RAPPORT MARCHÉ INDUSTRIEL T / GRAND MONTRÉAL

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Simone Perrot
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1 T3 MARCHÉ INSTRIEL T / PAGE 1 T MARCHÉ INSTRIEL

2 T3 MARCHÉ INSTRIEL T / L économie américaine se redresse peu à peu, stimulée par la croissance de la consommation et de l emploi aux États-Unis. Il en résulte une hausse de l indice de confiance des consommateurs, qui atteignait 104,1 en septembre dernier, soit sa valeur la plus élevée depuis août L économie canadienne devait débuter l année en force, mais les incendies de Fort McMurray et la diminution des exportations de biens et services ont freiné l élan attendu. Les exportations ont toutefois atteint 42,7 milliards de $ en juillet, laissant anticiper une fin d année prometteuse. Les États-Unis demeurent le principal partenaire d échange du Canada, qui devrait vraisemblablement bénéficier du redressement de l économie américaine. La faiblesse du dollar canadien et l immobilier abordable de Montréal rendent la métropole québécoise très attrayante aux yeux des entreprises de l extérieur de la province. Toutefois, considérant la croissance rapide du commerce électronique dans l économie mondiale, Montréal se trouve pénalisée par les options limitées qu elle est en mesure d offrir aux entreprises requérant de grandes superficies industrielles. À cet inventaire restreint s ajoutent la rareté de terrains industriels vacants sur l Île de Montréal et l absence de grands projets en construction. Une tendance marquée s observe depuis quelques années dans les secteurs centraux du Grand Montréal, où les anciens édifices industriels se voient octroyer de nouvelles vocations. Souvent bien situés, ces immeubles sont convertis en espaces de bureaux de style loft ou en ateliers dont le loyer brut oscille habituellement autour de 20,00 $. Ces taux de location sont nettement inférieurs à ceux des immeubles de bureaux des grands centres accessibles par transport en commun, qui sont deux fois plus élevés. La montée du commerce électronique et les changements démographiques ont transformé chaque aspect d une économie mondiale déjà changeante, dont l immobilier industriel est un élément-clé. Le rôle de ce type d actif dans les affaires mondiales est de plus en plus important, considérant le nombre croissant de détaillants et de grossistes qui se voient contraints de s équiper de grands centres de distribution afin de servir leur clientèle plus rapidement. T MARCHÉ INSTRIEL PAGE 2

3 37,5M $ La plus importante transaction du trimestre fut la vente du 10001, boulevard Métropolitain Est à Montréal. Le centre de distribution de pi2 occupé par le détaillant The Brick fut acheté par Crestpoint pour $ (114,68 $ / pi2). Malgré l absorption négative observée en début d année 2016, le marché immobilier industriel du Grand Montréal s est rapidement redressé en cours d année. En effet, l absorption positive de 2,7 millions de pieds carrés (mpi²) enregistrée au troisième trimestre de l année s avère encourageante pour les marchés locaux, et témoigne de l amélioration soutenue des économies canadienne et montréalaise. Les entreprises de distribution, d entreposage et 3PL demeurent les plus actives du marché local, alimentant continuellement la demande de grands espaces industriels avec possibilité d entreposage extérieur. Au cours de la dernière décennie, les besoins en matière de distribution et d entreposage ont donné lieu à une forte hausse de la demande de grands espaces industriels, au profit des promoteurs et développeurs de Toronto et de Vancouver. Malheureusement, ce n est pas le cas du marché montréalais, où il n y a présentement aucun projet de développement industriel de plus de pieds carrés (pi²), à l exception de quelques rares constructions sur mesure. Du point de vue des investisseurs, le marché montréalais a été très actif au troisième trimestre. Plusieurs transactions considérables ont eu lieu durant la période comprise entre les mois de juillet et de septembre, totalisant approximativement 185 millions $. L une des ventes les plus importantes fut celle du centre de distribution situé au 10001, boulevard Métropolitain Est, vendu par Dream Industrial REIT à Crestpoint pour la somme de 37,5 millions $. L entrepôt de pi² est entièrement loué au détaillant The Brick jusqu en ,7 MPI2 ABSORPTION INSTRIELLE DANS LE 185M $ TOTAL DES VENTES INSTRIELLES 3 E TRIMESTRE PAGE 3 T MARCHÉ INSTRIEL

T3 MARCHÉ INSTRIEL Q3 2016 / 14,00 $ 12,00 $ 11,65 $ 11,42 $ 10,00 $ 8,00 $ 6,00 $ 4,00 $ 2,00 $ 0,00 $ 8,57 $ 8,79 $ 3,40 $ 3,45 $ 3,07 $ Saint-Laurent Lachine Périphérie Nord 5,95 $ 5,17 $ 5,34 $

4 T3 MARCHÉ INSTRIEL Q / 14,00 $ 12,00 $ 11,65 $ 11,42 $ 10,00 $ 8,00 $ 6,00 $ 4,00 $ 2,00 $ 0,00 $ 8,57 $ 8,79 $ 3,40 $ 3,45 $ 3,07 $ Saint-Laurent Lachine Périphérie Nord 5,95 $ 5,17 $ 5,34 $ 8,58 $ 5,47 $ 6,43 $ 5,38 $ 5,98 $ 4,92 $ Périphérie Sud Loyer Net 10,04 $ 3,61 $ Loyer additionnel 8,12 $ 2,74 $ 9,29 $ 3,31 $ 8,46 $ 3,54 $ Laval Montréal-Est Rive-Sud Ouest-de-l Île FRAIS D OCCUPATION PROPRIÉTÉS INSTRIELLES PAR SECTEUR Au cours du troisième trimestre, Avison Young a mené les négociations pour deux importantes transactions de location à Montréal. La première d entre elles est la conclusion d un bail de 10 ans pour XTL Transport au 1600, autoroute Transcanadienne à Dorval. L entreprise utilisera l immeuble de pi² à titre de centre de distribution pour sa clientèle au Canada et outremer. Avison Young a aussi représenté les intérêts de Guess Canada pour la location d un nouvel espace de pi² au 12225, boulevard Industriel à Pointe-aux-Trembles. La propriété servira de centre d entreposage et de distribution pour le détaillant de mode pour les trois prochaines années. Entre mai et octobre, près de 4,3 mpi² ont été loués dans le Grand Montréal, réduisant le taux d inoccupation de 0,2 %, passant de 5,7 % à la mi-année 2016 à 5,5 % au troisième trimestre. Les secteurs de Ville Saint-Laurent et de Pointe-Claire demeurent les plus actifs dans le Grand Montréal. Tous deux situés dans l Ouest-de-l Île et bénéficiant de leur proximité à l aéroport et à la province de l Ontario, Ville Saint-Laurent et Pointe-Claire représentent 23,6 % de l inventaire industriel total du Grand Montréal. Au cours des deux derniers trimestres, il a été possible d observer une légère baisse des tarifs de location nets, tandis que les loyers additionnels ont discrètement augmenté. Toutefois, les taux de location du Grand Montréal sont demeurés relativement stables, se situant entre 8,00 $ et 9,00 $ au pied carré. Les frais d occupation varient selon la localisation, la hauteur libre (principalement en matière de logistique) et l âge du bâtiment. Malgré le vaste inventaire industriel de Montréal, la métropole fait face à une pénurie de bâtiments industriels à vendre à prix abordable. La hausse rapide des prix et l inventaire limité de Montréal donnent donc lieu à une augmentation de la demande pour des espaces industriels hors de l île, au bénéfice de régions comme Vaudreuil-Dorion. Prenons en exemple la première phase d un nouveau projet industriel de pi² situé sur la rue Joseph-Carrier à Vaudreuil-Dorion, dont la construction vient à peine de se terminer et dont la totalité des espaces sont loués. L intérêt marqué pour ce type de propriété indique que les développeurs doivent désormais planifier et mettre en œuvre la construction et la livraison de nouveaux produits industriels à une cadence plus rapide pour répondre à la demande croissante. T MARCHÉ INSTRIEL PAGE 4

5 VENTES INSTRIELLES D ENVERGURE PAGE , boulevard Métropolitain Est, Montréal-Est Crestpoint Real Estate Investments Ltd. Dream Industrial REIT $ pi2 114,68 $ , boul. Dagenais Ouest, , rue Garand, Laval Canada inc Canada inc $ pi2 60,82 $ , boulevard Des Grandes Prairies, Laval GPM (13) GP Inc. Imm. Régime inc., Industrielle Alliance, ass. et services financiers inc $ pi2 32,49 $ , rue Maurice-Cullen, Laval Zorg Inc. Les Placements Autoroute 15 s.e.n.c $ pi2 66,41 $ 1965, autoroute Des Laurentides Est (15), Laval Immeuble 1965 ADL s.e.c Québec inc $ pi2 156,01 $ T MARCHÉ INSTRIEL

6 TRANSACTIONS DE LOCATION D ENVERGURE, INSTRIEL 1600, autoroute Transcanadienne, Dorval XTL Transport Inc pi2 2177, 23e Avenue, Lachine Pival International Inc pi2 666, boulevard Saint-Martin Ouest, Laval Nestle Waters Canada pi2 2200, autoroute Transcanadienne, Baie-d Urfé Cargologan Inc. 113,126 pi , boulevard Industriel, Montreal Guess Canada Corporation 100,000 pi2 T MARCHÉ INSTRIEL PAGE 6

7 INOCCUPATION PAR SECTEUR T3 MARCHÉ INSTRIEL Q / 10,00 % 9,00 % 8,00 % 7,00 % 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % Saint-Laurent Lachine Périphérie Nord Périphérie Sud Laval Montréal-Est Rive-Sud Ouest-de-l Île TENDANCES PAR SECTEUR Marché Inventaire industriel Taux d inoccupation (T3 2015) Taux d inoccupation (T3 2016) Tendance Taux de location (T3 2015) Taux de location (T3 2016) Tendance Saint-Laurent ,0 % 6,7 % 8,98 $ 8,57 $ Lachine ,3 % 6,9 % 8,22 $ 8,76 $ Périphérie Nord du centre-ville Périphérie Sud du centre-ville ,7 % 4,7 % 9,66 $ 11,10 $ ,5 % 2,9 % 9,44 $ 8,46 $ Laval ,8 % 8,3 % 10,11 $ 10,03 $ Montréal-Est ,6 % 6,0 % 7,77 $ 8,19 $ Rive-Sud ,0 % 8,7 % 8,96 $ 9,16 $ Ouest-de-l Île ,7 % 7,5 % 9,62 $ 8,46 $ = PAGE 7 T MARCHÉ INSTRIEL

8 T3 MARCHÉ INSTRIEL Q / INVENTAIRE TOTAL PROPRIÉTÉS INSTRIELLES INVENTAIRE INSTRIEL TOTAL (MILLIERS DE PI 2 ) INVENTAIRE TOTAL PROPRIÉTÉS INSTRIELLES PAR SECTEUR INVENTAIRE INSTRIEL TOTAL (MILLIERS DE PI 2 ) Saint-Laurent Lachine Périphérie Nord Périphérie Sud Laval Montréal-Est Rive-Sud Ouest-de-l Île Solutions immobilières intelligentes avisonyoung.com VOUS AVEZ DES QUESTIONS OU COMMENTAIRES? CONTACTEZ-NOUS AUJOURD HUI : Avison Young Québec Inc. Denis Perreault, MBA, Adm.A Agence immobilière commerciale Associé, Directeur général 1200, avenue McGill College Courtier immobilier agréé Bureau Montréal (Québec) H3B 4G7 denis.perreault@avisonyoung.com T MARCHÉ INSTRIEL PAGE 8

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