Présenta)on de Mathieu Jaspard Coordinateur de recherches. Gilles Condé A0aché de recherches

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1 Sous la direc4on de Guénaël Devillet Directeur du SEGEFA Université de Liège Réalisation d un Schéma de Développement Commercial sur le territoire communal de Nivelles Séance d information publique - Phase 1 : Diagnostic Étude réalisée pour la commune de Nivelles Nivelles - 14/06/2012 Présenta)on de Mathieu Jaspard Coordinateur de recherches Gilles Condé A0aché de recherches

2 2 Mission du SEGEFA Phase 1 : état des lieux (mars 2012) Étude du contexte local, de l appareil commercial, de son évolu)on et de ses zones de chalandise Phase 2 : défini)on de la vision sur la structure commerciale (60 jours calendrier) Élabora)on d une stratégie de développement commercial pour la ville de Nivelles et réalisa)on d un schéma de développement commercial à l échelle communale Phase 3 : élabora)on de l ou)l d aide à la décision (60 jours calendrier) Analyse des sites de développement poten)el et élabora)on d un plan d ac)ons afin de mejre en œuvre les orienta)ons stratégiques du schéma de développement commercial

3 3 Plan de l exposé L offre commerciale de Nivelles Présenta)on de la répar))on spa)ale de l offre commerciale existante sur le territoire de Nivelles et de son fonc)onnement à l échelle communale Le nodule commercial du centre- ville de Nivelles Analyse approfondie de la structure commerciale du nodule du centre- ville, de ses évolu)ons récentes et de sa dynamique commerciale La zone de chalandise Présenta)on de la zone de chalandise de référence de Nivelles, de ses caractéris)ques et des chiffres d affaires annuels réalisés par le commerce nivellois Le cadre de concurrence Iden)fica)on des principaux nodules concurrents via l étude de l évasion du pouvoir d achat et mise en perspec)ve des nodules de Nivelles à l échelle provinciale Conclusions

4 4 Méthodologie Concepts de base Nodule : concentra)on spa)ale de commerces Taille ConBnuité TradiBonnel 50 points de vente ou 20 points de vente et m² de surface de vente totale Moins de 5 rez- de- chaussée entre 2 points de vente successifs Récent m² de surface de vente totale Moins de 250 m entre 2 points de vente successifs Densité 10 commerces / 100 mètres 10 commerces / 500 mètres Trois domaines d'achats iden)fiés : - Achats alimentaires : Grosses courses - Achats semi- courants légers : Equipement de la personne, loisirs et sports - Achats semi- courants lourds : Equipement de la maison, électroménager et bricolage

5 5 Méthodologie Base de données LOGIC et MOVE Base de données LOGIC : base de données sur les commerces wallons construite via des relevés de terrain ( points de vente, soit 6 millions de m², individualisés en 260 nodules commerciaux) Base de données MOVE : base de données sur les comportements d'achats des Wallons construite sur base d'une enquête auprès de ménages wallons è Pour chaque nodule commercial et par type d achats : - Zone de chalandise (Espace au sein duquel un nodule commercial recrute l essen)el de sa clientèle) - Taux de pénétrabon du nodule pour chaque en)té communale - Apport en clients de chaque en)té communale pour le nodule Enquête sur le budget des ménages wallons (Statbel, 2009) : Type d'achats Alimentaires Semi- courants légers Semi- courants lourds Dépenses moyennes ( personne/an) è Conversion de la popula)on en chiffre d'affaires (pondéré par le revenu moyen par habitant)

6 Partie 1 L offre commerciale de Nivelles

7 L offre commerciale de Nivelles Chiffres clés 470 points de vente m² de surfaces de vente neje 41 cellules vides, soit un taux de vacance de 8,7 % (Wallonie : 15 % en moyenne) Répar))on spa)ale en quatre nodules principaux : 1. Le centre- ville points de vente pour un total de m² - Structure généraliste - Nodule de type «centre de pe)te ville» (typologie SEGEFA) 2. Le shopping center points de vente pour un total de m² - Orienté principalement autour de l équipement de la personne - Nodule «spécialisé dans l équipement léger» 3. La chaussée de Namur - 23 points de vente pour un total de m² - Orienté autour de l équipement de la maison - Nodule «spécialisé dans l équipement lourd» 4. Le Centenaire - 13 points de vente pour un total de m² - Orienté autour de l équipement de la maison avec deux grandes surfaces alimentaires - Nodule de «sou)en» du centre- ville de Nivelles Un point de vente important en dehors des nodules : supermarché Colruyt Service d Étude en Géographie Économique Fondamentale et Appliquée - Université de Liège 7

8 8 L offre commerciale de Nivelles

9 9 L offre commerciale de Nivelles

10 10 L offre commerciale de Nivelles

11 11 L offre commerciale de Nivelles FoncBonnement communal du commerce nivellois Une offre commerciale importante (> m²) et diversifiée è Nivelles dispose d un certain poids commercial Répar))on de l offre commerciale en quatre nodules de types dis)ncts et aux taux de vacance rela)vement faibles è Il existe, actuellement, un équilibre commercial au sein de la commune Un centre- ville de grande taille et proposant une offre commerciale généraliste et diversifiée è À l échelle communale, le centre- ville est le moteur commercial de la commune et le principal lieu d achats des Nivellois Shopping center dispose du pouvoir ajrac)f le plus important è À l échelle supracommunale, le shopping center est le moteur commercial de la commune

12 L offre commerciale de Nivelles FoncBonnement communal du commerce nivellois Offres du shopping center et du centre- ville sont concurrentes sur l équipement de la personne - Poten)el de la zone de chalandise était suffisant pour maintenir une ac)vité durable dans les deux nodules avant extension du shopping center (taux de vacance toujours faibles dans le centre- ville) - Concurrence va s intensifier suite à l extension du shopping center qui dispose d avantages comparabfs sur le centre- ville (transferts observés lors de l extension du shopping center) Les nodules commerciaux du Centenaire et de la chaussée de Namur sont complémentaires de l offre existante au centre- ville et au shopping center car spécialisés dans un domaine d achats et visant des segments de clientèle différents Équilibre commercial, mais pas spabal : - Structura)on du commerce autour du site d implanta)on historique (centre- ville) et du boulevard urbain du sud de la ville (Avenue de la tour de guet, du Centenaire et chaussée de Namur) - Nord de la ville ne dispose pas d une offre commerciale importante malgré l existence d un poten)el (Colruyt de la chaussée de Bruxelles) Service d Étude en Géographie Économique Fondamentale et Appliquée - Université de Liège 12

13 Partie 2 Le nodule commercial du centre- ville de Nivelles

14 14 Le centre- ville de Nivelles Offre commerciale

15 15 Le centre- ville de Nivelles L offre commerciale du centre- ville de Nivelles Nature commerciale Points de vente Surf. de vente ne\e Nbre % m² % Taille moyenne (m²) Part des grandes enseignes AlimentaBon 33 10, ,3 90 8,8 Éq. semi- courant léger Éq. semi- courant lourd Éq. de la personne 67 20, , ,5 Éq. de la maison léger 13 4, ,9 65 1,5 Éq. de loisir/professionnel léger 20 6, , ,9 Éq. de la maison lourd 10 3, , ,0 Éq. de loisir/professionnel lourd 1 0,3 35 0,2 35 0,0 Horeca 61 18, ,0 70 0,0 Service à caractère commercial 85 26, , ,3 Cellule vide 36 11, ,3 50 0,0 Total , , ,9

16 16 Le centre- ville de Nivelles Offre commerciale

17 17 Le centre- ville de Nivelles ÉvoluBon

18 18 Le centre- ville de Nivelles Accessibilité TC

19 Le centre- ville de Nivelles Marché hebdomadaire Alimentaire Domaine Nature Nombre d'échoppes Part (%) Éq. de la personne Éq. de la maison Fruits et légumes Boucherie Fromagerie / Laiterie Boulangerie Italien Confiserie Poissonnerie Autre alimentaire Vêtements Autre éq. de la personne Électroménager et mul)média Tex)les maison et prod. d'entre)en Mobilier Service d Étude en Géographie Économique Fondamentale et Appliquée - Université de Liège , , ,2 Snack 7 5,2 Fleuristes - pépiniéristes 11 8,2 Autre 3 2,2 Total

20 20 Le centre- ville de Nivelles FoncBonnement

21 Le centre- ville de Nivelles FoncBonnement commercial du centre- ville de Nivelles Deux structures principales : 1. La Grand Place : Polarité horeca - Lieu de vie et rôle de référent - Nombreux générateurs de trafic à proximité (et marché) è Clientèle poten)elle 2. La rue de Namur : Artère commerçante piétonne - Majorité des grandes enseignes y sont localisées - Catalyseur commercial avec mix orienté autour de l équipement de la personne è Arre la clientèle au centre- ville - Flux piéton important - Rupture à son intersec)on avec la place Émile Delalieux Une polarité secondaire de sou)en : la Place Émile Delalieux - Posi)on stratégique sur un flux de voiture important et au débouché de l artère commerçante - Offre différente de celle de la Grand Place et de la rue de Namur, avec deux grandes surfaces alimentaires à proximité - Densité commerciale plus faible, mais redynamisa)on récente Deux espaces en marge : la rue de Bruxelles et l espace formé par la rue de Namur et la rue Octave Grillaert - Taux de vacance plus élevés, flux piéton réduit, évolu)ons récentes non favorables è Poten)el commercial faible et rétrécissement du nodule Service d Étude en Géographie Économique Fondamentale et Appliquée - Université de Liège 21

22 Partie 3 La zone de chalandise

23 23 La zone de chalandise de Nivelles

24 24 La zone de chalandise de Nivelles

25 25 La zone de chalandise de Nivelles CaractérisaBon et esbmabon du potenbel commercial Zone de chalandise Indicateurs socio- économiques Primaire Secondaire Total Superficie (km²) 388,3 271,3 659,6 PopulaBon Volume Volume Densité (hab/km²) 245,7 411,8 314,1 ÉvoluBon (%) 7,4% 8,5% 8,0% Ménages (2008) Âge (2010) AcBvités (2011) Nombre Taille moyenne 2,39 2,49 2,44 Part des acbfs 62,6% 62,5% 62,5% Part des non acbfs 37,4% 37,5% 37,5% Taux d'acbvité 70,0% 69,9% 69,9% Taux de chômage 11,8% 11,1% 11,4% Part des ménages motorisés (2001) 83,6% 86,5% 85,1% Revenu moyen par habitant (2009) Revenu potenbel (millions d /an) (2009) 1 562, , ,0 Dépenses annuelles (millions d /an) (2009) 357,0 416,1 773,1

26 26 La zone de chalandise de Nivelles EsBmaBon du chiffre d affaires réalisé par le commerce nivellois è Nivelles capte environ 20 % du potenbel annuel dépensé par la populabon de sa zone de chalandise (soit 164 des 773,1 millions d /an) Nodules commerciaux Shopping center AlimentaBon CA (millions d /an) CA (%) Achats semi- courants légers CA (millions d /an) CA (%) Achats semi- courants lourds CA (millions d /an) CA (%) Total CA (millions d /an) CA (%) 27,3 23,7% 23,5 75,1% 4,5 25,3% 55,2 33,7% Centre- ville 16,9 14,7% 6,0 19,2% 1,8 10,4% 24,7 15,1% Chaussée de Namur 0,0 0,0% 0,1 0,3% 3,1 17,7% 3,2 2,0% Le Centenaire 21,3 18,6% 1,3 4,0% 7,7 43,2% 30,3 18,4% Commerces hors nodule 49,5 43,0% 0,4 1,3% 0,6 3,4% 50,5 30,8% Total 115,0 100,0% 31,3 100,0% 17,7 100,0% 164,0 100%

27 27 La zone de chalandise de Nivelles EsBmaBon du chiffre d affaires réalisé par le commerce nivellois Le chiffre d affaires réalisé par le centre- ville peut être mulbplié par deux (soit entre 45 et 55 millions d annuels) suite à la prise en compte de l horeca et des services, qui représentent plus d 1/3 de son offre commerciale Nodules commerciaux Shopping center AlimentaBon CA (millions d /an) CA (%) Achats semi- courants légers CA (millions d /an) CA (%) Achats semi- courants lourds CA (millions d /an) CA (%) Total CA (millions d /an) CA (%) 27,3 23,7% 23,5 75,1% 4,5 25,3% 55,2 33,7% Centre- ville 16,9 14,7% 6,0 19,2% 1,8 10,4% 24,7 15,1% Chaussée de Namur 0,0 0,0% 0,1 0,3% 3,1 17,7% 3,2 2,0% Le Centenaire 21,3 18,6% 1,3 4,0% 7,7 43,2% 30,3 18,4% Commerces hors nodule 49,5 43,0% 0,4 1,3% 0,6 3,4% 50,5 30,8% Total 115,0 100,0% 31,3 100,0% 17,7 100,0% 164,0 100%

28 La zone de chalandise de Nivelles EsBmaBon du chiffre d affaires réalisé par le commerce nivellois Nivelles est concurrenbel en mabère d alimentaire et capte près d un quart du potenbel de sa zone de chalandise L évasion du pouvoir d achat pour les domaines semi- courants est plus importante è IdenBficaBon de la concurrence Domaines PotenBel (millions d' / an) CA (millions d' / an) Nivelles Part du potenbel (%) Alimentaire 488,1 115,0 23,6% Achats semi- courants légers 177,0 31,2 17,7% Achats semi- courants lourds 108,0 17,7 16,4% Total 773,1 163,9 21,2% Service d Étude en Géographie Économique Fondamentale et Appliquée - Université de Liège 28

29 Partie 4 Le cadre de concurrence

30 30 Le cadre de concurrence

31 31 Le cadre de concurrence Polarités concurrentes Nivelles est rela)vement «isolée» et la concurrence à proximité immédiate est faible è Nivelles rayonne sur les communes directement voisines La concurrence est, par contre, par)culièrement forte au- delà de ceje zone : Au nord- est, les nodules commerciaux de Waterloo, Louvain- la- Neuve et de Wavre cons)tuent une offre conséquente de rayonnement supracommunal Au sud, les nodules des différentes aggloméra)ons du sillon Sambre- et- Meuse (Charleroi, La Louvière et Mons) sont la principale offre de rayonnement régional de la province du Hainaut è Facteurs limitant le rayonnement de Nivelles

32 32 Le cadre de concurrence Achats alimentaires

33 33 60,0 Le cadre de concurrence Achats alimentaires RéparBBon des dépenses annuelles des habitants de la zone de chalandise (alimentabon) Chiffre d'affaires (millions d' /an) 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0

34 34 Le cadre de concurrence Achats semi- courants légers

35 35 30,0 Le cadre de concurrence Achats semi- courants légers RéparBBon des dépenses annuelles des habitants de la zone de chalandise (achats semi- courants légers) 25,0 Chiffre d'affaires (millions d' /an) 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0

36 36 Le cadre de concurrence Achats semi- courants lourds

37 37 14,0 Le cadre de concurrence Achats semi- courants lourds RéparBBon des dépenses annuelles des habitants de la zone de chalandise (achats semi- courants lourds) 12,0 Chiffre d'affaires (millions d' /an) 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0

38 Le cadre de concurrence RéparBBon des dépenses annuelles des habitants de la zone de chalandise Chiffre d'affaires (millions d' /an) Achats alimentaires Achats semi- courants légers Achats semi- courants lourds Service d Étude en Géographie Économique Fondamentale et Appliquée - Université de Liège SOURCE : SEGEFA,

39 39 Le cadre de concurrence Polarités concurrentes Nivelles à l échelle supracommunale Le shopping center de Nivelles est le premier pôle commercial au sein de la zone de chalandise de Nivelles, mais - Bruxelles est la première solubon pour les habitants de la zone de chalandise pour les achats semi- courants et notamment les achats légers - Ses concurrents directs les deux nodules commerciaux de Waterloo (centre- ville et Mont- Saint- Jean) ont un poids commercial total deux à trois fois supérieur au sien Louvain- la- Neuve (Esplanade) est une polarité importante, mais qui rayonne plutôt sur la par)e orientale du Brabant wallon Les autres nodules de Nivelles consbtuent des moteurs commerciaux à l échelle communale et réalisent des chiffres d affaires comparables à ceux de nodules similaires (Wavre et Braine- l Alleud par exemple)

40 Partie 5 Conclusions

41 41 Conclusions Forces du commerce nivellois Offre commerciale rela)vement importante pour une commune de ceje taille Quatre nodules commerciaux complémentaires avec des fonc)ons et des offres différentes Un nodule commercial par)culièrement ajrac)f, le shopping center, qui vient d être renforcé et qui parvient à concurrencer des nodules plus importants Taux de vacance faibles Concurrence à proximité (< 15 minutes voitures) peu développée Faiblesses du commerce nivellois Shopping center et centre- ville en concurrence sur l offre en équipement de la personne Influence marquée de Bruxelles pour les achats semi- courants et évasion du pouvoir d achat élevée dans ces domaines Difficile de polariser les communes du Hainaut dont la popula)on se reporte sur La Louvière et Charleroi Certains sous secteurs commerciaux ne sont pas véritablement exploités (électroménager, mul)média, peu d enseignes haut de gamme malgré la popula)on aisée)

42 Conclusions Centre- ville Shopping center Le Centenaire Chaussée de Namur Forces - Structure commerciale équilibrée - Organisa)on du marché hebdomadaire sur la Grand Place - Bénéficie d une dynamique commerciale : les cellules vides sont - effec)vement réaffectées Bonne accessibilité TC - Centre commercial arrivé à maturité - Excellente localisa)on - Zone de chalandise étendue - Mix concurren)el et ajrac)f avec locomo)ve alimentaire complétée par enseignes interna)onales d habillement - Offre complémentaire au centre- ville è Nodule de sou)en - Structure commerciale diversifiée - Bonne dynamique (taux de vacance nul) - Localisa)on sur une pénétrante urbaine et structure cohérente avec ceje localisa)on - Bonne dynamique : 3 nouveaux commerces en 1 an - Structure commerciale assez différen)ée du celle du centre- ville et en accord avec la localisa)on Service d Étude en Géographie Économique Fondamentale et Appliquée - Université de Liège Faiblesses - Part des grandes enseignes limitée - Pas de véritable grande locomo)ve commerciale - Taux de vacance plus élevé que dans les autres nodules commerciaux de Nivelles - Rétrécissement du nodule au niveau des rues de Bruxelles et de Namur - Accessibilité orientée principalement voiture (accessibilité TC et modes doux est rela)vement faible) - Accessibilité essen)ellement voiture (seulement une faiblesse pour les quelques - commerces qui pourraient bénéficier d un meilleur accès TC et piéton) Terrains à voca)on économique u)lisés pour le commerce 42