FORUM de L'ENTREPRENEURIAT 2013 Agence Ouest CCI de Lyon BIEN CHOISIR SON EMPLACEMENT COMMERCIAL 20 novembre 2013 Janique THIA TOONG, Conseil en urbanisme commercial, CCI de Lyon
Propos introductif Préalable indispensable avant de chercher un emplacement = être sûr de son concept Emplacement = facteur essentiel de la réussite d un commerce Pas de vérité mais toujours un compromis Recherche d un local en 2 temps Pré sélection d emplacement Suivie d une réflexion approfondie et documentée Le créateur n a pas le droit à l erreur La recherche d un emplacement prend du temps
CHAPITRE N 1 En amont de la recherche du local
Plusieurs façons d être commerçant indépendant Commerce indépendant isolé Créer sa propre boutique : indépendant pur Commerce indépendant organisé Devenir franchisé : Kookaï, Moa, Citron vert, Brioche Dorée, Etre associé à un groupement : Leclerc, Système U, Julien d Orcel, Heure et montre, Intersport, Sport 2000, Krys, Visual 5 Présentation CCI de Lyon
Avant de s'implanter Connaitre son secteur d'activité Connaitre le fonctionnement du pôle commercial où l'on souhaite s'implanter 5 questions Vérifier la compatibilité du projet avec les réglementations : CDAC, PLU, Hygiène, Sécurité LE PRIX Apprécier la qualité de l'emplacement / adaptabilité des locaux aux besoins de l'activité Les conditions du bail 6 Présentation CCI de Lyon
Connaitre son secteur d'activité Définir son projet : Quel secteur d activité? Quel positionnement? Quels produits? Pour quelle typologie de clientèle? Business plan Etude de marché Financement Exemple : projet d'implantation d'une bijouterie à Monplaisir 7 Présentation CCI de Lyon
Connaitre son secteur d'activité 250 Potentiel de consommation en Horlogerie et Bijouterie pour la région lyonnaise en M 200 La dynamique du marché 150 100 50 0 2006 2011
Connaitre son secteur d'activité 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 10,9 9,9 24,3 26,7 Le partage du marché entre formes de distribution 64,8 63,4 30% 20% 10% 0% Emprise par forme de vente du produit Bijouterie-Horlogerie sur la région lyonnaise 2006 2011 Moins de 300m² Plus de 300m² Autre
Connaître son secteur d'activité Identifier les pôles les plus attractifs Connaître leur emprise sur le marché 16 14 12 5 10 8 1 2 6 4 4 3 2 0 Presqu'ile CC Part Dieu St Priest Porte des Alpes CC St Genis 2 CC Caluire 2
Connaître son secteur d'activité Situer le positionnement en gamme des pôles leaders à partir de l'analyse des montants moyens d'achat. Rive Gauche Presqu'île RN6 Ouest Part Dieu Porte des Alpes 265 228 151 149 126
Connaitre son secteur d'activité Prendre en compte les disparités de consommation...... Ainsi que le profil des ménages clients 115 et + 105-110 250 200 164 150 Montant moyen d'achat 100 100-105 50 0 CSP + CSP == 60 ans et + < 35 ans R > 3000 R < 750 110-115 Indice 100 France = 161
Connaître le fonctionnement du pôle commercial
Connaître le fonctionnement du pôle commercial... sa géographie, son périmètre Avenue des Frères Lumière Rue Antoine Lumière Place Ambroise Courtois Rue Villon Sud du Crs Albert Thomas Pte rue de Monplaisir Rue Maryse Bastié
Connaître le fonctionnement du pôle commercial Zone de chalandise Provenance du chiffre d'affaires Emprise exercée Potentiel d'habitants Zone 1 : 10 247 habitants Zone 2 : 55 032 habitants Zone 3 : 51 559 habitants
Connaître le fonctionnement du pôle commercial 120 Son environnement d'offre commerciale L'emprise de ses concurrents 2011 100 80 60 40 20 0 Nb Ets 2001 2006 2011 Culture Loisirs Eqpt Maison Eqpt Personne Alimentaire Lyon Monplaisir St Priest Porte des Alpes CC Auchan Presqu ile CC Part Dieu Vaulx en Velin 7 chemins CC Ailleurs 5,2 16 15,4 13,3 13,2 36,9 0 50 100
Identifier ses concurrents Caractéristiques des concurrents en place (ancienneté, notoriété, santé financière, emplacement ) Liste des concurrents directs Identification des concurrents indirects ou partiels drainant le même type de clientèle
Régularité de l exploitation au regard de la CDAC Dans quels cas faut-il demander une autorisation d'exploitation commerciale? Depuis Loi LME de 2008 > 1000 m² de surface de vente sauf régime dérogatoire dans les communes de moins de 20 000 hts CDAC : Commission Départementale d'aménagement Commercial Régime dérogatoire : lors de l'examen du permis de construire, le maire peut saisir la CDAC pour des projets commerciaux de plus de 300 m²
Incidence du Plan Local d'urbanisme 1. Vérifier dans quelle zone se situe le local (ou inversement, où je vais chercher un local?) 2. Se reporter au règlement de cette zone pour voir ce que je peux et ne peux pas faire La nature d'activité possible : les activités économiques de mon projet sont elles admises dans le règlement du PLU? Notion de linéaires commerciaux Le calibrage du projet : Existe-t-il des plafonnements de surface de vente? Quelles sont les règles de constructibilité? 19 Présentation CCI de Lyon
Les questions clefs concernant le local
Apprécier la qualité de l'emplacement Pas de vérité mais la recherche du meilleur compromis L environnement commercial Les modes de transport, les flux, accès, la fréquentation, comptage Analyse de l accessibilité Recherches sur les projets, mutations éventuelles et l histoire Passer du temps
Les types d'emplacement Emplacements classés en fonction de la capacité de fréquentation 1 bis 1 M 2 2 Appréciation relative d'un site commercial dictée par l'activité, la ville, l'artère commerciale, le trottoir, la portion de la rue, le flux. 22
Les types d'emplacement Mais typologie d'emplacements différents selon le type d'activité (emplacement 1 pour la restauration différent emplacement 1 pour la mode) Rue Mercière emplacement n 1 pour la restauration Carré d'or emplacement n 1 pour le luxe 23 Présentation CCI de Lyon
Apprécier la qualité de l'emplacement Des professionnels Mandataires en fonds ou agences immobilières spécialisées Avocats, juristes ou son notaire Conseil de la CCI de Lyon et de la CMA Managers de centre ville (Lyon Presqu île, Neuville sur Saône, Oullins, Lyon 7, Villeurbanne) Office du commerce (St Priest) Animateurs FISAC (Lyon Croix Rousse, Lyon 8 ème, Francheville..) Développeurs commerce (Lyon Vaise, Duchère, Gerland et Villeurbanne) Services économiques des Villes L exploitant (et le propriétaire des murs) Cabinets de développement externe
Apprécier la qualité de l'emplacement En centre-ville : Reprise d un droit au bail, Reprise d un fonds de commerce Pas de porte ou droit d entrée location pure (avec ou sans droit d'entrée) Bail précaire ou dérogatoire (contrat de courte durée) Convention d occupation En centre commercial : Droit d entrée / Bail de + de 9 ans Calcul de la valeur locative
Apprécier la qualité de l'emplacement Le Local Adaptation du local : visibilité, situation, configuration, vitrine, surface de vente, évolution possible Estimation des travaux Demande d autorisation Chiffrage pour impact financier
Les conditions du bail Analyse très attentive activités autorisées, affectation des charges, conditions financières : garanties de loyer, mensualités, indemnité de déspécialisation éventuelle Reprise du bail en cours dates, clause de responsabilité ou nouveau bail : valeur du loyer, Si reprise d un fonds de commerce : pièces justificatives comptables, reprise du personnel
CONCLUSION valider l'adéquation Pôle Marché Emplacement Projet Coût global Bail
Des outils pour valider son choix d'implantation 3 produits standards Datapôle Datasecteur 4 produits personnalisés Datamarket (zone de chalandise, potentiel de consommation, comportements de la clientèle ) DataDIP Lokéo + Geodata Contact : CCI de Lyon Service urbanisme commercial Place de la Bourse - 69289 Lyon cedex 02 datacommerce@lyon.cci.fr