un ngouement confirmé en 2O12

Transcription

1 Page 2/7 un ngouement confirmé en 2O12 La désaffection pour le dispositif Scellier s'est traduite par une chute des capitaux drainés par les SCPI fiscales. Cependant, un niveau inédit de collecte a de nouveau été atteint par les SCPI d'immobilier d'entreprise. Celles-ci devraient continuer d'avoir le vent en poupe cette année encore. Leur principal atout. la régularité de leur rendement Apremière vue, la col lacte des SCPI af fiche une légère baisse en Ces vehicules d'investissement ont en effet attire 2,5 milliards d'euros l'an dernier, soit un montant en recul de près de IO % par rapport à 2011 (cf. tableau a-dessous}. Mais ce ralentissement s'explique essentiellement par l'effondrement de la collecte des supports «immobilier résidentiel» : -73,6 % entre 2Dll et En cause : le retrait Chiffres clés des SCPI Scellier. En perte de vitesse, celles-ci ont souffert d'un rabotage continu de leurs avantages fiscaux. A tel point qu'elles n'ont capté que 83 millions d'euros en collecte brute (moins de 3 % du montant total) en 2012 contre 624 millions d'euros (près de 20 % du montant total) en 20l I. De leur côté, les SCPI d'immobilier d'entreprise ont été plébiscitées par les investisseurs. Il s'agit même d'une nouvelle année record pour cette catégorie, en progression de 10,8 % par rapport à 2011 avec un total de 2,3 milliards d'euros de collecte! (cf. tableau page suivante) La Française REM figure une nouvelle fois en tête du palmarès des sociétés ayant attiré le plus de capitaux (371 millions d'euros, soit 12,8 % de la collecte brute en 2012) tandis que Sofidy conserve la troisième place du classement (316 millions d'euros, soit 10,9%). Primonial REIM, société de gestion indépendante créée en avril Au 31 décembre 2011 Au 31 décembre 2O SCPI gérées par 25 groupes I 150 SCPI gérées par 26 groupes Capitalisation 24,84 milliards 27,23 milliards I Collecte nette millions 2 504,89 millions Transactions sur le marché secondaire Retraits non compensés 394,24 millions (sort 1,59% de la capitalisation) 4,21 millions 403,29 millions (1,48% de la capitalisation) Collecte brute 3 185,41 millions 2 908,18 millions Augmentations de capital Sources Statistiques - IEIF 2 791,18 millions par 62 SCPI de 22 groupes de gestion ,89 millions par 62 SCPI de 22 groupes de gestion 20/25

2 Page 3/ par le groupe Primonial, se hisse de la sixième à la deuxième place avec une collecte brute de 342 millions d'euros (soit 11,8%). Leur SCPI Primopierre (investie en immeubles de bureaux neufs ou restructurés) a drainé près de 220 millions d'euros de capitaux l'an dernier. Une régularité cles performances très appréciée L'attrait durable des investisseurs pour ces SCPI de rendement s'explique par diiiérents {acteurs. Elles offrent tout d'abord des revenus réguliers, généralement trimestriels, provenant des loyers versés par les locataires. A ce titre, elles constituent un produit de diversification pertinent dans le cadre de la constitution d'un revenu complémentaire pour sa retraite. «L'âge moyen des détenteurs de ces produits tertiaires est de 70 ans, tandis que la durée moyenne de conservation des parts s'élève à 27 ans, précise Jacqueline Faisant, président du directoire de BNP Paribas REIM France. Les loyers étant indexés dans une large partie sur Je coût de la vie, les SCPI de rendement offrent une régularité et un niveau de revenu intéressant, dans un contexte où les montants des futures retraites apparaissent quant à eux de plus en plus incertains». En 2012, les performances des SCPI d'immobilier d'entreprise se sont en outre maintenues avec un taux moyen de distribution sur valeur de marché de 5,27 % (contre 5,23 % en 2011, cf. tableau page 76). «C'est un produit gui plaît en raison de sa grande stabilité depuis 2010 : niveau satisfaisant de la collecte, taux de distribution compris entre 5 et 5,30 % en fonction des SCPI, prix des parts constant, aucun problème de liquidité... Autant d'éléments qui séduisent les particuliers», explique Jean- Marc Galy, directeur général de La Française REM. Comme en 2011, c'est PFO 2, la SCPI lancée en 2009 par Penal sur la thématique environnementale, qui a enregistré la plus forte collecte nette du marché l'an dernier Collecte nette f Classiques diversifiées I Régionales H Internationalement I diversifiées I Murs dè magasins H Immobilier I d'entreprise H Immobilier résidentiel f Ensemble cles SCPI 2O11 millions 1 618,3 40,2 5,9 433, ,1 680, O12 millions 1 803,5 44,1 0,1 477, ,3 179, ,9 Variation +11,4% +9,8 % +10,1 % +10,8 % -73,6 % -9,9 % Source.--IEIF 21/25

3 Page 4/7 3 questions à Arnaud Dewachter, délégué général de l' «Les SCPI ont trouve un rythme de croisiere pour leur collecte» Comment expliquez-vous le succes des SCPI d'immobilier d'entreprise? m Tout d abord ces produits bénéficient de l'attractivite durable des investisseurs pour l'immobilier dans une perspective de placement a long terme Les SCPI ont du sens dans le cadre d'une reflexion concernant la preparation de sa retraite et du risque lie a la dependance ces vehicules restent decorreles de la volatilité des marches financiers et offrent un couple rendement-risque attrayant ll s'agit ensuite d'une formule d epargne intermediee qui presente l'avantage d'une gestion mutuali see et decharge I investisseur des preoccupations liées à la gestion quotidienne des biens Par ailleurs, ces produits ont un impact positif pour l'économie du pays en permettant d abriter les entreprises C'est une solution adaptée a leurs besoins qui évoluent en fonction des nouveaux standards architecturaux environnementaux et societaux Les SCPI ont trouve un rythme de croisiere pour leur collecte La distribution a augmente de 2,1 % par rapport aux 12 mois précédents Lorsque nous observons une hausse du niveau de distribution, nous considérons que c'est un signe encourageant sur I etat des reserves de ces fonds immobiliers C'est une marque de confiance des gestionnaires qui milite en faveur d'un maintien des performances actuelles Vous avez travaille sur l'élaboration de nouveaux indicateurs de performance Depuis quand sont-ils en place "> Ces nouveaux indicateurs doivent apparaître dans les bulletins trimestriels d'informations et dans les rapports annuels d activite des societes de gestion depuis le 1 er janvier 2013 Lobjectif homogénéiser les methodes de calcul utilisées afin de pouvoir comparer de maniere plus pertinente la performance des SCPI La revision de ces modes de calcul a principalement concerne le taux d occupation financier (avec notamment la prise en compte de toute vacance qu'elle qu'en soit la source) ainsi que le taux de Distribution sur Valeur de Marche (DVM) qui correspond désormais au rapport entre les revenus distribues sur I annee N et la valeur moyenne des parts sur cette même annee N (et non plus sur leur valeur au 31 decembre de N-1) Cette initiative a ete accueillie favorablement par les porteurs de parts et par les gestionnaires, qui ont activement participe a ce travail de reflexion i ' i Quel sera l'impact de la transposition de la directive AIFM en droit français pour les SCPI ' Cette directive, issue des decisions du G20 de Londres de 2009, a pour vocation de mieux encadrer l'activité de l'ensemble des fonds d investissement alternatifs, afin de prevenir le risque systemique Les OPCI et les SCPI font partie de son champ d'application Aujourd'hui c'est donc un sujet qui occupe tres largement l'association Nous souhaitons saisir l'opportunité de ce vehicule législatif pour operer un dépoussiérage des regles de gestion auxquelles sont soumises les SCPI car celles-ci datent pour la plupart des annees 70 Nous cherchons a parvenir a une application la plus adaptée du texte, notamment aux SCPI, afin d en reduire l'impact financier au maximum La directive va occasionner un coût supplementaire lie notamment a I obligation de designer un depositaire L'assouplissement des regles de gestion concerne principalement deux points ll s'agirait tout d'abord de permettre aux gestionnaires de prendre des participations immobilieres a travers des SCPI maîs également des parts de SCI et d'élargir ensuite leurs possibilités en matiere de travaux afin d'améliorer leur parc Nous en saurons davantage dans le courant du premier semestre car la transposition du texte est attendue d'ici a la fin du mois de juillet (255 millions d'euros). «Celle-ci est réalisée en tres grande partie par fes CGPI, un canal de distribution auquel nous avons toujours fait confiance, souligne Alexandre Claude!, directeur géneral delegue de Penal Placements. Déplus, la thématique environnementale interpelle nos distributeurs et nos clients Un immeuble vert est un immeuble mieux occupé, mieux valorisé, dont les charges contenues laissent davantage de mar ge pour le loyer, sans compter les perspectives favorables face aux risques éventuels a venir d'alourdissement de la fiscalité pour les propriétaires n'ayant pas engagé de travaux d'amélioration energétique». Ces montants élevés de souscription ont en outre permis a Penal d'accéder à des immeubles de taille plus importante qu'auparavant, ce qui permet davantage de latitudes pour déployer des actions environnementales. Maîs cet afflux de capitaux peut aussi présenter des revers Comment en effet absorber une forte collecte sans que celle-ci ne soit dilutive? La plupart des acteurs paraissent sereins quant à cette problématique La question de l'adéquation entre collecte et investissement est cependant double. D'une part, le marche est-il assez profond ' L'offre d'immeubles est-elle suffisante? «Certes il peut être difficile d'investir dans des immeubles BBC ou neufs, plus rares, maîs nous parvenons a trouver des actifs, de qualite, récents ou dont les caractéristiques intrinsèques permettront d'éventuelles mises aux normes, explique Jacqueline Faisant. BNP Paribas REIM France a investi 580 millions d'euros l'an dernier en immobilier d'en /reprise. Les maîtres-mots sont mutualisation (immeubles avec plusieurs locataires) et diversification Le marche de l'investissement en France est assez large, 22/25

4 Page 5/7 Les performances cles SCPI d'immobilier d'entreprise en 2O12 ( du3l/ l2/ 20llau3l/ l2/ 20l2) tribution sur Variation du Prix Moyen,. -, - arche (DVM) de la part (VPM) Revenus distnbues !" ISCPI classiques 5,21 % 5,24 % 2,63 % -0,60 % -4,10 % 1,91 % diversifées SCPI régionales 5,55 % 5,86 % 4,76 % -0,43 % -0,66 4,65 % SCPI internationalement 5,29 % 4,76 % 0,00 % 0,00 % -5,13 % -9,91 % diversifiées SCPI murs de 5,24% 5,23 % 1,07% 2,84 % -0,41 % 2,80 % magasins SCPI immobilier d'entreprise 5,23 % 5,27 % 2,46 % -0,01 % -3,35 % 2,11 % Source IEIF-SCP1 les performances des SCPI en 2012 nous n'avons pas eu de difficultés particulières en la matière en 2072». L'an dernier, plus de 14 milliards d'euros ont été investis sur le marché de l'immobilier d'entreprise. «Les investissements de PFO 2 ne représentent qu'1,5 % de ce montant. Hy a donc de la marge, souligne de son côté Alexandre Claudet. De plus, à fin 2012, 97 % de la collecte était investie». D'autre part, il s'agit de faire des achats à un niveau de rendement suffisant pour maintenir un taux de distribution satisfaisant. «Nous observons sur notre marché des taux de rendement légèrement orientés à la hausse : nous travaillons actuellement sur des immeubles de la premiére couronne parisienne et de Lyon offrant des rendements de l'ordre de 8% bruts, poursuit Alexandre Claudet. Confrontés aux échéances de la dette, certains acteurs ont été contraints de baisser un peu leurs prix. Nous en avons profité en 2012 et nous pensons qu'il y aura des opportunités favorables en 2013 avec des niveaux de rendement encore supérieurs». Pour certaines sociétés de gestion, c'est l'anticipation qui prime en matière d'investissement. «Compte tenu du niveau actuel des taux d'intérêt, il n'est pas très judicieux de conserver placée en monétaire la trésorerie dont nous disposons dans les SCPI, explique Jean-Marc Coly. Depuis 2 ou 3 ans, nous préférons l'investir en immobilier et la reconstituer si nécessaire soit au moyen de notre collecte soit par le biais des arbitrages réalisés sur le patrimoine. Le bénéfice pour les associés est double : une bonne rémunération de la trésorerie et l'absence de dilution de la performance résultant de la collecte ou de la cession d'immeubles. Entre 200 et 400 millions d'euros sont ainsi investis chaque année sur ce principe». Une dynamique positive en 2O13 L'année 2013 devrait pleinement s'inscrire dans la continuité de C'est un point de vue partage par tous les acteurs interrogés, très confiants en ce qui concerne les volumes de collecte à venir. «Le spread entre le taux d'emprunt d'etat et le taux de distribution des SCPI n'a jamais été aussi élevé, souligne Jacqueline Faisant. 7e ne suis pas certaine gué les actions soient redevenues totalement attractives pour les particuliers. Il y a donc de la place pour des produits mesures délivrant un rendement régulier, tels les SCPI». Avec un taux de l'oat ID ans atteignant en moyenne 2 % en décembre 2012, il n'est pas étonnant que ce spread s'élève à plus de 300 points de base, mais il est vrai que le capital n'est pas garanti (cf. graphique page 78). En outre, d'après des calculs comparatifs réalisés par l'ieif entre les principales classes d'actifs, seul l'or a délivré un TRI annualisé supérieur aux SCPI (15 % contre 8 %) sur la période allant de 2005 à La prudence doit cependant être de mise car ce type de support n'est pas pas sans risque. Un retournement de marché est toujours possible, comme ce fut d'ailleurs le cas au cours de la première moitié des années 90. Renégociations de loyers, déménagements dans des locaux moins onéreux... par le passé, l'immobilier d'entreprise n'a pas été complètement épargne par la crise. Sans compter que révolution actuelle de la fiscalité constitue un frein à l'achat de ces produits. En dépit de ces quèlques réserves, la taille du marché des SCPI, encore restreinte, pourrait progresser selon les professionnels. Leur encours représente environ 27 milliards d'euros. «C'est une paille si l'on compare ce chiffre au volume d'épargne des ménages, estime Alexandre Claudet. Le potentiel de développement de l'investissement dans les SCPI reste significatif, d'autant que l'immo- 23/25

5 Page 6/7 Alexandre Claude* Penal Jean-Marc Coly La Française REM Jacqueline Fais BNP Paribas REIM bilier collectif constitue une vraie solution à la problématique des retraites». Les ambitions de Perial en témoignent puisque l'objectif dè collecte de PFO 2 reste élevé - autour de 200 millions d'euros en avec une poursuite des tendances déjà observées en matière d'achat de parts. «Nous avons le sentiment que la part des souscriptions à crédit va continuer à être contenue, indique Alexandre Claudet. Ce mode d'acquisition qui représentait par exemple 30 % des souscriptions dans PFO 2 en 2011 a diminué d'environ un tiers l'an dernier». Parallèlement, l'acquisition de parts en démembrement de propriété suscite un engouement croissant. «La nuepropriété intéresse vivement les épargnants qui préfèrent jouer la valorisation de leur placement plutôt qu'accroître leurs revenus fonciers jugés très taxés», poursuit-il. A titre d'illustration, la part des souscriptions de ce type est passée de 20 % à 28 % entre 2011 et 2012 en ce qui concerne PFO 2. Un phénomène qui devrait encore s'accentuer cette année selon la société de gestion. Stabilité de la collecte mais aussi stabilité attendue des performances, selon les principaux acteurs du secteur. Dans la nuance, les prévisions varient entre léger tassement et maintien à l'identique. Une hausse notoire de la performance des SCPI d'immobilier d'entreprise paraît en tout cas exclue compte tenu du contexte de crise. Car la prudence domine. En cas de hausse de leurs revenus, les sociétés de gestion vont préférer continuer à alimenter le report à nouveau. Mais cette part dédiée à la constitution de réserves pourrait varier d'un promoteur à un autre, en fonction de leurs opportunités d'investissement et de l'évolution du montant des loyers encaissés. «Cette année, nous pensons gué notre résultat immobilier dépassera la distribution envisagée sur certains de nos fonds, ce qui nous permettra d'utiliser le surplus pour reconstituer des réserves, explique Jean-Marc Coly. Il est en effet arrivé que nous puisions dans les reports à nouveau au cours des deux dernières années maîs nous attendons une amélioration en 2013». Tout d'abord, les loyers de l'immobilier d'entreprise sont indexés sur l'icc (Indice du Coût de la Construction) qui suit une tendance haussière (inflation, coût des matières premières, etc.) «En appliquant cette indexation, il est toutefois possible de se déconnecter du prix du marché, prévient-il. ll s'agit de trouver un bon équilibre pour que l'augmentation des loyers ne se traduise pas par une hausse du taux de vacance». Au-delà de cette progression des recettes locatives qui concerne l'ensemble du marché, la société a ensuite une autre explication. Dans les années , elle a enregistré une forte collecte et acheté de nombreux immeubles loués avec des baux fermes de 6 ou 9 ans. «A leur échéance, nous avons sans doute affiché un taux de vacance plus élevé que Ie marché, maîs nous en avons profité pour mener une politique de restructuration dans le cadre des nouvelles normes liées au Grenelle de denvironnement, explique-t-il. Pendant les années ]], nous n'avons donc pas perçu de loyers pour ces immeubles, aujourd'hui terminés et reloués. Actuellement nous remplissons donc mieux notre patrimoine et bénéficions d'immeubles plus attractifs». Le dispositif Duflot en phase cle test Sur le segment des SCPI d'habitation, certains spécialistes comptent bien profiter de la réorganisation du marché en cours. Alors que la collecte nette s'élevait à 681 millions d'euros en 2011, elle a atteint seulement 180 millions d'euros l'an passé en raison de la disparition du Scellier. Mais d'autres produits semblent tirer leur épingle du jeu, dans des proportions toutefois non comparables. Ainsi, les SCPI Malraux ont attiré 59,4 millions d'euros en 2012 (contre 34 millions l'année précédente) tandis que la collecte des SCPI de déficit foncier est passée de 11,3 à 30 millions d'euros entre 2011 et «Le marché des SCPI d'habitation se redistribue en faveur de ces deux produits qui montent en puissance, explique Franck Temim, président de Urban Premium. Dans les deux cas, la combinaison de l'immobilier ancien et de la localisation en centre-ville joue un effet protecteur : qualité du marché locatif, revitalisation des centres-villes, développement des commerces de proximité, etc.». La progression de la collecte témoigne de la préférence des épargnants pour des investissements en valeur refuge. Les SCPI Malraux ont un attrait supplémentaire puisqu'elles offrent un avantage fiscal immédiat, l'intégralité de la réduction d'impôt étant appliquée l'année 24/25

6 Page 7/7 Evolution cles rendements depuis 199O 12% DVM SCPI Immobilier d'entreprise 10% - CAT 10 ans 6% - 5,27% N v 2% \ 1,98% 0% -i 1 ~T- Source IEIF-SCPI les performances des SCPI en 2012 de la souscription. «En outre, cette réduction est exclue du plafonnement des niches fiscales et n'est donc pas limitée a euros, précise Franck Temim. /i est donc possible d'anticiper un renforcement de l'intérêt des investisseurs pour ce dispositif. Quant aux SCPI de déficit foncier, elles restent une option privilégiée pour traiter la problématique de la fiscalite très contraignante des revenus fonciers. Cela concerne environ 2 millions de contribuables! Fort du succes rencontre par notre première SCPI de déficit foncier (25 millions d'euros de capitalisation), nous poursuivons notre développement en lançant dans le courant du mois d'avril un nouveau produit sur le même dispositif, avec un objectif cible de capitalisation de 40 millions d'euros». En matière de SCPI fiscales, le nouveau dispositif Duflot suscite quant à lui de nombreuses interrogations. Une chose est sûre, il peine à convaincre pour le moment II est d'ores et déjà certain qu'il ne pourra pas prendre le relais du Scelher en termes de collecte. Car si certaines sociétes souhaitent se lancer sur ce nouveau support, c'est dans des volumes sans commune mesure avec ceux du précédent véhicule d'investissement. «Nous avons été présents sur le Scelher et nous sommes actuellement dans une phase d'analyse et d'observation en ce qui concerne le dispositif Duflot, la question n'est pas encore tranchée», explique Franck Temim. Le ton est donné. Période de transition oblige, il est nécessaire que les clients s'acclimatent à ce nouveau produit. Le principe est le même que pour le placement en SCPI Scellier, sauf que la réduction d'impôt sur le revenu s'élève a 18 % et est répartie sur 9 ans. «Nous sommes en cours de test sur nos réseaux de distribution pour voir comment le produit pourrait être perçu par les investisseurs, explique pour sa part Jean-Marc Coly Ce n'est pas un mauvais dispositif dans le paysage actuel du placement où tout avantage fiscal mérite une attention. Néanmoins, j'entrevois quèlques limites a ce nouveau dispositif, liées notamment a la capacité des sociétés a s'approvisionner chez les promoteurs et à la diminution des financements accordes pour réaliser ce type d'investissement fies parts sont souvent achetées a crédit) Enfin, ce support est inclus dans le plafonnement des niches à 10 DOO euros, ce gui pourrait avoir un effet modérateur sur la collecte». Reste que rien n'est encore figé pour le Duflot. Des pistes seraient en effet actuellement a l'étude pour lui donner un coup de pouce. On évoque notamment la possibilité d'accorder un abattement supplementaire aux souscripteurs. Angèle Pellicier m 25/25