La copropriété revue au pied carré

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1 La copropriété revue au pied carré Pour une deuxième année consécutive, la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) a étudié le prix moyen au pied carré des copropriétés dans le but d établir une même base de comparaison et de pouvoir ainsi mieux mesurer les écarts de prix entre les secteurs. Cette analyse a donc comme principal objectif d éliminer l effet lié à la taille des logements dans les statistiques usuelles de prix. Les calculs reposent sur les transactions de copropriétés divises enregistrées en 2013 sur le système Centris des courtiers immobiliers, en excluant les constructions neuves. En 2013, sans surprise, c est dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal que les copropriétés se sont vendues le plus cher par rapport à leur superficie, avec un prix moyen de 257 $ du pied carré 1, suivie de la RMR de Québec, avec 219 $ et de la RMR de Gatineau, avec 168 $. Par ailleurs, les marchés de la copropriété de l île de Montréal et de l agglomération de Québec demeurent les plus dispendieux de la province, avec un prix moyen au pied carré de 305 $ et de 223 $ respectivement. À l extérieur des régions métropolitaines, l agglomération de Mont-Tremblant arrive en première position, avec un prix moyen de 214 $ le pied carré, suivie par l agglomération de Saint-Sauveur, avec 192 $ le pied carré 2. Les prix moyens au pied carré pour les six RMR et pour les agglomérations étudiées sont indiqués dans le tableau 1. Fortes hausses des prix à l échelle des RMR depuis 2008 Les données de 2008 à 2013 inclusivement ont été colligées afin d étudier l évolution des prix des copropriétés par rapport à leur superficie (tableau 1). Les résultats démontrent que la RMR de Gatineau a affiché la plus forte augmentation au cours des cinq dernières années, enregistrant une hausse de 30 % du prix moyen au pied carré de ses copropriétés. De même, toujours par rapport à la superficie, les prix des copropriétés de la RMR de Québec ont progressé de 27 %, tandis que ceux de la RMR de Montréal ont grimpé de 25 % de 2008 à En ce qui concerne les agglomérations, celle de Saint-Jean-sur-Richelieu s est démarquée avec une augmentation de 18 % du prix moyen au pied carré de ses copropriétés depuis Les résultats sont toutefois moins positifs pour les copropriétés de l agglomération de Mont-Tremblant, qui ont vu leur prix au pied carré chuter de 17 % au cours des cinq dernières années. Soulignons que de nombreux investisseurs, principalement américains, y ont retiré leurs investissements suite à la crise de Pour ce qui est de l année 2013, le ralentissement des ventes et l augmentation de l offre de copropriétés ont entraîné une détente du marché et ont fait en sorte que celui-ci est passé à l avantage des acheteurs dans pratiquement toutes les régions. En conséquence, la pression sur les prix a diminué, de sorte que les prix sont demeurés relativement stables dans la majorité des régions métropolitaines de la province 3, tandis que les agglomérations situées à l extérieur des RMR ont enregistré des variations plus importantes de leur prix au pied carré, s échelonnant de -8 % (Mont-Tremblant) à +5 % (Saint-Hyacinthe). Les marchés de la copropriété de l île de Montréal et de l agglomération de Québec demeurent les plus dispendieux de la province, avec un prix moyen au pied carré de 305 $ et de 223 $ respectivement. La RMR de Gatineau a affiché la plus forte augmentation au cours des cinq dernières années, enregistrant une hausse de 30 % du prix moyen au pied carré de ses copropriétés. 1 Il n y a pas de distinction ici à l égard du type de construction (structure de béton vs structure de bois) des copropriétés. 2 Le découpage géographique des secteurs est celui utilisé dans les Baromètres FCIQ du marché résidentiel. Voir les brochures pour consulter la liste détaillée des secteurs. 3 Les RMR de Trois-Rivières et de Saguenay ont affiché des hausses plus marquées, mais le faible nombre de transactions enregistrées n a pas permis d obtenir une statistique représentative.

2 Sans surprise, le prix au pied carré est généralement plus élevé dans les copropriétés qui se trouvent dans de grands immeubles de béton, puisqu ils fournissent de nombreux avantages tels qu une meilleure insonorisation, des ascenseurs et parfois des services et des aires communes. ** Nombre de transactions insuffisant (inférieur à 50 ventes) Source : FCIQ par le système Centris Quelle différence de prix entre les structures en béton et les structures en bois? Les données ont été segmentées selon la taille des immeubles afin de différencier les copropriétés comprises à l intérieur de grandes structures en béton et celles faisant partie de plus petites structures en bois 4. Sans surprise, le prix au pied carré est généralement plus élevé dans les copropriétés qui se trouvent dans de grands immeubles de béton, puisqu ils fournissent de nombreux avantages tels qu une meilleure insonorisation, des ascenseurs et parfois des services et des aires communes. De plus, ceux-ci sont traditionnellement situés dans des quartiers centraux recherchés par les acheteurs. Dans la RMR de Montréal, les acheteurs ont payé en moyenne 69 $ de plus au pied carré pour une copropriété dans un immeuble en béton (300 $ contre 231 $), tandis que l écart entre les grands et les petits immeubles était de 42 $ dans la RMR de Québec (241 $ contre 199 $) et de 31 $ dans la RMR de Gatineau (191 $ contre 160 $). Le tableau 2 relate les différences de prix par secteur géographique pour les copropriétés situées dans de grands immeubles de béton et celles comprises dans des constructions de moins de quatre étages. 4 Les immeubles en béton ont été identifiés par le nombre d étages. Ainsi, les immeubles de quatre étages et plus sont considérés comme ayant des structures en béton.

3 ** Nombre de transactions insuffisant Source : FCIQ par le système Centris

4 Les secteurs les plus et les moins dispendieux au Québec Les résultats de 2013 ont démontré que le secteur de Ville-Marie, sur l île de Montréal, est le plus dispendieux de la province par rapport à la superficie, avec un prix moyen de 418 $ du pied carré pour les immeubles en béton et de 307 $ le pied carré pour les constructions de moins de quatre étages. Par ailleurs, il s agit aussi du secteur où la plus grande différence de prix a été répertoriée entre les deux types de structures, soit un écart de 111 $ du pied carré. Les secteurs Centre (Hampstead, Montréal-Ouest, Mont-Royal, Outremont, Westmount) et Sud-Ouest arrivent en deuxième et troisième position pour les constructions de quatre étages et plus, avec des prix moyens au pied carré de 411 $ et de 375 $ respectivement. Par ailleurs, le secteur Sud-Ouest, où se retrouve le populaire quartier Griffintown, présente un écart important de 98 $ du pied carré entre les grands et les petits immeubles. Du côté des constructions en bois, les secteurs Centre et Plateau-Mont-Royal sont ceux qui ont enregistré les prix moyens les plus élevés, avec respectivement 369 $ et 347 $ du pied carré. À l inverse, les copropriétés situées dans les secteurs de Saint-Jérôme (152 $), de Gatineau (145 $) et de Lachine/LaSalle (145 $) offrent les prix les plus abordables (constructions de moins de quatre étages). Du côté de la RMR de Québec, c est dans le secteur La Cité Haute-Ville que les copropriétés se sont vendues, en moyenne, le plus cher par rapport à la superficie, avec un prix moyen au pied carré de 303 $. En ce qui concerne la région de Gatineau, le secteur de Hull a affiché les prix les plus élevés avec 193 $ du pied carré pour les grands immeubles et 162 $ du pied carré pour les structures de moins de quatre étages. Les constructions récentes se vendent à un prix supérieur Les données ont également été segmentées selon l année de construction du bâtiment pour les RMR de Montréal, de Québec et de Gatineau. Répertoriés dans le tableau 3, les résultats montrent que les unités construites depuis l an 2000 se vendent à un prix supérieur au pied carré. Toutefois, les acheteurs sont prêts à payer des sommes plus élevées pour habiter une copropriété située dans un immeuble ancien aux caractéristiques architecturales historiques 5. Notamment, les unités construites avant 1920 se sont vendues respectivement à 332 $ et à 246 $ du pied carré dans les RMR de Montréal et de Québec. Il faut dire que les immeubles de copropriétés les plus anciens sont généralement situés dans les quartiers centraux. Le secteur de Ville-Marie, sur l île de Montréal, est le plus dispendieux de la province par rapport à la superficie, avec un prix moyen de 418 $ du pied carré pour les immeubles en béton et de 307 $ le pied carré pour les constructions de moins de quatre étages. 5 Souvent, il s agit d immeubles qui avaient une vocation autre que résidentielle et qui ont été recyclés en logements en copropriété. Du côté des constructions en bois, les secteurs Centre et Plateau-Mont-Royal sont ceux qui ont enregistré les prix moyens les plus élevés, avec respectivement 369 $ et 347 $ du pied carré. ** Nombre de transactions insuffisant Source : FCIQ par le système Centris

5 Limitation des résultats Bien que cette analyse propose de nombreux avantages pour relever les écarts de prix entre les différents secteurs géographiques, certaines limites s imposent en raison d un manque d information relative à certaines inscriptions. De fait, les données n ont pas permis de dissocier les unités qui sont vendues avec un garage intérieur ou un stationnement (dont les superficies ne sont pas incluses dans l espace habitable net), alors que ceux-ci influencent le prix de vente d une copropriété. De plus, les frais de copropriété et les frais communs, de même que les taxes municipales et autres frais reliés à la copropriété ont un impact sur le prix de vente, mais n ont pu être pris en compte dans le calcul du prix moyen au pied carré. Les acheteurs sont prêts à payer des sommes plus élevées pour habiter une copropriété située dans un immeuble ancien aux caractéristiques architecturales historiques. Note sur la méthodologie La superficie de la partie privative au plan cadastral est utilisée pour calculer le prix moyen au pied carré. Celle-ci exclut les garages, les balcons, les terrasses et les rangements à l extérieur de l unité. Seules les inscriptions dont la superficie habitable se situait entre 350 et pieds carrés ont été retenues pour calculer le prix moyen au pied carré. Les copropriétés indivises ainsi que les constructions neuves ont été exclues du calcul du prix moyen au pied carré en raison de leur faible nombre et de leurs prix qui ne sont pas nécessairement représentatifs de ceux du marché de la revente. Un critère de 50 transactions répondant aux conditions mentionnées ci-haut a été utilisé pour calculer un prix au pied carré représentatif. Si vous avez des questions ou des commentaires à propos du contenu de cet article, n hésitez pas à nous contacter à l adresse courriel stats@fciq.ca. Cette publication est produite par le service Analyse du marché de la FCIQ Paul Cardinal Directeur Nicolas Gagnon Écrivez-nous à stats@fciq.ca Maïka Carrier Roy 2014 Fédération des chambres immobilières du Québec. Tous droits réservés. Jacob Gershuny