DIRECTIVE. 5 février mars 2015 oui

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1 DIRECTIVE PERSONNES MORALES REHABILITATION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX Réhabilitation de logements locatifs sociaux (hors logements pour étudiants) et structures collectives Personnes morales Réhabilitation de logements locatifs sociaux finançables Date de validation du Conseil d Administration Date d application Financement Emprunt CDC 5 février mars 2015 oui Mutualisation : oui non de réhabilitation de logements locatifs sociaux, y compris ceux destinés à la colocation, et de logements en structures collectives, menées dans le cadre de projets de travaux d amélioration du patrimoine appartenant à des bailleurs sociaux, notamment les travaux de mise aux normes d habitabilité, d économie d énergie, d économie de charges, de renforcement de la sécurité des personnes et des biens et d amélioration de la vie quotidienne. de réhabilitation de logements locatifs privés y compris ceux destinés à la colocation bénéficiant d un financement de l Anah. Filières de financement associées Les opérations de réhabilitation financées par Action Logement ne font pas l objet de filières de financement associées liées à des agréments de l Etat. Les plans de financement sont multiples et les opérations peuvent bénéficier de plusieurs prêts délivrés par la CDC ou d autres organismes bancaires. Le prêt à l amélioration (PAM) finance des opérations d amélioration et de réhabilitation de logements ordinaires ou de logements-foyers donnant lieu à un conventionnement ou étant déjà conventionnés à l APL, ou de logements ordinaires ou de logements-foyers initialement conventionnés mais dont la convention APL a dépassé sa date de validité. Ces prêts peuvent financer des travaux éligibles ou non à la PALULOS. L Eco-prêt finance la réhabilitation des logements sociaux les plus énergivores ; notamment les opérations de réhabilitation thermique portant sur des logements sociaux en métropole. La Prime à l Amélioration des Logements à Usage Locatif et à Occupation Sociale (PALULOS) est versée par l Etat pour la mise aux normes des foyers de travailleurs migrants. Son attribution donne lieu à un conventionnement impliquant un plafond de loyer et des plafonds de ressources. Les subventions de l Anah financent les travaux pour la sécurité et la salubrité de l habitat, pour l autonomie de la personne, pour réhabiliter un logement dégradé, pour améliorer les performances énergétiques, et de sortie de l habitat indigne, appartenant à des bailleurs privés et pouvant donner lieu à conventionnement APL. Bénéficiaires des financements associés Organismes sociaux pour l habitat : - OPH : Offices Publics de l Habitat. - ESH : Entreprises Sociales pour l Habitat. - SEM : Sociétés d Economies Mixtes de construction de logements. Organismes agréés «maîtrise d ouvrage d insertion». Collectivités territoriales ou EPCI. Bailleurs privés (personnes physiques ou morales). DMD_2015_02_05_PM_REHABLLS_CA Page 1 / 6

2 Conditions liées aux financements associés Mise en place (cf note taux des prêts) : -Prêts PAM distribués par la CDC. -Eco-prêt réhabilitation distribué par la CDC. -PALULOS -Subventions Anah. -Autres prêts. Conditions complémentaires à respecter : - Pour le financement PALULOS : o Nécessité pour la subvention PALULOS de la signature avec l Etat d une convention APL. o Nécessité pour la PALULOS de respecter des conditions de loyers et de ressources des locataires n excédant pas des plafonds réglementaires. - Pour le financement Anah, le conventionnement est subordonné au respect des conditions suivantes : o La durée de la convention entre le propriétaire bailleur et l Anah est de 9 ans minimum si le logement a bénéficié d une aide aux travaux ; o Le propriétaire bailleur s engage à louer son logement à des personnes physiques l occupant à titre de résidence principale (c est-à-dire au moins 8 mois par an) ; o Le logement doit respecter les caractéristiques de décence définies par le décret du 30 janvier Il ne doit pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants et doit être pourvu des équipements habituels permettant de l habiter normalement ; o Le loyer du logement ne peut excéder un loyer maximal fixé localement par l Anah en fonction des loyers de marché ; o Le propriétaire bailleur s engage à louer le logement à des ménages dont les revenus, à la date de signature du bail, sont inférieurs à certains plafonds de ressources ; Bénéficiaires des financements Action Logement Organismes sociaux pour l habitat : - OPH : Offices Publics de l Habitat. - ESH : Entreprises Sociales pour l Habitat. - SEM : Sociétés d Economies Mixtes de construction de logements. Sociétés filiales réglementées des CIL. Organismes agréés «maîtrise d ouvrage d insertion». Collectivités territoriales ou EPCI. Autres personnes morales. Cibles à respecter Cf. Directive Cibles Conditions liées aux financements Action Logement de logements ordinaires, structures collectives (hors FTM) et meublés pour salariés saisonniers : Les logements financés dans le cadre de la réhabilitation doivent être conventionnés à l APL après travaux : ils peuvent être conventionnés avant travaux ou suite aux travaux réalisés. en PALULOS : l opération bénéficie d un agrément de l Etat ou d une collectivité délégataire, que cet agrément relève de l exercice budgétaire de l année en cours ou d une année antérieure. Spécificités logements ordinaires : Le montant des travaux par logement doit être compris entre et DMD_2015_02_05_PM_REHABLLS_CA Page 2 / 6

3 de logements en colocation : Sont financés en priorité les logements de type T3, T4 et T5. Chaque colocataire jouit à titre exclusif d une pièce principale sécurisée (sa chambre) et collectivement d espaces partagés de telle sorte qu un logement T3 correspond à 2 places de colocation, un logement T4 correspond à 3 places de colocation et un logement T5 à 4 places de colocation. Le coût des travaux devra être justifié par la production de factures par le bailleur. de logements dans le cadre du Plan de traitement des FTM : Seuls les foyers de travailleurs migrants respectant les trois critères cumulatifs suivants sont éligibles au financement de la PEEC dans le cadre du Plan de traitement des FTM : - Bâtiment comprenant plus de 50 lits. - Présence de plus de 50 % de résidents «travailleurs migrants ou anciens travailleurs». - Foyers les plus éloignés des normes actuelles de logement soit : o un bâti dégradé ou dangereux. o un foyer comprenant plus de 25 % du nombre de lits situés en dortoirs, chambres à lits multiples ou chambres d une surface inférieure ou égale à 7,5m 2. o une sur-occupation supérieure à 20%. Tous les FTM sont traités dans le cadre du Plan de traitement ; aucun autre financement d Action Logement, sur une autre ligne d objectifs, ne peut être accordé par un CIL. L accord de financement de l UESL est donné après accord de financement de l Etat avec validation des opérations par la CILPI (Commission Interministérielle Pour le Logement des Populations Immigrées) et après l obtention des résultats de l appel d offres. Les opérations présentées dans le cadre du Plan de traitement permettent la transformation des foyers de travailleurs migrants en résidences sociales conventionnées à l APL et produisent autant que possible des logements individuels autonomes (principalement de type T1). L opérateur s engage à investir au moins 7 % de fonds propres dans les opérations. Le gestionnaire s engage à reloger en priorité les résidents présents dans le foyer avant son traitement et à loger, sur le nouveau public, en priorité les salariés des entreprises en situation de précarité ou en mobilité professionnelle et les jeunes entrant dans la vie active. Les espaces et équipements collectifs font partie intégrante de la résidence sociale. Cependant, les activités informelles présentes dans le foyer avant traitement doivent être supprimées et les cuisines collectives régularisées. Les versements du CIL à l opérateur s effectuent sur la base d au moins 50 % après signature de la convention de financement et au plus 20 % pour le solde du prêt. de logements meublés pour salariés saisonniers du tourisme : Conditions d affectation des logements garanties par deux conventions dont la durée est calée sur celle du prêt accordé par le CIL : La première convention, que le CIL conclut avec le propriétaire et, le cas échéant, le gestionnaire, organise les conditions d occupation des logements réservés. Le règlement intérieur de l immeuble et un contrat type d occupation ou d hébergement sont obligatoirement annexés à la convention. Dans cette première convention, le propriétaire, ou le gestionnaire, s engage à loger les publics concernés en mobilité professionnelle nécessitant un hébergement temporaire. La convention stipule également les conditions dans lesquelles, et sans que cela puisse faire obstacle à leur attribution au bénéfice des publics précités, les logements peuvent être loués à des personnes physiques ou morales explicitement identifiées pendant les périodes où ils sont inoccupés. Dans ce cas, les plafonds de loyers et de ressources ne sont pas opposables. En revanche, l occupation des logements ne peut être contraire à toutes les autres règles en vigueur, qu il s agisse de celles relatives à la sécurité des personnes et des biens, à la fiscalité ou à la concurrence. Le total des loyers annuellement perçus ne peut être supérieur à douze fois la valeur du loyer PLS de référence. La deuxième convention, que le CIL conclut avec l employeur et, le cas échéant, le gestionnaire, est une convention dite de réservation des logements qui fixe notamment les conditions de présentation des candidats et les modalités de prise en charge du déficit éventuel d exploitation par l employeur. Tout logement destiné à être loué nu meublé à titre de résidence principale aux salariés saisonniers doit être un logement décent qui satisfait aux caractéristiques précisées par l'article R111-1 et suivants du CCH, au décret n du 30 janvier 2002 et au décret n du 31janvier 2005, il doit notamment : avoir une surface habitable minimale de 14m 2, et un volume minimal de 33m3 par salarié saisonnier, DMD_2015_02_05_PM_REHABLLS_CA Page 3 / 6

4 disposer de chambres individuelles isolées correspondant au nombre de saisonniers logés et de pièces communes lorsqu il ne s agit pas d un logement isolé, comporter les éléments minimum de confort retenus pour la définition des caractéristiques du logement décent, tout en garantissant l autonomie (coin cuisine, sanitaires) et l intimité du salarié saisonnier. Natures des opérations finançables finançables en logements ordinaires, structures collectives (hors FTM) et meublés pour salariés saisonniers : Réhabilitation de logements locatifs sociaux : - travaux prévus aux annexes I, II, et III de l arrêté du 30 décembre 1987 PALULOS), - travaux d économie d énergie dans le cadre de l éco-prêt logement social. finançables en colocation : Travaux d adaptation des logements existants : aménagements communs indispensables à la colocation : - de sécurisation des accès des parties privatives, placards dans les parties privatives, - d aménagement des parties partagées : cuisine, salle d eau et séjour : éléments constituant des immeubles par destination. Restructuration : modification de la structure d un logement ou de plusieurs logements, soit par une division de grands logements en logements plus petits, soit par la création de grands logements par fusion de deux logements plus petits. finançables dans le cadre du Plan de traitement des FTM : Réhabilitation des chambres ou logements existants. Logements financés par Action Logement Logements familiaux : - Logements ordinaires y compris places de colocation. Logements réhabilités en structures collectives : - Résidences sociales pour jeunes ou jeunes actifs, - Résidences sociales issues de foyers travailleurs migrants, - Foyers de travailleurs migrants (FTM), - Foyers de jeunes travailleurs (FJT), - Logements-foyers dépendant d un ESAT (Etablissement et Service d Aide par le Travail), - Maisons relais, - Autres résidences sociales. Logements meublés pour salariés saisonniers du tourisme. Modes de financement Action Logement Les opérations décrites ci-dessus peuvent être financées uniquement sous forme de prêts amortissables. Le versement des fonds Action Logement doit intervenir au plus tard trois mois après l'achèvement des travaux. Règles de financement Action Logement Règles de financement en prêt amortissable : Financement des logements ordinaires hors places de colocation % d intervention / Toutes 50% Taux d intérêt Variable avec double révisabilité limitée 20 ans 2 ans annuelle Les montants d intervention doivent respecter les règles communes (cf infra contreparties). DMD_2015_02_05_PM_REHABLLS_CA Page 4 / 6

5 Financement des places de colocation % d intervention / Prix de revient Taux d intérêt Toutes 100 % Variable 20 ans double révisabilité limitée 0 annuelle Les montants d intervention doivent respecter les règles spécifiques de la colocation (cf infra contreparties). Financement des structures collectives et logements meublés pour salariés saisonniers du tourisme hors foyers de travailleurs migrants % d intervention / Toutes 50% Taux d intérêt Variable avec double révisabilité limitée 30 ans 2 ans annuelle Les montants d intervention doivent respecter les règles communes, sauf pour les logements meublés pour salariés du tourisme (cf infra contreparties). Financement des logements réhabilités dans le cadre du Plan de traitement des FTM Les foyers sont classés en deux catégories : -foyers dits prioritaires dont au moins 50 % du nombre de lits sont situés en dortoirs, en chambres à lits multiples ou chambres d une surface inférieure ou égale à 7,5m 2, ou dont le taux de suroccupation est supérieur à 30 %. -foyers dits non prioritaires dont la proportion du nombre de lits situés en dortoirs, en chambres à lits multiples ou chambres d une surface inférieure ou égale à 7,5m 2, est comprise entre 25 et 50 % ou dont le taux de sur-occupation est compris entre 20 et 30 %. FTM Foyers prioritaires % d intervention / Dans la limite, par logement, des montants suivants A bis A B1 B2 C 50 % % * Foyers non prioritaires 25% *Sur dérogation de l UESL. PALULOS Taux d intérêt Variable avec double révisabilité limitée 30 ans 2 ans annuelle Les montants d intervention doivent respecter les règles spécifiques du Plan de traitement des foyers de travailleurs migrants (cf infra contreparties). Règles de préfinancement (hors FTM) : % d intervention / Taux d intérêt Toutes 100% Fixe 3 ans remboursement du capital en fin de période pour la part non consolidée DMD_2015_02_05_PM_REHABLLS_CA Page 5 / 6

6 Les opérations peuvent être préfinancées. Ces préfinancements sont engagés sur les fonds propres du CIL, dans la limite du coût de l opération et sur une durée de 3 ans. Contreparties des financements PEEC En contrepartie des financements accordés aux opérateurs en prêt amortissable, les CIL obtiennent des réservations locatives. Le nombre de réservations et la valorisation sont négociés entre l opérateur et, le ou les CIL apportant un financement, par référence aux règles communes. La durée des contreparties en droit de suite doit être a minima égale à la durée du financement accordé. Spécificités : -Contreparties dans le cadre des FTM : le nombre de réservations est négocié entre l opérateur et le CIL apportant un financement et doit représenter entre 30 et 50 % des logements du programme. En fonction des financements, une partie des contreparties peut être délocalisée. -Contreparties dans le cadre du logement des saisonniers : réservations locatives en droit de suite, sur la durée du prêt, sur l ensemble des logements de l opération. -Contreparties des financements de places de colocation : réservations locatives dont le nombre est négocié entre le ou les CIL apportant un financement et l opérateur, par référence à une valorisation égale aux montants d intervention par place de colocation ci-dessous. Montant par place de colocation Aménagement Restructuration Dérogations Toute intervention du CIL, n entrant pas dans le champ de la directive, doit faire l objet d une demande de dérogation auprès de l UESL au titre des financements à personnes morales. DMD_2015_02_05_PM_REHABLLS_CA Page 6 / 6