PROGRAMME(D INVESTISSEMENT(IMMOBLIER À"KONÉ""NOUVELLE'CALEDONIE DISPOSITIF(FISCAL(SCELLIER'PACIFIQUE Endécembredernier,notrecabinetKOYTCHACONSEILaétécontactéparGaëlDUSSOUCHET,l un desplusimportantspromoteursmahorais,quis estinstallésurnouméadepuis5ans.ilnousafait partdesopportunitéssurlarégiondekonéetnousaexpliquéqu ilyavaitmontésapropresociété deconstruction:construcal.laconstructionétaitsonmétierinitialàmayotteavantdeselancer danslapromotion. Ilnousadoncadressédesinformationssurlelotissement«BELLEVUE»àKonédanslequelilvenait deconstruire10maisonspourlecomptedulotisseur.ravidelaqualitédesontravailetdesdélais tenus,ilaétéprésentéchezkns(lamultinationalespécialiséedansl exploitationdunickelsurplace) quiluiaproposédesigner20promessesdebails iltrouvait20acquéreurspourdenouvellesvillas. Le lotissement Bellevue comportant 140 parcelles, il a donc réservé les 20 parcelles et nous a contactépournousproposerd investirdansl opération. Depuisfévrier2012,noussommesallésen«reconnaissance»àKonépartroisfoisafindes assurer de la qualité des prestations, du respect des délais etc. Nous avons été enchantés et avons donc acquis17villaspourl ensembledelafamillekoytcha,lessociétéskoytchaconseilet5clientsdu cabinet. Enplusdeprésenterdesrentabilitéslocativestrèsintéressantes,lapossibilitéd acquérircesvillasvia un dispositif fiscal «Scellier Pacifique» permettant de bénéficier de réductions d impôt rend l investissementd autantplusséduisant. Surles17villas,4ontdémarréenavril2012etserontlivréesfinAoût2012.Lesautresontprisdu retardenraisondesnombreusesdifficultésrencontréessurlefinancementdepuislaréunionsurdes investissementsaussiéloignés. Aujourd hui,laqualitédesmaisonsestirréprochableetlesdélaissontlargementtenus.lanotoriété deconstrucalestreconnueparknsetlesautresacteurséconomiqueslocaux. LasociétéKNSseraitprêteàsignerdenouvellespromessesdebailafind ylogersessalariés.faceà cettenouvelleopportunité,nousvousproposonsd investirdanslesecteurimmobilieràkoné.
1. Les&villas&:&caractéristiques&et&prix Lesbiensimmobiliersquenousvousproposonssedéclinententroistypes: " lesvillast4«petitterrain»; " lesvillast4«grandterrain»; " lesvillast5. VILLAT4«petitterrain» Investissement Prixd acquisition 328022 Fraisd acquisition 7828 Prixacteenmain 335850 Caractéristiques Surface 110m 2 Varangue 15m 2 Garage 15,60m 2 SurfaceTotale 140,60m 2 Prixaum 2 réel 2350 /m 2 SurfaceTerrain 700à800m 2 Loyeretcharges Loyerbrutmensuel 2010 Chargesannuellesnon"récupérables 750 Taxefoncière 0 Fraisdegestionlocative 7,00% Loyernetannuel 22432 Rentabiliténettehorsavantagefiscal 6,46% VILLAT4«grandterrain» Investissement Prixd acquisition 348048 Fraisd acquisition 8399 Prixacteenmain 356447 Caractéristiques Surface 110m 2 Varangue 15m 2 Garage 15,60m 2 SurfaceTotale 140,60m 2 Prixaum 2 réel 2350 /m 2 SurfaceTerrain 1500m 2 Loyeretcharges Loyerbrutmensuel 2010 Chargesannuellesnon"récupérables 750 Taxefoncière 0 Fraisdegestionlocative 7,00% Loyernetannuel 22432 Rentabiliténettehorsavantagefiscal 6,08%
VILLAT5 Investissement Prixd acquisition 360763 Fraisd acquisition 8570 Prixacteenmain 369333 Caractéristiques Surface Varangue Garage 136,75m2 15m2 15,60m2 SurfaceTotale 167,35m2 Prixaum2réel 2350 /m2 SurfaceTerrain 1500m2 Loyeretcharges Loyerbrutmensuel 2220 Chargesannuellesnon"récupérables 750 Taxefoncière 0 Fraisdegestionlocative Loyernetannuel 7,00% 24775 Rentabiliténettehorsavantagefiscal 6,51% Vous trouverez en Annexe& 1 le plan de situation des parcelles ainsi que des photos dulotissementetdesvillas. 2. Le&dispositif&fiscal&«&Scellier&Pacifique&»& En plus des rendements locatifs élevés il est possible d adjoindre un dispositif fiscaldit «Scellier Pacifique». Le Scellier Pacifique consiste en une réduction d impôt s élevant à 24% du montant de l investissement.cetteréductionestrépartiesur5ansàraisonde4,8%parannée.elleestplafonnée à300000 d investissementparandanslalimited unprixaum2de4000 maximum. ContrairementaudispositifScellier«classique»iln yapasd obligationderessourcesdelocataires. Cependant,ilexisteunplafonddelocationquiestde17 dum2environ,cequipermetd obtenir desrendementsrelativementélevés. L avantageparrapportàladéfiscalisationgirardinestlereportsur6ansdessommesnonutilisées endéfiscalisation. Cela signifie que si un contribuable dispose encore de défiscalisation par ailleurs (une Girardin immobilier par exemple), la réduction d impôt liée au Scellier Pacifique non utilisé serait reportée pouruneduréemaximalede6ans. Compte&tenu&des&risques&très&forts&de&limitation&des&défiscalisations&dans&les&années&à&venir,&il&peut& être&judicieux&de&profiter&de&tels&mécanismes&surtout&si&la&rentabilité&hors&avantage&fiscal&avoisine& les&6i7%&nets&(après&impôt&sur&le&revenu).&
& LA&DEFISCALISATION&GIRARDIN&SOCIETE& CesmêmesvillaspeuventaussibénéficierdeladéfiscalisationGirardinSociété.L investissementest déductibleà100%durésultatdelasociététaxéàl IS. Lacontraintedeloyerestlamêmequ enscellierpacifiquepourlesparticuliersetdesobligationsde ressourcesdelocatairesexistentaussi. Cependant,lemarchélocatifrestetoniquemêmeaveccettecontraintecardenombreuxlocataires potentielsontaujourd huidesrevenusélevésalorsquecesderniersétaientbienmoinsélevésune annéeplustôt. Ilestdoncaisédetrouverleslocatairesentrantdanslesplafonds. Danslepiredescas,unebaissedesloyersestenvisageable,lerendementétantsuffisammentélevé pourquelabaissen aitpasdeconséquencefinancièretropimportante. LES&AUTRES&AVANTAGES&FISCAUX& 1. Exonération d impôt sur les revenus fonciers pendant 10 ans: les loyers provenant d un investissement immobilier sur KONE sont donc nets d impôts(uniquement& POUR& LES& INVESTISSEURS&PERSONNES&MORALES); 2. Exonérationdetaxefoncièrependant10ans; 3. Exonération d impôt sur les plus values en cas de revente du bien dans les 10 ans (UNIQUEMENT&POUR&LES&INVESTISSEURS&PERSONNES&MORALES). Fiscalement, dans la pratique, le contribuable réunionnais effectue une déclaration de revenus fonciers à Nouméa où il ne paie pas d impôt pendant 10 ans. Il reporte ensuite son revenu «calédonien»dansunedéclarationderevenussouscritsàl étranger(2047)pourprocéderaucalcul dutauxeffectifmondial(calculd impactsurlatranched imposition).silecontribuableestdéjàdans latranchemaximale,iln aaucunimpôtàpayer.s ilestdansunetrancheà30%,ilvapayerenviron 10%d impôtsursonrevenufonciernet«calédonien». Ainsi,pouravoirlemêmerendementnetd impôtsurdel immobilierclassiqueàlaréunionouen France,ilnousfaudraittrouverdu15%derendementavantimpôt.
3. A&propos&de&Koné&et&de&la&société&KNS& Koné est la future zone de grand développement de la Nouvelle Calédonie. Située dans la région Nord (donc à l opposé de Nouméa) et dans le fief des indépendantistes, cette région va pouvoir rattrapersongrandretarddedéveloppementcompte"tenudel implantationdel usinedenickelde KNS(sociétéd exploitationdel usinedunord). LanouvelleusinedeNickel,construitepouruncoûtde4milliardsd euros,vaouvrirenfind année. Au30juillet2012,elleestterminéeà86%. KNS prévoitd embaucherentrelafindel annéeetcourant2013,1200salariés(pluslesemplois indirects)etvafairevenir500cadresexpatriés(hollandais,canadiens,français,anglaisetc.).laville dekoné,situéeà300kmdenouméa,estactuellementpeupléede8000âmes.onestimequ elle comptera12à14000habitantsdans3ansetentre15000et20000dans10"15ans. L usine va créer un effet accélérateur incomparableet le gisement de nickel peut être exploité pendant300anscetteusinevafairepasserlanouvellecalédoniedurangdesixièmeàsecond exportateurmondialdenickel. Parailleurs,sontprévusouvontdébuterleschantierssuivants: " Hôpitalpour60lits; " Lycée; " Collège; " Grandesurface«Hyperdiscount»; " CentrecommercialLeaderPriceavecgaleriede31boutiques; " Etc. Uneautreusineappartenantàlasociétéd exploitationdel usinedusudverralejourd ici8à10ans à80kmaunorddekoné. Onpeutfacilementimaginerlesbesoinsenlogementspourlespersonnesquivontdevoirtravaillerà l usine ou dans les futurs établissements ci"dessus. Pour raisonner à l échelle réunionnaise,il faut imaginerstanne,isoléeà300kmsdestdenis,puisyimplanteruneusineayantcoûtéleprixdela routedestamarinsetseposerensuitelaquestiond oùetcommentonlogelesemploiscréés. Ilyadoncànotreavisuneénormeopportunitéauniveaudesinvestissementsimmobiliers. LES&RETOMBEES&ECONOMIQUES&POUR&LA®ION&DU&NORD&DE&LA&NOUVELLE& CALEDONIE& &LE&RISQUE&POLITIQUE& Les politiciens «Kanaks» ont très bien joué le coup en conservant la maîtrise du projet puisque l usineestdétenueà51%parlaprovincenord(équivalentd unconseilrégionaldelarégionnord). CelasignifiequelesdividendesquiproviendrontdecetteusinebénéficierontàlarégionNordqui pourrainvestirdanslesinfrastructuresetlavieéconomiqueetsocialedelarégion. LeshommespolitiquesduNordontmisplusieursannéesàpouvoirimposercettevisionetà«court" circuiter»lasociétédenickeldelarégionsud(auxmainsdescaldoches).lesnégociationsonteu lieuàmatignonilya15ansenviron.ducoup,ilyaunvéritableenjeupolitiqueetéconomiquepour
ce projet qui est perçu comme un vrai moyen de pouvoir rattraper le retard économique sur la régionsudsanspourautantabandonnerlesspécificités«kanaks»entermedeculture,traditions etc. Laréussitedeceprojet l usineaétélancéeen2000etiladoncfallu12ansd étudesetdetravaux expliqueaujourd huilefaitquelaplupartdescalédonienssonttrèsconfiantssurunepoursuitedu statutactueletunrefusdel autonomieauréférendumde2014. Même les indépendantistes qui gardent pourtant encore cette appellation sont bien moins vindicatifsetexpliquentmaintenantquelasituationactuelleconvientàl ensembledesparties;ilsse rendentaussicomptequ aveclamajoritédanskns(lasociétéexploitantl usine),ilsontassuréle développementéconomiqueetunecertaineautonomiefinancièredeleurscollectivitésdunordet decefait,ilsvoientd unœiltrèspositiflefinancementparl étatfrançaisdesdépensesrégaliennes quesontlesinfrastructuresdetransport,lasécurité,lasantéetl éducation. Anotreavisetaprèstroisvoyagesd explorationsurplace,noussommespeuinquietssurlesrisques d indépendancedupays.pourinformation,legroupebernardhayotarachetélesenseignescasino et d autres activités (pneus etc.) pour un total de 300 millions d euros et il poursuit ses investissements. VeuilleztrouverenAnnexe&2descoupuresdepresserelativesàl actualitépolitiqueetéconomique quekoné. 4. Simulations&financières&et&fiscales& SimulationVillaT4«petitterrain» 2013 2014 2015 2016 2017 Trésorerie avant impôts : Loyers net pour l'investisseur 22 432 22 880 23 338 23 805 24 281 Recettes totales : 22 432 22 880 23 338 23 805 24 281 Annuités du prêt 28 590 28 590 28 590 28 590 28 590 Charges co-propriété 750 765 780 796 812 Taxe Foncière 0 0 0 Dépenses totales : 29 340 29 355 29 371 29 386 29 402 Trésorerie annuelle : -6 909-6 475-6 033-5 582-5 122 Résultat fiscal : Réduction d'impôt "GIRARDIN" 14 400 14 400 14 400 14 400 14 400 Gain ou surplus d'ir (rev. Fonciers) Solde impôts : 14 400 14 400 14 400 14 400 14 400 Trésorerie après impôts : 7 491 7 925 8 367 8 818 9 278 Trésorerie cumulée : 7 491 15 416 23 783 32 602 41 880 SYNTHESE APRES 5 ANS REVENTE AU TERME DES 5 ANS Prix d'achat : 335 850 Taux de moins-value : 10,00% 0,00% Apport initial : -40 630 Prix NET de revente : 302 265 335 850 Prix de revient : -218 640-218 640 Trésorerie en année 5 : 41 880 Encours restant (net de pénalité) après 6 ans : -219 889 GAIN REEL 83 626 117 211 Px revient du bien : -218 640 Apport réel : 40 630 40 630
SimulationVillaT4«grandterrain» 2013 2014 2015 2016 2017 Trésorerie avant impôts : Loyers net pour l'investisseur 22 432 22 880 23 338 23 805 24 281 Recettes totales : 22 432 22 880 23 338 23 805 24 281 Annuités du prêt 30 336 30 336 30 336 30 336 30 336 Charges co-propriété 750 765 780 796 812 Taxe Foncière 0 0 0 Dépenses totales : 31 086 31 101 31 116 31 132 31 148 Trésorerie annuelle : -8 654-8 221-7 778-7 327-6 867 Résultat fiscal : Réduction d'impôt "GIRARDIN" 14 400 14 400 14 400 14 400 14 400 Gain ou surplus d'ir (rev. Fonciers) Solde impôts : 14 400 14 400 14 400 14 400 14 400 Trésorerie après impôts : 5 746 6 179 6 622 7 073 7 533 Trésorerie cumulée : 5 746 11 925 18 547 25 620 33 153 SYNTHESE APRES 5 ANS REVENTE AU TERME DES 5 ANS Prix d'achat : 356 447 Taux de moins-value : 10,00% 0,00% Apport initial : -43 203 Prix NET de revente : 320 802 356 447 Prix de revient : -243 364-243 364 Trésorerie en année 5 : 33 153 Encours restant (net de pénalité) après 6 ans : -233 314 GAIN REEL 77 438 113 082 Px revient du bien : -243 364 Apport réel : 43 203 43 203 SimulationVillaT5 2013 2014 2015 2016 2017 Trésorerie avant impôts : Loyers net pour l'investisseur 24 775 25 271 25 776 26 292 26 817 Recettes totales : 24 775 25 271 25 776 26 292 26 817 Annuités du prêt 31 444 31 444 31 444 31 444 31 444 Charges co-propriété 750 765 780 796 812 Taxe Foncière 0 0 0 Dépenses totales : 32 194 32 209 32 224 32 240 32 256 Trésorerie annuelle : -7 419-6 938-6 448-5 948-5 438 Résultat fiscal : Réduction d'impôt "GIRARDIN" 14 400 14 400 14 400 14 400 14 400 Gain ou surplus d'ir (rev. Fonciers) Solde impôts : 14 400 14 400 14 400 14 400 14 400 Trésorerie après impôts : 6 981 7 462 7 952 8 452 8 962 Trésorerie cumulée : 6 981 14 443 22 395 30 846 39 808 SYNTHESE APRES 5 ANS REVENTE AU TERME DES 5 ANS Prix d'achat : 369 333 Taux de moins-value : 10,00% 0,00% Apport initial : -44 647 Prix NET de revente : 332 400 369 333 Prix de revient : -246 676-246 676 Trésorerie en année 5 : 39 808 Encours restant (net de pénalité) après 6 ans : -241 837 GAIN REEL 85 724 122 657 Px revient du bien : -246 676 Apport réel : 44 647 44 647
LA&GESTION&LOCATIVE&ASSUREE&PAR&IMMO&NORD& Dans la pratique l investisseur fait l acquisition de sa parcelle de terrain avec le lotisseur du lotissement Bellevue et signe ensuite un contrat de construction de maison individuelle avec la sociétéconstrucaldegaëldussouchet. IlconfieunmandatàKOYTCHAIMMO,quivasous"traiterlagestionlocativeàIMMONORDsurKoné. EnfonctiondesbesoinsdeKNSouautreinstitutionnel,unepromessedebailpeutêtresignéetrès rapidementaveclelocatairepotentiel. Lenotairedel opérationestbasésurnouméaetl investisseurchoisitunnotairedesoncôté. Nousavonsdéjàcommercialisé20villasdisposantd unbailsignéaveclasociétékns.aujourd huila sociétéknsseraitprêteàsignerànouveau32villasavecunbailfermede1à3anssuivantlesdates auxquellesnousserionscapablesdelivrer. Lelocataireestdoncunesociétémaisquivautiliserlebienpoursesproprescadresenrespectant rigoureusement les obligations de la défiscalisation: logement nu, résidence principale, pas de vacancesdeplusde6moisentredeuxoccupants. L agence immobilière IMMO NORD sera chargée de veiller au respect de ces règles sur place et imposeradesvisitesentrechaqueoccupantpourvérifierladégradationdubienetprocèderaàun nouvelétatdeslieux. OutreKNS,nousavonsactuellementdesdemandesd autresinstitutionnelsougrandessociétés: "COLAS; "BanquedeNouvelleCalédonie(GroupeBPCE); "SOFINOR(Semd aménagementdunord); "etc. CeslocatairespotentielssigneraientauxmêmesconditionsqueKNS. Lesfraisdegestions élèventà7%etsontrépartispour4%pourimmonordet3%pourkoytcha IMMO. FINANCEMENT& NousavonstrouvéunaccordaveclaSOFIDERauxconditionssuivantes: "apportde10%+fraisdenotaire "prêtsur12ansà4,60% "prêtsur15ansà4,95% "Assuranceprisechezeux "fraisdedossier:1%dufinancement "hypothèquesurlavillaconstruiteàkoné "pasd obligationd ouvertured uncomptebancaireàlabred"sofider
Annexe1
C CONSTRUCAL F3 Entrée Dégagement Séjour Salle à manger Cuisine Cellier Buanderie Chambre 1 Dressing Salle de bain 1 Chambre 2 Salle de bain 2 Chambre 3 Chambre 4 Rangement WC TOTAL Terrasse couverte Garage TABLEAU DES SURFACES 10.22 m 33.60 m 10.38 m 5.80 m 18.00 m 3.77 m 4.00 m 14.47 m 4.08 m 14.47 m 13.94 m 2.49 m 1.50 m 136.75 m 15.00 m 15.60 m Modèle AMARYLLIS F5 Terrasse Chambre 2 Chambre 1 Séjour SdB 2 Dressing SdB 1 Dégagement Chambre 3 Chambre 3 Cuisine Garage WC Buanderie MAL P.C Entrée CONSTRUCAL - Tél : 283 543 - Fax : 283 463 - Email : contact@austral-developpement.nc Sandrine 762 026 / sandrine@austral-developpement.nc - Celine 780 451 / celine@austral-developpement.nc
C CONSTRUCAL F3 Entrée Dégagement Séjour Salle à manger Cuisine Cellier Buanderie Chambre 1 Dressing Salle de bain 1 Chambre 2 Salle de bain 2 Chambre 3 Rangement WC TOTAL Terrasse couverte Garage TABLEAU DES SURFACES 7.93 m 34.63m 10.33 m 5.82 m 14.54 m 1.56 m 3.15 m 12.30 m 3.63 m 12.30 m 2.01 m 1.80 m 110.00 m 15.00 m 15.60 m Modèle MONTANA F4 Terrasse Entrée Garage Buanderie Cuisine Séjour MAL P.C WC Dégagement Chambre 3 Chambre 2 SdB 1 Chambre 1 SdB 2 Dressing CONSTRUCAL - Tél : 283 543 - Fax : 283 463 - Email : contact@austral-developpement.nc Sandrine 762 026 / sandrine@austral-developpement.nc - Celine 780 451 / celine@austral-developpement.nc
Lotissement BELLEVUE - KONE C PLAN DE SITUATION CONSTRUCAL VILLA MONTANA F4 VILLA AMARYLLIS F5 113A 2 VILLAS VENDUES 2 VILLAS VENDUES 124A 125A 130 126A 113B 114 126B 108 2 VILLAS VENDUES 132 115 122A 116A 116B 136 119 118 93 89 87 95 99B 99A 106 86 85 77A 84 83 82 77B VILLA VENDUE 2 VILLAS VENDUES 2 VILLAS VENDUES 94 VILLA VENDUE 2 VILLAS VENDUES 122A 109 VILLA VENDUE 2 VILLAS VENDUES 125B 124B VILLA VENDUE VILLA VENDUE VILLA VENDUE 151
Annexe2