A l'attention de juin 2014 Garanties bancaires Assurances de prêts Montant de votre emprunt (p. 9) Taux d endettement (p. 9) Reste à vivre (p. 9) Au sujet de la garantie prise par la banque : Voici les caractéristiques et le coût des différents types de garanties que peuvent prendre les banques pour garantir le remboursement de l'emprunt au cas où vous cesseriez d'en régler les mensualités pour une raison autre que médicale. Ce coût est exprimé en proportion du montant initial de l'emprunt : Hypothèque conventionnelle et PPD Si l emprunt finance l acquisition d un bien existant et que son montant ne dépasse pas la valeur du bien, alors la forme d hypothèque utilisée est le Privilège de préteur de denier (PPD). Le cas échéant, la part de l emprunt qui financerait, au-delà de la valeur du bien, les frais de notaire et/ou des travaux, serait garanti par une hypothèque conventionnelle. Un prêt finançant l acquisition d un bien non encore achevé serait également garanti par une hypothèque conventionnelle. L'hypothèque est prise sur la durée de l'emprunt augmentée de deux ans. La vente du bien dans ce délai oblige à lever l'hypothèque Le PPD n étant pas soumis à la taxe de publicité foncière, il est moins onéreux d environ 0,715 % à l hypothèque conventionnelle. 1
Le coût d'une hypothèque conventionnelle décroît avec le montant du prêt. Il est par exemple de 1,53 % pour un prêt de 200 000 et de 1,33 % pour un prêt de 600 000. Le coût d un PPD décroît également avec le montant du prêt. Il est égal à 0,61 % ou 0,46 % selon que le montant du prêt est de 200 000 ou de 600 000. Au coût initial de la prise d hypothèque (conventionnelle ou PPD) s ajoutera, au moment de la vente du bien et du remboursement du prêt, le coût de la levée d hypothèque, égal à 0,45 % pour un prêt de 200 000 et 0,34 % pour un prêt de 600 000. Selon que le prêt sera égal à 200 000 ou 600 000, le coût total final d'une hypothèque conventionnelle sera respectivement égal à 1,98 % et 1,67 %. Celui d un PPD, étant égal à respectivement 1,06 % et 0,80 % Caution mutuelle La caution accordée par un organisme de caution est toujours, à terme, moins onéreuse qu'une hypothèque, en particulier lorsque cette dernière est associée à une levée d'hypothèque. Le coût d une caution comprend le plus souvent une commission de gestion, définitivement acquise à l organisme, et le versement d une cotisation à un fonds mutuel de garantie, qui fait l objet d un remboursement total ou partiel lors du remboursement total de l emprunt. La caution accordée par "Crédit Logement", qui est l'organisme avec lequel travaillent la plupart des banques, coûte 1,18 % du montant de l emprunt pour un emprunt de 200 000 et 0,97 % pour un emprunt de 600 000. Mais, à l'échéance du prêt, ou lors de son remboursement anticipé, respectivement 71 % et 66 % du coût initial total est remboursé à l emprunteur. Le coût final de la garantie est en l occurrence égal à 0,47 % ou 0,31 %, selon que l'emprunt s'élève à 200 000 ou 600 000. Crédit logement propose aux emprunteurs de moins de 37 ans d utiliser le «barème initio», un tarif mois élevé à l entrée, mais plus cher à la sortie (respectivement 0,90 % et 0,53 % pour un emprunt de 200 000, 0,83 % et 0,31 % pour un emprunt de 600 000 ). Le barème initio est parfopi Certaines banques travaillent avec leur propre organisme de caution : Camca pour le Crédit Agricole, Saccef pour la Caisse d Epargne, Socami pour la Banque Populaire, CMH pour le Crédit Mutuel. Les cautions accordées par la plupart de ces organismes ne donnent pas lieu à un remboursement partiel à terme, ou alors symbolique. Leur coût initial et/ou final est compris entre 0,3 % et 1 % du montant du crédit. 2
Caution «Mutuelle fonctionnaire» Elle est très peu chère et est parfois entièrement remboursée à l échéance du prêt. En revanche, le plus souvent, l emprunt ne doit pas dépasser un certains montant et le taux d endettement des emprunteurs ne doit pas dépasser 33 % du montant de leurs revenus. Ainsi, les personnels de l enseignement, de la recherche et de la culture peuvent bénéficier de la caution accordée par la CASDEN a condition d avoir accumulés des points Casden. Le coût de la caution Casden résulte du nombre de part de sociétaire qui doit être acquis pour garantir un emprunt, ce nombre étant fonction du montant de l emprunt et la valeur de la part étant actuellement de 8,5. Les premiers 15 000 empruntés supposent l acquisition de 9 parts Casden, chaque tranche de 15 000 supplémentaire supposant l acquisition de 2 nouvelles parts. Le coût de la Caution Casden s élève ainsi à 297,5 pour un emprunt de 200 000 et à 739,5 pour un emprunt de 600 000 (ce montant d emprunt ne pouvant cependant être garanti que par dérogation). Les parts sont remboursables à l échéance du prêt. Le montant de l emprunt qui peut être garanti est fonction du nombre de «points Casden» accumulé (dans le cadre de produits d épargne par exemple). Si ceux-ci sont insuffisants, alors l emprunteur peut avoir recours à la garantie offerte par la MGEN ou à une autre garantie accordée par la Casden dans le cadre de son «prêt mutualiste garanti immobilier», mais dans des conditions de taux moins intéressante. La CASDEN et la MGEN cautionnent les prêts accordés par différentes banques, dont la Banque Populaire. Vous penser emprunter X : Une caution Crédit Logement (barème classique) coûterait : a versés au déblocage du prêt, soit b % de son montant, dont c seraient restitués après le remboursement intégral du prêt lors de la revente de votre logement, le coût final étant donc de d, soit e % du montant du prêt. Une caution SACCEF coûterait : f versés au déblocage du prêt, soit g % de son montant. Aucune somme n est restituée au terme du prêt. Un PPD coûterait h versés au déblocage du prêt, soit i % de son montant, auxquels s ajouteraient j de «mainlevée» à l occasion de la revente de votre logement, le coût final étant donc de k, soit l % du montant du prêt. 3
Au sujet des "assurances de prêt" : Il existe deux types de contrat d'assurance de prêt : celui proposé par les banques et celui que proposent aux particuliers les compagnies d'assurance par l intermédiaire des courtiers d assurances. - Les banques proposent aux emprunteurs d adhérer à un «contrat groupe», qu elles ont souscrit auprès d'une compagnie d'assurance qui est parfois une filiale de la banque concernée. Ces «contrats groupe» mutualisent les risques présentés par tous les emprunteurs. Leur tarif distingue, ou non, plusieurs classes d âge. Lorsque les emprunteurs ne sont pas répartis en différentes classes d âge, le tarif habituel est d environ 0,42 % l an, soit 3,5 par mois pour 10 000 empruntés. Lorsque les emprunteurs sont répartis entre deux classes d âge, cas le plus fréquent, ceux qui ont, par exemple, moins de 36 ans à la date de déblocage du prêt, paient environ 0,27 % l an (soit 2,25 par mois pour 10 000 empruntés), tandis que ceux qui sont plus âgés paient environ 0,38 % l an (soit 2,17 par mois pour 10 000 empruntés). La prime périodique d assurance des «contrats groupe» proposés par les banques est constante sur toute la durée de l emprunt. Par ailleurs, il est rare que les «contrats groupe» proposés par les banques couvrent les emprunteurs au-delà de leurs 75 ans. - De leur côté, les compagnies d assurance proposent soit des «contrats groupe», soit des «contrats individuels», auquel il est globalement et improprement fait référence sous le vocable «contrat individuel», puisque leur taux est fonction du risque propre à l assuré, évalué en fonction de ses âge, sexe, situation vis-à-vis du tabac et des réponses apportées à un questionnaire médical. La prime périodique d assurance, égale au produit du taux annuel de l assurance par le capital résiduel de l emprunt en début d année (ou, plus rarement, en début de mois), varie donc tous les ans (ou tous les mois). Les emprunteurs non fumeurs qui ont moins de 43 à 50 ans (selon la durée de l emprunt), et les emprunteurs fumeurs qui ont moins de 40 à 47 ans, ont financièrement intérêt à souscrire au contrat groupe ou individuel à primes variables proposé par une compagnie d assurance, par comparaison à un contrat bancaire dont le tarif serait uniforme par classe d âge et, pour l essentiel, compris entre 0,36 % et 0,56 %. Lorsqu ils sont comparés à des contrats bancaires qui distinguent plusieurs classes d âge, les contrats à primes variables sont d autant plus intéressants que l âge de l assuré est éloigné de la borne supérieure de la classe d âge à laquelle il appartient. Les tarifs des différents contrats à primes variables sont en revanche très comparables. 4
Ces contrat couvrent parfois leurs assurés jusqu à l âge de 90 ans, bien qu à cet âge leur coût est très élevé. Depuis le 1er septembre 2010, la loi Lagarde oblige les banques à accepter les contrats d assurance «externes» (dans le cadre de ce qu on appelle une «délégation d assurance»), lorsqu ils présentent un niveau de garantie équivalent à leur contrat groupe. Etrangement, depuis cette date, elles sont sensiblement moins enclines à le faire, ou alors au détriment d une augmentation du taux de l emprunt! - Même lorsque la prime d assurance varie chaque année, le «coût facial» des contrats d assurance de prêt est toujours exprimé en pourcentage annuel (moyen) du montant initial emprunté. Cependant, pour pouvoir être ajouté au taux d intérêt de l emprunt afin d en calculer le «taux effectif global», le coût de l assurance doit être exprimé en «équivalent taux d'intérêt». Au niveau actuel des taux d intérêt, cet «équivalent taux d intérêt» peut être estimé en appliquant au coût facial de l assurance un coefficient multiplicateur égal à environ 1,7, 1,6, 1,5 et 1,4, selon que la durée de l emprunt est de 15, 20, 25 ans ou 30 ans. Le différentiel entre le coût facial du contrat groupe de la banque et celui du contrat alternatif doit donc également être multiplié par ce coefficient multiplicateur pour mesurer l avantage comparatif éventuel de ce dernier. Cet avantage peut atteindre 0,45 % pour un emprunteur non fumeur de 25 ans et 0,20 % pour un emprunteur fumeur de 38 ans. Quelque soit le contrat souscrit, au delà d'un certain capital couvert l'assuré doit effectuer des analyses médicales et faire remplir un rapport médical. Aujourd hui, lorsque l assuré à moins de 45 ans environ, le seuil déclenchant les «formalités médicales» est compris entre 200 000 et 350 000. Lorsque l assuré à plus de 65 ans, le seuil déclenchant les formalités médicales est d environ 75 000. Si vous avez moins de 40 ans et êtes non fumeur, un contrat dit «individuel» à primes variables s impose. Dans le cas inverse, cela dépendra de la durée du prêt. Montant et coût de vos emprunts (achat d une résidence principale dans l ancien) : Prêt relais : Le prêt relais est une avance octroyée par la banque sur le prix de vente de votre logement actuel. Il est égal à un pourcentage de la valeur de votre logement actuel, diminué, le cas échéant, du capital résiduel de votre emprunt en cours. Le pourcentage est de 70 %, ou compris entre 80 % et 90 %, selon que votre logement n a pas encore trouvé preneur ou qu il est au contraire «sous compromis». 5
En ne retenant qu une fraction de la valeur déclarée de votre logement, la banque se protège contre une surévaluation de cette valeur et une éventuelle baisse du marché immobilier. Les intérêts dus sur le prêt relais sont réglés lors de son remboursement, à l occasion de la vente du ou des biens gagés à cet effet. La durée d un prêt relais est comprise entre 12 et 24 mois. Principe : Prix de votre logement actuel (RP) : U Capital restant dû sur vos crédits immobiliers RP : V Pourcentage du prêt relais : 70 % de la valeur de votre logement Montant du prêt relais : W = U x 70 % - V En ce qui vous concerne : Montant du prêt relais : W Apport personnel à la signature : Sur les résidences principales, la plupart des banques de dépôt ne souhaitent pas financer les frais de notaire. Dans la conjoncture actuelle, certaines préfèrent également ne pas financer les frais d agence. D autres, enfin, exigent un apport personnel supérieur à 10 % ou 15 % de la valeur du bien, en plus des frais d agence et de notaire. Mais il en est qui continuent à financer la totalité du coût de l acquisition, frais inclus, bien qu à des conditions parfois moins avantageuses (dans ce dernier cas, votre dépôt de garantie vous est remboursé lors de la signature de l acte). Si un prêt relais est mis en place et qu il constitue, à l occasion de son remboursement, votre seul apport dans l opération, alors il doit représenter au moins 10 % de la valeur du bien acquis augmenté des frais d agence et de notaire. Le cas échéant, le dépôt de garantie peut alors vous être remboursé lors de la signature de l acte. Lorsqu il s agit d une résidence locative ou de murs professionnels, il est possible de financer par l emprunt la totalité du coût d acquisition, frais de notaire compris. Prêt immobilier : Le plus souvent, votre emprunt pourra être remboursé par anticipation sans pénalités, et ne donnera parfois pas lieu à perception de frais de dossier bancaire. Lorsque l emprunt finance également des travaux, un devis devra en justifier le montant, les travaux étant ensuite réglés par la banque au vu des factures ou des demandes d acomptes. A cet égard, il vaut mieux ne pas sous-estimer le montant des travaux, quitte à ne pas utiliser la totalité de l emprunt, plutôt que de se retrouver à cours de liquidités. 6
Enfin, lorsque les taux d emprunt ne croissent pas trop avec l allongement de la durée de l emprunt et qu ils sont relativement proches des taux de placement, il peut être intéressant d abaisser le montant de la mensualité en empruntant sur une durée plus longue que celle que l on aurait choisie a priori, et d épargner parallèlement la différence de mensualité. Les intérêts produits par les sommes placées chaque mois compenseront presque les intérêts supplémentaires réglés à la banque du fait du rallongement de la durée de l emprunt et le capital ainsi créé permettra à tout instant de rembourser par anticipation une partie de l emprunt et d en raccourcir la durée, de sorte à se retrouver dans la situation où l on aurait emprunté initialement sur une durée plus courte. Mais cette solution offre à l emprunteur un degré de liberté, puisqu il conserve la possibilité de réduire sa charge mensuelle en cas de difficultés financières, en interrompant son effort d épargne. Les banques ne prêtent sur longue période et à des taux particulièrement avantageux que lorsqu il s agit de financer un actif immobilier. C est une opportunité qui mérite, le cas échéant, d être saisie. Le Prêt à taux zéro renforcé (PTZ +) : Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) s'adresse aux personnes dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, qui souhaitent acquérir une résidence principale et qui n ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années glissantes ayant précédé leur demande. Le plafond de ressources et le montant du PTZ est fonction de la zone d acquisition et du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Nous indiquons ci-dessous les données relatives à la zone A (Région parisienne). En zone A, selon que le logement doit être occupé par 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ou 8 personnes et plus, le revenu de référence du foyer ne doit pas dépasser en N-2 respectivement 36 000, 50 400, 61 200, 72 000, 82 800, 93 600, 104 400 ou 115 200. Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des deux montants suivants : > La somme des revenus fiscaux de l'ensemble des occupants du logement pour l'année n-2. > Ou le dixième coût global de l'opération (travaux compris, hors frais de notaire). En zone A, le montant du PTZ est égal à 33 % du montant de l opération (hors «frais de notaire»), plafonnée, selon que le logement sera occupé par 1,2,3,4 ou 5 personnes et plus, à respectivement 156 000, 218 000, 265 000, 312 000, 359 000. Plus les revenus du foyer sont élevés, plus la durée du prêt est courte. Elle est comprise entre 12 et 25 ans. 7
Lorsque le logement est neuf, il doit bénéficier du label bâtiment basse consommation énergétique (BBC 2005) ou respecter la réglementation thermique RT2012. S il s agit d un logement ancien totalement rénové, il devra bénéficier du label " haute performance énergétique rénovation - HPE rénovation 2009 " ou du label " bâtiment basse consommation énergétique rénovation - BBC rénovation 2009 ", ou encore respecter des exigences de performance énergétique sur au moins 2 des 4 catégories suivantes : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d'eau chaude sanitaire. Enfin, le PTZ+ ne doit pas représenter plus de la moitié du total des financements bancaires. A compter du 1/10/2014, le montant de l opération pris en compte verra son plafond baisser en zone A et augmenter dans les autres zones, qui sont moins tendues. Il en sera de même pour le plafond de ressources. Taux d endettement et reste à vivre : Il existe, a priori, trois méthodes pour calculer le taux d endettement. La plus classique consiste à diviser la totalité de vos charges financières (remboursements d emprunts et, le cas échéant, loyer de votre résidence principale) par la totalité de vos revenus (revenus professionnels, fonciers, etc ), le résultat ne devant pas dépasser, dans la conjoncture actuelle, 33 % à 40 % selon le cas. Les deux autres méthodes de calcul du taux d endettement cherchent à minorer l impact des investissements locatifs. La banque calcule le résultat net des investissements locatifs (loyers mensualités). Lorsque le résultat est positif, il s ajoute aux autres revenus, au dénominateur de la fraction (aussi bien dans la 2 ème que dans la 3 ème méthode de calcul). Lorsqu il est négatif, alors soit il s ajoute aux autres charges, au numérateur de la fraction (2 ème méthode de calcul), soit il vient en diminution du revenu, au dénominateur de la fraction (3 ème méthode de calcul, plus avantageuse encore). La plupart des banques retiennent la première méthode. D autres s ouvrent aux autres méthodes, mais en limitent cependant les effets, afin d encadrer le risque. Outre le taux d endettement, les banques calculent le «Reste à vivre par personne», c'est-à-dire le revenu net de charges financières et d impôt par personnes composant le foyer fiscal, les niveaux minimum requis étant d environ 800 pour une personne seule, 1 200 pour un couple et 200 par enfant. Pour l évaluation du revenu d un «travailleur non salarié», et pour celle du revenu variable et des bonus contractuels d un salarié, les banques retiennent habituellement la moyenne des revenus déclarés sur les trois dernières années. En ce qui vous concerne : 8
Montant du prêt : Montant à financer : X Prix d acquisition : A + Frais d agence : B + Frais de notaire : C + Rachat d un éventuel crédit existant (hors RP) : 0 + Indemnité de remboursement anticipé : 0 + Coût du PPD ou de la caution : D + Coût des travaux : E X Apport personnel, prêt relais et prêts spéciaux : Y - Dépôt de garantie (5 % de A ) : F - Complément chez le notaire à la signature : G - Le cas échéant, compl. à la bque en règlement de la caut : D - Complément par la suite en règlement des travaux : E - Montant du prêt relais : W - Prêt à taux zéro (PTZ +) : 0 Y Montant de votre emprunt immobilier : X Y = Z Taux d endettement et reste à vivre : Revenu mensuel net imposable moyen : i Revenu foncier mensuel : j Revenu mensuel net imposable total : k Capacité d emprunt pour un taux d endettement de 33 % : k / 3 = m Montant des emprunts à long terme : Z Mens. empr. de Z au taux de α % s/ β mois : n Coût de «l assurance crédit», au taux de γ % : p Mensualités des emprunts, assurance comprise : (Taux d endettement effectif : q / k %) q = n + p Revenu mensuel net imposable total : + k Mensualité d emprunt, assurance comprise : - q Impôt sur le revenu (mensuel sur 12 mois) si 4 parts : - r Reste à vivre unitaire (5 personnes) : (k - q - r) / 5 9