RÈGLES D AUTOCOTISATION RELATIVES AUX IMMEUBLES D HABITATION Une analyse des dispositions pertinentes et de la jurisprudence qui s y rapportent. Laurier Côté CMA Samson Bélair/Deloitte & Touche s.e.n.c.r.l. Jean-Marie Audet CA Groupe Lanoue Taillefer Audet Josée Massicotte Avocate McMillan Binch Mendelsohn 191 LTA Par catégorie d immeuble d habitation À logement unique ou logement en copropriété 191(1) Pour un logement en copropriété non enregistré 191(2) À logements multiples 191(3) Adjonction à logements multiples 191(4) Les exceptions Utilisation personnelle 191(5) Résidence étudiante 191(6) Organismes communautaires 191(6.1) Immeubles subventionnés 191.1(2)
191 LTA Choix Lieu de travail éloigné 191(7) Règles spécifiques Date d achèvement des travaux au plus tard 191(9) Transfert de possession attribué au constructeur 191(10) 191(3) LTA Qu est-ce qui déclenche l application de 191(3) LTA? La construction ou les rénovations majeures d un immeuble d habitation à logement multiples sont achevées en grande partie; Le constructeur, selon le cas, transfère la possession à une personne aux termes d un bail ou occupe lui-même à titre résidentiel une habitation de l immeuble;
191(3) LTA Le constructeur est réputé: Avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable de l immeuble le jour où les travaux sont achevés en grande partie ou, s il est postérieur, le jour où la possession de l habitation est transférée à la personne ou l habitation est occupée par lui; Avoir payé à titre d acquéreur et perçu à titre de fournisseur, au dernier en date de ces jours, la taxe relative à la fourniture, calculée sur la juste valeur marchande de l immeuble ce jour-là. 191(3) LTA Trois grandes questions. Trois grandes sources de discussions et d interprétation. 1) Quel est l objet exact visé par la règle d autocotisation? 2) Quel est la juste valeur marchande (JVM) de cet objet? 3) Quelle est la date à laquelle la JVM doit être établie?
191(3) LTA Mise en situation Exemple 1 Immeuble : Valeur municipale: 12 000 000 $ Coût: 14 000 000 $ Partie commerciale : 25% Partie résidentielle : 75% Évaluation du constructeur : 12 000 000 $ Évaluation Revenu Québec : 14 000 000 $ Date d autocotisation du constructeur : 1 janvier 2004 Date selon Revenu Québec : 1 mai 2003 191 (3) LTA et Articles Connexes Constructeur inscrit Récupère les CTI/RTI au cours de la construction de l immeuble (169 LTA et 199 LTVQ) S autocotise sur la JVM (191(3) LTA et 225 LTVQ) A droit à un remboursement pour immeuble d habitation locatif neuf (256.2 LTA et 378.4 LTVQ)
191 (3) LTA et Articles Connexes Constructeur non-inscrit Ne récupère pas de CTI/RTI mais a droit à un remboursement pour la TPS/TVQ payée lors de la construction (257 LTA et 379 LTVQ). 191 (3) LTA et Articles Connexes S autocotise sur la JVM (191(3) LTA et 225 LTVQ) A droit à un remboursement pour immeuble d habitation locatif neuf (256.2 LTA et 378.4 LTVQ)
191(3) LTA - JVM Quelle est la juste valeur marchande (JVM) de cet objet? 123 LTA JVM: JVM d un bien ou d un service fourni à une personne, abstraction faite de la taxe exclue de la contrepartie de la fourniture en application de l article 154. 191(3) LTA - JVM Enoncé de politique P-165R «Juste valeur marchande aux fins de la Partie IX de la LTA» En règle générale, la position du Ministère est que la JVM représente le prix le plus élevé, exprimé en argent ou en valeur en argent, qui peut être obtenu sur un marché libre et sans restrictions entre des parties bien renseignées, informées et prudentes agissant sans lien de dépendance, aucune des parties n'étant contrainte à transiger. Trois aspects de la JVM sont pertinents aux fins de 191 LTA : les méthodes utilisées pour établir la valeur; les facteurs influant sur la mesure de la valeur; les objets des évaluations de la JVM.
191(3) LTA - JVM P-165R (suite) Les méthodes La méthode du coût La méthode de la parité La méthode du revenu Différentes méthodes peuvent être utilisées pour différentes composantes de l objet. Aucune méthode ne devrait être exclue de façon catégorique. Les facteurs ou caractéristiques Proximité des services, l âge de l immeuble, sa dimension,.. Juridique: zonage, responsabilité, Charges qui limitent l utilisation ou imposent une obligation. P-165R (suite) Les objets 191(3) LTA - JVM Comprennent les fonds, les immeubles d habitation, les logements en copropriété, les immeubles d habitation à logement unique et les immeubles d habitation à logements multiples; Définitions prévues à 123 LTA immeuble d habitation «la partie constitutive d un bâtiment qui comporte au moins une habitation, y compris i) la fraction des parties communes et des dépendances et du fonds contigu au bâtiment qui est raisonnablement nécessaire à l usage résidentiel du bâtiment, ii) la proportion du fonds sous-jacent au bâtiment correspondant au rapport entre cette partie constitutive et l ensemble du bâtiment; Description officielle de chaque bien fourni Mais ne comprends que le fonds sous-jacent ou contigu au bâtiment
191(3) LTA - JVM P-165R (suite) La JVM dont il est question dans la LTA est la JVM avant l'ajout de toute TPS et TVH; par conséquent, pour éviter toute confusion, l'évaluation doit indiquer si la TPS ou la TVH est incluse ou non dans la valeur évaluée. Même si aucune exigence législative n'oblige une personne qui établit une autocotisation à faire appel à un évaluateur, si le Ministère n'est pas d'accord avec la valeur utilisée aux fins de l'autocotisation, il peut demander sa propre évaluation. Exemple de décisions: Le Ministère peut refuser de rendre une décision en matière de TPS à l égard de la détermination de la JVM d un bien (alinéa 20d), section 4, chapitre 1 de la série des mémorandums). Aucun exemple de décision n est donc fourni. La jurisprudence récente 191(3) LTA - JVM Dans l ensemble, deux tendances se dégagent de nos analyses: 1) Les parties s entendent sur la méthode d évaluation mais pas sur certaines modalités de calcul (rigueur dans la collecte des données de base - crédibilité des experts évaluateurs) Le 11675 Société en commandite c. La Reine, CCI (2002): la technique du revenu a été retenue par les 2 parties mais plusieurs aspects ont été négligé par le mandataire dans son calcul. 27 Cardigan inc. et al. C. La Reine, CAF (2005): la technique du revenu est retenu mais on conteste l établissement d une donnée, soit le taux d absorption par le marché, établi par le juge de première instance.
191(3) LTA - JVM La jurisprudence récente Dans l ensemble, deux tendances se dégagent de nos analyses: 2) Les parties ne s entendent pas sur la méthode d évaluation et dans un contexte de construction neuve, les décisions analysées ont tendance à favoriser la méthode des coûts comme méthode d évaluation 9103-9438 Québec inc. c. La Reine, CCI (2004) Alain Déziel c. La Reine, CCI (2002) Sira Enterprises Ltd c. La Reine, CCI (2000) 191(3) LTA - JVM La jurisprudence récente L arrêt 9103-9438 Québec inc. Les faits Ancienne école rénovée comportant une partie résidentielle (8 logements) et une partie commerciale (estimée à 35% de tout l immeuble) L appelante a établit la JVM de l immeuble en entier en utilisant une moyenne des 3 méthodes d évaluation L intimée a établit la JVM en fonction des coûts de rénovation de la partie résidentielle seulement
La jurisprudence récente 191(3) LTA - JVM L arrêt 9103-9438 Québec inc. Analyse et références du juge Angers Charleswood Legion Non-profit Housing Inc. c. La Reine «choix de la méthode doit tenir compte du type d immeuble à évaluer» Timber Lodge Limited c. La Reine «il faut tenir compte de la méthode du coût» Charleswood et Timber «la JVM d un immeuble équivaut à son coût moins les éléments improductifs tels les dépassements de coûts» Sira Enterprises Ltd. c. La Reine «on doit tenir compte de la méthode des coûts» Pinelli, Succession de feu Bibby «le tribunal peut établir une valeur» La jurisprudence récente 191(3) LTA - JVM L arrêt 9103-9438 Québec inc. Conclusion du juge Angers «Il faut aussi que la méthode servant à établir la JVM tienne compte de la nature de l immeuble. Les décisions reproduites ci-haut établissent clairement que dans le cas de la construction d un immeuble neuf, la méthode du coût semble la plus appropriée puisque la JVM d un immeuble ne doit pas normalement dépasser son coût. Toutefois, lorsqu il s agit de la rénovation de 2 étages pour les transformer en logements et qu il s agit d un vieil immeuble historique l utilisation de la méthode du coût, à mon avis, n est pas approprié puisqu il s agit, selon le paragraphe 191(3), d établir la JVM de l immeuble et non des rénovations des deux étages.»
191(3) LTA - JVM La jurisprudence récente L arrêt Déziel Les faits Particulier non inscrit qui n a pas appliqué la règle prévue à 191(3) Construction de 10 bâtiments comportant au total 92 logements Dans l établissement de la JVM, l appelant a privilégié la méthode du revenu au prétexte que les autres méthodes n étaient pas pertinentes (taux de vacances très élevé, travail bâclé et superficiel) L intimée a plutôt priviligié la méthode du coût puisqu il s agissait d immeubles neufs 191(3) LTA - JVM La jurisprudence récente L arrêt Déziel Analyse et références du juge Tardif Je souscris sans réserve aux références identifiées par l intimée: Evaluation municipale et la valeur réelle, Ed. Yvon Blais, «souhaitable de toujours utiliser la technique du coût, ne serait-ce que comme moyen de corroboration du résultat obtenu par d autres.» Principes et concepts généraux en évaluation foncière, ministère des Affaires municipales «comme il s agit d un immeuble neuf, la méthode du coût devrait être privilégiée»
La jurisprudence récente 191(3) LTA - JVM L arrêt Déziel Analyse et références du juge Tardif Sira «le coût devrait aussi servir de valeur et, en fait, de JVM.» Charleswood «les 2 experts n auraient pas dû laisser de côté la méthode du coût. la JVM devrait être très proche du coût payé parce que les immeubles étaient tout à fait neufs» Timber 191(3) LTA - JVM La jurisprudence récente L arrêt Sira Les faits Construction de 136 unités de logements répartis dans 6 bâtiments; Sira, spécialisé en construction, s est autocotisé en utilisant une valeur de 36 757$ par logement en utilisant la méthode du coût; L intimée a plutôt soutenu que 191(3) tient compte de ce qui se passe sur le marché et non de ce que coûte la construction du logement. La JVM a été établie à 42 000 $ par logement en utilisant la technique du revenu et la technique de parité.
191(3) LTA - JVM La jurisprudence récente L arrêt Sira Analyse et références du juge Margeson Enoncé P-165: aucune méthode ne doit être écartée Timber Lodge Charleswood Legion Non-profit Housing Inc. c. Canada Conclusion la méthode du coût aurait été la meilleure pour calculer la JVM des immeubles en cause 191(3) LTA Date Quelle est la date à laquelle la JVM doit être établie? 191(3) (d): Avoir effectué et reçu, par vente, la fourniture taxable de l immeuble le jour où les travaux sont achevés en grande partie ou s il est postérieur, le jour où la possession de l immeuble est transférée à la personne ou l habitation est occupée par lui. A ce moment, il y a fourniture taxable de l immeuble. Les dépenses ultérieures entrent-elles donc dans le contexte d une fourniture exonérée?
191(3) LTA Date Samson Bélair Deloitte & Touche, en sa qualité de syndic à la faillite de Motel Normandie de Rimouski inc. c. La Reine, CCI (2004) Dispositions de la LTA Définitions 190(1) Conversion à un usage résidentiel 195.1 Immeuble d habitation réputé immobilisation 191(3) Fourniture à soi-même d un immeuble d habitation à logements multiples 206(4) et 206(5) Règle de changement d usage des immobilisations immeubles cessation - réduction Rénovations majeures Habitation Immeuble d habitation 191(3) LTA Date Les faits Janvier 1998 les actionnaires de Motel Normandie inc. acceptent les recommandations d un expert et décident de changer la vocation de l établissement pour en faire une résidence pour personnes agées Avril 1998 Aménagement d un appartement modèle, publicité, porte ouverte et signature des premiers baux pour occupation le 1 juillet Juin 1998 Cessation des opérations de l hôtel Juillet 1998 Arrivée des premiers locataires Octobre 1998 La plupart des travaux majeurs sont complétés (système de sécurité avec caméra, bracelets d alerte dans toutes les chambres, ascenseur, création d espace public, ). La finition finale de chacune des chambres se fait à la location (tapis, peinture, ) Décembre 1998 38 chambres sont louées sur une possibilité de 83 30 décembre 1998 Faillite Janvier 1999 Continuation des opérations par le syndic par contrat de gestion
191(3) LTA Date Établissement de la cotisation du MRQ Début 1999 Vérification du MRQ et établissement d une première cotisation pour la période allant de juin 1998 à novembre 1998: 38/83 X JVM de 1,7 M$ (parité); Février 2000 Nouvelle vérification et établissement d une deuxième cotisation pour la période du 31 décembre 1998 au 31 octobre 1999: 30/83 X JVM de 2,5 M$. Cotisation établie au nom de Samson Bélair syndic sur la base des paragraphes 190(1) et 191(3). En opposition, établissement d une nouvelle cotisation sur une JVM ramenée à 1,8 M$ X 30/83. Les 15 unités restantes n ont pas fait l objet de cotisation par le MRQ. 191(3) LTA Date Motifs du jugement (juge Angers) Les travaux effectués ne sont pas des rénovations majeures; 190(1) s applique et il est réputé y avoir des rénovations majeures suite à la conversion en immeuble d habitation; 190(1) déclenche 191(3) puisque l immeuble est un immeuble à logements multiples; Selon 191(3)d), la fourniture réputée de l immeuble s applique au deuxième en date des deux événements suivants: Le jour où les travaux ont été achevés en grande partie; Le jour où la possession de l habitation a été transférée à une personne ou l habitation a été occupée par le constructeur Selon l analyse du juge, les 2 événements survenaient le 1 juillet 1998. A tout le moins, il est certain que les travaux étaient achevés en grande partie avant la fin de 1998.
191(3) LTA Date Motifs du jugement 191(3)e) fourniture réputée basée sur la JVM de l immeuble au complet L intimé a cotisé sur la base que chaque chambre constituait un immeuble d habitation et aurait dû cotisé sur la base de 191(1); Une chambre dans une résidence pour aînés n est pas un immeuble d habitation tel que défini à 123(1) LTA; Les règles de changement d usage ne s applique pas par effet de 195.1 LTA puisque l immeuble est réputé ne pas être une immobilisation du constructeur réputé jusqu àprès le moment où il reçoit, soit une fourniture taxable de l immeuble en application de 191, soit une fourniture exonérée de l habitation. Les règles de fournitures à soi-même sont devenues applicables le 1 juillet 1998, soit dans la période précédent celle en litige. Le MRQ aurait dû établir sa cotisation à ce moment fondée sur la JVM de l immeuble d habitation au complet 191 (3) LTA ACHEVÉS EN GRANDE PARTIE Date «Travaux achevés en grande partie» Expression souvent utilisée dans la LTA Vallières c. La Reine, [2001] G.S.T.C. 97 Critère préliminaire du 90% Critère imprécis et critiqué Immeuble doit pouvoir être utilisé pour les fins pour lesquelles il a été construit
191 (3) LTA ACHEVÉS EN GRANDE PARTIE «Afin de déterminer en quoi consistent des travaux «achevés en grande partie», il faut procéder à une certaine évaluation fondée sur le sens commun de ce que, selon les faits de l espèce, une personne raisonnable considérerait comme des travaux achevés en grande partie.» 191 (3) LTA ACHEVÉS EN GRANDE PARTIE Pickering c. La Reine [2001] G.S.T.C. 73 Travaux achevés en grande partie malgré que le sous-sol n était pas terminé, ni les travaux d aménagement;
191 (3) LTA ACHEVÉS EN GRANDE PARTIE Tessier c. La Reine [2003] G.S.T.C. 74 Sous-sol non terminé; Résidence achevée lorsqu elle a pu répondre au but pour laquelle elle avait été construite: cela a eu lieu lorsque le sous-sol a été achevé. 191 (3) LTA ACHEVÉS EN GRANDE PARTIE Bissonnet c. La Reine [2004] G.S.T.C. 55 L état des travaux de construction de la maison est primordial; Description de l état de la construction, appuyée par des photos et estimations récentes; L escalier n était pas terminé, les portes n avaient pas été posées, les revêtements de planchers n avaient pas été posés, le soffite et le revêtement d aluminium concernant l extérieur n avaient pas été installés;
191 (3) LTA ACHEVÉS EN GRANDE PARTIE Drapeau c. La Reine [2002] G.S.T.C. 91 «Raisonnable de croire que le logis n était pas achevé»; Travaux à faire sur l escalier, la ventilation, le thermostat du chauffage, la douche, le champ d épuration, la cuisine et la peinture. Mise en contexte PÉNALITÉS ET INTÉRÊTS Revenu Québec considère une date différente (moins récente!) de celle du contribuable. Revenu Québec considère une JVM différente (plus élevée!) de celle du contribuable.
PÉNALITÉS ET INTÉRÊTS Déziel c. La Reine, [2003] G.S.T.C. 8 Négligence du contribuable Paquin c. La Reine, [2004] G.T.C. 449 Calcul des intérêts PÉNALITÉS ET INTÉRÊTS Demande en équité Mémorandum 500-3-2-1 Circulaire d information 92-2 Bulletin d interprétation LMR 94.1-1/R3 Autres
PÉNALITÉS ET INTÉRÊTS Diligence; Le contribuable s est autocotisé à une certaine date; La JVM peut avoir changé entre la date choisie par le contribuable et la date choisie par Revenu Québec; Évaluation crédible de la part du contribuable; Bon dossier avec Revenu Québec. Prescription Paquet, G c. La Reine, CAF (2004) Déziel c. La Reine, CAF (2004) Trudel c. La Reine, CCI (2001) La prescription de 4 ans prévue à l alinéa 298(1)a) LTA s applique à compter du moment où une déclaration est produite. Dans le cas où la personne visée par la règle d autocotisation prévue à l article 191 LTA ne produit pas de déclaration, aucune prescription ne s applique. Le MRQ pourrait cotiser en tout temps.
POURQUOI 191 LTA? Les questions et les problèmes de l heure Pourquoi 191 LTA? L intention du législateur * «Des règles particulières sont nécessaires lorsqu un promoteurpropriétaire construit un immeuble d habitation, tel un immeuble d appartements en vue de le louer. Dans ce cas, une règle de fourniture à soi-même s appliquera. Grâce à cette règle, le promoteur-propriétaire sera soumis au même régime que n importe quelle autre personne qui achète un bâtiment neuf en vue de le louer». * Taxe sur les produits et services Document technique Publié par L honorable Michael H. Wilson Ministre des Finances Août 1989
Pourquoi 191 LTA? L intention du législateur Achat d un immeuble neuf à des fins de location à titre résidentiel - TPS-TVQ payables sur le prix d achat de l immeuble Auto-construction ou rénovations majeures d un immeuble d habitation aux mêmes fins - TPS-TVQ payables par le promoteur-propriétaire et calculées sur la Juste Valeur Marchande de l immeuble Pourquoi 191 LTA? L intention du législateur Contrat d achat Auto-construction Constructeur sur son terrain Acheteur - locateur Location résidentielle Promoteur - propriétaire Location résidentielle TPS-TVQ sur le prix d achat de l immeuble = TPS-TVQ sur JVM de l immeuble
Pourquoi 191 LTA? L intention du législateur É q u i t é Acheteur-locateur = Promoteur propriétaire Pourquoi 191 LTA? Intention du législateur, l fonction et objet de l él évaluation Le législateur recherche l équité à une fin fiscale et demande d établir la valeur marchande d un immeuble auto-construit par son propriétaire à une date donnée, soit sa première occupation à titre résidentiel. En fait, le législateur cherche à assujettir cet immeuble sur le même montant que s il avait été acheté d un entrepreneur constructeur à cette date. Quelle méthode m d éd évaluation convient le mieux?
Pourquoi 191 LTA? L intention du législateur Établissement de la JVM de l immeuble Les grandes questions Méthodes d évaluations généralement reconnues? Coût Parité Revenus futurs Fins de l évaluation (fiscale)? Objet exact de l évaluation (définition)? Date de l évaluation? 191 (3) LTA - OBJET Bâtiment L objet «exact»de l évaluation? VS Entreprise en démarrage Neuf (ou ayant fait l objet de rénovations majeures Immeuble d habitation (ou adjonction à un immeuble d habitation) Immeuble à logements multiples ou Logement en copropriété Immeuble à logement unique Revenus nets futurs potentiels Coûts pour rendre opérationnelle Manques à gagner Destiné à la location résidentielle Achevé à au moins 90%. Terrain nécessaire à l usage résidentiel du bâtiment
191 (3) LTA - OBJET L objet «exact» de l évaluation Immeuble d habitation (nouvellement construit ou ayant fait l objet de rénovations majeures) Terminé à au moins 90 % Occupé pour la 1 ière fois à titre résidentiel Exemple 2 191(3) LTA Mise en situation Auto-construction Résidence pour aînés Informations de base Phase I Construction terminée en 2000, (occupation 1 er juillet) Phase II Construction terminée en 2003, (occupation 1 er janvier) Coûts de construction* de la Phase I avant les taxes : 2,2 M $ Coûts de construction* de la Phase II avant les taxes : 1,7 M $ Total du coût t : 3,9 M $ Valeur marchande** Phases I et II en 2003 avant les taxes : 4,4 M $ Valeur marchande ** Phase I en 2000 : 2,1 M $ Valeur marchande ** Phase I en 2003 : 2,4 M $ * Incluant le terrain ** Établie par Revenu Québec (méthode du revenu)
191(3) LTA Mise en situation Autres renseignements La Phase II complète le projet global (Phases I et II) dans le sens qu elle se veut complémentaire de la Phase I. En effet, la Phase II s adresse à une clientèle plus âgée et l on y offre plus de services. Les Phases I et II sont situées sur 2 lots distincts et peuvent en conséquence faire l objet de fournitures par vente de façon distincte (bien que non souhaitable économiquement). Les nombreux grands appartements avec cuisine de la Phase I et la clientèle ne permettront pas de rentabiliser la salle à manger. L effet de cette situation sur la valeur marchande de la Phase I est de 200,000 $ avant les taxes (si évaluée indépendamment de la Phase II). 191(3) LTA Mise en situation Les possibilités Valeur d autod auto-cotisation avant les taxes Selon Revenu Québec en 2003 : cotisation initiale 4,4 M $ Selon le propriétaire en 2003 : auto-cotisation 3,9 M $ Valeur d autod auto-cotisation (cotisation révisr visée) avant les taxes Phase I (2000) Valeur marchande avant les taxes (A) 2,1 M $ Coût avant les taxes (B) 2,2 M $ Valeur retenue Phase I 2,2 M $ (le plus élevé de A et B) Valeur retenue Phase I 2,2 M $ Phase II (2003) Valeur - Phases I et II 4,4 M $ Valeur marchande - Phase I 2,4 M $ (Min: 2,2 M $) Valeur marchande - Phase II (C) 2,0 M $ Coût avant les taxes Phase II (D) 1,7 M $ Valeur retenue Phase II 2,0 M $ (le plus élevé de C et D)
191(3) LTA Mise en situation Les possibilités (suite) Méthode du coût Phase I Coût avant les taxes 2,2 M $ Phase II Coût avant les taxes 1,7 M $ 3,9 M $ Méthode du revenu Phase I Valeur marchande avant les taxes 2,2 M $ Phase II Valeur marchande avant les taxes 2,0 M $ 4,2 M $ 256.2 LTA RIHLN Remboursement pour Immeubles d Habitation Locatifs Neufs Budget fédéral du 28 février 2000 Budget du Québec du 14 mars 2000
256.2 LTA RIHLN Habitations admissibles (définition) Fonds et bâtiment loués à des fins résidentielles Vente du bâtiment et location longue durée du fonds Habitations admissibles situées dans une coopérative d habitation Fonds loués à des fins résidentielles Type d immeuble 256.2 LTA RIHLN RIHLN visent les «habitations admissibles» et les fonds loués à des fins résidentielles Le Remboursement pour Habitation Neuve (RHN) vise les immeubles d au plus 2 habitations
Habitation admissible signifie: L habitation visée par règlement ou résidence autonome Détenue en vue de faire des fournitures exonérées prévues aux articles 5.1, 6, 6.1 & 7 de la Partie 1 de l Annexe V de la LTA Première utilisation (réelle ou prévue) 256.2 LTA RIHLN Résidence habituelle pour 1 an minimum Propriétaire (ou l un de ses proches) Locateur (ou l un de ses proches) Autres particuliers Résidence habituelle de moins de 1 an du proprio, du locateur ou d autres particuliers et: Louée ou occupée à titre de résidence habituelle par le proprio, le locateur ou d autres particuliers de façon continue (pour compléter) *, ou Vendue à une personne qui en fera sa résidence habituelle * Règle anti-évitement 256.2 LTA RIHLN Résidence autonome comprend: Habitation qui est une chambre d hôtel, de motel, d auberge ou de pension, ou une chambre dans une résidence d étudiants, d aînés, de personnes handicapées ou d autres particuliers Habitation avec cuisine, salle de bain et espace habitable privés
256.2 LTA RIHLN Règle anti-évitement Au moment du test d admissibilité, l intention de la personne détenant le droit dans l habitation doit être de l utiliser à titre de résidence habituelle ou de la louer afin qu elle soit utilisée ainsi par un proche, un actionnaire, un associé, un membre ou à une personne avec laquelle elle a un lien de dépendance. 256.2 LTA RIHLN Situation de remboursement aux autorités fiscales du RIHLN (avec intérêts) Vente de l habitation (logement unique) avant l expiration d une période de 12 mois suivant l occupation et l achèvement des travaux; et l acheteur ne l acquiert pas pour l utiliser comme lieu de résidence habituelle ou pour qu elle serve ainsi à l un de ses proches
256.2 LTA RIHLN Habitation neuve acquise, ou construite par le propriétaire, dans le but d être louée Calcul du remboursement de TPS A x (450 000 $ - B) 100 000 $ A = le moindre de : 8 750 $ ou (A1 x A2) A1 = 36% de la TPS qui est payable relativement à l achat auprès du fournisseur ou qui est réputée avoir été payée relativement à l achat présumé A2 = 1, si l habitation est un immeuble d habitation à logement unique ou un logement en copropriété ou % de la superficie totale de l habitation, dans les autres cas B = le plus élevé des montants suivants : - 350 000 $ - la JVM, au moment donné, si l habitation est un immeuble d habitation à logement unique ou un logement en copropriété - B1 X B2 B1 = % de la superficie totale de l habitation B2 = la JVM, au moment donné, de l immeuble ou de l adjonction, selon le cas 256.2 LTA RIHLN Habitation neuve acquise, ou construite par le propriétaire, dans le but d être louée Comment obtenir le remboursement de TPS Demande en bonne et due forme (FP-524 et FP-525) à présenter au ministère du Revenu (2 ans) Mécanisme de compensation, prévu au paragraphe 228(6) de la LTA disponible.
256.2 LTA RIHLN Habitation neuve acquise, ou construite par le propriétaire, dans le but d être louée Calcul du remboursement de TVQ Valeur de l habitation si la contrepartie totale ne dépasse pas 200 000 $ Montant du remboursement (36% x (A-B)) + B si la contrepartie totale (5 642 $ x (225 000 $-C)) +B est de moins de 225 000 $ (25 000 $) si la contrepartie totale est de 225 000 $ et + B A = TVQ payée par la personne B = TVQ payée à l égard du RIHLN de TPS C = Contrepartie afférente à l habitation 256.2 LTA RIHLN Habitation neuve acquise, ou construite par le propriétaire, dans le but d être louée Comment obtenir le remboursement de TVQ Demande en bonne et due forme (VD-370.67) à présenter à RQ (2 ans) Mécanisme de compensation, prévu à l article 441 de la LTVQ disponible.
256.2 LTA RIHLN Personne pouvant effectuer les remboursements à la personne admissible RHN - constructeur ou autorités fiscales RIHLN - autorités fiscales seulement