Pascale Burdy-Clément 56 rue Servient lyon Tél : cabinet@burdy-clement.com

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1 Copropriété Pascale Burdy-Clément 56 rue Servient lyon Tél : cabinet@burdy-clement.com

2 Assemblées générales de copropriétaires et obligations légales 1/12 Préparer une assemblée générale pour en faciliter sa tenue et la signature du procès-verbal en fin d assemblée La préparation des Assemblées Générales Les informations et les contrôles préalables La convocation - le contenu, - les pièces annexes, - qui convoque? - qui est convoqué? L ordre du jour - contenu, - Les projets de résolutions - documents à joindre, - quelle forme? Les sanctions Incidence sur l ordre du jour Suppression de l ordre du jour complémentaire Incidences pratiques Les sanctions La tenue de l Assemblée Générale Les acteurs Délégation de vote, nombre de pouvoirs, Le comptage des participants, Constitution du bureau, Les incidents en cours de séance, Décompte des résultats des votes

3 Assemblées générales de copropriétaires et obligations légales 2/12 Réunir et mener une assemblée de copropriété en respectant la réglementation Les règles de majorité en assemblée générale Quelles décisions? Quelles majorités? Les décisions relevant de l article 24 l article 25 l article 26 l article 30 «Défaut de décision» et conséquences Etablissement du procès-verbal Rédaction des résolutions et des résultats de vote Notifications - délai - à qui? - cas particulier Contestations : le droit des opposants - délai - à qui? Sanctions

4 Recouvrement des sommes dues au syndic 3/12 Rationaliser et maîtriser la gestion des fonds du syndicat Les garanties de recouvrement des charges L hypothèque légale du syndicat Créances garanties - créanciers, - créanciers garantis Fiscalité Prise d inscription Assiette de l hypothèque Conditions de l inscription Mainlevée judiciaire Mainlevée amiable Le privilège immobilier spécial Rang du privilège Créances garanties - charges garanties, - travaux concernés, - créances concernant plusieurs lots Lien entre privilège et opposition Caractère occulte du privilège

5 Les techniques de recouvrement La procédure d injonction de payer devant le Tribunal d Instance La procédure de référé tribunal d instance tribunal de grande instance Le cas de la vente d un lot Copropriété en difficulté Cas de nomination d un administrateur provisoire Procédure de désignation Mission de l administrateur provisoire Contenu Durée Rapport de l administrateur provisoire

6 La copropriété en cas d action en justice 4/12 Comment intégrer le contentieux dans la vie de la copropriété? Comment éviter le contentieux Les actions en justice Spécificité du contentieux Distinction entre action individuelle et action collective Qualité pour exercer les actions Actions collectives exercées par le syndicat Actions relevant de l administration de la copropriété Actions destinées à garantir la jouissance normale de l immeuble par les copropriétaires et leurs ayants-causes Actions pour la sauvegarde juridique de l immeuble Actions relatives à la responsabilité du syndicat Actions individuelles Classement des actions Actions relatives à la protection du Droit de Copropriété sur chaque lot Actions relatives à la gestion et à la jouissance des lots Actions conjointes pour la sauvegarde de l immeuble Actions tendant à la sauvegarde matérielle de l immeuble Actions tendant à la sauvegarde juridique de l immeuble Actions relatives à la protection des droits personnels dans le fonctionnement de la copropriété collective

7 L exercice des actions collectives et individuelles Actions collectives Représentation du syndicat en justice Engagement de la procédure au nom du syndicat Effets des décisions judiciaires dans les rapports entre le syndicat et chaque copropriétaire Actions individuelles Qualité pour agir Autonomie de l action individuelle Le délai d exercice des actions en justice Actions soumises à la prescription décennale Action en recouvrement de créances Action tendant au respect du Règlement de Copropriété Action tendant à interdire les travaux irréguliers Action en responsabilité du syndicat Action en garantie des constructeurs Actions exclues de la prescription décennale Actions soumises à une prescription plus courte Actions relevant de la prescription trentenaire Actions en nullité des clauses du Règlement de Copropriété Juridictions compétentes Textes applicables

8 L habilitation du syndic pour agir en justice Forme de l autorisation Décision de l assemblée générale Décision irrégulière Portée de l autorisation Engagement de la procédure et conduite de la procédure Conséquences de l absence d autorisation Exceptions : cas où le syndic peut agir sans autorisation action en recouvrement de créance mise en œuvre des voies d exécution forcée mesures conservatoires procédure en référé action intentée contre le syndicat action intéressant le syndicat Obligation de rendre compte

9 Obligations du syndic et véritable étendue de sa responsabilité 5/12 Maîtriser la réglementation pour cerner les différentes responsabilités qui ont vocation à s appliquer au cours de la vie en copropriété Responsabilité civile du syndic Responsabilité contractuelle du syndic le dol, l inattention ou l imprudence, la faute ou l omission Responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis des tiers Durée de la responsabilité Clause limitative de responsabilité du syndic Responsabilité pénale du syndic Responsabilité pénale découlant d infractions du droit commun les infractions volontaires, les infractions involontaires Responsabilité pénale découlant directement de la gestion de l immeuble au titre de l immeuble au titre de la qualité de l employeur Responsabilité pénale professionnelle spécifique

10 L assurance Dommage Ouvrage 6/12 Acquérir les connaissances indispensables concernant l assurance Dommage Ouvrage Rédiger la déclaration et monter le dossier en cas de sinistre Introduction Historique de l assurance «Dommage Ouvrage» De la Mutuelle des Entrepreneurs de 1949 à la Loi Spinetta de 1978, en passant par le régime de la loi du 3 janvier 1967 Les objectifs de la loi du 4 janvier 1978 La révision profonde des responsabilités des constructeurs Le renforcement des contrôles techniques L institution des assurances obligatoires des travaux de bâtiment L adoption de la loi Les textes postérieurs Arrêté du 17 novembre 1978 et les clauses types La loi de finances modificative pour 1982 La loi du 30 décembre 1989 sur l aménagement du dispositif de l assurance dommage ouvrage Les modifications des clauses types applicables à la D.O. Le système français de la responsabilité des constructeurs Durée de la garantie Garantie d ordre public

11 La notion de réception Application par les tribunaux de la garantie dommage ouvrage L objet de la garantie Notion Dommages concernés Restriction des limitations de garantie La période de garantie avant et après réception Le montant de la garantie Suppression des franchises Suppression des plafonds de garantie La procédure amiable et contentieuse de mise en œuvre de l assurance dommage ouvrage Procédure amiable Les attestions d assurance La déclaration de sinistre L expertise amiable (exemple) Procédure judiciaire La prescription biennale en matière d assurance et les parades offertes à l assuré (causes d interruption) L assignation en référé L assignation au fond La mise en œuvre des réparations après indemnisation amiable ou judiciaire Conclusion Vers une réforme nécessaire de l assurance dommage ouvrage

12 Le syndic et les travaux dans la copropriété principes juridiques 7/12 Maîtriser les principes juridiques nécessaires à la qualification des travaux décidés ou autorisés par le syndicat sur les parties communes de l immeuble Les travaux décidés et effectués par le syndicat Les travaux de conservation et d entretien Catégories et caractéristiques des travaux La décision d effectuer des travaux L exécution de la décision et les obligations des copropriétaires Les travaux d amélioration de l article 30 de la loi du 10 juillet 1965 Catégories et caractéristiques des travaux La destination de l immeuble et les droits des copropriétaires La décision d effectuer les travaux L exécution des travaux et les critères de répartition du coût La participation différée et les travaux somptuaires Les travaux visés à l article 25 de la loi du 10 juillet 1965 Catégories et caractéristiques de ces travaux Les travaux rendus obligatoires par l article 25, alinéa c Les travaux visés par l article 25, alinéa g, h, i, j Les travaux visés aux articles 26-1 et 26-2 de la loi du 10 juillet 1965 Décision et répartition du coût de ces travaux

13 Les travaux relevant de qualifications différentes Travaux mixtes Le syndic et les travaux décidés par le syndicat Sa mission : obligations liées à l exécution des travaux Les travaux autorisés par le syndicat ou judiciairement et effectués par des copropriétaires Les travaux de l article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 Conditions de l autorisation Travaux affectant les parties communes Travaux affectant l aspect extérieur Travaux conformes à la destination de l immeuble L autorisation de l assemblée générale visée par l article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 Conditions de fond et de forme L exécution des travaux autorisés L autorisation judiciaire de l article 30 de la loi du 10 juillet 1965 Conditions, nature et portée de l autorisation judiciaire L ouvrage réalisé : le droit d utilisation des autres copropriétaires Statuts de l ouvrage Le droit d utilisation des autres copropriétaires Le syndic et les travaux autorisés par le syndicat ou judiciairement

14 Les documents de consultation Comparer les offres : les meilleurs critères Qui peut assister le syndic dans sa décision Le calendrier général d exécution La direction des travaux Effectuer les démarches pour les autorisations Les ordres de service : quand, à qui, quel contenu? Convoquer les entreprises, organiser et animer les réunions de chantier, Etablir, diffuser les comptes rendus, Contrôler la conformité des travaux La réception et les décomptes Les situations mensuelles des entreprises Les avenants éventuels Comment se faire aider lors de la réception des travaux Contrôler les mémoires définitifs Solder les comptes

15 Maîtriser les assurances de la construction 8/12 Maîtriser les conditions et clauses de vos polices Améliorer votre plan de protection «Assurances construction» Etablir un dialogue efficace avec votre constructeur Assurances des responsabilités et des risques de nature décennale Assurance de responsabilité obligatoire assujettis date de souscription, prise d effet, durée, étendue de la garantie - nature - montant Assurance de dommages à l ouvrage obligation de souscrire une assurance dommage-ouvrage, domaine de l assurance dommage-ouvrage mise en œuvre de l assurance dommage-ouvrage Assurance de responsabilité et des risques «hors décennale» La police unique de chantier La police tous risques chantier La police «multirisques» avant réception.

16 Bilan de jurisprudence Le point sur les revirements importants intervenus au cours de l année écoulée 9/12 Se familiariser avec les fluctuations de jurisprudence qui induisent de nouvelles contraintes et une rigueur accrue de la gestion de lots de copropriété Champ d application du statut Assemblées générales Charges Location et copropriété Conseil syndical Parties communes Parties privatives Règlement de copropriété Syndicats de locataires Syndic Travaux Contentieux

17 Recouvrement des charges, mode de répartition et contentieux en Copropriété 10/12 Appréhender les techniques juridiques destinées à recouvrer par anticipation les provisions et les charges après approbation des comptes Maîtriser les différentes charges de copropriété pour mieux les affecter conformément aux critères définis par la loi Rappel des principes Les charges générales Détermination Répartition Les charges spéciales Charges entraînées par les services collectifs et éléments d équipement commun Répartition Les charges résultant des travaux mixtes Application de la règle : l accessoire suit le principal Répartition des dépenses consécutives à l exécution de travaux mixtes Notions de vocabulaire Charges Provisions Avances

18 Rapports comptables du syndicat et des copropriétaires Trésorerie du syndicat Avance constituant la réserve prévue au Règlement de Copropriété laquelle ne peut excéder 1/6 ème du montant du budget Provisions du budget prévisionnel prévues par l article 14-1 alinéas 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 Provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 Avances constituées par les provisions spéciales prévues par l article 18 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 Contenu des deux catégories de charges Charges entraînées par les services collectifs et éléments d équipement communs Charges relatives à la conservation, à l entretien et à l administration des parties communes Répartitions particulières Rôle et contenu de l état de répartition des charges Recouvrement des charges Le mécanisme technique sur lequel repose le recouvrement des charges L imputation au syndicat L imputation aux copropriétaires Procédures et garanties de recouvrement Les techniques préventives : provisions et avances Actions en recouvrement des charges Procédure accélérée prévue par l article19-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 Imputation des frais de recouvrement de l exécution forcée

19 Garanties de recouvrement La révision des charges Modifications décidées par l assemblée générale - le principe de l immutabilité, sauf unanimité - les exceptions au principe Révision judiciaire

20 Le changement d affectation des locaux 11/12 Respecter le formalisme concernant le changement d affectation de locaux Changement d affectation des locaux Interdiction du changement d affectation dans certains communs L affectation temporaire à l habitation des locaux affectés à un autre usage Les dérogations Agrément à l implantation de certaines activités économiques L agrément En copropriété Processus de validation La destination de l immeuble La destination du lot

21 Parties Communes / Parties Privatives destination de l immeuble et incidence sur la répartition des Charges 12/12 Distinguer les parties privatives des parties communes. De quelles prérogatives dispose un copropriétaire sur ses Parties Privatives et sur les Parties Communes? Savoir fixer les limites à leur usage, afin de mesurer l impact des modifications dans leur nature, sur l entretien, les travaux et les charges Comment appréhender la délicate question de la destination de l immeuble? Comment modifier l affectation des lots et, dans cette éventualité, quelle est l incidence sur la répartition des charges? Identification des parties privatives et domaine d intervention du syndicat Le règlement de copropriété Les documents annexes Les parties privatives L achat de parties privatives par le syndicat Différentes catégories de parties communes Parties communes générales Parties communes spéciales

22 Parties communes en jouissance privative Implication de l aliénation d une partie commune Changement d affectation des parties privatives et conséquences sur les obligations du syndicat Liberté d usage et principe Limitations de cette liberté L usage des parties communes, les effets de la propriété collective Les charges relatives à l entretien, l administration et la conservation de l immeuble Les charges relatives aux services communs et éléments d équipement collectif La révision de la répartition des charges La nullité de la répartition des charges Les conséquences de la création des parties privatives et la modification de l usage d une partie privative