LA GESTION DES SITES ET SOLS POLLUÉS : QUELS ACCOMPAGNEMENTS AUX PROJETS DE RECONVERSION?

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Rodolphe Thibault
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1 LA GESTION DES SITES ET SOLS POLLUÉS : QUELS ACCOMPAGNEMENTS AUX PROJETS DE RECONVERSION?

2 LES AIDES PUBLIQUES AUX PROJETS DE RECONVERSION DE SITES ET SOLS POLLUÉS Au niveau national L ADEME : conseil et aides financières à destination des aménageurs (publics ou privés) et des collectivités locales développement de connaissances, de méthodes et d outils (programmes de recherche.) aide à la décision (ex : AMO, plan de gestion, Inventaires Historiques Urbains ) soutien aux travaux de dépollution pour de nouveaux usages (AAP annuels ) actions de communication et d édition (journées techniques, brochures, guide sur l aménagement des sols pollués :

3 LES AIDES PUBLIQUES AUX PROJETS DE RECONVERSION DE SITES ET SOLS POLLUÉS Au niveau régional Les POR FEDER (axe urbain) 6 agglomérations «ITI» en Basse-Normandie 6 M pour les friches Appel à Manifestation d Intérêt en cours en Haute-Normandie 11 M pour les friches et le foncier d activité à requalifier Le CPIER (suite au recensement des friches en Vallée de Seine) soutien aux études pré-opérationnelles de reconversion des friches Les CPER en Haute-Normandie : soutien au développement économique en priorité sur les «territoires vulnérables» en Basse-Normandie : volet territorial du Contrat de Plan?

4 LES AIDES PUBLIQUES AUX PROJETS DE RECONVERSION DE SITES ET SOLS POLLUÉS Le fonds friches en Haute et Basse-Normandie EPF Normandie opérateur et co-financeur avec les Régions d interventions à la demande des collectivités 100 M prévus dans les conventions (dont environ 1/3 EPF)

5 LES AIDES PUBLIQUES AUX PROJETS DE RECONVERSION DE SITES ET SOLS POLLUÉS L EPF assure la maîtrise d ouvrage des études et travaux nécessaires au recyclage des friches d activités : étude d urbanisme pré-opérationnel permettant d accompagner la collectivité dans la définition d un projet en tenant compte des atouts et contraintes du site travaux de démolition travaux de réhabilitation de l enveloppe de bâtiments présentant une valeur patrimoniale travaux de remise en état des terrains, dont pré-verdissement et traitement de la pollution des sols en fonction de l usage futur

6 EXEMPLE : FRICHE SLIC À GRUCHET-LE-VALASSE 2003 : rachat du site (ancienne teinturerie) par la Commune à la SLIC (dernière activité : fabrication de caoutchouc) 1,3 ha en cœur de bourg, près de la rivière Le Bolbec 2005 : démolition des bâtiments (sauf 1 et la base de la cheminée) par l EPF, en conservant les dalles compte tenu des pollutions identifiées dessous (COHV et métaux) usage transitoire de parking et de stockage dans le bâtiment 2007/2008 : liquidation judiciaire de la SLIC poursuite des études pollution par la Commune et première phase de reconversion sur une petite partie (0,3 ha) non impactée du site : construction de 18 logements BBC par LOGEAL en 2011

7 EXEMPLE : FRICHE SLIC À GRUCHET-LE-VALASSE 2012/2013 : étude urbaine conduite par l EPF sur les 1 ha à reconvertir Enjeux : disposer d un diagnostic de qualité pour caractériser et qualifier les sources de pollution articuler les différentes études (démarche itérative projet / études des sols)

8 EXEMPLE : FRICHE SLIC À GRUCHET-LE-VALASSE

11 EXEMPLE : FRICHE SLIC À GRUCHET-LE-VALASSE Les suites Travaux de dépollution in situ et de renaturation de la rivière en préparation par l EPF avec la Commune et la Communauté de Communes, avec l aide financière de l ADEME et du fonds friches

12 EXEMPLE : UN CAS D APPLICATION ANTICIPÉE DU PRINCIPE «TIERS DEMANDEUR» Contexte: La cessation d activité un site industriel exploité depuis la fin du XIX ème siècle une procédure de cessation d activité initiée en 1995 un dernier exploitant répondant à ses obligations jusqu en 2005, puis contestant la prescription de travaux de dépollution pour un usage industriel un arrêté de consignation pris par le préfet en Ce dernier fera l objet de recours contentieux jusqu à décision du Conseil d État fin 2013.

13 EXEMPLE : UN CAS D APPLICATION ANTICIPÉE DU PRINCIPE «TIERS DEMANDEUR» La démarche de projet la collectivité initie, dans les années 90, une réflexion de redynamisation et de reconversion sur un périmètre industrialo portuaire (30 ha) un opérateur concessionnaire de ZAC est désigné fin des années 90 le site industriel étant sur l emprise de la première phase d aménagement, l aménageur acquiert le site en 2006, puis missionne un bureau d études pour la réalisation d un plan de gestion prenant en compte les usages futurs Conclusion du plan de gestion :compatibilité avec des usages tertiaire/habitat après traitement de sources concentrées

14 EXEMPLE : UN CAS D APPLICATION ANTICIPÉE DU PRINCIPE «TIERS DEMANDEUR» Une situation bloquée mais des intérêts communs Un industriel ayant des obligations pour un usage comparable et souhaitant clore le processus de cessation d activité. La collectivité et son aménageur disposant d opérateurs pour la réalisation des premières constructions sur la ZAC

15 EXEMPLE : UN CAS D APPLICATION ANTICIPÉE DU PRINCIPE «TIERS DEMANDEUR» La concertation puis l aboutissement En concertation avec la DREAL, la collectivité et son aménageur et l EPF Normandie, un protocole d accord financier est proposé à l industriel pour la réalisation des travaux de dépollution du site Accord de l industriel à hauteur des prescriptions des arrêtés préfectoraux Réalisation des travaux de réhabilitation des sols pour l usage projeté, sous MOA de l EPF Normandie. La part de financement fonds friches portera sur le solde à charge après déduction des sommes perçues au titre de l accord entre l industriel et l aménageur

16 EXEMPLE : UN CAS D APPLICATION ANTICIPÉE DU PRINCIPE «TIERS DEMANDEUR» État d avancement Objectif de réhabilitation des sols atteint en septembre 2015, après 12 mois de traitement sur site (biopile) Le premier programme immobilier est en cours d achèvement

18 IDENTIFICATION DES COÛTS LIÉS À LA POLLUTION Les études préalables aux travaux Études historiques et documentaires Diagnostics de terrain plan de gestion La gestion de la pollution (dépollution, confinement, adaptation du projet, surveillance, restrictions d usage) après éventuellement un 1 er niveau de dépollution assurée par l exploitant ICPE le cas échéant

19 AUTRES COÛTS DE DÉPOLLUTION Surcoûts des entreprises de travaux pour conditions d intervention spécifiques par ex en même temps que des fouilles archéologiques selon un protocole particulier (EPI) Dispositions constructives particulières (vide sanitaire aération des sous-sols, ) Communication voire concertation Surveillance pluriannuelle et maintenance des équipements spécifiques liés à la pollution résiduelle Assurances spécifiques Coûts généralement mal appréhendés, voire pas du tout Mais la dépollution n est rien d autre qu un aléa supplémentaire (souvent grossi par le porteur de projet par manque de connaissance)

20 IMPACT DÉPOLLUTION OBSERVÉ SUR LES BILANS Dans le bilan «aménageur», l impact de l ensemble des coûts de dépollution sera exprimé en surcoût par rapport à une charge foncière (CF) de référence exprimée en HT / m² de surface plancher (SP) Il pèse environ à hauteur de 20% d une CF moyenne pour du logement en accession à la propriété Dans le bilan «promoteur» l impact de l ensemble des coûts de dépollution sera exprimé en surcoût par rapport à l TTC / m² de SP pour le logement ou surface utile pour le bureau Il représente environ 2 à 3% du prix de vente d un logement ou d un immeubles de bureaux

21 CATÉGORIES D OPÉRATION ISSUES DES TRAVAUX DE CABERNET Catégorie A, opération privée sur un marché porteur - Pas de subventions publiques Catégorie B, opération privée à potentiel de Marché moins porteur - Effet levier maximum des subventions Catégorie C, opération publique en limite de rentabilité aides nécessaires, indépendamment d un surcoût pollution D

22 IMPACT DÉPOLLUTION OBSERVÉ SUR LES BILANS Catégorie D, opération publique hors marché ou en secteur difficile Développer d autres formes de valorisation du foncier pollué de manière temporaire (reprise de valeur) ou avec des installations alternatives Phytoremédiation biodiversité production de biomasse lutte contre îlots de chaleur Centrale photovoltaïque au sol plateforme de gestion des terres excavées par ailleurs Nota / limites de l étude : Échantillon limité Ne traite pas des coûts de désamiantage souvent prépondérants et incontournables dans la reconversion des friches

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