au Port et Zac des Grègues). Les projets sont nombreux. Dans son business plan pour , la Sodiac a comme objectif de doubler son parc immobilier pour les entreprises. "On ambitionne sur les 10 prochaines années de passer de 50 à m², soit 6 à m² de plus chaque année. On souhaite également aménager entre 3 et 9 hectares de foncier par an", souligne Philippe Naillet, le président de la Sem. Sur ces m² supplémentaires, 45% auront une vocation économique et 20% une vocation commerciale. Des prix inférieurs à ceux du marché La Sodiac veut proposer des projets en phase avec la réalité économique de la Réunion. "On ne fait pas d'immobilier d'entreprise uniquement pour nos comptes de résultat", lance, sans langue de bois, le président de la Sodiac. Rare pour être souligné. Car la Sodiac se positionne comme un aménageur proposant des tarifs abordables. Chaque projet immobilier (voir par ailleurs) fait l'objet d'un long travail auprès des financeurs (Etat, Europe...) afin d'être éligible à des crédits publics. Ce travail permet à la Sodiac de proposer des prix au m² inférieurs à ce qui se pratique dans le privé. Mais attention, tout le monde ne peut pas s'installer dans les locaux de l'aménageur, certains critères doivent être respectés (voir focus sur la Technopole). "On veut favoriser une dynamique économique et une création d'emplois durables sur notre territoire. On travail dans l'intérêt général car la Sodiac est un outil politique d'aménagement", rappelle Philippe Naillet. Pour les locaux commerciaux, l'offre de la Sodiac tourne entre 35 et 45 euros le mètre carré. A écouter Philippe Naillet, ces tarifs pourraient même être retravaillés dans le futur. Ce shéma pourrait concerner l'espace Leclerc, dans la rue Maréchal-Leclerc à Saint-Denis, où seulement la moitié des locaux sont actuellement occupés. "Nous allons revoir le prix pour être davantage en phase avec la réalité des activités commerciales de la zone". La Sodiac propose également des bureaux aménagés et non aménagés pour des prix au mètre carré oscillant entre 18 et 25 euros. Des prix jugés très compétitifs. "Nous ne sommes pas là pour distribuer des dividendes aux actionnaires de la SEM, mais pour accompagner le développement économique et mettre les opérateurs dans les meilleures conditions". Favoriser la dynamique économique La Sodiac est là pour apporter des "solutions immobilières" et une "qualité de service propice" à l'épanouissement et au développement des entreprises, en proposant des offres adaptées aux besoins, budgets et au calendrier de ses futurs locataires. Dans le cadre des cessions de terrains à bâtir, elle accompagne les entreprises pour la construction (mandat, conduite des opérations) sur des projets sur mesure. Pour ce qui est de la location ou de la vente de locaux de commerces, bureaux ou activités, la Sodiac propose aux entreprises deux types de finition : brute ou aménagée. En tout, 128 commerces, 67 bureaux et 24 ateliers et usines ont fait confiance à l'aménageur et sont à ce jour installés sur le parc de la Sodiac. L'ATELIER GRAND CANAL : la Sodiac va procéder à la réalisation d'une opération d'ateliers qui permettra de faire face à la demande importante de ce type de locaux dans le secteur de Saint-Denis. Cet investissement permettra d'accueillir sur cette zone des entreprises œuvrant dans le domaine de secteurs innovants qui nécessitent des besoins spécifiques en surfaces techniques (ateliers grandes hauteurs, zone d'assemblage...). L'objectif est de proposer l'offre la plus compétitive. L'atelier Grand Canal comprendra 13 locaux d'une surface moyenne de Les faits marquants de l'année 2014 Le secteur immobilier d'entreprise de la Sodiac a été marqué par plusieurs projets livrés : L'opération Doret située sur le boulevard Sud à Saint-Denis m² de bureaux déjà occupés en grande partie par les services de la Sécurité sociale. Des commerces en pied d'immeuble "Roseaux et Cristalline" sur 769 m² Dans les hauts de Saint-François, le chantier de l'opération de restructuration du centre bourg s'est achevé. En tout 800 m² de commerces, bureaux et crèche ont été livrés au premier trimestre Focus sur trois projets portés par la Sodiac 250 m² à un tarif de 11 euros le m². Démarrage des travaux au début de l'année Durée du chantier entre 12 et 15 mois. Livraison dans le courant de l'année LA COUR KERVEGUEN : Ce projet est situé en face du Parc des expositions de Saint-Denis. Il s'agit d'une opération immobilière de m² et de 350 places de parking destinée à abriter de nouveau bureaux et commerces autour d'un patio central. Un projet dans un secteur géographique privilégié et entouré de la zone d'activités du Chaudron, à proximité de l'aéroport. Démarrage des travaux de démolition début Durée totale du chantier : 30 mois. ILÔT C1 : Les travaux de l'ilot C1 ont démarré début Située en centre ville de Saint-Denis, cette opération se trouve aux angles des rues Maréchal-Leclerc et Issop Ravate. Cet immeuble matérialisera l'entrée du futur Espace Océan. Cette opération immobilière d'entreprise se compose de 404 m² de commerces en pied d'immeuble et 668 m² de bureaux sur 3 étages. Inauguration à la fin de cette année.

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Les salariés raisonnent également de façon différente aujourd'hui. Beaucoup se posent cette question : pourquoi continuer à aller au bureau alors que grâce au télétravail je peux travailler chez moi dans un environnement aussi fonctionnel, voire plus confortable? Dans la conception de l espace de travail nous devons intégrer cette nouvelle demande en créant des ici bientôt lieux d échanges avec les autres salariés, en améliorant l espace. C'est la future vocation de l'immeuble Futura que vous avez commencé à rénover? L'immeuble a fait l'objet d'importants travaux de rénovation, ce qui a permis d'adapter le bâtiment aux nouvelles normes en vigueur. Les m² disponibles que nous détenons en portefeuille sont destinés à des start-up, à de jeunes créateurs d'entreprises exerçant dans les secteurs du multimédia ou de la communication. Nous voulons dès la fin du mois de juin créer un véritable espace dédié au coworking où les occupants, qu'ils soient travailleurs indépendants ou salariés d'une structure légère, partageraient un lieu, une vie sociale commune. Dans le monde on compte actuellement plus de espaces de coworking. En France, plus de personnes ont déjà travaillé dans ce type d'univers. Cette mutation n'illustre pas seulement un phénomène de mode, elle traduit en profondeur la volonté des employeurs et des salariés de privilégier une nouvelle forme de travail facilitant les contacts et les rencontres dans un même espace. Futura est déterminé à jouer cette carte. L'immeuble dispose, qui plus est, d'atouts exceptionnels. Les bureaux jouxtent le parc de la Trinité et le nouveau complexe aquatique, deux chantiers sur lesquels la ville n'a pas ménagé ses efforts. Depuis deux ans vous vous êtes également engagé dans une offre de type low cost où les prix pratiqués sont nettement inférieurs à ceux du marché. Cette politique commerciale porte-t-elle ses fruits? La réduction des prix au m² demeure au coeur de notre réflexion. Sur Futura, notre volonté est d'offrir un espace à 15 euros le m² par mois. Sur Europa, l'objectif est de passer à 13 euros le m². Notre deuxième axe de développement concerne les locaux d'activités. L'idée est de dupliquer le parc d'activités économiques (PAE) de la Mare qui s'étend actuellement sur m². Nous sommes positionnés actuellement sur un terrain à Sainte- Marie et nous espérons bien, à terme, investir dans une nouvelle tranche de m². A titre indicatif, nous venons de signer avec EDF un accord permettant l'installation de panneaux photovoltaïques en toiture. A lui seul, ce contrat permet de sécuriser 30% du loyer. Dans l'ouest et le Sud enfin, le groupe est à la recherche de foncier mais les prix proposés Ateliers en location a partir de 200 m 2 7 ht/m 2 - par mois par certains propriétaires ne nous ont pas permis jusqu'ici de trouver la bonne équation économique. Votre projet de la Mare a-t-il des chances d'être labellisé «Smartgrid»? C'est une perspective vers laquelle tout opérateur oeuvrant dans le domaine de l'immobilier devrait tendre. Nous sommes déterminés à construire des immeubles positifs qui produiraient plus d'énergie positive qu'ils n'en consomment. L'électricité n'est qu'un levier parmi tant d'autres dans la mise en oeuvre d'une stratégie de développement durable. Le groupe vient, par exemple, de signer un accord avec Ennesys, une société Smartgrid, la nouvelle tendance En première lecture le terme smartgrid peut paraître barbare. Pourtant, il s'agit tout simplement de l'avenir en terme de maîtrise des énergies. Ce terme désigne les nouveaux réseaux de distribution électrique intelligent, utilisant les technologies pour optimiser la consommation. Une donnée qui s'adapte pour les logements d'habitation, tout comme les bâtiments à destination des entreprises. Le mot smart-grid est souvent [email protected] Philippe Puel : «Beaucoup se posent cette question : pourquoi continuer à aller au bureau alors que grâce au télétravail je peux travailler chez moi dans un environnement aussi fonctionnel, voire plus confortable?». métropolitaine spécialisée dans le traitement des eaux usées et des déchets organiques, pour ses futurs investissements. L'idée est d'enclencher un processus vertueux en transformant sur site des déchets en ressources. Dans le passé, le groupe Apavou associé aux nouvelles villes intelligentes. En métropole, neuf pôles de compétitivité spécialisés dans le domaine de l'énergie et des TIC (Technologies de l'information et de la communication) ont débouché sur la création des Smart-grids France. Une première européenne. L'objectif étant de porter une idée des réflexions sur le devenir des réseaux énergétiques et sur la gestion de l'énergie, explique SmartGrids France. Un levier essentiel à l'heure où l'on parle de la transition énergétique. Cette optimisation de la consommation, des coûts et de la distribution oblige à repenser l'écosystème énergétique urbain. Les smartgrids constituent la prochaine étape vers une meilleure efficacité énergétique urbaine. Au niveau national, Bouygues Immobilier a lancé la création d IssyGrid, le 1er projet de réseau urbain intelligent en France. Implanté dans le quartier d affaires Seine Ouest d Issy-les-Moulineaux (92), IssyGrid sera le 1 er réseau électrique intelligent de quartier en France. Il couvrira les besoins de près de personnes sur un périmètre de m². La Réunion n'échappe pas à cette vision. Au contraire. A l'heure où l'on veut faire de notre île un département autonome d'un point de vue énergétique, tout projet labellisé smartgrid est le bienvenu, notamment du côté des entreprises. Sur le parc de la Technord s'est fait connaître en permettant à des Réunionnais de sortir des bidonvilles et d'aménager dans des logements résidentiels. Avec l'immobilier d'entreprise, nous voulons développer la même démarche économique et environnementale. (Technopole de Sainte- Clotilde), un projet a retenu l'attention et obtenu la médaille d'argent du barème carbone 2012 des bâtiments d'outre-mer : l'immeuble de bureaux Darwin. Ce bâtiment d'une surface de m² en R+4 porté par l'entreprise Cotel et conçu avec la Corex, Gaa et FEDT dispose d'une installation photovoltaïque qui lui permet d'effacer sa consommation électrique 8 mois dans l'année. L'objectif étant de créer des locaux qui produisent autant d'énergie qu'ils n'en consomment, que se soit pour leur fonctionnement ou pour un coût de construction inférieur à une construction dite classique. Le prix au m² est revenu à euros pour un coût total du projet évalué à 2,8 millions d'euros. L'immeuble Darwin a été le premier bâtiment à énergie positive de l'île. Une attention particulière a été portée sur l enveloppe et les abords, afin de minimiser l usage de la climatisation, explique le maître d'œuvre, Architecte Côté Sud. Il faut savoir que le choix des matériaux et des techniques de construction est un élément primordial. Leurs performances impacteront les consommations énergétiques sur toute la durée de vie du bâtiment, ce qui représente près de 75% du coût global. Un élément non négligeable au moment de se lancer dans les constructions de se futurs locaux d'entreprises. L'avenir se tourne vers le smartgrid.

21 {immobilier} supplément du Journal de l île du 8 juin L'immobilier commercial a (aussi!) toute sa place dans un patrimoine Gérant associé au sein du groupe Koytcha Conseil, Kouresh Koytcha analyse les avantages et les inconvénients que présente un investissement de euros. Conclusion : l'immobilier commercial présente de réels atouts. Peu appréhendé par l investisseur lambda en raison d un manque d offre de biens ou simplement d une méconnaissance du marché, l immobilier commercial a pourtant toute sa place dans une stratégie patrimoniale. On est certes loin du glamour de la villa «pieds dans l eau» puisqu on parle ici d acquérir des locaux d activités, et autres bureaux ou murs de commerce, mais il peut y avoir au travers de cette classe d actif patrimonial qu est l immobilier professionnel de vrais sujets d investissement. L idée est de présenter le cas d un couple ayant vendu un bien immobilier et qui doit ensuite effectuer des choix quant au réinvestissement des sommes recueillies. Monsieur et Madame ZOT- LÉENLÈR ont vendu un immeuble locatif pour une somme de euros après impôts sur la plus-value. Ils sont propriétaires de leur résidence principale évaluée à euros et ils possèdent un patrimoine financier (placements bancaires et assurance-vie) de euros. Ils perçoivent à eux deux des salaires annuels de euros. Ils n ont plus d enfants à charge. Leur impôt sur le revenu s élève à euros. Ils atteignent la tranche marginale d imposition de 30%, ce qui signifie que chaque euro supplémentaire gagné va engendrer 30 centimes d impôt sur le revenu en plus. A ce jour, plusieurs pistes s offrent à eux pour le réinvestissement de leurs euros. Parmi celles-ci : Achat d un appartement en loi Pinel Outre-mer, Assurance-vie sur l actif en euros (le fonds garanti de la compagnie d assurance), Souscription d un portefeuille actions Achat d un bien immobilier commercial par le biais d une société civile immobilière soumise à l impôt sur les sociétés Chaque piste comporte ses avantages et inconvénients, nous les abordons ci-après. 1) L'assurance-vie Le rendement potentiel escompté sur le fonds en euros dans les années à venir, même procédant à une sélection parmi les meilleurs contrats du marché dépassera difficilement un rendement de 2,50% en moyenne, soit 2,11% après prélèvement de la CSG et CRDS. Sur ces hypothèses les revenus annuels nets seraient alors de euros et euros après CSG et CRDS. L impôt sur le revenu serait quasiment nul du fait du mécanisme des retraits programmés en assurance-vie qui est très intéressant d un point de vue fiscal. Les avantages de cette formule sont la simplicité, la disponibilité des fonds, l exonération de droits de succession jusqu à euros par bénéficiaire. En revanche, les points négatifs sont le rendement très faible actuel à venir du fonds en euros, et peut-être un risque de connaître à terme un problème de liquidités en cas de remontée des taux d intérêts. 2) Achat d un appartement en Loi Pinel Avant de s intéresser à l avantage fiscal, une étude rapide des produits proposés sur le marché (Réunion ou métropole) montrent que le rendement net réel (après déduction des charges locatives, taxe foncière, assurance, gestion immobilière etc...) reste inférieur à une moyenne de 2,50%, dans le même ordre que l assurance-vie en somme. Et encore, ce taux n intègre pas les éventuels travaux, les impayés, les vacances locatives et les honoraires d agence immobilière pour mettre en place un nouveau locataire. Le revenu net annuel serait ici de euros avant impôt et de euros après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Les avantages de l investissement immobilier «Pinel» sont le bénéfice d une réduction fiscale. Les inconvénients sont le rendement très bas, le fait de surpayer le bien immobilier du fait de l avantage fiscal par rapport au même bien dans «l ancien», les risques liés au locataire et l imposition des revenus fonciers nets que l investisseur percevra sur ce bien, à savoir 45,5% du revenu net en surplus d impôts et de CSG- CRDS. Sans compter le risque du plafonnement de l avantage fiscal pour peu que les clients disposent déjà de réductions d impôt (telles que l emploi d un salarié à domicile). 3) Souscription d un portefeuille actions M. et Mme ZOTLÉENLÈR investiraient ici leur capital sur un portefeuille actions via un PEA (Plan Epargne Actions) pour bénéficier d une enveloppe fiscale plus intéressante. Ce portefeuille serait diversifié sur une vingtaine d actions différentes et le couple, rompu au boursicotage (avec les risques qu il comprend..), escompterait un revenu annuel (dividendes) d environ 2%, soit euros. Après impôt et prélèvements sociaux, la somme réellement perçue serait de euros. Les avantages de cette formule sont de percevoir des rendements réguliers (?) sous forme de dividendes et de pouvoir espérer des plus-values à moyen et long terme liés à une évolution positive des marchés boursiers. Cependant cet avantage pourrait très rapidement devenir un véritable inconvénient en cas de retournement des marchés. Dans le contexte actuel où nous connaissons une hausse quasi ininterrompue de plus de 5 ans avec une accélération très forte depuis la fin 2014, le risque de retournement boursier devient de plus en plus probable. 4) Immobilier commercial La somme de euros est investie ici dans deux petits locaux commerciaux qui vont être donnés en location en bail commercial. Le rendement est de 5% nets, soit euros. Les charges d exploitation sont assumées par le locataire comme l assurance, l entretien etc Les autres charges comme la taxe foncière, les frais de comptabilité de la SCI etc ont déjà été intégrés et déduits des euros de résultat net. L investissement est réalisé par le biais d une SCI dans laquelle le régime fiscal est celui de l impôt sur les sociétés plus favorable du fait de l amortissement des biens immobiliers pendant 30 à 40 ans et la possibilité de n être taxé qu au taux de 15% en dessous de euros de résultat taxable. Un schéma de financement spécifique est mis en place pour faire en sorte que les investisseurs aient dans la pratique un taux d imposition limité à environ 10% pendant 20 à 25 ans. Le revenu net après impôt est donc de euros. Le locataire ne peut donner congé avant chaque période triennale et il s agit donc d une sécurité pour le propriétaire. L emplacement choisi ici est très passant, assurant ainsi à l investisseur une certaine stabilité locative même en cas de départ du locataire actuel. Les avantages de cette formule sont le rendement avant et après impôt qui permet de percevoir près de 2 à 3 fois plus que les autres formules, la possibilité d avoir une valorisation du bien à terme et une augmentation des revenus du fait de l indexation des loyers sur l inflation et la prise en charge des frais et dépenses courantes par le locataire. Enfin le recours à une SCI et le montage financier et juridique envisagés permettront aussi d optimiser la transmission du patrimoine en incluant les enfants au départ ou peu de temps après le lancement de l opération. Les inconvénients principaux sont la non liquidité de l investissement, le montage financier avec le recours à une société civile immobilière et le risque lié au marché immobilier. Ainsi, il s avère donc que l investisseur devra donc plutôt orienter ses choix vers la solution assurance vie ou l immobilier commercial. Les deux autres alternatives de l immobilier défiscalisable et le portefeuille actions sont pour le moment à proscrire selon nous en raison d un coût trop élevé et d une rentabilité limitée pour la première et un contexte boursier très risqué pour la seconde. La décision d aller vers l assurance vie conviendra plus à l investisseur recherchant simplicité et sécurité. Néanmoins, il conviendra de rester très attentif à l évolution des taux d intérêts et être prêt à sortir ou arbitrer vers d autres types d actifs en cas de hausse importante et rapide de ces derniers. Pour l investisseur plus intéressé par le rendement et prêt à accepter un degré de risque supérieur, l investissement en immobilier commercial demeurera la solution à privilégier mais en veillant bien à le faire dans un cadre économique, juridique, financier et fiscal bien particulier pour que le rendement après impôt ne soit pas divisé par deux. Un entrepôt situé dans un emplacement stratégique trouvera probablement toujours preneur à la location, s il est acquis à un prix correct et s il est pensé à l origine comme un véritable outil d entreposage (hauteur requise, aires de contournement, parkings, etc). Alors ce peut être une véritable rente de long terme, le locataire d un bien immobilier professionnel s appropriant plus facilement les lieux durablement, contrairement au locataire d un logement souvent plus enclin à l exil ou à l achat Kouresh Koytcha Gérant Associé Groupe Koytcha Conseil

22 22 {immobilier} supplément du Journal de l île du 8 juin 2015 Chistophe Devlamynck cofondateur et directeur de KoytchaiMMopro «L'immobilier professionnel est plus rentable que l'immobilier résidentiel» JIR : Depuis 10 ans, votre groupe propose d'investir dans l'immobilier professionnel. Quelle est la différence avec un placement dans l'immobilier résidentiel? Christophe Devlamynck : Les différences sont significatives. En effet, le marché de l immobilier résidentiel est un marché plus spéculatif et qui est aussi souvent lié à des dispositifs fiscaux. A La Réunion, ce marché a été tenu sous perfusion par l Etat avec la défiscalisation. Il est aujourd hui au plus mal depuis les nombreuses modifications apportées aux différents dispositifs de défiscalisation de moins en moins intéressants pour l investisseur. Aussi de nombreux investisseurs réalisent aujourd hui des moins values importantes lors de la revente de leurs biens en ayant, en plus, pas forcément connu de rentabilités très élevées lors de la période d exploitation. Nous avions depuis longtemps anticipé ce phénomène et c était l'une des raisons qui nous avaient poussées à nous tourner vers l immobilier d entreprise. Voici donc pour le contexte. En ce qui concerne les différences, elles sont très nombreuses. Le contrat de bail qui lie les deux parties est très protecteur envers le bailleur, même si cela a un peu changé depuis la nouvelle loi Pinel. La durée du bail est plus longue (3 à 9 ans) et peut être ferme, c est-à-dire sans option de dénonciation. Le locataire ne peut dénoncer son bail qu à chaque période triennale, et avec un préavis d au moins six mois. Le bail- «Pour les entrepôts et locaux d activités, il y a une telle demande sur ce secteur que c est aujourd hui notre priorité en tant qu investisseur». leur a la possibilité de mettre la quasi-totalité des frais et charges au nom du preneur, notamment la taxe foncière ou les travaux courants. Le propriétaire ne sera pas mis à contribution pour des menus soucis de plomberie, d électricité etc... Il faut savoir enfin que le locataire professionnel ne bénéficie pas d un statut protecteur comme peut l être celui du secteur résidentiel, pas de période de non expulsion ou de commission de sur-endettement permettant de maintenir un locataire défaillant pendant des mois dans le local. Quelle est la rentabilité d'un tel placement? Sur l ensemble des biens que nous avons pu commercialiser auprès de notre clientèle ces dernières années, nous avons constaté des rendements compris entre 7 et 11% net. La variation est fonction du contexte, de la qualité du locataire et de la typologie du bien. Un local commercial en rue passante présentera toujours une rentabilité bien plus faible qu un local type entrepôt jugé moins enthousiasmant. Il en est de même pour un locataire de première signature (très grosse société ou administration) versus un locataire commercial présentant des bilans financiers de piètre qualité. Quels sont les actifs (bureaux, entrepôts, locaux d'activités) qu'il faut privilégier aujourd'hui? Il est clair qu il faut aller plus loin dans cette analyse. Le marché de l immobilier d entreprise est constitué de 3 grands secteurs (bureaux, locaux d activités/entrepôts et commerces). L évolution de l offre et la demande n est pas la même pour tous. A La Réunion, le marché du bureau commence à être saturé surtout au niveau de l offre en location. On retrouve aujourd hui un bon nombre de biens vacants et par conséquent le prix du loyer commence à baisser. Concernant le commerce, il y a peu de produits à vendre sur le marché mais la règle numéro un et incontournable pour ce type d investissement reste «L emplacement» et «L emplacement». Enfin pour les entrepôts et locaux d activités, il y a une telle demande sur ce secteur que c est aujourd hui notre priorité en tant qu investisseur. Les loyers malgré la crise n ont pas beaucoup baissé et le foncier disponible à La Réunion est inexistant. Faut-il investir en direct ou privilégier des véhicules de type SCI? Chaque cas est particulier et on doit au préalable analyser la situation patrimoniale de l investisseur. Mais sans en tirer une règle générale, il est évident que le recours à une SCI sera à privilégier pour 90% des investisseurs. Les raisons sont nombreuses à savoir : permettre d opter pour le régime fiscal à l impôt sur les sociétés (plus intéressant pour les contribuables fortement fiscalisés en phase de constitution de l immeuble), mieux gérer la liquidité des parts sociales, pouvoir régenter le pouvoir et le contrôle, faciliter la transmission de patrimoine, améliorer les possibilités de financement bancaire etc... Même dans le cas d un investissement payé «cash» (comptant), le recours à une SCI s avèrera souvent très utile pour les raisons énoncées ci-dessus. Comment est rémunéré l'investisseur? L investisseur percevra les loyers de son investissement tout au long de la durée d acquisition. En fait, la perception réelle de ceuxci dépendra du schéma de financement : le bien a-t-il été payé comptant ou par recours à l emprunt? En fonction il faudra donc distinguer le rendement «facial» : loyers nets de toutes charges et taxes foncières ramené sur le prix de l investissement «acte en mains», c est-à-dire avec frais de notaire, travaux, commissions d agence immobilière... Dans le cas où l investissement est acquis sans financement, le rendement facial sera égal au rendement réel. Si un recours au prêt bancaire est effectué, le calcul s effectuera sur le taux de rendement interne (TRI). «Nos clients ont investi près de 50 millions d'euros au travers de l acquisition de biens immobiliers commerciaux dont les trois quarts ont été réalisés sur La Réunion». Il s agit d évaluer le rendement des capitaux investis, l apport financier dans l opération au fur et à mesure de l avancée de l exploitation. Le TRI pourra réellement être calculé lors de la fin du prêt ou à la revente du bien, soit au moment où l investisseur commencera à percevoir tout ou partie des loyers (ou produit de la revente). Que se passe-t-il en cas de carence de location? C est l une des principales faiblesses de l investissement en immobilier commercial mais ce problème peut et doit d abord se solutionner du fait de la qualité même de l investissement. On en revient au fameux «emplacement» qui doit être de premier ordre afin de permettre une relocation rapidement et dans de bonnes conditions. D autre part, les spécificités du bail avec une durée ferme ou la qualité du locataire doivent aussi aider à diminuer ces risques. Mais n oublions pas non plus que l investissement en immobilier professionnel reste un investissement plus risqué et c est aussi la raison pour laquelle son taux de rendement est au moins deux à trois fois supérieurs aux placements sécurisés actuels. Quel est le montant investi par vos clients depuis le lancement de vos activités immobilier commercial en 2005? A ce jour, nos clients ont investi près de 50 millions d'euros au travers de l acquisition de biens immobiliers commerciaux dont les trois quarts ont été réalisés sur La Réunion et le reste en région parisienne. Quelles sont les opportunités d'investissement à l'extérieur de La Réunion? Avec nos développements sur la Nouvelle Calédonie, la France, Mayotte, Madagascar et les USA (et la Tunisie en étude), nous avons toujours eu un regard sur l immobilier commercial dans ces pays. Nous développons actuellement des partenariats très intéressants sur la métropole car nos clients souhaitent un positionnement en immobilier commercial sur l hexagone même en constatant un taux de rendement moins important. En Nouvelle Calédonie, nous sommes attentifs aux opportunités mais n avons pas encore eu de biens intéressants à vendre. Pour ce qui est des Etats- Unis, c est le prochain objectif et nous devons aussi concrétiser les partenariats bancaires permettant à nos investisseurs de pouvoir financer à crédit leur investissements, d autant que les durées d emprunt sont très longues aux USA et permettent donc un meilleur effet de levier. Pour l océan Indien (Madagascar, Maurice, Mayotte), il n y a pas de développement à l ordre du jour en raison du contexte politique ou économique spécifique à ces pays et du peu d engouement que ces pays présentent aux yeux de nos clients.

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