I. POURQUOI SOUSCRIRE DES PARTS DE SCPI

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1 PRÉAMBULE

2 I. POURQUOI SOUSCRIRE DES PARTS DE SCPI La société Civile de Placement Immobilier est un organisme de placement collectif qui a pour Object l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif dans le but de distribuer ses revenus nets aux associés. Elle se présente comme un support d investissement non coté en bourse. L investissement en SCPI apporte une solution permettant de bénéficier des avantages de l investissement en immobilier tout en évitant les contraintes liées à une gestion en direct. Selon nous, la diversification est une valeur fondamentale du marché afin d offrir aux souscripteurs des perspectives optimales en terme de rendement dans un univers de minimisation du risque. A. UNE MULTITUDE D AVANTAGES 1. La mutualisation du risque Le patrimoine immobilier de la SCPI est composé de plusieurs biens. Les risques encourus par les porteurs de parts sont mutualisés selon plusieurs aspects. L investissement en SCPI permet une diversité géographique dans l acquisition du patrimoine qui lui permet d être présente dans les environnements porteurs en termes de demande locative. L intégration d une diversification sectorielle dans ses investissements, permettant ainsi d investir dans des marchés immobiliers différents, avec des cycles décalés les uns par rapport aux autres. La mutualisation du risque va permettre de combler les éventuelles difficultés de gestion sur un immeuble par les revenus provenant des autres immeubles, le risque est véritablement reporté sur la totalité du parc immobilier. 2. L absence de soucis de gestion La société de gestion intervient dans chaque étape de la vie de la SCPI : elle sélectionne puis acquiert et entretient les biens immobiliers qu elle met en location pour le compte de la SCPI. C est également elle qui assure l encaissement des loyers et procède à la liquidation à terme du patrimoine. La société de gestion produit auprès des associés des rapports réguliers et complets de la vie de la SCPI. 3. La liquidité Le fonctionnement des SCPI en gestion collective permet à un épargnant de réaliser un investissement immobilier à partir d un seuil d entrée beaucoup plus faible. De la même façon l épargnant. De la même façon, l épargnant a la possibilité de ne céder qu une partie de son placement pour faire face aux besoins de financement qui peuvent survenir.

3 B. LA TRANSPARENCE DE L INFORMATION En premier lieu il est important de souligner le fait que la société de gestion doit préalablement obtenir l agrément de l Autorité des marchés Financiers (AMF) pour gérer et commercialiser des SCPI. L AMF veille à la régularité des opérations et au respect des obligations professionnelles des sociétés de gestion. Les associés sont informés de la vie de la SCPI grâce à plusieurs documents d information obligatoire : Les bulletins trimestriels d information. Le rapport annuel. Les statuts de la SCPI. La note d information. Les investissements en SCPI sont soumis aux variations du marché de l immobilier, il est donc préférable d en acquérir les parts dans une optique de long terme. C. LES RISQUES 1. Le risque locatif Dans un contexte économique peu favorable, l augmentation éventuelle de la vacance locative entraîne mécaniquement une diminution des revenus locatifs. Cette baisse des revenus peut se répercuter par une diminution du prix des parts sur le marché secondaire. La société de gestion ne garantit aucun objectif de revenus. 2. Le risque économique L investissement en parts de SCPI présente un risque de perte de capital. La valeur économique du placement immobilier évolue dans le temps, en corrélation avec la conjoncture immobilière, qui connait des cycles haussiers comme baissiers. 3. Le risque de liquidité Par sa nature même, l investissement immobilier ne fait pas partie de la classe d actifs la plus liquide. La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait, la sortie n étant possible que s il existe une contrepartie. Il existe des dispositifs qui permettent de se retirer de la société partiellement ou en totalité dans la limite de variabilité fixée par les statuts. Pour les SCPI à capital variable, les associés peuvent à tout moment céder leurs parts aux nouveaux souscripteurs. Le marché secondaire des SCPI à capital fixe est le lieu d échange des parts. La confrontation de l offre et de la demande permet la formation d un prix d équilibre.

4 La liquidité de la SCPI se mesure donc par l évolution de long terme des marchés secondaires et par les rations de parts en attente de retrait. 4. Le risque financier Il se caractérise par une défaillance de la société de gestion, mais la loi prévoit le transfert des SCPI d une société de gestion connaissant des difficultés à une autre société de gestion dès lors que cette dernière a obtenu l agrément de l AMF. 5. Le risque lié au recours à l emprunt Les SCPI peuvent statutairement recourir à l endettement. Cette opération représente un caractère risqué en cas de baisse du marché de l immobilier. La SCPI pourrait être dans l impossibilité de rembourser les emprunts souscrits. Le montant du capital perçu lors du retrait des parts ou de la liquidation de la société sera subordonné au remboursement de l emprunt contracté par la SCPI. 6. Risque juridique La responsabilité des associés de SCPI est limitée au montant de leur participation dans le capital social de la société. II. LA DIVERSIFICATION PAR SOCIETES DE GESTION A. LA RÉPARTITION PAR SOCIÉTÉS DE GESTION Nous avons sélectionnés 5 sociétés de gestion différentes pour notre allocation d actif et plaçons 20% de la somme à placer sur chacune des SCPI. B. LES DIFFÉRENTES SOCIÉTÉS DE GESTION III. LES DIFFERENTS SECTEURS A. LA SANTÉ Les évolutions démographiques françaises, et notamment le dynamisme de la natalité et le vieillissement de la population conduisent les sociétés de gestion à s intéresser à l immobilier de la santé et de l éducation. Ces activités impliquent une offre immobilière spécifique avec un financement par les pouvoirs publics qui se réduit peu à peu. Pour obtenir les fonds nécessaires à leur développement, un nombre croissant d opérateurs du secteur de la santé et de l éducation cèdent leurs murs tout en gardant l exploitation. Cette opération leur permet de se concentrer sur leur véritable cœur de métier. La SCPI offre aux particuliers l opportunité d investir indirectement sur ces classes d actifs normalement réservés aux institutionnels.

5 B. LE DÉVELOPPEMENT DURABLE A l heure actuelle, la problématique environnementale devient incontournable pour l immobilier : le bâtiment représente 40 % de l énergie primaire consommée en France, le potentiel de réduction d énergie reste donc important. Participer activement à ce défi permet de combiner la performance et la gestion environnementale des immeubles pendant toute la durée de détention de son patrimoine immobilier. C. LE COMMERCE / MURS DE MAGASINS Les SCPI murs de magasins sont en particulier de l immobilier commercial. Le principe est que les sociétés achètent des boutiques afin de pouvoir les louer à des commerces indépendants ou à des enseignes nationales. Pour l acquéreur de parts, cela permet d avoir un accès indirect à l investissement immobilier de commerce peu accessible en direct par les particuliers. D. Les bureaux / locaux d activité / entrepôts On parle le plus souvent de SCPI d entreprise : elle réalise des acquisitions d immeubles de bureaux, de locaux d activité ou d entrepôts afin de pouvoir les louer par la suite. Une sélection rigoureuse du locataire est effectuée afin de pouvoir gérer parfaitement leurs actifs. Cela permet aux souscripteurs d avoir accès indirectement à l immobilier d entreprise qui est normalement dédié aux institutionnels. IV. LA DIVERSIFICATION GEOGRAPHIQUE L investissement immobilier en direct ne permet pas une allocation optimale en terme de diversification géographique. Les SCPI offrent cette opportunité du fait que selon leurs stratégies d investissement, ils peuvent saisir les opportunités offertes par le marché de l immobilier. L expertise relativement pointue des sociétés de gestion leur permet de se placer sur des marchés porteurs géographiquement. Nous avons relevé plusieurs secteurs : Paris, la région parisienne, la province, l Allemagne, l Europe. Selon nous, la diversification géographique est une valeur importante afin de pouvoir optimiser le rendement tout en minimisant le risque.

6 V. LES DIFFERENTES SCPI L allocation d actifs s est focalisée sur 11 SCPI différentes qui sont éligibles à la stratégie de diversification. Il est désormais primordial de présenter les différentes SCPI que nous avons sélectionnés. A. VUE D ENSEMBLE DES DIFFÉRENTES SCPI Société SCPI Prix Frais de gestion Val reconstitution Val réalisation Taux de distribution 2013 RAN (jours) X X ,31 % ,31 % jours X X 184 0,62 % % jours X X ,65 % % 78.5 jours X X 250 0% % jours x X 191 0,26 % ,10 % jours Les caractéristiques des différentes SCPI ont été mises à jour le 29/05/2015 En totale adéquation avec notre processus de gestion, nous avons ensuite sélectionné les différentes SCPI selon les critères suivants : Le prix : il représente le montant d une part de SCPI frais de souscription inclus. Les frais de gestion : ce sont les frais relatifs à la gestion des actifs de la SCPI, ils ne comprennent pas les charges annuelles. La valeur de réalisation : elle correspond à la valeur établie annuellement correspondant à la valeur vénale des immeubles à laquelle s ajoute la valeur nette des autres actifs de la SCPI (trésorerie par exemple). La valeur de reconstitution : elle est évaluée en prenant en compte la valeur de réalisation auxquelles s ajoutent l ensemble des frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI. Le taux de distribution : c est le pourcentage de l investissement brut distribué sous forme de revenus fonciers net de frais de gestion. Le report à nouveau (RAN) : c est une provision permettant de faire face aux aléas locatifs et de pérenniser les revenus distribués aux associés. B. DESCRIPTIFS DES DIFFÉRENTES SCPI VI. ALLOCATIONS D ACTIFS SCPI Allocation Prix de la part Parts souscrites Prix total Taux distribution Recettes locatives annuelles X % X % X % X % X % TOTAL %

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