GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 2013 2014

Guide immobilier commercial lavallois

MOT du maire MARC DEMERS, MAIRE DE LAVAL «Laval est devenue une ville d accueil incontournable pour les entreprises.» Il nous fait plaisir de vous présenter le tout premier guide immobilier commercial lavallois. Grâce à son offre immobilière diversifiée, à ses services dédiés à la communauté d affaires, à ses infrastructures de transport et à son bassin de main-d œuvre, Laval est devenue une ville d accueil incontournable pour les entreprises. C est dans cette optique que laval TecHNOPole a décidé de concevoir ce guide. Cet outil pratique servira, entre autres, de référence aux investisseurs, aux locataires et aux promoteurs immobiliers à la recherche de sites en cours de réalisation ou existants. Il permettra également de saisir les différentes opportunités présentes sur le marché. En 2012, l entreprise Mine Raglan a choisi Laval comme emplacement stratégique pour implanter son centre d affaires. Elle nous livre le témoignage de son installation dans ce guide. Je vous invite à lire attentivement ce guide pour connaître l état du marché immobilier commercial lavallois. L administration municipale et l équipe de LAVAL TecHNOPole demeurent à votre disposition pour tout renseignement ou pour vous assister dans vos projets et ainsi faire de votre entreprise un succès lavallois. MARC DEMERS, MAIRE DE LAVAL GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 3 Mot Du maire

TABLE DES MATIÈRES PRÉSENTATION DU GUIDE 5 LAVAL, UNE VILLE UNIQUE! 6 SURVOL ÉCONOMIQUE 8 S ÉTABLIR À LAVAL 10 Construire, acquérir ou louer ses installations 11 Des sites de qualité disponibles à la Cité de la Biotech 11 Parcs industriels 12 CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS 14 Loyer économique requis pour rentabiliser la construction d un édifice 15 Loyer économique Édifices industriels 16 Loyer économique Édifices de bureaux 16 Développement durable LEED 17 PROJET RÉCENT D INVESTISSEMENT 18 ACHETER UN IMMEUBLE 20 Survol des conditions du marché de l investissement immobilier 21 Transactions récentes Marché des édifices de bureaux 21 Transactions récentes Marché des édifices à vocation industrielle 23 OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF 24 Édifices de bureaux 25 Inventaire 25 Principaux portefeuilles d édifices de bureaux à Laval 25 Disponibilité et inoccupation 26 Les grandes superficies contiguës disponibles 27 Loyers 28 Marché des édifices à vocation industrielle 29 Inventaire 29 Principaux portefeuilles locatifs industriels de Laval 29 Disponibilités et inoccupation sur le marché industriel 30 Inoccupation par secteur et type d édifices 30 Loyers 32 NOUVEAUX PROJETS 34 Nouvelles tours de bureaux en construction 35 Nouveaux projets à vocation industrielle et mixte en construction 37 MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX 38 Dépenses à la consommation des ménages lavallois 39 CONCLUSION 42 GLOSSAIRE 42 Table DES MATÈres 4 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

PRÉseNTATION DU Guide Ce guide vise à offrir aux gens d affaires les données essentielles à une prise de décision éclairée en ce qui a trait au marché immobilier commercial lavallois. Il expose tant les options sur le marché locatif que les coûts de construction ou d acquisition de nouvelles installations. Produit en collaboration avec le Groupe Altus et sa division de recherche Altus InSite, le portrait du marché immobilier présenté dans les pages qui suivent permettra également aux investisseurs immobiliers d identifier les conditions du marché immobilier commercial de Laval. Les données des marchés immobiliers industriels et de bureaux fournies par le Groupe Altus et sa division Altus InSite sont issues d enquêtes de terrain. Ces dernières recensent l inventaire et les locaux disponibles sur le territoire de Laval. La compilation des données servant aux analyses d autres paramètres de marché tels que les loyers économiques et marchands, les prix de vente au pied carré et le coût des terrains proviennent de sources jugées fiables. Altus Recherche et marketing, division du Groupe Altus, a fourni les données sur les dépenses à la consommation de la section sur les centres commerciaux. Plusieurs autres informations provenant de sources diverses viennent compléter ce portrait du marché immobilier dressé par les professionnels du Groupe Altus. Toutes les données sur les conditions du marché immobilier présentées par le Groupe Altus ont été compilées et analysées avec le plus grand soin. Seules les sources fiables ont été retenues. De par l amplitude du marché à couvrir, il n est pas totalement exclu que les données ne soient pas entièrement exactes ou complètes et le Groupe Altus ne peut être tenu responsable de toute erreur ou omission. Une fois portée à notre attention, toute donnée erronée ou incomplète sera corrigée ou complétée dans les meilleurs délais. GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 5 PRÉseNTATioN DU Guide

LAVAL, UNe ville unique!

Laval est la 3 e plus grande ville du Québec et la 15 e au Canada, avec une population qui dépasse 409 000 personnes. C est une des régions du Québec où le taux de nouveaux arrivants provenant de diverses communautés culturelles connaît une importante augmentation. La population lavalloise est un peu plus jeune que la moyenne québécoise et la région de Laval est l une où le poids démographique des jeunes de moins de 20 ans est le plus élevé au Québec. avantages DE VIVRE À LAVAL Laval est un parfait équilibre entre secteurs commerciaux, espaces verts et quartiers résidentiels. C est un lieu de rassemblement où le divertissement, le commerce et l art de vivre se côtoient parfaitement pour offrir aux habitants une qualité de vie exceptionnelle. Laval c est aussi : 415 016 pi 2 d espaces de congrès, d expositions et de réunions, dont 4 centres de congrès 75 attraits touristiques 450 restaurants de nombreux développements immobiliers résidentiels UN SYSTÈme D INFrasTrucTures DE TraNSPorT EFFicace Les entreprises lavalloises sont situées à proximité de grands axes routiers (5 autoroutes et 4 routes majeures) et aériens. Laval offre en plus un système de transport en commun qui compte notamment 3 stations de métro et qui permet la mobilité de la main-d œuvre. Les travailleurs de talent aiment vivre dans cette ville jeune et dynamique où ils ont également accès à plus de 325 km de pistes cyclables. LA COTE DE CRÉdiT DE LA VILLE DE LAVAL La firme d évaluation Standard & Poor s attribut la cote de crédit de «AA» AVEC PERSPECTIVE STABLE pour les titres à long terme de la Ville de Laval. Laval : AA AVEC PERSPECTIVE STABLE Montréal : A+ AVEC PERSPECTIVE STABLE Hydro-Québec : A+ Gouvernement du Québec : A+/STABLE/A-1+ Gouvernement du Canada : AAA/STABLE/A-1+ 30 MINUTES DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL Toronto (35 min.) LAVAL New York (36 min.) Boston (31 min.) Source : www.standardandpoors.com GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 7 Laval, une ville unique!

SURVOL ÉcoNOMIQue

FaiTS SAILLANTS DE L ÉcoNOMIE LAVALLOISE 3 e trimestre 2013 en bref Légère amélioration du taux d emploi depuis le dernier trimestre 2012 Taux de chômage à 6,9 %, bien en deçà de la moyenne provinciale Diminution de la construction dans les secteurs résidentiel, industriel, commercial et institutionnel Dévoilement des résultats de l année 2012 Des investissements totaux qui atteignent près de 1,5 G $ en dollars courants. L année 2012 représente la 6 e meilleure année en matière d investissements Avec 77,8 % des investissements globaux, ce sont les secteurs industriel et résidentiel qui dominent les résultats de cette année Création de plus de 2 254 nouveaux emplois L emploi À LAVAL Une moyenne de 36 nouvelles entreprises industrielles s implantent à Laval à chaque année depuis les 10 dernières années. Nombre d entreprises : 9 948 (BDRE Juin 2012) Nombre d emplois sur le territoire : 147 300 (Estimation du Consortium de la CMM 2011) Progression du nombre d emplois sur le territoire (2001 à 2011) Laval : 24,4 % RMR de Montréal : 12,8 % Lieu de travail des Lavallois (2006): Le nombre de travailleurs qui résident et qui travaillent à Laval est passé de 39,7 % en 2001 à 42,9 % en 2006. Laval : 42,9 % (en augmentation) Montréal : 49,5 % (en diminution) LE REVENU Revenu disponible des ménages par habitant (2011) Laval : 26 196 $ Ensemble du Québec : 25 646 $ Revenu total médian par famille (2009) Laval : 69 030 $ Ensemble du Québec : 64 420 $ Canada : 68 410 $ GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 9 Survol économique

S ÉTABLIR À LAVAL

CONSTruire, ACQUÉrir OU LOUER SES INSTallaTIONS Laval offre diverses options d implantation pour les entreprises. Plusieurs terrains y sont disponibles pour celles qui souhaitent emménager dans un immeuble construit sur mesure pour leurs besoins. Le marché locatif offre également plusieurs choix d emplacement de qualité pour les locataires de bureaux, industriels ou commerciaux. Il est également possible d acquérir un édifice existant, comme en témoigne l activité de transaction cette année. Un répertoire des édifices à vendre et à louer est disponible sur le site de www.lavaltechnopole.com dans la section Offre immobilière. Le répertoire compte plus de 180 édifices à vocation industrielle ou commerciale actuellement sur le marché de la vente ou de la location. L accès au répertoire est gratuit et il est possible d y inscrire sans frais un local à louer ou un immeuble à vendre en communiquant avec Laval Technopole. DES SITes DE QualiTÉ DISPONIBLES À LA CITÉ DE LA BIOTecH Créée en 2001, la Cité de la Biotech est la grappe des entreprises des sciences de la vie à Laval, où il est possible d exécuter toutes les phases de développement des médicaments et d autres produits, depuis la recherche, la preuve de concept, les essais précliniques et cliniques jusqu à la production et la commercialisation. C est un centre exceptionnel de la collaboration entre universités et entreprises, notamment grâce à la présence de l INrs-Institut Armand-Frappier, du Centre de biologie expérimentale et d un incubateur de compagnies. La Cité de la Biotech regroupe près de 90 entreprises et instituts qui emploient quelque 5 000 personnes. C est aussi des terrains stratégiquement localisés et destinés aux entreprises désirant s y implanter. On y retrouve une importante communauté d affaires scientifiques avec plusieurs chefs de file mondiaux notamment : Sanofi-Aventis, GlaxoSmithKline (GSK), Servier Canada, Roche Diagnostics et Valeant. La Cité de la Biotech est située à proximité de Montréal et des aéroports internationaux Pierre-Elliott-Trudeau et Mirabel et profite d un réseau de transport intégré, métro, gares modales, etc. POUR PLUS D INFORMATIONS Veuillez contacter Jean-Marc Juteau, Ph.D. Directeur, Cité de la Biotech GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 11 S ÉTablir à Laval

Parcs INdusTRIELS Superficie totale (pi 2 ) Superficie disponible % d occupation PARCS PUBLICS Parc industriel Centre 78 562 000 3 542 315 95,5 % Parc industriel Est 8 500 000 100 % Parc industriel autoroute 25 (A) 12 009 498 269 347 97,8 % Parc industriel autoroute 25 (B) 10 440 457 8 940 457 14,4 % Cité de la Biotech 13 277 289 1 699 558 87,2 % PARCS PRIVÉS Autoroute 13 Centre corporatif Laval 2 (Groupe Montoni) 3 203 892 2 953 892 7,8 % Centre corporatif Laval 4 (Groupe Montoni) 1 324 926 60 000 95,5 % Centre corporatif Laval 6 (Groupe Montoni) 2 253 716 1 638 698 27,3 % Centre corporatif Laval 10 (Groupe Montoni) 2 328 467 2 078 467 10,7 % Autoroute 15 Centre corporatif Laval 1 (Groupe Montoni) 1 852 500 100 % Centre corporatif Laval 3 (Groupe Montoni) 1 058 438 199 982 81,1 % Centre corporatif Laval 5 (Groupe Montoni) 2 537 774 2 537 774 0 % Centre corporatif Laval 9 (Groupe Montoni) 705 139 70 333 90 % Autoroute 440 Centre corporatif Laval 8 (Groupe Montoni) 357 785 357 785 0 % Impact-440 6 572 548 100 % Monit A-440 1 105 112 1 105 112 0 % Autres sites disponibles (Loracon Cosoltec) 700 000 700 000 0 % Autoroute 25 Impact 25 4 500 000 634 065 85,9 % Gimmelin 2 580 078 1 864 547 27,7 % PARC INDUSTRIEL CENTRE Centre corporatif Laval 7 (Groupe Montoni) 1 877 770 1 242 506 33,8 % ZONES PRIVÉES Zone industrielle Sainte-Rose 1 000 000 100 % Zone industrielle Fabreville 5 000 000 100 % Zone industrielle Vimont 2 000 000 100 % Zone industrielle Laval-des-Rapides 2 173 465 373 465 82,8 % Zone industrielle Masson 2 000 000 100 % TOTAL 167 920 854 30 268 303 82 % Source : LAVAL TecHNOPole Dernière mise à jour : 2012-12-31 ZONE AGricole PermaNENTE 6 967 hectares, soit 28,2 % de la superficie en terre ferme de Laval (246 km 2 en 2011). S ÉTablir à Laval 12 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

SECTEUR EST : Parc industriel Autoroute 25 Impact 25 Parc industriel Est Monit SECTEUR CENTRE : SECTEUR OUEST : Parc industriel Centre Centre corporatif Laval I Centre corporatif Laval III Cité de la Biotech Centre corporatif Laval II Centre corporatif Laval IV Impact 440 Mégapole GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 13 S ÉTablir à Laval

CONSTruire ses INSTallaTioNS

Pour l entreprise qui souhaite construire des installations sur mesure, il est possible d acquérir un terrain disponible ou de confier la tâche à un promoteur déjà propriétaire du site. Plusieurs terrains à vendre à Laval sont actuellement détenus par des intérêts privés. Des données sur des transactions récentes permettent de dégager des fourchettes de prix pour l acquisition d un terrain sur le marché privé dans le but de construire un édifice à vocation industrielle ou commerciale (incluant à vocation de bureaux). VILLE DE LAVAL VALEURS DES TerraiNS 2013 (selon LE SECTeur) Échelle de valeur ($/pi 2 ) Marché privé Autoroute Superficie moyenne du terrain (pi 2 ) Tendance du marché INDUSTRIEL Centre 5 $ à 7 $ 7 $ à 8 $ 100 000 Stabilité Est 4 $ à 6 $ 150 000 Stabilité Ouest 4 $ à 6 $ 7 $ à 8 $ 100 000 Stabilité COMMERCIAL (INCLUANT BUREAUX) Centre 25 $ à 40 $ 50 000 Stabilité Est 15 $ à 25 $ 50 000 Stabilité Ouest 15 $ à 25 $ 50 000 Stabilité Compilation et analyse des transactions, Groupe Altus, juillet 2013 LOYer ÉcoNOMIQue REQuis Pour RENTabiliser la CONSTrucTION D UN ÉdiFice Le loyer économique est le loyer qui permet à un propriétaire de rentabiliser son investissement dans le développement d une propriété et d attirer les différents facteurs de production dans cette entreprise. Ce loyer permet non seulement à un investisseur de mesurer le potentiel de rentabilité d un édifice construit dans le but d être loué, mais il permet aussi aux occupants de comparer les coûts d être propriétaire ou locataire d un immeuble neuf ou existant. Ces décisions dépendent de la stratégie de chaque entreprise et de ses besoins spécifiques. GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 15 Construire ses installations

LOYer ÉcoNOMIQue ÉDIFices INDUSTriels Les estimations de loyers économiques présentées dans les tableaux suivants le sont à titre indicatif seulement et ce, pour la construction d un édifice type. Le coût peut varier selon chaque projet. Dans le cas d un édifice à vocation industrielle, le coût peut varier notamment selon le pourcentage de la superficie allouée aux espaces de bureaux, la présence de systèmes de réfrigération, les niveaux de sécurité requis et la hauteur libre. Le tableau suivant peut cependant servir de repère pour estimer le coût de construction d un entrepôt type construit pour un locataire unique. MODÈle DE CONSTrucTioN ÉdiFice À LOCATaire UNIQue Terrain : parcelle peu stratégique; 5,00$ le pi 2 x 2,5 12,50 $ Bâtiment pour entreposage de 28 libre, à locataire unique; 75,00 $ le pi 2 x 100 % 75,00 $ FRAIS INDIRECTS Commission (aucune) 0,00 $ Absorption (espace préloué) 0,00 $ TOTal 0,00 $ 0,00 $ Sommes des coûts avant profit, risques et contingences 87,50 $ Taux global d actualisation 6,30 % Rendement requis (revenu net) 6,21 $ DÉPENSES DU PROPRIÉTAIRE Inoccupation : (6,75$ + 3,47$) x 3,00 % 0,31 $ Gestion d actif : (6,75$ + 3,47$) x 1,50 % 0,15 $ Réserve pour réparations majeures : (6,75$ +3,47$) x 0,00 % 0,00 $ TOTal 0,46 $ 0,46 $ Loyer économique requis (net, par pied carré) 6,67 $ arrondi à 6,75 $ Calcul et analyse : Groupe Altus, juillet 2013 LOYer ÉcoNOMIQue ÉdiFices DE BUREAUX Afin de rentabiliser la construction d un édifice de bureaux de classe A à Laval, le loyer net généré par l immeuble doit atteindre près de 20 $ le pied carré par année. À titre de comparaison, ce loyer est estimé à 24,50 $ pour un édifice de catégorie A au centre-ville de Montréal. En ajoutant au loyer net les autres coûts (taxes foncières, frais d exploitation et coûts énergétiques), le loyer brut total requis est de près de 55 $ pour le centre-ville comparativement à environ 30 $ brut le pied carré pour Laval. Un édifice de bureaux de classe A est un édifice comportant une très bonne qualité de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. Un édifice de bureaux de classe B est un édifice de qualité raisonnable en termes de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. Un édifice de bureaux de classe AA compte parmi les meilleurs de la classe A et se trouve essentiellement au centre-ville des grandes métropoles. Construire ses installations 16 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

ESTimaTioN DU LOYER REQuis Pour JusTIFier LA CONSTrucTioN D UN ÉdiFice DE CATÉGorie A ÉDIFICE À 80 % PRÉLOUÉ Coût du terrain 25 $ par pi 2 ratio 1:1 25,00 $ Construction Stationnement extérieur, ratio de 0,8:1 4,06 $ Superstructure 141,75 $ Mise en marché Publicité, promotion et commissions (4 %) 5,67 $ Incitations diverses 15,00 $ Loyer brut gratuit (0 mois de loyer gratuit) 0,00 $ Intérêt 25,00 $ + 166,48 $/2 à 8,00 % interêt financement sur période de 10 mois 7,22 $ Frais du promoteur 3% des coûts de construction (à 145,81 $) 4,37 $ Capitalisation des pertes de revenu Capitalisation des ½ de 20 % de l espace 2,05 $ 7,50 % de vacance pour un an à 32,75 $ par pi 2 MISE EN MARCHÉ APRÈS AVANT Total, excluant prime de 5 à 10 % pour certification «édifice vert» 205,11 $ 184,44 $ Total réparti sur l espace louable brut de bureaux (97 %) 211,46 $ 194,15 $ Facteur de rendement constant sur développement 8,75 % 8,75 % Loyer requis 18,50 $ 16,99 $ Plus inoccupation de 7,50 % 19,89 $ 18,26 $ Moins revenus de stationnement 0,00 $ 0,00 $ Loyer requis typique Net net 19,89 $ Net effectif 18,26 $ Calcul et analyse : Groupe Altus, juillet 2013 DÉVELOPPemeNT DURABLE LEED Depuis 2002, LEED Canada a redéfini les façons de concevoir les espaces de vie au travail. LEED, qui signifie Leadersip in Energy and Environmental Design, est un programme de certification de tiers ainsi qu une norme de comparaison acceptée à l échelle internationale pour le conception, la construction et l exploitation de bâtiments écologiques à haut rendement. leed encourage une approche holistique envers la durabilité en reconnaissant le rendement dans cinq secteurs clés de la santé humaine et environnementale comprenant notamment l aménagement écologique des sites, la gestion efficace de l eau, l efficacité énergétique, le choix des matériaux et la qualité des environnements intérieurs. La certification LEED est basée sur le nombre total de points obtenus dans ces cinq catégories après un examen indépendant. Il y a quatre niveaux de certification (Certifié, Argent, Or et Platine). LES AVANTAGes Pour LE LOCATaire 1. Créer un environnement plus sain et plus propre, ce qui accroît la satisfaction des employés. 2. Améliorer l image en tant qu entreprise soucieuse de l environnement. 3. Diminuer les coûts d exploitation puisqu il y aura des économies d énergie, d eau et d autres ressources, en plus de réduire votre empreinte de carbone. LES AVANTAGes Pour LE ProPriÉTaire DU BÂTimeNT OU L EXPloiTANT 1. Assurer une meilleure gestion sur le rendement du bâtiment. 2. Vous démarquer de vos concurrents et posséder un avantage concurrentiel les bâtiments écologiques sont très attirants pour un nombre croissant d acheteurs corporatifs soucieux de leur image et de leur empreinte environnementale. Source : Conseil du bâtiment durable du Canada, www.cagbc.org GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 17 Construire ses installations

ProJET RÉceNT D INvesTISSEMENT

MINE RAGlaN LAVAL, UN CHOIX STraTÉGIQue Mine Raglan, dont les activités se déroulent à la limite du nord du Québec, opère quelques-unes des mines de métaux de base parmi les plus riches au monde. Le minerai extrait de ces mines est concassé, broyé puis transformé sur place en concentré de nickel-cuivre. Le site comprend également une centrale électrique, des immeubles administratifs et résidentiels, une source d approvisionnement en eau douce ainsi que des installations portuaires et aéroportuaires. En mars 2013, Mine Raglan a établi son centre des affaires à Laval. ENTrePrise MINIÈre : UNE PremiÈre À LAVAL Laval est apparue comme la localisation idéale pour répondre à la forte croissance de Mine Raglan et pour soutenir efficacement son développement. En effet, il était nécessaire d optimiser l organisation des équipes en fusionnant les deux bureaux, déjà présents à Laval, en un seul. Mine Raglan a également offert la possibilité à son personnel travaillant à Rouyn-Noranda d être relocalisé à Laval sur une base volontaire. Le bâtiment, certifié LEED et construit par le Groupe Montoni, respecte les valeurs de développement durable de Mine Raglan et permet à la compagnie de louer trois étages de plus de 15 995 pi 2 chacun, pour une capacité totale de plus de 200 personnes. Laval possède également un bassin de main-d œuvre non négligeable pour l entreprise. Cette ville d avenir est proche des axes autoroutiers, mais aussi de l aéroport. C est là un point important, sachant que Mine Raglan dispose de deux Boeing 737 pour le transport de ses employés et d une partie de son matériel vers son site minier. Mine Raglan a tout à sa disposition pour maintenir sa croissance et s assurer de rester parmi les meilleures entreprises minières au monde. Mener ses activités dans un respect total des communautés inuites et de l environnement est aussi un gage de réussite. POUR EN SAVOIR DAVANTAGE Veuillez communiquer avec Mine Raglan au 450 668-2112 ou par courriel à inforaglan@glencore-ca.com www.mineraglan.ca GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 19 Projet récent d investissement

ACHETer UN immeuble

SURVOL DES CONdiTIONS DU MARCHÉ DE L INvesTissemeNT IMMOBILIER Les conditions du marché de l investissement sont favorables depuis quelques années, car les taux d intérêt sont bas et le financement est facilement disponible pour l immobilier. Par ailleurs, les valeurs des propriétés à revenus ont augmenté considérablement au cours des cinq dernières années. Pour certaines entreprises, la décision d acquérir un immeuble au lieu de louer ses locaux peut s avérer une option avantageuse. L analyse de transactions récentes a permis de dégager des fourchettes de prix de vente au pied carré d édifices de bureaux et de bâtisses à vocation industrielle. TraNsacTIONS RÉceNTes marché DES ÉdiFices DE BUREAUX PLACE VAL-DES-ARBRES Prix de vente 7,1 M$ (83 $/pi 2 ) Date de vente février 2013 Superficie approximative 86 000 pi 2 Édifice de bureaux multi-locataires de catégorie A sis au 1600, boulevard Saint-Martin Est. 600, BOULEVARD ARMAND-FRAPPIER Prix de vente 2,85 M$ (141 $/pi 2 ) Date de vente janvier 2013 Superficie approximative 20 250 pi 2 Édifice de bureaux à locataire unique situé dans la Cité de la Biotech. GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 21 Acheter un immeuble

500, BOULEVARD CARTIER OUEST Prix de vente 11,5 M$ (104 $/pi 2 ) Date de vente mai 2013 Superficie approximative 110 000 pi 2 Situé dans la Cité de la Biotech, l édifice abritant le Centre de développement des biotechnologies de Laval a été acquis en mai par l INrs. POLYCLINIQUE DE LA SANTÉ Prix de vente 1,12 M$ (149 $/pi 2 ) Date de vente avril 2013 Superficie approximative 7 500 pi 2 Édifice à vocation médicale situé au 1688, boulevard des Laurentides. Acheter un immeuble 22 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

TraNsacTIONS RÉceNTes marché DES ÉdiFices À VOCATION INdusTrielle 2185, FRANCIS-HUGHES Prix de vente 6,9 M$ (69 $/pi 2 ) Date de vente avril 2013 Superficie approximative 100 000 pi 2 Édifice à locataire unique construit en 1965, avec hauteur libre entre 19 et 38 pieds. Zonage IB-50. 3695, AUTOROUTE DES LAURENTIDES Prix de vente 11 M$ (83 $/pi 2 ) Date de vente mars 2013 Superficie approximative 133 000 pi 2 Édifice à locataire unique construit en 1972, avec hauteur libre de 24 à 30 pieds. L édifice comprend environ 15 000 pi 2 d espace pour bureaux, entrepôts, laboratoires et fabrication. 2345-2377, RUE MICHELIN Prix de vente 3 M$ (50 $/pi 2 ) Date de vente janvier 2013 Superficie approximative 59 500 pi 2 Édifice à plusieurs locataires construit en 1990, comprenant 38 % de superficie de bureaux. L espace d entreposage offre 22 pieds de hauteur libre. GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 23 Acheter un immeuble

OPTIONS immobilières SUR le marché LOCATIF CRÉdiT PHOTO : CBRE

Le marché locatif de Laval offre plusieurs options de location à des coûts comparables aux autres marchés immobiliers de banlieue. La forte activité de construction sur le territoire au cours des cinq dernières années a bonifié l offre de locaux disponibles, tant sur le marché des édifices de bureaux que sur le marché des édifices à vocation industrielle. ÉdiFices DE BUREAUX Le marché des édifices de bureaux de Laval compte un peu plus de 3,8 millions de pieds carrés composés d une forte proportion d espaces de catégorie A. L inventaire des édifices de bureaux de Laval est relativement récent si l on compare à l inventaire du marché sur l île de Montréal. D une part, la ville s est développée beaucoup plus tard que les quartiers centraux de Montréal et d autre part, la disponibilité et le coût moindre des terrains facilitent la construction d édifices. INveNTaire MARCHÉ DES ÉdiFices DE BUREAUX Inventaire total bureaux (pi 2 ) Édifices en construction Superficie totale des édifices en construction (pi 2 ) LAVAL 3 862 651 3 440 595 Classe A 2 159 191 3 440 595 Classe B 1 679 460 0 0 Classe C 24 000 0 0 Source : Altus InSite, 3 e trimestre 2013 INveNTaire Par ANNÉE DE CONSTrucTioN 11 % 20 % 12 % 57 % 20 % 21 % 59 % AVANT 1960 1960 À 1989 1990 À 1999 DEPUIS 2000 ÎLE DE MONTRÉAL LAVAL PriNciPauX PorTEFeuilles D ÉdiFices DE BUREAUX À LAVAL Gestionnaire Superficie (et nombre d édifices) Responsable de la location Cominar 1 498 777 (14) 514 337-8151 www.cominar.com Groupe Petra 362 644 (2) 514 321-7515 www.groupepetra.com Groupe Montoni 298 054 (4) 450 978-7500 www.groupemontoni.com Ivanhoé Cambridge 235 304 (5) 514 861-4264 www.ivanhoecambridge.com Landmark Properties 192 433 (3) 514 845-9113 www.landmarkproperties.ca GUIDE IMMOBILIER INVENTAIRE COMMERCIAL PAR ANNÉE LAVALLOIS 25 options immobilières sur le marché locatif DE CONSTRUCTION

Un répertoire complet des édifices de bureaux à vendre ou avec locaux à louer est disponible sur le site web de Laval Technopole dans la section Offre immobilière/édifices de bureaux ou en cliquant sur : http://lavaltechnopole.altusinsite.com DISPONIBILITÉ ET INOCCUPATION Le taux d inoccupation des espaces de bureaux, soit le pourcentage de la superficie totale vacante divisée par l inventaire total, a augmenté au cours des cinq dernières années à Laval. Cette augmentation n est pas attribuable à une demande négative ou une baisse de la demande, mais plutôt le résultat de cinq années d activité de construction continue. En effet, entre le 3 e trimestre 2008 et le 3 e trimestre 2013, six nouveaux projets de bureaux ont été achevés à Laval, ajoutant 360 000 pi 2 à l offre globale, ou presque 10 % de l inventaire. Au cours de la même période, le marché a enregistré une croissance de 207 000 pi 2 d absorption nette. L offre a donc augmenté plus rapidement que la demande. Le taux d inoccupation est passé de de 6,6 % au 3 e trimestre 2008 pour remonter graduellement et atteindre 13,8 % au 3 e trimestre 2013. Le taux de vacance des édifices de catégorie A a atteint 11,2 % ce trimestre, mais est en baisse depuis le début de l année. Le taux de vacance sur le marché des édifices de classe B a grimpé en flèche entre le 2 e et le 3 e trimestre 2013 suite à la mise en marché d une vaste superficie de 80 000 pi 2 au 705, chemin du Trait-Carré. ÉvoluTioN DU % TauX D INoccuPATioN Par CATÉGorie D ÉdiFices 20 % 20 15 15 10 10 5 5 0 0 2008 -T3 2008 -T3 2009 -T1 2009 -T1 2009 -T3 2009 -T3 2010 -T1 2010 -T1 2010 -T3 2010 -T3 2011 -T1 2011 -T1 LAVAL CLASSE A CLASSE B LAVAL CLASSE A CLASSE B 2011 -T3 2011 -T3 2012 -T1 2012 -T1 2012 -T3 2012 -T3 2013 -T1 2013 -T1 2013 -T3 2013 -T3 ÉVOLUTION DU TAUX D I PAR ÉVOLUTION CATÉGORIE DU D ÉDIFIC TAUX D PAR CATÉGORIE D ÉDIF ÉvoluTioN DU TauX D INoccuPATioN Par SECTeur % % 16 1416 1214 1012 810 68 46 24 02 0 2008 -T3 2008 -T3 2009 -T1 2009 -T1 2009 -T3 2009 -T3 2010 -T1 2010 -T1 LAVAL CENTRE-VILLE ET OUEST LAVAL CENTRE-VILLE ET OUEST 2010 -T3 2010 -T3 2011 -T1 2011 -T1 LAVAL EST LAVAL EST 2011 -T3 2011 -T3 2012 -T1 2012 -T1 2012 -T3 2012 -T3 2013 -T1 2013 -T1 2013 -T3 2013 -T3 ÉVOLUTION DU TAUX D I PAR ÉVOLUTION SECTEUR DU TAUX D PAR SECTEUR options immobilières sur le marché locatif 26 GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS

LES GraNdes SUPerFicies CONTIGUËS DISPONIBLES Les grandes superficies contiguës disponibles (qu elles soient actuellement vacantes ou prochainement libres) sont nombreuses dans la catégorie «10 000 pi 2 et plus», mais on ne compte que quatre édifices pouvant accommoder un locataire nécessitant 50 000 pi 2 contigus. Deux de ces quatre édifices, soit le 3055, boulevard Saint-Martin et la phase 5 de Place Laval, sont en construction. En considérant ces deux nouvelles tours en construction qui devraient être livrées au printemps 2014, les locataires auront beaucoup d options sur le marché de la location de Laval. Superficies disponibles Adresse Espace contigu maximal (pi 2 ) 2100, CUNard 2100, rue Cunard 191 157 3055, SAINT-marTIN* 3055, boulevard Saint-Martin Ouest 99 690 705, DU TraiT-carrÉ 705, chemin du Trait-Carré 80 324 Place LAVAL 5* 5, Place Laval 60 000 ÉDIFice DESJardiNS* Saint-Martin/Daniel-Johnson 35 294 1699, LE CORBUSIER 1699, boulevard Le Corbusier 27 557 1428-1432, SAINT-marTIN 1428-1432, boulevard Saint-Martin Ouest 22 023 L espace A 3131, boulevard Saint-Martin Ouest 16 707 2955, Jules-brillaNT 2955, rue Jules-Brillant 15 346 complexe TecHNoval 400AF 400, boulevard Armand-Frappier 15 000 Tour DESSAU II 1700, boulevard Laval 14 583 complexe DANiel JOHNSON II 3224, avenue Jean-Béraud 13 992 2905, LOUIS-R.-RENaud 2905, place Louis-R.-Renaud 13 791 Place LAVAL II 2, Place Laval 12 788 ÉdiFice ToroNTO DOMINION 3080, boulevard Le Carrefour 12 781 1600B, SAINT-marTIN 1600, boulevard Saint-Martin Est 12 153 * Nouveaux projets Source : Altus InSite, 3 e trimestre 2013 (Plus de détails sur chaque édifice dans la section «Offre immobilière» du site www.lavaltechnopole.com) GUIDE IMMOBILIER COMMERCIAL LAVALLOIS 27 options immobilières sur le marché locatif