Les bureaux : un panorama

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1 qles bureaux Economie & Construction propose dans les pages qui suivent un dossier technique consacré aux bureaux (construction neuve et rénovation). Sur la base de plusieurs témoignages d acteurs de la maîtrise d œuvre, de nombreuses problématiques propres à ce marché porteur de la construction se dégagent. Les bureaux : un panorama Bâtiment q En guise d introduction au marché des bureaux, l article ci-dessous propose un éclairage sur les données socio-économiques d un environnement en mutation. Sont ainsi étudiés quelques principes régissant la construction et la rénovation de bureaux, les acteurs du marché des bureaux, l investissement en immobilier d entreprise en France ainsi que le marché des bureaux en Île-de-France. Construction neuve Aujourd hui de plus en plus d entreprises expriment un désir d architecture dans la mesure où elles veulent suggérer d elles une image forte et dynamique. La construction de nouveaux bureaux est l occasion pour l entreprise de repenser son image, sa relation avec l extérieur mais aussi son fonctionnement interne. Avec l arrivée des nouvelles technologies, les méthodes de travail changent et se diversifient provoquant la nécessité d une nouvelle organisation spatiale, l insertion de planchers et / ou de plafonds techniques ainsi qu une plus grande flexibilité afin de permettre à l entreprise une meilleure adaptation dans le temps. A cela s ajoute une nouvelle façon de penser le travail et le rapport à la hiérarchie notamment dans les entreprises de la nouvelle économie où tous les salariés participent à l élaboration d un projet commun. Cette perspective amène les cadres à rester plus tard au bureau et demande souvent l aménagement d espaces de vie tels qu'une pièce de repos, une vaste cuisine, une salle de gymnastique, une piscine, un sauna, etc. La construction de nouveaux bureaux est l occasion pour l entreprise de repenser son image, sa relation avec l extérieur mais aussi son fonctionnement interne. L intérêt de ces espaces supplémentaires réside dans leur aptitude à garder le salarié plus longtemps dans l enceinte du bureau, à créer une vie de groupe, à affirmer l esprit d entreprise et enfin à offrir au salarié la possibilité de s approprier une partie de la société afin de s y sentir à l aise. A l exception des grandes entreprises, on considère qu une société déménage en moyenne tous les sept ou huit ans. Les raisons s expliquent généralement par l obsolescence des locaux, le besoin d espaces supplémentaires, l implantation dans un lieu stratégique, le confort des usagers et des visiteurs, la qualité des dessertes et des espaces de stationnement ainsi que la modification interne de l organisation du travail. Cette fréquence a tendance à augmenter avec l arrivée des sociétés technologiques dont l accroissement est généralement plus rapide que celui des sociétés traditionnelles ainsi que du fait des fusions et regroupements sur le plan national et international. qe&c N Octobre 2010 p.33

2 q Bâtiment Réhabilitation de bureaux La réhabilitation de bureaux est souvent envisagée dans les cas suivants : la configuration des locaux ne satisfait plus au fonctionnement de l entreprise, le déménagement de la société n est pas souhaitable, les locaux ne sont pas aux normes en vigueur, l on souhaite baisser les coûts d entretien, ou bien encore, le bâtiment donne de l entreprise une image négative. Comme lors de la construction d un immeuble neuf, la réhabilitation de bureaux est l occasion pour l entreprise de repenser son image, son fonctionnement et son positionnement. Parfois la simple réhabilitation des locaux suffit à obtenir l effet escompté par la modification du cloisonnement, l insertion de gaines et plafonds techniques permettant l intégration de nouvelles technologies, une amélioration nette du confort, de l esthétique ainsi que la redéfinition de l image de la société. Cette solution a néanmoins ses limites car il n'est pas possible de réaliser tout et n importe quoi dans un bâtiment existant, que le nombre de créations de postes sera limité et que tôt ou tard l entreprise sera amenée à déménager malgré tout. Une réhabilitation peut être envisagée lorsque les éléments techniques des locaux ne sont pas trop contraignants (type de plancher, positionnement des murs porteurs, hauteur sous plafond, etc.), lorsque la solution n entraîne pas une modification trop profonde du bâtiment (prix de revient plus cher que celui du neuf), lorsque l immeuble est parfaitement bien implanté ou bien encore pour des raisons symboliques fortes. Les données actuelles Nous assistons aujourd hui à une nouvelle manière de penser le travail. Les nouvelles techniques tendent à diminuer le support papier créant ainsi une véritable révolution au sein des entreprises. Les locaux de stockage diminuent et inversement des locaux secondaires font leur apparition pour y intégrer les photocopieurs et les imprimantes, les serveurs, les répartiteurs d étage ou les boîtiers de brassage. La pyramide hiérarchique tend à s aplatir, créant de nouvelles relations internes entre les individus. La direction est de plus en plus souvent au contact de l ensemble des salariés, les procédures internes de communication q LA DÉFENSE : COMMERCIALISATION DE BUREAUX AU 2 E TRIMESTRE Conformément à la tendance francilienne, les commercialisations de bureaux se sont redressées au 2 e trimestre 2010 sur le marché de La Défense avec m 2 placés. Cette progression est essentiellement liée au retour des commercialisations supérieures à m 2 ( m 2 ). Au regard du stock vacant en forte hausse et d un niveau de transactions mitigé, le loyer prime de La Défense est aujourd hui à 515 /m 2 /an. Cette valeur devrait se maintenir jusqu à la fin de l année 2010 et retrouver une orientation positive dès Le loyer moyen de seconde main de La Défense est en accord avec la tendance francilienne et enregistre une baisse de 3 % en un an pour s établir à 436 /m 2 /an au 1er semestre La hausse de l offre immédiate a été importante à La Défense : + 55% en un an pour atteindre m 2 de bureaux disponibles au 2ème trimestre 2010, et un taux de vacance de 6 %. La hausse des disponibilités est la conséquence de nombreuses libérations de surfaces de seconde main. La production neuve de bureaux livrables pour 2010 à La Défense est d ores et déjà livrée. Il faudra attendre le 1 er trimestre 2011 pour voir la prochaine livraison sur le secteur avec l achèvement de la tour First ( m 2 de bureaux). > Source : DTZ Research, Juillet 2010 qe&c N Octobre 2010 p.34

3 t s amoindrissent et le travail en équipe est encouragé. Cette nouvelle organisation du travail implique une structure plus ouverte et plus flexible ; données qui ont un impact direct sur le bâti et l organisation de l espace. Les acteurs du marché des bureaux 1 L immobilier d entreprise met en jeu trois niveaux d intervention : le niveau décisionnel, où les collectivités territoriales jouent un rôle essentiel ; le niveau de financement occupé par les investisseurs et les promoteurs ; le niveau transactionnel enfin, animé par les commercialisateurs, les acheteurs et usagers des bureaux. Depuis la décentralisation de 1982, les municipalités ont élargi leur responsabilité dans la détermination des conditions de constructibilité des zones aménagées. Les acteurs privés de l immobilier doivent se tenir à l affût de toutes les informations locales qui peuvent influencer le marché et les prix. Les politiques publiques, par exemple, en matière de stationnement ou de circulation, orientent indirectement la localisation des opérations. Les promoteurs jouent un rôle essentiel dans l élaboration des projets de construction d immeubles de bureaux en blanc (immeubles dont les utilisateurs finaux ne sont pas connus au début des travaux) et d immeubles banalisés clé en main (pour un investisseur) : ils étudient les meilleures localisations possibles, s assurent de la maîtrise du foncier, réalisent les études de faisabilité (étude de marché, étude financière, montage juridique), préparent la commercialisation, cherchent des investisseurs. Enfin, les investisseurs ont eux aussi pris une place prépondérante, quand les utilisateurs cherchent à se dégager des lourdeurs de la charge immobilière. Répartition géographique de l immobilier d entreprise en France 2009 S S1 Région parisienne 55 % 70 % 73 % Régions 45 % 30 % 27 % > Source : At a Glance, L investissement en France, Juillet 2010, BNP Paribas Real Estate Les professionnels de la commercialisation travaillent à partir d indicateurs simples : volume des transactions, évolution des valeurs locatives moyennes, taux de vacance des locaux. Un taux de vacance de 3 % correspond à la fluidité nécessaire du marché ; au-dessous la pénurie pourrait gêner des implantations ; un niveau supérieur révèle une difficulté de commercialisation, en particulier pour les immeubles de seconde main, les plus difficiles à placer. Seulement 3 % des sociétés employant moins de salariés occupent des bureaux bénéficiant du label HQE. L investissement en France 2 Avec 3,6 milliards d euros d engagements en immobilier d entreprise au cours du 1 er semestre 2010, le marché de l investissement français enregistre une performance décevante. Ce second trimestre qui affiche un niveau d activité identique à celui du 1 er trimestre, à savoir 1,8 milliard d euros, reste cependant légèrement supérieur au 2 e trimestre 2009 (1,7 milliard d euros). La reprise attendue n est donc pas encore amorcée et le marché reste fragile. Plusieurs facteurs limitent la fluidité du marché de l investissement. Dans un premier temps, si la demande est plus dynamique en ce début d année, comparativement au 1 er trimestre 2009, elle reste très qualitative et exigeante. > (1) Les données de ce paragraphe sont extraites d une étude réalisée par Jacques Bonnet sur l évolution du marché des bureaux en France et à l étranger ( Géocarrefour). > (2) At a Glance, L investissement en France, Juillet 2010, BNP Paribas Real Estate. qe&c N Octobre 2010 p.35

4 Bâtiment t Les bureaux en Île-de-France 3 Avec m 2 commercialisés au cours des six premiers mois de l année, soit une hausse de 16 % comparativement au 1 er semestre 2009, le marché des bureaux francilien affiche une augmentation significative avec d importantes transactions, à l image des deux acquisitions réalisées par Allianz : m 2 dans le programme Capital 8 - situé dans le 8 e arrondissement de Paris - pour un montant de 244 millions d euros, et l immeuble Le Colisée à La Défense pour un volume de 170 millions d euros. Avec m 2 commercialisés au cours des six premiers mois de l année, soit une hausse de 16 % comparativement au 1 er semestre 2009, le marché des bureaux francilien affiche une augmentation significative. Actuellement, les investisseurs actifs sur le marché privilégient les actifs de qualité, bien positionnés, avec des locataires engagés sur des baux de longue durée. D autre part, sur le créneau des VEFA, l activité continue de tourner au ralenti. En effet, les banques limitent leurs engagements sur ce type d opérations jugées trop risquées. Par ailleurs, compte tenu des perspectives de croissance récemment revues à la baisse et de l absence d une reprise significative sur le marché des utilisateurs à court terme, les risques de vacance restent trop importants. Les bureaux et les commerces sont actuellement les actifs les plus fluides, ils concentrent près de 82 % des engagements au cours du 1 er semestre Si les investissements en commerce en régions avaient permis de soutenir le marché au cours du 1 er trimestre, au 2 e trimestre, la tendance diffère. Carea Le volume des transactions reste toutefois en dessous de la moyenne décennale ( m 2 ). Ainsi, malgré une reprise économique hésitante, caractérisée par une consommation fragile des ménages et un recul de l investissement des entreprises, le marché des bureaux en Île-de-France affiche une performance honorable. Des bureaux verts? Largement véhiculé par les entreprises dans un souci d exemplarité, le développement durable semble être devenu une composante essentielle de la construction en immobilier d entreprise. Or, selon une récente étude publiée par BNP Paribas Real Estate, seulement 3 % des sociétés employant moins de salariés occupent des bureaux bénéficiant du label HQE. La proportion monte à 13 % dans les groupes de personnes et plus. Pourquoi un tel décalage entre les discours et la réalité? > (3) At a Glance, Les bureaux en Île-de-France, Juillet 2010, BNP Paribas Real Estate. qe&c N Octobre 2010 p.37

5 q Bâtiment Investissement en immobilier d entreprise en France (en millions d euros) 2009 S S1 Montant total investi en France dont montant investi en immobilier d entreprise banalisé en Île-de-France dont bureaux 46 % 62 % 59 % dont activité 3 % 2 % 1 % dont commerce 33 % 20 % 23 % dont entrepôts 5 % 5 % 7 % dont services 13 % 11 % 10 % > Source Immostat : Immobilier d entreprise (excl. Services) dont le montant unitaire > 4 M > Source : At a Glance, L investissement en France, Juillet 2010, BNP Paribas Real Estate Carea Au-delà de l engouement médiatique, il convient de rappeler que la norme HQE n est pas obligatoire et, de fait, beaucoup d entreprises y renoncent. Instituée récemment (2004), elle peut générer un surcoût qui dissuade (augmentation du loyer de 10 à 12 %) et se situe parfois en contradiction avec les attentes des salariés pour lesquels la présence d un parking et la mise en place d une climatisation, tous les deux très consommateurs en énergie, sont prioritaires. Enfin, l offre de ce type de bâtiment est très faible pour les bâtiments offrant moins de m 2, le plus souvent occupés par des PME. t qe&c N Octobre 2010 p.38

6 Logistique et bureaux t Philippe Gallois, architecte dplg, PDG et fondateur de l agence d architecture SAGL, s est spécialisé dans la conception et la réalisation de plateformes logistiques qui, très souvent, intègrent de vastes espaces de bureaux. Résolument tourné vers le développement durable et ses nombreuses applications concrètes dans les projets de construction, il revient dans cet article sur quatre réalisations exemplaires de son agence. 9 Philippe Gallois Quelles sont les caractéristiques de votre agence? Notre agence d architecture, SAGL, a été créée en Nous sommes spécialisés dans la construction de plateformes logistiques, ce qui implique notamment la construction de nombreux bureaux (sièges sociaux et bureaux pour les entreprises de la logistique et de l industrie). SAGL fonctionne aujourd hui avec 30 personnes réparties dans quatre pôles d activité : conception, maîtrise d œuvre d exécution, bureau d études techniques et SPS. Nous sommes très souples vis-à-vis des clients. Nous travaillons soit en permis de construire uniquement, soit en exécution, soit en mission complète. Notre agence est certifiée ISO 9001 et ISO Quels grands principes essayez-vous de mettre en œuvre pour ce type de construction? Nous sommes définitivement HQE. Nous nous attachons beaucoup aux économies d énergie. Pour trouver des solutions HQE, il faut un retour sur investissement et c est forcément avec des économies d énergie que l on y parvient le plus rapidement. L économie d eau et l économie d énergie sont les deux axes principaux de notre démarche. Comment vit-on dans les bureaux aujourd hui, quelles sont vos réflexions sur la qualité d usage? Cela dépend souvent des demandes de la maîtrise d ouvrage. Pour la société Rest Agraf & Program (voir encadré), nous avons privilégié les espaces de détente (terrasses sur l extérieur, espace extérieur pour le déjeuner, aire de pétanque!). Nous tâchons d être innovants et de proposer des solutions qui sortent de l ordinaire. Nous travaillons également sur la couleur et la luminosité (éclairage naturel). Nous utilisons par exemple un logiciel dédié pour la lumière naturelle. Ce logiciel permet d approfondir l éclairage naturel et les apports solaires. Il permet également de contrôler la qualité de la lumière dans les zones de travail. Que préconisez-vous pour optimiser la conception des bureaux? Encore une fois, tout dépend de la volonté du maître d ouvrage. Certains souhaitent des espaces en open space, d autres en bureaux fermés ; l aménagement intérieur est conditionné par la façon de travailler et de vivre de tout un chacun. Il n y a pas vraiment, à priori, de tendances qui se dégagent. En revanche, un certain nombre de principes reviennent souvent. Il faut du confort, de la lumière et de la chaleur. Nous devons veiller attentivement à ces trois points dans la conduite du projet. Percevez-vous une évolution de la demande de la maîtrise d ouvrage? Une évolution assez récente de la maîtrise d ouvrage - sans doute induite pour partie par la crise économique - pourrait être l exigence de souplesse. Il faut aujourd hui qu un espace de bureau soit évolutif. Il doit s adapter à la vie de l entreprise et l impératif de rentabilité est prioritaire. Comment considérez-vous le rôle de l économiste dans une opération de construction? Le rôle de l économiste de la construction est aujourd hui tout à fait primordial. Nous avons deux économistes intégrés à l agence. Leur rôle est central car nous avons besoin de réaliser des estimations rapidement et de connaître de nouveaux produits afin de proposer des solutions renouvelées. qe&c N Octobre 2010 p.39

7 q Bâtiment q SOCIÉTÉ SISLEY, SAINT-OUEN L AUMÔNE (95) Programme : Bâtiment de logistique de m 2 dont m 2 de bureaux et de laboratoires pour la société Sisley, spécialisée dans les cosmétiques. Maître d ouvrage : Sisley Promoteur : Panhard Développement Architectes : SAGL Spécificités du projet : Ce bâtiment est l un des six premiers certifié Logistique (cette certification ne date que de février 2010) et certifié NF tertiaire. Cet ensemble intégrera la plus grande centrale photovoltaïque d Île-de-France (830 kwc) avec m 2 de toiture photovoltaïque. Caractéristiques techniques : Façade privilégiant des modules préfabriqués, charpente en bois lamellé-collé, chantier vert, isolation renforcée, récupérateur d énergie pour les zones de bureaux, échangeur sur la VMC double flux, mise en place d une GTB, espaces verts étudiés, système de gestion des eaux pluviales pour l arrosage des espaces verts, bassin d infiltration, choix de végétaux ne nécessitant qu un minimum d entretien, toitures végétalisées sur les bureaux et bâtiments, étude approfondie de l éclairage naturel avec l aide d un logiciel dédié, tri sélectif, traitement des parkings avec revêtement alternatif, panneaux photovoltaïques. Livraison : Juillet 2010 Coût : 21 M HT qimmeubles DE BUREAUX ET ACTIVITÉS, BAGNEUX (92) Programme : Construction neuve de m 2 de bureaux/activités à Bagneux. Promoteur : Pitch Promotion Architecte de conception : Anthony Béchu Maîtrise d œuvre d exécution : SAGL Spécificités du projet : Bâtiments certifiés HQE Livraison : 2011 qe&c N Octobre 2010 p.40

8 t qsiège SOCIAL REST AGRAF & PROGRAM, SANNOIS (95) Programme : Transfert d activité de deux sociétés implantées à Clichy (92) et Gennevilliers (92) m 2 d activité et de stockage et m 2 de bureaux. Performances environnementales : RT 2005 Promoteurs : Pitch Promotion Architectes : SAGL Spécificités du projet : Implantation réussie d un complexe logistique au cœur d un tissu urbain résidentiel. Caractéristiques techniques : Façades en bardeaux de terre cuite sur ossature métallique (préfabrication et montage sur place), flexibilité du bâtiment pour les aménagements futurs, éclairage renforcé sur les zones d activités et de préparation, zone de tri sélectif avec compacteurs, espaces extérieurs aménagés pour le personnel, réflexions sur la déconstruction du bâtiment. q SIÈGE SOCIAL SMOBY MAJORETTE, DAGNEUX (01) Programme : Bâtiment comprenant m 2 de logistique et m 2 de bureaux destiné à regrouper sur un seul site les filiales du groupe Smoby Majorette. Promoteur : Pitch Promotion Architecte de conception : Cabinet Gérard Albert Maîtrise d œuvre d exécution : SAGL Spécificités du projet : m 2 qui conjuguent les priorités d un siège social et la technicité d une plateforme. Caractéristiques techniques : Toiture végétalisée sur bureaux de manière à augmenter l inertie thermique, limiter les surchauffes liées aux radiations de la toiture et ralentir le débit des eaux pluviales ; brise-soleil sur façade principale des bureaux pour le confort thermique ; bassins d infiltration des eaux pluviales de toiture (1 000 m 2 ) permettant de réduire les rejets dans les réseaux publics ; soin particulier apporté à l acoustique des bureaux ; vitrages à isolation renforcée et à faible émissivité pour limiter les effets de paroi froide. qe&c N Octobre 2010 p.41

9 La rénovation des bureaux en site occupé Bâtiment t Cédric Roussel, économiste de la construction (Cabinet Mit), intervient quotidiennement sur des opérations de rénovation de bureaux en site occupé. Pour Economie et Construction, il revient sur la difficulté de ces opérations qui exigent un strict respect du planning d exécution et une souplesse nécessaire pour appréhender et répondre efficacement aux nombreuses contraintes. intervenir au moment défini préalablement et dans le délai imparti par le planning d exécution. Tout dépassement entrave le déroulement des travaux dont le phasage doit être strictement respecté. La qualité du planning d exécution permet également aux entreprises de prendre exactement la mesure des travaux à réaliser. 9 Cédric Roussel Comment procédez-vous lors d une opération de rénovation de bureaux en site occupé? Il s agit avant tout de bien définir le planning d exécution des travaux afin d anticiper au maximum les risques de nuisances. Ce planning est très précis, il prévoit strictement le déroulement des travaux en fonction des zones à traiter (par niveau, par jour, etc.) en incluant les phases d emménagement et de déménagement. L enjeu consiste à minimiser les nuisances et troubler le moins possible le travail des salariés en poste. En pratique, nous veillons à calfeutrer intégralement les zones en travaux et nous arrivons à confiner et évacuer efficacement la poussière. En revanche, il est impossible de circonscrire totalement le bruit. Nous essayons alors d agir avec pédagogie en prévenant les salariés. Nous demandons également aux entreprises d utiliser du matériel qui génère le moins de bruit possible, tout en privilégiant, lorsque cela est possible, le travail manuel aux engins mécaniques. Le travail en site occupé nécessite beaucoup de rigueur, les entreprises doivent Quelles sont les autres problématiques rencontrées? Les phases de manutention sont toujours assez délicates, notamment le nettoyage des zones de passage. Les entreprises doivent y porter une attention particulière afin de minimiser les nuisances. Quelles sont les exigences des maîtres d ouvrage? La maîtrise d ouvrage publique est parfois un peu plus difficile à gérer sur ce type d opération. Les salariés sont au bureau pour travailler et sont donc plus sensibles au bruit que sur une opération de rénovation en logement par exemple. Plus les entreprises sont nombreuses et plus la conduite des travaux devient difficilement gérable. Il faut rationaliser les moyens et éviter la dispersion des interlocuteurs. Nous arrivons toujours à générer des moins-value dans les travaux. Dans une certaine mesure et de façon plus générale, les maîtres d ouvrage sont aujourd hui sensibles à l utilisation de matériaux renouvelables et aux économies d énergie. Cette exigence se vérifie pour les bureaux, mais également sur les autres projets de construction (logements, bâtiments publics, etc.). Nous essayons de respecter ces nouvelles exigences dans nos prescriptions : on pose aujourd hui plus facilement des sols dits naturels que des sols PVC, l utilisation de peinture à l eau, surtout sur les opérations de bureaux, devient plus fréquente Il faut s attacher à rassurer le maître d ouvrage et lui assurer que tous les produits utilisés ne sont pas néfastes pour le salarié. Quels sont les principaux éléments à respecter sur ce type de construction, le travail sur l éclairage, les circulations? L éclairage est effectivement une dimension importante. Nous devons évidemment respecter la réglementation issue du code du travail sur ce point. D autre part, nous avons tendance à prescrire des solutions visant à réduire la facture énergétique l utilisation d ampoules très basse consommation par exemple. qe&c N Octobre 2010 p.43

10 Bâtiment t Le travail en site occupé nécessite beaucoup de rigueur ( ) tout dépassement entrave le déroulement des travaux dont le phasage doit être strictement respecté. L acoustique est également un élément à prendre en compte. Il peut y avoir des demandes particulières du maître d ouvrage sur certains espaces : les bureaux de direction (exigence de confidentialité), les salles de réunion, les salles de projection ; ces espaces doivent généralement avoir un bon degré d isolation acoustique. Que préconisez-vous pour optimiser une opération de rénovation de bureaux en site occupé? Tout d abord, premier point, un important travail de préparation est à prévoir lors de la planification des travaux, en phase études, et en concertation avec le maître d ouvrage. Lorsque cette phase est réalisée, tous les acteurs ont une vision précise des contours du projet, de son ampleur. Il faut ensuite choisir de bonnes entreprises, ayant l habitude de travailler en site occupé et offrant la souplesse nécessaire pour gérer ce type de travaux. En outre, il est important de limiter le nombre d entreprises intervenant sur le chantier afin Il faut choisir de bonnes entreprises, ayant l habitude de travailler en site occupé et offrant la souplesse nécessaire pour gérer ce type de travaux. d optimiser les travaux. Il est notamment souhaitable que la même entreprise gère la démolition et la pose des sols. Plus les entreprises sont nombreuses et plus la conduite des travaux devient difficilement gérable. Il faut rationaliser les moyens et éviter la dispersion des interlocuteurs. Cette façon de procéder permet de gagner du temps et de respecter le phasage très rigoureux qu exige ce type d opération. Le choix des matériaux utilisés est également un enjeu majeur. Dans le cadre de travaux sur lesquels nous devons intervenir rapidement, il convient d utiliser des matériaux qui ne nécessitent pratiquement pas d intervention une fois posés. Ils doivent être résistants et durables. Enfin, il est important que les chantiers se situent à proximité, afin de pouvoir intervenir très rapidement en cas de problème. qrénovation DES BUREAUX DU PÔLE TERRITORIAL NORD, CHÂTELLERAULT (86) Maître d ouvrage : Préfecture de la Vienne Maître d œuvre/opc : Cabinet Mit Entreprises : Sapac, Robert, Smac, Dupuy, Bouchet, Forclum Durée des travaux : 6 mois, en site occupé Coût des travaux : TTC Caractéristiques techniques : Isolation Thermique par l Extérieur (ITE) Isolation/réfection de la couverture et de l étanchéité des terrasses Réfection des sanitaires pour l accessibilité aux PMR Réfection du hall d entrée et des circulations Aménagement des accès extérieurs pour l accessibilité aux PMR qe&c N Octobre 2010 p.45

11 q Bâtiment qréaménagement DES BUREAUX DE L INSPECTION ACADÉMIQUE, NIORT (79) Maître d ouvrage : Rectorat de Poitiers Architecte : Fabien Ardon Economiste/OPC : Cabinet Mit BET Fluides : YAC Ingénierie Durée des travaux : 5 mois, en site occupé Coût des travaux : TTC Caractéristiques techniques : Démolition, redistribution et réfection du hall d entrée Changement ensemble vitré hall d entrée, pose de portes automatiques Création d un sanitaire public accessible aux PMR Mise en conformité de l ascenseur Réfection des circulations et escaliers pour l accessibilité aux PMR Aménagement des accès extérieurs pour l accessibilité aux PMR qréaménagement DES BUREAUX DE LA DIRECCTE POITOU-CHARENTES, POITIERS (86) Maître d ouvrage : Préfecture de la Vienne Maître d œuvre : DDT OPC : Cabinet Mit Entreprises : Delhoume, SPP, Brunet Durée des travaux : 3 mois, en site occupé Coût des travaux : TTC Caractéristiques techniques : Démolition, redistribution et réfection de bureaux Travaux de mise en conformité qe&c N Octobre 2010 p.46

12 Bureaux et économie de la construction t Le cabinet d économistes de la construction Dubernard a travaillé sur plusieurs opérations de bureaux en rénovation et construction neuve. Pour Economie et Construction, il présente les caractéristiques du chantier de rénovation de bureaux de la société ISS Hygiène et Services à Bruges (33) et celles d un immeuble de bureaux HQE en construction neuve à Bordeaux (33). Quels ont les travaux réalisés sur le bâtiment de la société ISS Hygiène et Services? Le bâtiment existant était initialement composé de hangars avec une petite partie de bureaux. Les travaux consistaient à étendre l espace de bureaux sur trois zones distinctes : une zone réservée à la société ISS Hygiène et Services, une pour la société ISS propreté, et enfin, une zone de bureaux dédiée à la société ISS Energie. A l extérieur du bâtiment, L économiste opère le lien entre le projet et les entreprises. nous avons refait tous les stationnements et nous avons construit une aire de lavage pour les véhicules de la société. Nous avons réalisé une mission d économie de la construction en maîtrise d œuvre et une mission d OPC. La première tranche de travaux s est étalée sur 8 mois. Quelles étaient les exigences de la maîtrise d ouvrage? L état général du bâtiment était assez vétuste et ne répondait plus aux critères réglementaires et normatifs. Nous avons ainsi réalisé un important travail de remise aux normes en insistant particulièrement sur l acoustique, un point important sur les opérations de bureaux. Les demandes de la maîtrise d ouvrage correspondaient surtout à des besoins de fonctionnement (largeur des circulations, exigence de lumière naturelle dans les bureaux, ergonomie). Il existe généralement moins d exigences techniques particulières sur ce type de projet, à la différence des bâtiments publics ou des logements par exemple (exigence de confort thermique). Pouvez-vous revenir sur l opération d immeuble de bureaux HQE? C est une opération de construction neuve, un programme de bureaux de m 2 SHON, labellisé HQE. Nous avons réalisé la mission Etudes (APS jusqu à analyse des offres et passation des marchés). Que préconisez-vous pour optimiser une opération de bureaux en rénovation ou construction neuve? Concernant le budget, notre but consiste, à partir de l enveloppe allouée par le maître d ouvrage, à réaliser le projet tout en maintenant les intentions architecturales. Sur cette opération, il s agissait notamment de respecter le traitement des façades conçu par l architecte. Il faut essayer de ne pas déshabiller le projet, et, en définitive, que les économies réalisées ne se fassent pas au détriment de l architecture. Comment percevez-vous votre rôle d économiste par rapport aux autres acteurs de la construction? L économiste opère le lien entre le projet et les entreprises. Il traduit techniquement les intentions premières lors de la phase Etudes (établissement d un cahier des charges précis). En phase chantier, nous faisons de la coordination et de la maîtrise d œuvre. Nous vérifions alors que les prestations sont bien conformes au marché prévu et nous faisons, au besoin, les mises au point nécessaires auprès des entreprises. L économiste doit s adapter aux nombreux changements du monde de la construction. La RT 2012 arrive à grand pas et nous devons nous adapter. De manière générale, nous essayons d anticiper les évolutions réglementaires et normatives au plus tôt dans le projet, mais cela n est pas toujours conciliable avec les intentions de la maîtrise d ouvrage. Ainsi, de nombreux maîtres d ouvrage nous demandent aujourd hui des opérations BBC, mais sans plus-value sur les coûts des travaux qe&c N Octobre 2010 p.47

13 q Bâtiment qbureaux SOCIÉTÉ ISS HYGIÈNE ET SERVICES, BRUGES (33) Réhabilitation et extension de bureaux Maître d ouvrage : ISS Hygiène et Services Architecte mandataire : Agence Arktic, Hélène Baguet, Gradignan (33) Economiste : Cabinet Dubernard Sarl, Gradignan (33) Missions de l économiste : Economie de la construction Etudes jusqu à la réalisation (APS/APD/PRO-DCE/ACT/OPC) Surface : 500 m 2 SHON Coût des travaux : HT qimmeuble DE BUREAUX HQE ZAC RAVESIES NORD-ÎLOT 16 C, BORDEAUX (33) Maître d ouvrage : Icade Tertial Régions Paris (75) Architecte mandataire : Flint Bordeaux (33) Economiste : Cabinet Dubernard Sarl, Gradignan (33) Missions de l économiste : Economie de la construction - Etudes (ESQ/PC/APS/APD/DCE) Surface : m 2 SHON Coût des travaux : HT qe&c N Octobre 2010 p.48