GUIDE DE L OPAH Opération Programmée d Amélioration de l Habitat Juin 2013 1
SOMMAIRE 1. Qu est-ce que l OPAH? 2. L OPAH, mode d emploi 3. Les aides disponibles 4. Les étapes à suivre pour obtenir les aides 5. Travaux subventionnables 2
1. QU EST-CE QUE L OPAH? La Communauté de Communes du Créonnais a signé une convention en février 2012 avec l Etat, le Conseil Général de la Gironde et plusieurs partenaires pour la mise en place d un programme d aide à la réhabilitation des logements privés sur son territoire. L OPAH permet aux propriétaires de bénéficier gratuitement d un appui : - Technique : conseils sur les travaux à réaliser, estimation des coûts de travaux, réalisation des Diagnostics de Performance Energétique (DPE), esquisses de projet par l architecteconseil, hiérarchisation des travaux, avis consultatif sur les devis, - Administratif : aide aux demandes réglementaires d urbanisme (permis de construire, déclaration de travaux, ), assistance au montage de dossiers de demande de subventions publiques, - Au montage financier de leur projet : mobilisation de l ensemble des financements disponibles : subventions, avance sans intérêt, prêts à taux zéro, crédits d impôt, caisses de retraite, L OPAH concerne tout le territoire de la communauté de communes du Créonnais, soit au total 14 communes, à savoir : Baron, Blésignac, Créon, Croignon, Cursan, Haux, La Sauve-Majeure, Le Pout, Lignan de Bordeaux, Loupes, Madirac, Sadirac, Saint-Genèsde-Lombaud et Saint-Léon. L OPAH a une durée initiale de 3 ans jusqu en février 2015. Elle est potentiellement reconductible 2 années supplémentaires. 3
Le public visé Les personnes nouvelles s installant sur le territoire en résidence principale Les propriétaires possédant des logements de plus de quinze ans, souhaitant réaliser des travaux. Les propriétaires possédant des logements vacants ou potentiellement dégradés (Fichiers établis grâce à la taxe d habitation, logements classés en catégories 7 ou 8). Les propriétaires connus des services sociaux partenaires, rencontrant des problèmes liés au logement. Les moyens de communication et d information Afin d informer au mieux les propriétaires, le rôle des mairies et de la Communauté de Communes est de : Diffuser les plaquettes d information et les affiches sur l opération, les mettre en évidence, Informer les propriétaires de l OPAH lorsqu ils font une déclaration préalable de travaux en mairie. la copie de la déclaration complète et le récépissé de dépôt sont obligatoires pour le montage du dossier ANAH pour tous les travaux touchant à l aspect extérieur d un bâtiment : toiture, menuiserie, façade Puis l arrêté du Maire doit être fourni à URBANIS pour le dossier, pour que les devis soient conformes avec celui-ci. Editer des brèves et des articles d information dans les bulletins municipaux et communautaires et dans les journaux locaux (Sud Ouest). URBANiS a réalisé : un papier à en-tête spécifique à l OPAH qui est utilisé dans toutes les correspondances avec les propriétaires et les partenaires de l opération des bilans et état d avancements à intervalles réguliers des articles types pour les communes le souhaitant un site internet de l OPAH contenant des liens avec les sites des partenaires une permanence mensuelle et des visites sur rendez-vous des rendez-vous en mairies et avec les partenaires. Des bâches de chantier de 3 m x 1 m pour mettre sur les façades des logements en rénovation. 4
2. L OPAH, MODE D EMPLOI Le suivi-animation de l OPAH est réalisé par l opérateur URBANiS, structure de conseil aux collectivités et particuliers installée à Bordeaux. URBANIS réalise un accompagnement personnalisé des propriétaires de l étude du votre projet jusqu à l obtention des fonds. Le montage du dossier de demande de subventions est gratuit pour le propriétaire. 1) Les demandeurs ayant un projet, précis ou non, de travaux prennent contact avec URBANIS: ACCUEIL TELEPHONIQUE DES PROPRIETAIRES TEL 05 57 80 75 57 FAX : 05 57 80 75 59 Les mercredi, jeudi et le vendredi matin de 9h30 à 12h30 Marie JANVIER, chef de projet, contacts Propriétaires Bailleurs, lutte contre l habitat indigne, marie.janvier@urbanis.fr Camille ROUQUET, contacts et montage de dossiers Propriétaires Occupants, camille.rouquet@urbanis.fr Élise NANITELAMIO, Architecte-Conseil, Conseil thermique, elise.nanitelamio@urbanis.fr Les mairies et tous les partenaires de l opération peuvent transmettre nos coordonnées aux propriétaires. Ceux-ci seront généralement renseignés par téléphone dans un premier temps. Pour les personnes en difficulté, nous convenons avec la municipalité ou le suivi social des modalités de prise de contact. 2) Après avoir vérifié la recevabilité de la demande selon les règles de l Anah, URBANIS accompagne gratuitement les propriétaires dans la définition du projet et l élaboration de leur dossier de demande de subventions. Si le projet est irrecevable aux aides de l OPAH, le propriétaire est orienté, le cas échéant, vers d autres structures de conseil (CREAQ pour les économies d énergie, caisse de retraite, SPANC, MDPH ). 3) Une fois le projet de travaux défini, le propriétaire fournit l ensemble des pièces nécessaires à URBANIS pour les dossiers de subventions. 4) Les demandes de subventions et de prêts sont ensuite déposées par URBANIS auprès des différents organismes financeurs. 5) Les organismes financeurs instruisent le dossier puis prononcent leur accord de subventions au propriétaire. Ces accords sont notifiés au propriétaire, et URBANIS adresse un récapitulatif financier au propriétaire. En cas de besoin, une avance de fonds peut être versée par le ou les financeurs. 6) Les travaux peuvent alors démarrer. 7) En cours de chantier, puis une fois les travaux terminés, le propriétaire adresse les factures à URBANIS qui prend en charge l ensemble des démarches pour le paiement effectif des subventions par les financeurs. 5
Lieu et jours des permanences Un accueil est assuré 1 fois par mois soit en mairie de Créon (1 mercredi par mois de 9h à 11 h30), soit à en mairie de Sadirac (1 vendredi par mois de 9 h à 11 h30), selon le calendrier diffusé à tous les partenaires et dans la presse. En dehors de ces créneaux, il est possible de nous contacter par téléphone et d organiser des rendez-vous de visites du logement. Les visites sont prises en fonction des besoins. Pour certaines visites, URBANIS sollicite la municipalité concernée pour l accompagner. Eligibilité aux aides L OPAH est destinée aux propriétaires occupants (en résidence principale), comme aux propriétaires de logements loués ou vacants (sous certaines conditions) désireux d entreprendre des travaux : La demande doit répondre à plusieurs conditions CUMULATIVES. Des conditions communes à tous les propriétaires : être propriétaire du logement ou avoir un droit d usage et de travaux légal, attester que le logement a été construit il y a plus de 15 ans (sauf pour l autonomie), occuper le logement en résidence principale, faire réaliser les travaux - fourniture et pose - par des professionnels du bâtiment répertoriés au Registre du Commerce. constituer une demande de subvention en bonne et due forme. Les particularités pour les propriétaires «occupants» L éligibilité et le montant des subventions attribuées dépendent des conditions de ressources des propriétaires occupants, du nombre de personnes composant le ménage et de la nature du projet de travaux à réaliser : économies d énergie, adaptation à la perte d autonomie Le propriétaire s engage à continuer à occuper le logement. Les particularités pour les propriétaires bailleurs et locataires Les subventions varient selon l état du bien, le type de loyer pratiqué après les travaux (intermédiaire, conventionné, ou conventionné très social), la surface utile du logement et la nature des travaux à réaliser. Le propriétaire s engage, en contrepartie des subventions et de défiscalisation, à respecter : - des plafonds de loyers - des plafonds de ressources pour les locataires. 6
3. LES AIDES DISPONIBLES Les aides aux propriétaires occupants Le montant des aides varie selon : - le revenu fiscal de référence cumulé de tous les occupants du logement, - le projet de travaux réalisés. Les subventions sont calculées sur le montant Hors Taxes des travaux réalisés par des professionnels. Travaux Lourds : réhabilitation de logements très dégradés, insalubres Plafond de travaux subventionnables : dans la limite de 50 000 par logement Travaux d amélioration Economies d énergie, mise en sécurité, mises aux normes, autonomie de la personne Plafond de travaux subventionnables : dans la limite de 20 000 par logement Les subventions selon les travaux envisagés Nature des travaux Ressources très modestes Ressources Modestes Travaux lourds réhabilitation de logement très dégradé 50% à 90% 50% 50% à 100% 50% Mise en sécurité (cas de péril), insalubrité sous réserve d'un accord préalable de l'anah Economies d'énergies généralement 2 ou 3 55% à 100%. postes de travaux : Primes complémentaires chauffage, isolation, fenetres Travaux d'adaptation à la perte d'autonomie ou au handicap 50% à 100% Autres travaux 35% 40% Primes complémentaires 35% * Taux global selon les crédits disponibles confirmé par l accord des financeurs concernés. Des aides complémentaires sont apportées sous forme de primes ou de subventions en fonction du projet, des ressources et de la situation personnelle. Le montant total des aides et des subventions peut couvrir 100% des travaux prévus. 7
Plafonds de ressources. En vigueur au 1er juin 2013 Nombre de personnes occupant le logement 1 2 3 4 5 Personne supplémentaire Revenu fiscal de référence (de l'année N-2) Ressources très Ressources modestes modestes 14 173 20 728 24 930 29 123 33 335 + 4200 18 170 26 573 31 957 37 336 42 736 + 5382 ATTENTION, Les travaux peuvent commencer seulement après obtention de tous les accords administratifs (autorisation du SPANC, autorisation d urbanisme de la mairie ) et accords écrits des financeurs. Un dossier en cours de montage avec des travaux réalisés est irrecevable et irrattrapable. Pièces demandées pour monter le dossier La photocopie du livret de famille, ou de la carte d identité pour les personnes seules La copie de l avis d imposition ou de non-imposition N ou N-1 sur les revenus de l année N-2 (revenus de 2011) de tous les occupants du logement, datée et signée 2 relevés d identité bancaire ou postal originaux La copie du dernier avis de taxe foncière Une attestation notariée originale de propriété de moins de 2 mois, indiquant que le bien a plus de 15 ans précisant le droit d usage et d habitation, et le titulaire de ce droit. En cas d usufruit partiel: les accords écrits des nus-propriétaires autorisant la réalisation des travaux (par l usufruitier) En cas de travaux extérieurs : la copie de l arrêté municipal de Déclaration de Préalable de travaux, ou un courrier de la mairie de non-opposition. Si l immeuble est situé en secteur sauvegardé ou périmètre protégé, la copie de l avis favorable de l Architecte des Bâtiments de France (ABF) Pour des travaux d adaptation à un handicap reconnu administrativement : une copie de la carte d invalidité Pour des travaux d adaptation à la perte d autonomie : un justificatif de perte d autonomie ou de handicap mentionnant le classement GIR (attestation de caisse de retraite, accord APA ) Un plan ou un croquis du logement indiquant les longueurs, largeurs, hauteurs et surfaces des pièces, l affectation des pièces (chambres, séjour, ) et les hauteurs et largeurs des ouvertures (fenêtres, portes, châssis de toit). Des devis détaillés (par pièces, couts unitaires, TVA, normes thermiques, marques modèles des équipements). 8
Les aides aux propriétaires bailleurs Pour améliorer ou restaurer un logement locatif Les subventions varient selon l état du bien, l engagement de loyer choisi, la surface utile du logement et la nature des travaux à réaliser. En contrepartie des subventions et de défiscalisation, le propriétaire s engage, à respecter : - des plafonds de loyers - des plafonds de ressources pour les locataires. Le propriétaire signe une convention à loyer maitrisé avec l Anah : loyer intermédiaire, social, ou très social. La convention fixe un certain nombre d engagements à respecter : la durée de la convention : 9 ou 12 ans, si des travaux son subventionnés Conventionnement possible sans subventions pour 6 ans. le logement doit respecter les normes de décence du décret 2002-120 du 30/01/2002 après travaux. Il doit être sécurisé et sain, et pourvu de tous les équipements de confort. le loyer doit respecter un plafond fixé localement par l Anah. Un nouveau bail est établi avec le locataire. la mise en location à des tiers dont les revenus, à la date de la signature du bail, sont inférieurs à des plafonds de ressources. Les subventions sont calculées sur le montant Hors Taxes des travaux réalisés par des professionnels. Travaux Lourds : réhabilitation de logements très dégradés, insalubres Plafond de travaux subventionnables : 1000 /m² dans la limite de 80 000 par logement. Travaux d amélioration Economies d énergie, mise en sécurité, mises aux normes, autonomie de la personne Plafond de travaux subventionnables : 750 /m² dans la limite de 60 000 par logement. ATTENTION, Les travaux peuvent commencer seulement après obtention de tous les accords administratifs (autorisation du SPANC, autorisation d urbanisme de la mairie ) et accords écrits des financeurs. Un dossier en cours de montage avec des travaux réalisés est irrecevable et irrattrapable. 9
Les subventions selon les travaux envisagés Nature des travaux Travaux lourds réhabilitation de logement très dégradé Mise en sécurité (cas de péril), sortie d'insalubrité Travaux d'adaptation à la perte d'autonomie ou au handicap Economies d'énergies (bouquet de travaux avec gain >35%) Travaux d'amélioration d'un logement Création d'un logement locatif par transformation d'usage Taux global de subventions en fonction de l'engagement choisi dans la limite de 80 m² par logement Loyer intermédiaire engagement sur 9 ans Loyer conventionné social. engagement sur 9 ans Loyer conventionné très social. engagement sur 12 ans 35% 42,5% 55 à 80% 35% 42,5% 55 à 80% 35% 42,5% 55 à 80% 25% 32,5% 45% à 70% 25% 32,5% 45% à 70% 25% 32,5% 45% à 70% Abattement fiscal sur les revenus locatifs annuels abattement de 60% abattement de 30% Aides complémentaires selon le projet Prime de réduction de loyer Prime d'économies d'énergies dans la limite de 150 HT/m² (sous conditions) 2000 par logement si le gain de consommation énergétique en kwh.m²/an atteint 35% au minimum Prime de réservation "très social" 2 000 selon les crédits disponibles, sous réserve des accords des financeurs. Montant maximum des loyers à appliquer. En vigueur en 2012, actualisation annuelle Loyer intermédiaire Loyer conventionné social moins de 65 m² 7,95 /m² 5,84 /m² de 65 à 90 m² 7,65 /m² 5,73 /m² 90 m² et plus 6,38 /m² 5,73 /m² Surface utile du logement Loyer conventionné très social 5,57 (Lignan de Bordeaux) ou 4,96 /m² 5,46 (Lignan de Bordeaux) ou 4,86 /m² 5,46 (Lignan de Bordeaux) ou 4,86 /m² 10
Plafonds de ressources des locataires. Composition du foyer locataire En vigueur en 2013 Revenu fiscal de référence (de l'année N-2) Loyer conventionné social Loyer conventionné très social 19 834 10 908 47 695 26 487 15 894 57 356 31 853 19 111 4 personnes ou 1 personne avec 2 personnes à charge 69 239 38 454 21 266 5 personnes ou 1 personne avec 3 personnes à charge 81 449 45 236 24 881 6 personnes ou 1 personne avec 4 personnes à charge 91 790 50 981 28 040 + 10238 +5687 +3127 Loyer intermédiaire 1 pers seule 2 personnes (sauf jeunes ménages) 3 personnes ou 1 personne avec une personne à charge, ou un jeune ménage Personne à charge 35 718 Pièces demandées pour étudier un projet Plan de l état des lieux à l échelle 1/50 (2 cm pour 1 m) ou 1/100 (1 cm pour 1 m) indiquant : surface et affectation des pièces, ouvertures, hauteur sous plafond, orientation, éléments de confort (WC, douche ou baignoire, lavabos, éviers), plans de coupe et élévation à l échelle Plan du projet à l échelle 1/50 (2 cm pour 1 m) ou 1/100 (1 cm pour 1 m) indiquant : surface et affectation des pièces, ouvertures, hauteur sous plafond, orientation, éléments de confort plans de coupe, et élévation des façades Devis originaux détaillés d entreprises du bâtiment ou d artisans (inscrits au registre des métiers et du commerce) indiquant les quantités et prix unitaires, fournitures et pose comprise (pas de prix forfaitaires) par logement, au nom du propriétaire et à l adresse des travaux. Attestation notariée originale de propriété de moins de 3 mois indiquant que le bien a plus de 15 ans, ou copie de l acte de propriété pour les propriétés de moins de 3 ans Pour les SCI : o Copie des statuts enregistrés et extrait de K-BIS < 3 mois Pour un logement loué occupé : o Copie du bail de location, copie des avis d imposition ou de non-imposition de tous les occupants 11
4. LES ETAPES A SUIVRE POUR OBTENIR LES AIDES Le Propriétaire Exprime un besoin URBANiS 1er contact téléphonique direct ou par mise en relation d un partenaire d amélioration du Projet recevable logement, ou a un projet locatif. Anah, financeurs Visite du logement et/ou de l immeuble Coordination avec : la municipalité (personne âgée, péril, insalubrité), l Agence Régionale de La Santé (insalubrité) Diagnostic du logement Evaluation de l état de dégradation du bâti, évaluation énergétique. Etude de la faisabilité des travaux, avec une priorisation. Estimation Etablit les plans ou croquis du projet Demande les devis et les autorisations des couts de travaux. Possibilités d avis préalable ou préétude. Evaluation sociale (ressources, solvabilité, taux d effort, composition familiale ), et juridique (propriété) Demande de suivi social du propriétaire si besoin 1ère estimation des aides financières Rassemble les documents pour le dossier Accompagnement technique Conseil pour faire établir les plans et les devis. Travail renforcé en parallèle avec le suivi social par rendez-vous Vérification des devis Etablissement du plan de financement prévisionnel Constitution du ou des dossiers de demandes d aides Dossier monté Début des travaux possible. Pour certaines Dépôt du ou des dossiers auprès de l Anah et des autres financeurs de l OPAH aides, attendre nécessairement l accord L Anah réceptionne le dossier. Envoie un récépissé de dépôt. Délai : 1 mois L Anah instruit le dossier Présentation du dossier en Comité Technique Délai : 4 à 6 mois avant de les commencer Anah : passage du dossier en Commission départementale CLAH Envoi d un courrier de notification Reçoit les accords Fait faire les travaux 1 an max. pour les commencer, 3 ans pour les Autres financeurs : accords des instances décisionnaires. Délais : 1 à 6 mois Visites de suivi de travaux (bailleurs, situations complexes) Vérification des factures des travaux. Dépôt des demandes d acompte Anah achever Assistance aux bailleurs pour vérifier les ressources des locataires et les montants de loyers Demande(s) d acompte Recherche des locataires (bailleurs) Visite de fin de travaux Dépôt des demandes de paiement. Suivi des subventions accordées jusqu aux paiements effectifs des financeurs de l OPAH. Anah : instruction des demandes d acompte. Délai : 2 mois Anah : instruction du paiement. Délai : 2 mois Autres financeurs : accords après l Anah dans les mois 12
5. LES TRAVAUX SUBVENTIONNABLES Les travaux doivent être réalisés par des entreprises inscrites au registre du commerce ou au répertoire des métiers (fourniture et pose comprises). Les dépenses de maitrise d œuvre et de coordination de chantier sont subventionnées en complément des travaux. Travaux liés à l immeuble : Toiture, charpente, zinguerie Renforcement des structures liées la stabilité de l immeuble (murs, planchers, escaliers, cheminées ) Réagencement interne, cloisonnement Maçonnerie, étanchéité Raccordement aux réseaux (gaz, électricité, eau) et évacuation des eaux usées Dispositif d assainissement individuel (sous condition règlementaires) Traitement des peintures au plomb Enlèvement des matériaux amiantés Mise aux normes électrique Travaux liés aux économies d énergie Isolation thermique et acoustique Installation d un chauffage et /ou d eau chaude adapté pour l ensemble des pièces VMC simple flux hygroréglable de type A ou B Changement des menuiseries extérieures et intérieures Isolation extérieure Pompe à chaleurs air /eau ou air/air (sous conditions, par des entreprises qualifiées) Normes à respecter : crédit d impôt 2012 Travaux d accessibilité ou d adaptation des logements aux personnes âgées, ou handicapées Remplacement de la baignoire par une douche extra-plate Pose de barres de maintien, WC surélevé, etc. Installation de plans inclinés Monte-personne Autres travaux Chapes et revêtement de sols (carrelage, parquet, plancher) et faïence (pièces d eau) dans le cadre de réfection globales Création ou remplacement des équipements sanitaires et robinetterie, et les travaux induits : carrelage, plâtrerie Matériels permettant le contrôle des dépenses d eau et la récupération des eaux de pluie Peintures dans le cadre de réfection globales Sécurité incendie 13
POUR CONTACTER URBANiS ACCUEIL TELEPHONIQUE DES PROPRIETAIRES TEL 05 57 80 75 57 FAX : 05 57 80 75 59 le lundi et le mardi de 14 h00 à 17h30 le jeudi et le vendredi matin de 9h30 à 12h30 URBANIS 1, Place Jean Jaurès 33000 BORDEAUX Tel. 05 57 80 75 50 Marie JANVIER, Chef de projet, contacts Propriétaires Bailleurs, lutte contre l habitat indigne, marie.janvier@urbanis.fr Camille ROUQUET, contacts et montage de dossiers Propriétaires Occupants, camille.rouquet@urbanis.fr Élise NANITELAMIO, Architecte-Conseil, elise.nanitelamio@urbanis.fr Conseil thermique, 14