Aménagement du site de «la Chartreuse», Liège

Aménagement du site de «la Chartreuse», Liège Master Complémentaire en Urbanisme et Aménagement du Territoire Cours de Projet Urbain Année académique 2008/2009 CULOT Jean-Christophe

1. SITUATION EXISTANTE

La Chartreuse dans la ville de Liège stratégiquement positionné -A proximité de la N3 -A proximité de la ville historique -Sur les hauteurs -Dans un paysage boisé -Une ZACC dans un contexte urbain dense mais -Difficilement accessible -Relativement enclavé -Image négative du Lieu (Squat,..) -Effet frontière entre le quartier de Peville et la vallée

La Chartreuse et les quartiers alentours Morphologie du bâti

La Chartreuse et les quartiers alentours Equipements et services 1. Hôpital gériatrique du Valdor 2. Apparthôtel Sainte- Julienne 3. Commerces rue Cardinal Mercier 4. Hall omnisports Bressoux Ht 5. Eglise de Robermont 6. Ecole de promotion sociale 7. Hall omnisports de Grivegnée 8. Ecole fondamentale Robermont 9. Commerces rue Fraischamps 10.Ecole fondamentale et primaire de Péville 11.Commerces de la rue Bonne Femme 12.Eglise Saint-Lambert des Oblats

Le Site de la Chartreuse Contraintes physiques +/- 40 log. / ha +/- 50 log. / ha

Le Site de la Chartreuse Situation de droit : Plan de secteur et site classé Propriétés RUE

Le Site de la Chartreuse Bâti existant

2. OBJECTIFS

Objectifs et enjeux - Créer de nouveaux points d accès au site depuis les quartiers périphériques (piéton, vélo, voiture, bus) - Tisser des liens entre le centre du site (ancien fort) et le reste du site - Développement d un «quartier durable» utilisant les modes doux > Désenclaver et tisser des Liens En 1. Optimisant les cheminements piétions et cyclistes 2. Créant une hiérarchie de nouvelles voies 3. Gérant la question du transit

Désenclaver et tisser des Liens

Objectifs et enjeux - Garantir une mixité - Polarité du projet, effet externe et fonctionnalités - Intégrer des fonctions compatibles avec la typologie du fort existant > Créer une mixité sociale et fonctionnelle En 1. Accueillant des types de population diversifiée 2. Assurant la polarité du site à l extérieur de celui-ci à 3 échelles 3. Intégrant des fonctions compatibles avec la typologie du fort existant

Logements unifamiliaux Mixité sociale et fonctionnelle

Objectifs et enjeux - Aménager des espaces publics et susciter l échange (inter quartier, générations, utilisateurs, milieux sociaux, ) - Tirer parti et valoriser le paysage, les vues, la bio-diversité > Créer de «l urbanité» : Espaces publics, Espaces verts, Vie sociale En 1. Aménageant un espace vert public intégrant la cour de l ancien fort et les anciens murs d enceinte 2. Aménageant un réseau d espaces publics hiérarchisés, par un axe structurant, suivant les différentes fonctions 3. Créant des espaces privatifs et des espaces communs 4. Créant un équipement collectif 5. Attirant des fonctions commerciales, culturelles et tertiaires

Maillage Vert et Espaces Publics

Objectifs et enjeux -Développer au maximum les PPP afin de «cadnasser» les initiatives privées qui risquent d être basées sur la seule logique du profit - Créer un aménagement de qualité avec des identités fortes - Amener des logements de qualité en ville - Question de la nécessité de maintenir le bâti existant - Intégrer la spécificité de notre époque en respectant le passé (s inscrire dans la logique évolutive de l histoire) >Créer un paysage naturel et patrimonial de qualité, insuffler au Lieu un Esprit En 1. Créant un aménagement de qualité avec des identités fortes 2. Maintenant les arbres existants sur le site 3. Respectant le relief naturel du site dans le dessin des espaces publics et l implantation des bâtiments

Objectifs et enjeux -Amener des logements de qualité en ville - Développement d un «quartier durable» utilisant les modes doux > Développer des constructions contemporaines économisant l énergie En 1. Privilégiant des constructions compactes avec une densité élevée 2. Implantant les bâtiments et les espaces publics de manière à maximiser l apport solaires passif 3. Prévoyant un niveau d isolation permettant d atteindre au minimum les standards basse énergie 4. Valorisant une gestion écologique de l eau en minimisant les surfaces imperméabilisées (moins de 40%) et en aménageant un bassin d orage paysager

Schéma d intention

3. PLAN MASSE ET PROGRAMME

Plan Masse

Répartition par fonction Total Logements : 105 Appartements, duplex, loft 24 Appartements Résidence-Services 90 Chambres d hôtel 5% 15% LOGEMENTS COMMERCES/ HORECA RESIDENCE SERVICES Densité : 65 logements /ha Hors hôtel 11% 7% 10% 52% HOTEL EQUIPEMENT COMMUNAUTAIRE BUREAUX Calcul des places de parking : LOGEMENTS ACT. ECONOMIQUES COMMERCES HORECA RESIDENCE SERVICES HOTEL (1 pl./log.) (3 pl. / 100m2) (5 pl. / 100m2) (6 pl. / 100 m2) (1pl. / par ch) (0,7pl./ ch) TOTAL Fort aile Ouest 24 1920 Places Fort O 24 57 93 Fort aile Centrale 30 3700 Places Fort C 30 185 193 Fort aile Sud 20 352 24 Répartition des logements 1% 3% Places Fort S 20 35 24 68 Nouv. Bâtiment 1 1050 90 Places NB1 63 63 135 Nouv. Bâtiment 2 9 535 8% Places NB2 9 30 43 Demande totale Coéf. Occ. diurne Récupération diurne Coéf. Occ. nocturne. Récupération nocturne LOGEMENTS 83 0.75 62 0 0 STUDIOS ACT ECO. 57 1 0 1 57 COMMERCES 220 1 0 1 220 HORECA 93 0.8 74 0 0 RESIDENCE SERVICE 24 1 0 0 0 HOTEL 63 1 0 0 0 Demande théorique 540 24% LOGEMENTS 1CH LOGEMENTS 2CH Récupération 137 277 Coéfficient d'accessibilité 0.85 Demande effective 343 47% LOGEMENTS 3CH LOGEMENTS 4CH 17% LOFTS

4. MONTAGE JURIDIQUE ET FINANCIER

Outils opérationnels 1. Réalisation d un dossier SAR à l initiative de la Spi+ - Prise en charge de max. 60% de l acquisition du terrain - Prise en charge des travaux de démolition, dépollution, équipement 2. Réalisation d un périmètre de Revitalisation Urbaine - Convention PPP promoteur-ville - 2 euros investit par le privé pour du logement, 1 euro par le région pour les espaces publics -> Subsides plafonnés à 1.250.000 euros 3. Introduction des permis d urbanisme - Article 127, c est le FD qui octroie les permis - Les dérogations au RUE seront appréciées par le FD

Processus du développement -Introduction d un dossier SAR (demandé au Gouvernement par la ville de Liège ou la SPI+) - Acquisition des terrains par la SPI+ susidié à hauteur de 60% par la Région. La superficie du terrain étant estimée à 3,4 ha, le prix d achat du terrain est de 3.400.000 euros - Démolitions des bâtiments et parties de bâtiments, assainissement du site subsidié à hauteur de 100% par le SAR - Désignation d un promoteur et d un auteur de projet pour la partie promotion immobilière sur base d un cahier des charges établit par la SPI+ et la ville de Liège (renonciation au droit d accession sur la partie à développer par le promoteur à savoir le Fort et le nouveau Bâtiment 1) - Convention entre le promoteur et la Spi+ concernant la construction des bureaux dans le bâtiment du Fort - La SPI+ cède un droit de propriété à la ville de Liège les terrains sur lesquels seront aménagés les espaces publics relatifs au dossier de revitalisation, à savoir la cour centrale - Signatures de la convention ville-promoteur pour le périmètre de revitalisation - Introduction du dossier de Revitalisation auprès du Gouvernement Wallon - Décision d octroi des subsides de revitalisation par le Gouvernement - Etudes des projets SPI+ et Promoteur, introduction des permis d urbanisme -Octroi des permis d urbanisme - Construction par le promoteur (Fort et nouveau bâtiment 1) la SPI+ (pour les bureaux, le nouveau bâtiment 2, les espaces publics) et la ville de Liège (les espaces publics subventionnés) -Commercialisation du projet -Vente des terrains et bâtiments par quotités au fur et à mesure de la construction par la SPI+ au promoteur (droit de superficie) - Livraison des bâtiments et espaces publics 9 10 11 2010 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2011 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2012 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2013 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Introduction dossier SAR Achat Terrain Spi+ Démolitions et equipements Désignation d'un promoteur Conventions PPP Introduction dossier REVIT Etudes projets Permis d'urbanisme Construction Commercialisation

COUTS D'ACQUISITION / CONSTRUCTION Bilan Financier Privé Nivea Surfaces Surf. brute Nivea Surfaces Surf. brute Fonctions u brutes totale PU Cout total Fonctions u brutes totale PU Cout total m² m² m² m² Fort aile Est (rénovation) Fort aile Ouest (rénovation) Logements Commerces / classiques 2 1 095.30 Horeca 0.00 385.00 3 844.00 385.00 800.00 308 000.00 4 844.00 Résidence services 0 658.00 5 656.00 1 1 123.00 3 439.30 1 200.00 4 127 160.00 1 781.00 1 200.00 2 137 200.00 Terrasses 3 295.25 Logements moyenne 2 944.64 4 152.00 3 1 053.00 447.25 300.00 134 175.00 4 1 193.00 Toiture inclinée 756.70 3 190.64 1 200.00 3 828 768.00 756.70 80.00 60 536.00 Terrasses 1 94.00 Ascenceurs 3.00 2 178.00 3.00 18 000.00 54 000.00 272.00 300.00 81 600.00 TOTAL 3 886.55 4 375 871.00 Toiture verte 1 193.00 1 193.00 100.00 119 300.00 Fort aile Centrale (rénovation) Coursive 307.00 Commerces 0 1 908.00 307.00 300.00 92 100.00 1 908.00 800.00 1 526 400.00 Ascenceurs 2.00 Logements moyenne 2 1 596.00 2.00 18 000.00 36 000.00 3 1 661.00 TOTAL 5 935.64 6 602 968.00 4 1 857.00 5 114.00 1 200.00 6 136 800.00 Bâtiment 1 (construction neuve) Terrasses 3 312.00 Horeca 0.00 574.00 312.00 300.00 93 600.00 574.00 700.00 401 800.00 Toiture verte 1 857.00 Hotel 0 118.00 1 857.00 100.00 185 700.00 1 692.00 Coursive 475.00 2 1 056.00 475.00 300.00 142 500.00 3 1 056.00 Ascenceurs 2.00 2 922.00 1 200.00 3 506 400.00 2.00 18 000.00 36 000.00 Toiture verte 1 056.00 TOTAL 7 809.00 8 121 000.00 1 056.00 100.00 105 600.00 TOTAL 3 496.00 4 013 800.00 TOTAL BATIMENTS 21 127.19 m² 23 113 639.00

TERRAINS Concerne Surfaces PU Cout total m² Bâtiments 5 000.00 250.00 1 250 000.00 Terrain bâtiment 1 2 500.00 175.00 437 500.00 TOTAL TERRAIN 1 687 500.00 ABORDS Fonctions Surfaces PU Cout total m² Voiries 2 200.00 175.00 385 000.00 TOTAL COUT ABORDS 385 000.00 FRAIS Frais d'études Architecte + Urbaniste 939 945.56 Ing. Stab 231 136.39 ing TS 231 136.39 CSS 115 568.20 assurances 469 972.78 Juristes 46 227.28 Frais de commercialisation 486 081.71 Frais de développement 939 945.56 Précompte 25 000.00 Interêtes 596 220.96 TOTAL FRAIS 4 081 234.82 TOTAL COUT INVESTISSEUR 29 267 373.82 HTVA VENTES / LOCATIONS Bilan Financier Privé Fonctions Type Surface (m² net) Prix / m² Prix de vente total ( ) Fort aile Est (rénovation) Prix de vente par unité ( ) Logements (vente) 9xLofts 1 008.00 1 400.00 1 411 200.00 156 800.00 7x2Chambres 770.00 1 500.00 1 155 000.00 165 000.00 7x4Chambres 1 302.00 1 400.00 1 822 800.00 260 400.00 TOTAL 3 080.00 4 389 000.00 Fort aile Centrale (rénovation) Commerces (location) 1 766.00 2 571.43 4 541 142.86 1500 /100m³/mois Logements (vente) 5xDuplex 4Chambres 1 010.00 1 400.00 1 414 000.00 282 800.00 5x3Chambres 720.00 1 500.00 1 080 000.00 216 000.00 5x2Chambres 470.00 1 700.00 799 000.00 159 800.00 5x2Chambres 480.00 1 500.00 720 000.00 144 000.00 5x2Chambres 470.00 1 500.00 705 000.00 141 000.00 5xDuplex 3Chambres 600.00 1 500.00 900 000.00 180 000.00 5x2Chambres 490.00 1 500.00 735 000.00 147 000.00 5x2Chambres 480.00 1 600.00 768 000.00 153 600.00 TOTAL 6 486.00 11 662 142.86 Fort aile Ouest (rénovation) Commerces (location) 352.00 2 571.43 905 142.86 1500 /100m³/mois Résidence Services (24app.) (vente) 1 766.00 1 600.00 2 825 600.00 117 733.33 Logements (vente) 3xDuplex 4Chambres 606.00 1 400.00 848 400.00 282 800.00 2xStudio 156.00 1 600.00 249 600.00 83 200.00 3x3Chambres 432.00 1 500.00 648 000.00 216 000.00 3x2Chambres 282.00 1 700.00 479 400.00 159 800.00 3x2Chambres 288.00 1 500.00 432 000.00 144 000.00 3x2Chambres 282.00 1 500.00 423 000.00 141 000.00 3xDuplex 3Chambres 360.00 1 500.00 540 000.00 180 000.00 3x2Chambres 294.00 1 500.00 441 000.00 147 000.00 3x2Chambres 288.00 1 600.00 460 800.00 153 600.00 TOTAL 5 106.00 8 252 942.86 Bâtiment 1 (construction neuve) Horeca (location) 536.00 2 857.14 1 531 428.57 1666 /100m³/mois Hôtel (vente) 2 742.00 2 000.00 5 484 000.00 TOTAL 3 278.00 7 015 428.57 TOTAL VENTES / LOCATIONS 17 950.00 m² 31 319 514.29 TOTAL VENTE INVESTISSEUR 31 319 514.29 MARGE BRUTE 2 052 140.46 7.01% COEFFICIENT M² BRUT/NET 84.96% HTVA

COUTS D'ACQUISITION / CONSTRUCTION Bilan Financier Public Fonctions Niveau Surfaces brutes Surf. brute totale PU Cout total m² m² Fort aile Est (rénovation) Bureaux 0 1 095.30 1 1 095.30 Fort aile Centrale (rénovation) Bureaux 1 1 908.00 2 190.60 800.00 1 752 480.00 1 908.00 800.00 1 526 400.00 TOTAL 4 098.60 3 278 880.00 Bâtiment 2 (construction neuve) Crêche 0 368.00 Equipement connumautaire 0 769.00 Logements économiques 1 427.00 2 427.00 3 427.00 4 427.00 Toiture accessible 1 179.00 Ascenceurs 1.00 368.00 1 000.00 368 000.00 769.00 750.00 576 750.00 1 708.00 900.00 1 537 200.00 1 179.00 100.00 117 900.00 1.00 20 000.00 20 000.00 TOTAL 2 845.00 2 619 850.00 TOTAL BATIMENTS 5 898 730.00 Abords Fonctions Surfaces PU Cout total m² Parking en surface 6 060.00 125.00 757 500.00 Revêtement en pierre 3 000.00 250.00 750 000.00 Revêtement en pavés de beton 6 000.00 150.00 900 000.00 Revêtement en dolomie 7 520.00 80.00 601 600.00 Espaces vert 6 640.00 50.00 332 000.00 Bassin d'orage 1 320.00 350.00 462 000.00 Arbres 140 pce 300.00 42 000.00 Ouvrages d'art, mobilier, eclairage 300 000.00 TOTAL COUT ABORDS 4 145 100.00 Démolitions grossieres bâtiment Démolition Bâtiment 1930 3 960.00 20.00 79 200.00 Fort aile Est 5 620.00 20.00 112 400.00 Fort aile Centrale et Ouest 10 986.00 20.00 219 720.00 Fort Cour centrale 4 200.00 20.00 84 000.00 TOTAL COUT DEMOLITIONS 495 320.00 TOTAL COUT SPI 13 939 150.00 TERRAINS Concerne Surfaces PU Cout total m² Achat terrain 34 000.00 100.00 3 400 000.00 TOTAL TERRAIN 3 400 000.00

Bilan Financier Public VENTES / LOCATIONS / SUBSIDES Fonctions Type Surface (m² net) Prix / m² Prix de vente total ( ) Prix de vente par unité ( ) Fort aile Est (rénovation) Bureaux (location) Pépinière entreprise 2 012.00 1 428.57 2 874 285.71 833 /100m³/mois Bureaux (location) 1 766.00 1 428.57 2 522 857.14 833 /100m³/mois TOTAL BUREAUX 3 778.00 5 397 142.86 Bâtiment 2 (construction neuve) y compris terrains Equipement communautaire (ville) 769.00 1 000.00 769 000.00 Public Crêche (ville) 368.00 1 150.00 423 200.00 Public Logements (sociaux - SWL) 4x2Chambres 416.00 1 200.00 499 200.00 124 800.00 4x2Chambres 392.00 1 200.00 470 400.00 117 600.00 4x1Chambres 312.00 1 200.00 374 400.00 93 600.00 4x2Chambres 364.00 1 200.00 436 800.00 109 200.00 TOTAL BATIMENT 2 621.00 2 973 000.00 Vente terrains ( à l'investisseur) Bâtiments 5 000.00 300.00 1 250 000.00 Terrain bâtiment 1 2 500.00 175.00 437 500.00 TOTAL TERRAIN 10 121.00 1 687 500.00 TOTAL VENTES / LOCATIONS 10 057 642.86 VENTE LOGEMENTS SOCIAUX SWL (y compris terrain) 1 780 800.00 VENTE EQUIPEMENTS COMMUNAITAIRES VILLE DE LIEGE (y compris terrain) 1 192 200.00 Subsides SAR Achat terrain 60% 2 040 000.00 SAR Démolitions 100% 495 320.00 Revit. 1 250 000.00 TOTAL SUBSIDES 3 785 320.00 Aperçu des investissements 4% 3% 16% 9% 68% INVESTISSEMENT PRIVE INVESTISSEMENT SPI+ ACHAT VILLE ACHAT SWL SUBSIDES REGION Financement des espaces publics Fonctions Surfaces PU Cout total Prise en charge Abords Voiries 2 200.00 150.00 330 000.00 Promotteur Parking en surface 6 060.00 125.00 757 500.00 SPI Revêtement en pierre 3 000.00 250.00 750 000.00 Revit.1 Revêtement en pavés de beton 6 000.00 150.00 900 000.00 Revit.1 + SPI Revêtement en dolomie 7 520.00 80.00 601 600.00 SPI Espaces vert 6 640.00 50.00 332 000.00 SPI Bassin d'orage 1 320.00 350.00 462 000.00 SPI Arbres 140 pce 300.00 42 000.00 SPI Ouvrages d'art, mobilier, eclairage 300 000.00 SPI TOTAL 2 200.00 4 475 100.00 TOTAL SPI ENTREES 13 842 962.86 BALANCE SPI -96 187.14