creditfoncierimmobilier.fr ÉTUDE TRIMESTRIELLE Direction des Études Octobre 2015 Point de conjoncture logement UNE BRISE D OPTIMISME SOUFFLE SUR LE LOGEMENT Le secteur résidentiel semble enfin retrouver de l élan à l issue du premier semestre 2015, et la voie vers une reprise apparaît presque accessible. Les chiffres de l économie française sont encore passables, mais quelques indicateurs annoncent une amélioration, qui pourrait plutôt s accentuer l année prochaine. Après avoir progressé de 0,7 % au premier trimestre, le PIB est resté stable au deuxième trimestre, accusant le contrecoup du ralentissement de la consommation des ménages, de l investissement des entreprises et des administrations publiques. L élément le plus positif relevé pour l économie sur la période est le redressement du commerce extérieur, qui s explique par la baisse de la facture énergétique. Avec des prix à la consommation en légère baisse en juillet, l inflation ne croît que de 0,7 %. Dans l ensemble, la confiance des ménages s améliore nettement en septembre. Après cinq mois de stabilité, elle atteint même son plus haut niveau depuis 2007. Les craintes vis-à-vis du chômage s apaiseraient légèrement, et le solde d opinion mesuré par l Insee reste encore largement au-dessus de sa moyenne de long terme. Pour autant, sur un an, le taux de chômage augmente encore de 0,3 point en France métropolitaine, et se stabilise à 10 % de la population active au deuxième trimestre 2015. Le climat des affaires s est également amélioré légèrement fin août, atteignant son plus haut niveau depuis l été 2011, et retrouvant sa moyenne de long terme avant de se stabiliser en septembre. Désormais, tous les secteurs d activité voient leur indicateur de retournement dans la zone favorable, selon la dernière enquête de l Insee, et les promoteurs immobiliers anticipent, de leur côté, une amélioration de leur activité. Dans ce contexte économique toujours dégradé mais mieux orienté aux yeux des agents économiques, les marchés immobiliers se sont maintenus principalement grâce aux conditions de taux favorables. En juin dernier, on a pu craindre un coup de frein à cette tendance après l annonce des banques d un relèvement de leurs taux de crédit, mais celui-ci a été de faible ampleur. L effet produit sur le marché du crédit à l habitat s est traduit par une hausse d activité très remarquée pendant les mois d été, habituellement plus calmes. Les volumes de ventes sur les marchés résidentiels en ont bénéficié, tant dans le secteur du neuf que de l ancien. La commercialisation des logements neufs est en phase ascendante, et les stocks se résorbent progressivement grâce au retour des investisseurs en locatif privé. Après le premier trimestre 2015, la construction a repris des couleurs avec une hausse des autorisations de construire délivrées pendant les mois d été. Les mises en chantier reprendront plus tardivement, mais les perspectives semblent meilleures. Dans l ancien, l activité plus soutenue du début de l année s est poursuivie au deuxième trimestre, même si les fondamentaux restent encore à consolider. L activité du marché locatif retrouve un meilleur rythme, sans pour autant occulter des fragilités persistantes et plus ou moins profondes selon les zones géographiques. L immobilier résidentiel profite du courant d optimisme qui émerge au plan économique, et principalement au travers d une croissance des volumes d activité. Cependant, il s agit là des prémices d une possible sortie de crise, mais pour inscrire de véritables points de croissance, il faudra que cette reprise se confirme d ici la fin de l année, afin que l essai soit transformé à partir de 2016.
Point de conjoncture logement IMMOBILIER ANCIEN VOLUMES DE VENTES AU DEUXIÈME TRIMESTRE 2015 L activité immobilière est en phase ascendante depuis le début de l année. À fin août 2015, les ventes de logements anciens en France étaient estimées à 740 000 unités sur un an glissant. L activité n affiche, au plan national, que 1,4 % d augmentation en variation annuelle. Elle est très variable selon les régions, et affiche de fortes hausses, par exemple en Île-de-France. Ainsi, en région francilienne, avec 37 270 ventes enregistrées par les notaires au cours du deuxième trimestre, l activité a progressé de 20 % en un an. Et malgré un premier trimestre moins bien orienté, l activité du premier semestre 2015 se révèle, au final, plus dynamique qu en 2014. Le marché a gagné en fluidité, les négociations entre vendeurs et acheteurs devenant plus faciles, tandis que la baisse des prix s est poursuivie. En revanche, les investisseurs ont abandonné le marché de l ancien depuis le renforcement des contraintes liées aux transactions, la baisse des rendements, mais surtout la modification des rapports entre bailleurs et locataires, qui les découragent. Le taux de rotation du parc reste faible dans l ensemble, en France, mais il a légèrement progressé, passant à 2,5 %, contre 2,4 % au premier trimestre. PRIX DE VENTE À LA FIN DU DEUXIÈME TRIMESTRE 2015 Les prix ont continué de s ajuster sur les marchés depuis le début d année sur tous types de logements et cela, tant en régions qu en Île-de-France. Au deuxième trimestre 2015, la baisse des prix s est prolongée à un rythme assez modéré ( 0,6 % en moyenne, en France) par rapport au premier trimestre de l année. La crise économique a contribué à accentuer l éclatement des marchés, selon le dynamisme et l attractivité des territoires. Les prix qui alimentent les statistiques à partir des transactions effectivement réalisées reflètent, depuis trois ans, un marché qui a eu tendance à se concentrer. Les zones les moins attractives, éloignées des pôles économiques qui offrent encore des perspectives d emploi, de croissance ou de maintien d activité, ont vu leurs prix s éroder très nettement. Souvent, même, l activité immobilière devenue très limitée, voire totalement atone, sur les marchés ruraux ou très secondaires, ne s y redresse d ailleurs toujours pas. En un an, le prix des appartements a diminué de 3 % en Île-de- France, et de 1,9 % pour les maisons individuelles. En province, la baisse, qui prédomine également, est respectivement de 3,3 % et 2,6 %. Globalement, en France, la contraction, qui est en moyenne de 2,7 % en glissement annuel, selon les indicateurs Insee/Notaires, se poursuit maintenant depuis 2012. VOLUMES DE VENTES DE LOGEMENTS ANCIENS AU DEUXIÈME TRIMESTRE 2015 (Sources : CFI Études/Notaires IdF, Insee, CGEDD.) T2 2015 Appartements Évolution annuelle (1) Maisons Évolution annuelle (1) Paris 8 070 15 % NS NS Petite Couronne 10 300 26 % 3 000 22 % Grande Couronne 7 180 19 % 8 670 17 % Île-de-France 25 560 21 % 11 710 18 % (1) Évolution par rapport aux trois mois de l année précédente. PRIX DANS L ANCIEN (Sources : Insee, Notaires IdF/Base Bien, Notaires de France/Perval, Études CFI septembre 2015.) T2 2015 Appartements prix au m² Variation en un an (1) Maisons prix à l unité Variation en un an (1) Paris 7 880 3,1 % NS NS Petite Couronne 4 220 2,5 % 335 300 2,5 % Grande Couronne 2 880 3,6 % 267 900 1,6 % Variation annuelle moyenne des prix (%) Appartements Maisons Île-de-France 3,0 % 1,9 % Province 3,3 % 2,6 % L ajustement des prix reflète l affaiblissement progressif de la résistance des vendeurs. Stimulés par des conditions de taux exceptionnelles, les ménages se sont lancés dans des projets immobiliers malgré un contexte économique qui affectait défavorablement leur décision d achat, jusque-là. Pour la majorité d entre eux, les vendeurs de logements sont également des acheteurs qui, pour pouvoir concrétiser une nouvelle acquisition en bénéficiant des bonnes conditions de crédit à l habitat, ont accepté de concéder une baisse de prix sur la vente du logement qu ils souhaitent quitter. Cependant, il semble que des tensions réapparaissent, désormais, sur les prix dans les secteurs les plus convoités en Île-de-France et en régions. Des hausses importantes sont peu probables à court terme, mais cette pression sur les meilleurs secteurs révèle la sensibilité des marchés et un équilibre incertain entre offre et demande. Les comportements erratiques des marchés contribuent à renforcer les contrastes entre les marchés résidentiels, et a fortiori sur les valeurs immobilières. Sur des marchés pourtant actifs, comme Paris, Lyon, Marseille, Toulouse ou Lille, les prix atermoient entre hausse et recul depuis plusieurs mois. ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER OCTOBRE 2015 2
UNE BRISE D OPTIMISME SOUFFLE SUR LE LOGEMENT D autres marchés également porteurs, comme Nantes, Aix-en-Provence ou Bordeaux, par exemple, affichent régulièrement des prix en hausse plus sensible ou plus durable. Les marchés qui souffrent le plus enregistrent des baisses de prix aussi bien sur courte période qu en variation annuelle, comme à Brest, Clermont-Ferrand, Nîmes, Reims, Angers ou Perpignan (source : Baromètre LPI, septembre 2015). Dans la région Île-de-France, les marchés sont également très contrastés, et évoluent à des rythmes différenciés selon les situations et les qualités intrinsèques des biens proposés à la vente. Le poids de la demande reste prépondérant sur tous les secteurs, et maintient un niveau d exigence élevé sur le rapport qualité/prix. IMMOBILIER NEUF PRODUCTION DE LOGEMENTS À FIN AOÛT 2015 (FRANCE ENTIÈRE) CONSTRUCTIONS NEUVES (Sources : SOeS, Sit@del2 septembre 2015 estimations à fin août.) La production de logements pourrait enfin repartir grâce aux bons résultats de la commercialisation, qui se sont confirmés au deuxième trimestre. Les mesures en faveur du logement mises en œuvre par le Gouvernement en fin d année dernière commencent à se faire sentir sur le marché du neuf, qui a vu ses ventes progresser. Pour autant, les indicateurs statistiques d évolution du nombre de logements construits sont toujours négatifs, à l exception des logements en résidence, qui continuent à enregistrer une belle croissance. Cependant, durant les trois mois d été (juin à août 2015), le nombre de permis de construire a augmenté de 8,7 % comparé au nombre d autorisations délivrées au cours des trois mois précédents. Dans le même temps, les mises en chantier ont aussi progressé, mais dans une moindre mesure (+ 0,7 %). Les données statistiques des trois mois d été sont donc encourageantes et laissent entrevoir une amélioration proche. Mais, pour l heure, compte tenu de l inertie du cycle de production, le nombre de permis de construire atteint 362 000 logements en cumul annuel, à fin août 2015. Ce qui représente encore une baisse des logements autorisés de 6 % en variation annuelle, tandis que les mises en chantier diminuent de 4,1 % avec 345 100 logements commencés. Cela étant, si l évolution haussière des autorisations de construire se confirme au cours des prochains mois, 2015 pourrait marquer une inflexion de tendance de la production de logements. L activité de la construction en 2015 ne devrait donc pas afficher un retournement de tendance spectaculaire, mais il se pourrait que le secteur sorte enfin, plus visiblement à partir de 2016, de la dépression dans laquelle il s enfonçait depuis 2012. AOÛT 2015 Logements autorisés Autorisés depuis 1 an Évolution 12 mois glissants (2) Mises en chantier Mises en chantier depuis 1 an Évolution 12 mois glissants (2) Individuels purs 110 000 3,9 % 99 800 6,4 % Individuels groupés 43 500 4,4 % 36 600 13,9 % Collectifs 180 000 7,3 % 183 600 1,6 % En résidence 28 500 8,1 % 25 100 4,0 % Total 362 000 6,0 % 345 100 4,1 % (2) Douze derniers mois par rapport aux douze mois précédents. CONSTRUCTION DE LOGEMENTS À FIN AOÛT 2015 (Sources : CGEDD, SOeS, Sit@del2 septembre 2015.) 650 000 600 000 550 000 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 Autorisés COMMERCIALISATION DES LOGEMENTS NEUFS AU DEUXIÈME TRIMESTRE 2015 Les promesses d amélioration de l activité qui se dessinaient début 2015 se sont nettement confirmées au deuxième trimestre, avec un volume des réservations en forte progression pour tous les types de logements. Le volume d activité au deuxième trimestre 2015 s est redressé de 8,6 % par rapport au trimestre précédent, et représente 21,8 % de plus qu à la même période en 2014. Nombre de logements cumulés sur 1 an glissant Janv. 07 Juin 07 Janv. 08 Juin 08 Janv. 09 Juin 09 Commencés 361 900 345 100 Janv. 10 Juin 10 Janv. 11 Juin 11 Janv. 12 Juin 12 Janv. 13 Juin 13 Janv. 14 Juin 14 Janv. 15 Août 15 Sur une année glissante, le nombre total de réservations s élève à 95 071 logements, avec une progression annuelle de + 9,3 %. La hausse d activité, au deuxième trimestre, s est essentiellement portée sur les ventes d appartements avec 23,4 % de réservations supplémentaires qu au même trimestre 2014, tandis que les réservations de maisons individuelles en secteur groupé progressaient de 6 %. 3 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER OCTOBRE 2015
Point de conjoncture logement COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS AU DEUXIÈME TRIMESTRE 2015 (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : Études CFI/SOeS, ECLN, FPI, août 2015.) Appartements Maisons (habitat groupé) Ensemble des logements neufs T2 2015 Nombre Variation annuelle Nombre Variation annuelle Nombre Variation annuelle Total des ventes 24 472 23,4 % 2 061 6,0 % 26 533 21,8 % Total des mises en vente 22 629 2,7 % 1 928 15,9 % 24 557 3,9 % NOMBRE DE LOGEMENTS PROPOSÉS À LA VENTE EN FIN DE TRIMESTRE (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : Études CFI/SOeS, ECLN, FPI.) 23 21 19 17 15 13 11 9 7 5 Mois T2-2008 T4-2008 T2-2009 T4-2009 T2-2010 T4-2010 T2-2011 T4-2011 T2-2012 Stock en mois de commercialisation T4-2012 T2-2013 T4-2013 T2-2014 Stock en volume Volume 115 000 T4-2014 T2-2015 105 000 95 000 85 000 75 000 65 000 55 000 Le dynamisme de la commercialisation de logements neufs a été stimulé par les ventes aux investisseurs privés. On constate, ainsi, que les réservations d appartements 1 pièce, dont la typologie est souvent privilégiée par les investisseurs, ont augmenté de 18 % par rapport au trimestre précédent et de 36,8 % comparé au volume de la même période de 2014. Par ailleurs, les mises en vente atteignent seulement 92 007 logements sur une année glissante, à fin juin, en repli de 1,6 %. La tendance est toujours à la baisse, mais à un rythme nettement moins soutenu qu auparavant. Les efforts des promoteurs, confrontés à la crise depuis 2011, ont surtout porté sur la résorption de leurs stocks. Combinée à la reprise des ventes de logements neufs depuis fin 2014, cette stratégie a permis d abaisser le nombre de logements proposés à la vente sous le seuil de 100 000 unités. À fin juin, l encours s établissait à 97 500 logements, se réduisant de 8,8 % par rapport au stock à fin mars. Cet encours est constitué de logements déjà construits pour 7 %, alors que 35 % sont en cours de construction, et 58 % en phase de projet. Entre le premier et le deuxième trimestre, cette répartition a évolué. Ainsi, la proportion de logements en phase de projet (56 % au premier trimestre) a augmenté légèrement, alors que la proportion de logements en cours de construction (37 %) a diminué. En rapportant ce stock aux délais actuels de vente, il faudrait à peu près onze mois de commercialisation pour l écouler en totalité. Ce ratio élevé continue, toutefois, de s améliorer. Les prix des logements neufs proposés par les promoteurs immobiliers restent élevés pour les ménages, dont le pouvoir d achat s érode depuis plus de dix ans. Ainsi, l écart qui s est creusé entre capacité de la demande à financer une opération immobilière et niveaux des prix à l offre a expliqué pour partie la crise de ce secteur. Le niveau actuel des prix de vente résulte de plusieurs facteurs, comme la multiplication des normes de construction visant à améliorer l habitat, l inflation des prix du foncier liée à sa rareté en secteur tendu, l augmentation des coûts de construction, etc. Les prix tendent à plafonner, désormais, mais la capacité de la Les trois régions les plus dynamiques (Île-de-France, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d Azur) ont représenté 52 % du total des réservations enregistrées au cours du deuxième trimestre, tous types de logements confondus. Sur l ensemble, c est toujours le logement collectif qui stimule ce marché, avec 92 % des réservations réalisées. L activité a été moyenne (entre 1 000 et 1 700 réservations dans le trimestre) pour les régions Aquitaine, Pays de la Loire, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, Nord- Pas-de-Calais, Bretagne et Alsace. En revanche, onze régions ont recensé moins de 600 réservations au cours du deuxième trimestre. Elles ont pesé pour un peu plus de 12 % de l activité totale en France métropolitaine au cours de ce trimestre. COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : SOeS, ECLN/Direction des Études Crédit Foncier Immobilier.) n De 25 à 787 n De 788 à 1 281 n De 1282 à 2 611 n De 2612 à 5 104 n De 5105 à 6 108 Nord-Pas-de-Calais Haute-Normandie Picardie Basse-Normandie Lorraine Île-de-France Bretagne Champagne-Ardenne Pays de la Loire Poitou-Charentes Aquitaine Carte réalisée avec cartes et données Articque Centre Limousin Midi-Pyrénées Auvergne Bourgogne Languedoc-Roussillon Alsace Franche-Comté Rhône-Alpes Provence-Alpes-Côte d Azur Corse ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER OCTOBRE 2015 4
UNE BRISE D OPTIMISME SOUFFLE SUR LE LOGEMENT demande ne s accroît toujours pas suffisamment, nonobstant des promotions ou mesures d accompagnement proposées par les promoteurs, qui les multiplient depuis quelques mois, comme des remises sur frais de notaires, ou des équipements offerts (cuisine, par exemple). À la fin du deuxième trimestre, le prix moyen des appartements s élève à 3 895 le mètre carré, en quasi-stagnation. Celui des maisons neuves en secteur groupé croît légèrement (0,8 %), et atteint en moyenne 252 000. MARCHÉ DE L HABITAT NEUF EN SECTEUR DIFFUS ÉVOLUTION DES PRIX DE VENTE DES LOGEMENTS NEUFS (PRIX MOYEN À LA RÉSERVATION) (Sources : SOeS, ECLN, FPI/programmes immobiliers de cinq logements et plus août 2015.) 310 000 295 000 280 000 265 000 250 000 235 000 220 000 205 000 190 000 Prix des maisons en à l unité Prix des appartements en /m 2 Prix de vente des maisons ( ) 4 100 3 895 /m 2 3 900 3 700 3 500 3 300 3 100 252 000 2 900 2 700 2 500 T2-2005 T4-2005 T2-2006 T4-2006 T2-2007 T4-2007 T2-2008 T4-2008 T2-2009 T4-2009 T2-2010 T4-2010 T2-2011 T4-2011 T2-2012 T4-2012 T2-2013 T4-2013 T2-2014 T4-2014 T2-2015 Prix de vente des appartements ( /m 2 ) INDICATEURS D ACTIVITÉ SUR LE MARCHÉ DE L HABITAT INDIVIDUEL DIFFUS (Sources : Études CFI/ UMF/Markemétron septembre 2015.) Ventes estimées (3) août 2015 4 378 Évolution août 2015/août 2014 18 % Total ventes estimées 1 an glissant 109 700 Évolution annuelle 9 % (3) Indicateur calculé à partir des statistiques réalisées sur un échantillon de constructeurs de maisons individuelles, pondérées. Les données sont extrapolées sur cet échantillon représentatif des constructeurs du marché globale de la maison individuelle en diffus pour réaliser une estimation France entière. Depuis le début de l année, les volumes mensuels des ventes se redressent, devenant supérieurs aux niveaux observés au cours des mêmes périodes en 2013 et 2014. Dans le nouveau contexte qui se profile, la construction de maisons individuelles en secteur diffus pourrait bénéficier d une reprise réelle et renouer avec un accroissement du volume de ventes, et ce, d autant plus avec le maintien de l APL accession. Les ventes mensuelles de maisons individuelles en secteur diffus apparaissent comme faibles en août, mais c est courant, pour cette période. Elles étaient pourtant en hausse de 18 % par rapport au mois d août de l an dernier. En juillet 2015, les ventes ont enregistré une progression de 29 % par rapport à juillet 2014. Depuis le début de l année, l embellie se dessine. Plus significatif que le seul décompte mensuel des ventes, on observe qu en cumul annuel on s approche des 110 000 ventes, progressant ainsi de 9 % en variation annuelle. Bien loin de rattraper les volumes d activité antérieurs à la crise de 2008, le secteur reprend pourtant un peu de vitalité, laissant entrevoir une sortie possible de la crise aigüe qu il a traversée. Cette reprise pourrait être très progressive, car la demande qui alimente ce marché est constituée principalement par une clientèle de ménages modestes et de primo-accédants, qui a encore besoin de se renforcer. Les mesures de soutien qui prennent la forme d aides à l accession au logement contribuent à stimuler cette demande, particulièrement affectée par l érosion du pouvoir d achat. On observe, par ailleurs, que le financement de la primo-accession des ménages les plus modestes, qui tendait à se redresser lentement depuis l été 2014, notamment dans le neuf, connaît une nouvelle croissance en 2015. Cependant, le nombre d opérations avec PTZ devrait rester en-deçà des niveaux connus en 2011 et 2012, avant les plus bas observés en 2013 et 2014. LE MARCHÉ DU FINANCEMENT DE L HABITAT Depuis le début de l année 2015, le marché du crédit à l habitat s est redressé de façon spectaculaire. La production de crédit à l habitat du deuxième trimestre s élève à 37,9 MdE (hors crédits travaux), et affiche une progression de presque 20 % par rapport au trimestre précédent. Ce volume est même supérieur de 48,9 % à la production réalisée à la même période en 2014. Sur un an, la production glissante à fin juin 2015 s élève à 130,3 Md, soit une variation annuelle de + 15,6 %. Ce dynamisme affiché par le marché du crédit est spectaculaire, et semble même amplifier l activité mesurée sur les marchés immobiliers du neuf et de l ancien. Le niveau toujours très bas des taux de crédit immobilier soutient indéniablement les marchés résidentiels dans leur ensemble. De même, ces conditions avantageuses ont permis aux emprunteurs d abaisser le niveau des apports personnels mobilisés dans les opérations financées, ce qui les a aidés, en quelque sorte, à optimiser leur endettement. Notons, par ailleurs, qu en raison de ces conditions de taux, les banques font face, depuis quelques mois, à une vague de demandes de rachat de crédit. Si l on ne peut exclure qu une partie des rachats de crédit, qui, en principe, se distinguent de la production nouvelle, vienne alimenter cette statistique, il est sûr que la croissance du marché du crédit à l habitat résulte de l évolution de l activité immobilière. De fait, avec 73 Md au premier semestre 2015, la production de crédits (crédits immobiliers et crédits travaux à l habitat, hors rachats de créance ; source OF-OPCI, août 2015) affiche une activité très supérieure (+31,8 %) à celle du premier semestre de l année dernière. 5 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER OCTOBRE 2015
Point de conjoncture logement Cette hausse de la production de crédits engagés (offres de prêt signées par les clients) a autant profité au marché de l ancien, qui représente 72,9 % des crédits à l habitat distribués, qu au marché du neuf, qui en représente 22,3 %. Le marché des crédits travaux à l habitat est, en revanche, en net recul. Sur un an, la production mesurée sur une année glissante s élève, à fin juin, à 130,3 Md pour les seuls crédits immobiliers (marchés du neuf et de l ancien). L activité immobilière sous-jacente est restée soutenue, cet été, et devrait conserver une tendance haussière qui permet d anticiper une production à fin 2015 bien supérieure à celle de l année dernière. En septembre 2015, les taux moyens des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 2,19 %. Le contexte international (inquiétudes sur l évolution des marchés des taux des pays émergents, interrogations sur le calendrier et les orientations de la Fed) devrait rester favorable au maintien à un niveau très bas de l OAT, en France, et donc au maintien de conditions de crédit à l habitat toujours très attractives, pour les emprunteurs, jusqu à la fin de l année. MARCHÉ LOCATIF Derrière la reprise de l activité du marché locatif privé, qui se confirme depuis le début de l année 2015, des fragilités structurelles demeurent. Le redressement de l activité du marché locatif résidentiel privé entamé l an dernier se confirme depuis le début de 2015. Cette activité, déterminée à partir d un taux de mobilité résidentielle VOLUMES DE CRÉDITS À L HABITAT (MONTANTS ENGAGÉS (3) PAR AN EN MDE) (Sources : OFL/CSA/BDF/OPCI, août 2015.) 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 170 2007 141 2008 120 2009 169 2010 162 2011 (3) Crédits qui ont fait l objet d un accord formalisé du client. 119 2012 129 2013 120 2014 142 2015 PRÉV. (proportion de logements du secteur locatif privé remis chaque année sur le marché, sachant que les logements disponibles à la location proviennent pour plus de 95 % d une relocation, source Clameur), atteignait 29,5 % à la fin août, se maintenant audessus de sa moyenne de longue période. Malgré tout, ce marché conserve des zones de fragilité, même si, globalement, l offre locative privée se rétablit dans la plupart des régions françaises. Dans certaines grandes villes, des déséquilibres persistent, notamment lorsque la construction de logements n a pas pu venir compléter le parc ancien, comme par exemple à Paris. Les délais moyens de remise en location ont eu tendance à s allonger, ces dernières années, alimentant ainsi le niveau de la ENCADREMENT DES LOYERS PRIVÉS : DÉCRYPTAGE DE LA MISE EN PLACE À PARIS La loi Alur a introduit l encadrement des loyers dans certaines zones, par modification de l article 17 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs. Ce dispositif prévoit qu à la signature d un nouveau bail, ou lors d un renouvellement : le loyer d un logement ne peut pas dépasser de plus de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral ; le loyer ne peut pas être inférieur de 30 % à ce même loyer de référence ; un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base, lorsque «les caractéristiques de localisation ou de confort du logement le justifient». C est un observatoire local des loyers agréé par le ministère du Logement, qui proposera des loyers de référence au préfet. Les zones géographiques potentiellement concernées par l encadrement des loyers concernent les communes qui sont soumises à la taxe sur les logements vacants. En juin 2014, le Gouvernement a choisi de réaliser, dans un premier temps, une expérimentation sur Paris. La ville de Lille a aussi manifesté son souhait d y participer. L Adil 59 a reçu l agrément en tant qu observatoire local des loyers. L entrée en vigueur de l encadrement devrait survenir dans les prochains mois, de même qu à Grenoble. Pour fixer le loyer de référence, le préfet devra tenir compte d un ensemble d éléments : type de location (nue ou meublée), nombre de pièces, époque de construction, secteurs géographiques délimitant des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés. L application d un complément de loyer est justifiée par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement si : ces caractéristiques n ont pas déjà été prises en compte pour la détermination du loyer de référence ; ces caractéristiques sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; elles ne donnent pas lieu à récupération par les bailleurs au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d énergie pour les travaux réalisés par le bailleur. ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER OCTOBRE 2015 6
UNE BRISE D OPTIMISME SOUFFLE SUR LE LOGEMENT ENCADREMENT DES LOYERS À PARIS Entrée en vigueur 1 er août 2015 Observatoire local des loyers agréé Segmentation de Paris Loyers de référence Olap (Observatoire des loyers de l agglomération parisienne) 224 segments (14 zones homogènes segmentées en sous-marchés) Pour 124 segments (sur 224) : loyers médians calculés à partir de loyers constatés Pour le reste : loyers estimés par zone ou regroupement de zones Parc estimé : 380 000 logements locatifs privés. 20 000 logements parisiens se situeraient au-dessus du loyer de référence majoré (source Olap). Moyenne à Paris : 70 000 nouveaux baux/an. 20 % des nouveaux baux seraient concernés par l encadrement des loyers : soit 3,4 % des logements, dont le loyer baisserait de 21 % en moyenne ; et 2,5 % des logements au titre de renouvellements, dont le loyer baisserait de 15,8 % en moyenne ; 6 % des logements pourraient subir une baisse de loyer ; 3 % des logements (environ 13 000) pourraient subir une hausse de loyer comprise entre 10 % et 20 %. Total = 9 % des logements parisiens susceptibles de voir leur loyer impacté par le dispositif. (Sources et analyses : Clameur, septembre 2015.) vacance locative, tandis que dans les zones tendues, la demande excède largement les capacités de l offre. Depuis le début de l année 2015, la vacance tend à se réduire légèrement mais lentement, et très inégalement selon les régions. Les exigences des candidats à la location sur l état du logement (niveau des prestations, isolation) s accroissent, alors que l offre de produits neufs poussée par les dispositifs de défiscalisation impacte le marché de l ancien, et donc de la relocation. Or, confrontés à une rentabilité des investissements locatifs résidentiels faible et en diminution, les efforts d amélioration et d entretien (indicateur mesurant la part de logements locatifs remis sur le marché après réalisation de gros travaux d amélioration, c est-à-dire hormis les petits travaux de réparation et de rafraîchissement) se réduisent significativement. Ces efforts n ont représenté que 15,8 % des logements reloués, depuis le début de l année 2015, contre une moyenne de longue période (1998/2015) de 23,3 %. Enfin, de nombreux secteurs ont subi des diminutions des loyers de marché (mesurés par Clameur à partir des loyers de relocation ou de location nouvelle). À fin août, leur diminution sur huit mois, en glissement annuel (janvier-août 2015/janvier-août 2014) a été rapide à 1,4 %. Les loyers de marché ont reculé dans 17 régions françaises et dans 55,4 % des villes de plus de 10 000 habitants, depuis le début de l année, contre 37,5 % en 2014. PERSPECTIVES 2015 Le marché résidentiel émet enfin quelques signaux positifs, principalement au travers d une activité plus vigoureuse. Le contexte économique reste difficile, en France, mais certains indicateurs d opinion des agents économiques sont mieux orientés, depuis quelques mois. Le retour à la croissance devrait être progressif et pourrait se réaliser par à-coups, plus vraisemblablement à partir de 2016. L économie française demeure à la traîne de la reprise économique européenne, avec un PIB dont la croissance est encore hésitante. Cependant, ces derniers mois, la base d une reprise économique s élargit à plusieurs secteurs d activité et non plus au seul commerce. Pour autant, les industriels ne prévoient encore qu une faible hausse de leurs investissements pour 2015, davantage en 2016. Le secteur de la construction tarde encore à repartir, mais les promoteurs immobiliers paraissent reprendre confiance dans l avenir. L euro pourrait à nouveau baisser face au dollar et étayer la reprise économique de la zone. La baisse des prix, en France, soutient la consommation des ménages mais contrarie encore les entreprises, qui peinent à retrouver des marges suffisantes pour stimuler l investissement et l embauche. Les emplois et les salaires restent toujours bloqués ; la reprise n en est qu à ses prémices et le marché du travail mettra du temps à retrouver un équilibre suffisant. Le moral des ménages s améliore mais est toujours morose et affecté par les craintes vis-à-vis du chômage. Le contexte international actuel, et la politique de quantitative easing que la Banque centrale européenne compte mener jusqu en septembre 2016, devrait contribuer à maintenir au plus bas les taux d intérêt d ici la fin 2015. La vitalité du marché des crédits à l habitat est remarquable depuis le début 2015. Elle s appuie pour partie sur une reprise de l activité immobilière tant dans le neuf que dans l ancien. Au terme de cette année, il est désormais certain que la production de crédits immobiliers destinés au résidentiel dépassera largement celle réalisée en 2014. Les ménages français reviennent sur le marché du neuf, et en particulier les investisseurs privés, qui ont largement contribué à la belle remontée des ventes de logements neufs commercialisés par les promoteurs immobiliers depuis cette année. Les perspectives de fin d année sont donc positives avec une hausse possible des volumes autour de 10 % à 11 %. Les prix des logements neufs demeurent élevés et devraient le rester, les variations oscillant peu, depuis deux ans. 7 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER OCTOBRE 2015
Les ventes de maisons individuelles en secteur diffus ont également connu une progression significative, après avoir atteint des niveaux d activité très critiques pour le secteur. À fin 2015, le nombre de ventes pourrait être compris entre 110 000 et 120 000 unités, et s accroître de plus de 10 % par rapport à 2014. Le marché de l ancien occupe la place la plus importante de l immobilier résidentiel. Les niveaux de taux attractifs et les conditions d octroi de crédit à l habitat des banques au cours des trois dernières années ont à la fois soutenu l activité dans une relative stagnation et contenu l érosion des prix, qui a été globalement assez lente. Avec un contexte économique qui semble en passe de s améliorer dans les prochains mois, les ménages devraient être plus enclins à s engager dans des projets immobiliers, alors que les perspectives de taux de crédit à l habitat restent favorables. Toutefois, c est davantage l accession qui animera ce marché, désormais délaissé par les investisseur en locatif privé et toujours difficile pour les résidences secondaires. Que ce soit sur les marchés franciliens ou en régions, l activité immobilière épousera le dynamisme économique des territoires, qui ne bénéficieront pas tous d une reprise, cette année. La dichotomie entre marchés tendus et marchés secondaires persistera, en France, tant que la croissance économique ne sera pas plus nette et généralisée à l essentiel du territoire. Alors que le marché locatif concerne environ 42 % des ménages français, le parc locatif privé, qui représente presque 22 % du parc des résidences principales, souffre de difficultés structurelles qui ont conduit à une augmentation sensible du taux de vacance locative, depuis six ans. Malgré des loyers en baisse dans une majorité de villes et de régions, la vacance restera structurelle dans les zones géographiques en panne de reprise économique. La concentration de la demande sur les zones tendues au détriment des marchés secondaires et l accroissement de l offre des programmes neufs défiscalisés impactent un parc locatif ancien qui ne répond pas toujours aux exigences croissantes des candidats à la location sur la qualité des logements. Dans le même temps, l inflation et la complexité accrue des règles qui fixent les relations entre propriétaires et locataires, ainsi que l érosion des niveaux de rendement, sont autant de freins pour les investisseurs du secteur privé. Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER CONSEIL, EXPERTISE & ÉTUDES Anne-Marguerite Gascard, directeur général Tél. : 01 57 44 58 05 anne-marguerite.gascard@creditfoncierimmobilier.fr DIRECTION DES ÉTUDES Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : 01 57 44 85 20 emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Mirella Blanchard, responsable études bureaux mirella.blanchard@creditfoncierimmobilier.fr Isabelle Friquet-Lepage, responsable études logements isabelle.friquet-lepage@creditfoncierimmobilier.fr COMMERCIALISATION Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : 01 57 44 58 30 olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : www.marche-immo.fr Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite. La présente étude représente la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines 75002 Paris. RCS Paris 405 244 492. Photononstop. Conception-réalisation :.