Comment sortir l actif immobilier d une société commerciale à moindre coût? Certaines sociétés commerciales soumises à l impôt sur les sociétés possèdent un actif immobilier à leur bilan. Il s agit le plus souvent d un actif affecté à la propre exploitation de l entreprise (usine, ateliers, bureaux ) encore que l on trouve parfois des immobiliers de rapport. L acquisition réalisée directement par l entreprise a pu être imposée par l établissement prêteur ou être dictée par une optique d amortissement du bien. L entrée d un actif immobilier au bilan peut également résulter du dénouement d un crédit-bail. Or, la présence d un tel bien présente plusieurs contraintes : elle alourdit le prix ou la valeur de la société dans le cadre d une vente, d une succession ou d une donation ; elle ne permet pas au chef d entreprise de percevoir directement le produit de la vente du bien immobilier ; elle ne lui permet pas davantage de percevoir des compléments de revenus sous forme de loyer. Envisager la vente du bien au chef d entreprise est une opération financièrement et fiscalement onéreuse. Il faut tout d abord trouver le financement car il est hors de question, au visa des articles L 223-21, L 225-43 et L 227-12 du code de commerce, que le chef d entreprise se fasse consentir un prêt par sa société. Si le financement est trouvé, encore fautil que les loyers facturés à la société commerciale puissent rembourser le prêt, sans que ces loyers soient considérés comme excessifs. Ces conditions étant remplies, le chef d entreprise devra supporter une taxation à l impôt sur le revenu à concurrence du capital emprunté, alors même que les loyers seront affectés au remboursement du prêt. Sur le plan fiscal, la société devra acquitter l impôt sur la plus-value, au taux de 33,33 %, le plus souvent à partir d un prix de revient correspondant à une valeur nette comptable symbolique. Quant à l acquéreur, il supportera les droits d enregistrement au taux de 5,09 %. Toutes ces contraintes expliquent que la sortie d un actif immobilier demeure un lancinant casse tête pour le chef d entreprise et ses conseils. Deux techniques peuvent pourtant être envisagées, suivant que la sortie de l actif immobilier est envisagée sur une durée assez longue ou non.
I Apport de la nue propriété de l actif immobilier à une SCI suivi de la distribution des parts de la SCI : La société commerciale propriétaire de l actif immobilier en apporte la nue propriété à une SCI existante ou à constituer. Selon l article 669.II du CGI : "L usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans de la durée de l usufruit, sans fraction et sans égard à l âge de l usufruitier". Ainsi, pour un bien dont la pleine propriété est évaluée à 1 M, la valeur de l apport de la société commerciale est de 460.000 si l apporteur conserve l usufruit pour une durée de douze années. Toutefois, ce barème ne s applique obligatoirement qu aux mutations à titre gratuit (successions ou donations), non aux mutations à titre onéreux (ventes ou apports). Dans le cadre d un apport en société, il est possible d utiliser un barème économique qui se réfère à la privation de jouissance du nu propriétaire sur la durée stipulée de l usufruit et en partant d une rentabilité qui peut être déterminée selon la valeur locative. Par exemple, la valeur économique de la nue propriété d un bien estimé à 1 M, dont la valeur locative est de 12 % et dont la nue propriété est apportée à une SCI par une société commerciale qui s en réserve l usufruit pour une durée de 15 ans, peut être déterminée selon la formule suivante : 1 0,163121 (1 + 0,12) 15 = Soit, une valeur de nue propriété de : 1.000.000 x 0,163121 = 163.121 Valeur arrondie à 163.000. Nous percevons d emblée l avantage d une telle valorisation. Alors que dans une vente, l imposition de la plus-value est estimée à 330.000, elle est ici réduite à 54.328. La société commerciale apporteuse va posséder à son actif des parts de SCI possédant la nue propriété de l immeuble pour 163.000, ainsi que l usufruit du même immeuble valorisé pour 837.000. La société commerciale peut alors amortir son usufruit sur la durée stipulée de 15 années, dans notre exemple. En effet, selon la jurisprudence fiscale, l usufruitier est autorisé à amortir un droit incorporel dont les effets bénéfiques sur l exploitation (en l occurrence le droit d occuper le bien sans payer de loyer) ont une durée déterminée (en ce sens : TA Poitiers 21 novembre 1996 n 95-1701 RJF 1/97 n 7). Il est à noter que sur le plan des droits d enregistrement, l apport immobilier réalisé par la société commerciale au profit de la SCI ne donne lieu qu à la perception d un droit fixe de 500.
La seconde phase de l opération consiste à distribuer un dividende dans la société commerciale, au moyen de la remise des parts de SCI aux actionnaires. Selon la Cour de cassation, le paiement d un dividende par remise de titres en portefeuille ne constitue pas une cession rendant exigible le droit de vente (Cass. Com 6 juin 1990 n 809 P). Il est cependant nécessaire que cette distribution intervienne assez rapidement après l apport en SCI car la nue propriété se valorise avec le temps et si le montant de la distribution, qui doit correspondre à la valeur vénale du bien distribué, est supérieur à la valeur comptable de celuici, il en résultera un produit taxable. Intervenant au profit de personnes physiques, cette distribution donne lieu, pour ces derniers, à un abattement de 40 % au titre de l impôt sur le revenu. En raisonnant sur une tranche marginale de 40 % et compte tenu des prélèvements sociaux de 11 %, l imposition du chef d entreprise, sur la distribution de parts d une SCI d une valeur de 163.000 sera la suivante : impôt sur le revenu : 163.000 x 60 % x 40 % = 39.120 prélèvements sociaux : 163.000 x 11 % = 17.930 TOTAL :... 57.050 A terme, l usufruit disparaît de la société commerciale pour reformer la pleine propriété de l immeuble dans la SCI, sans coût fiscal (article 1133 du CGI). Le chef d entreprise pourra alors faire vendre l immeuble par la SCI, en bénéficiant de l abattement annuel de 10 % sur la plus-value à compter de l entrée de la nue propriété immobilière dans la SCI. Au terme de quinze années, cela peut conduire à une exonération totale de plus-value. En résumé, alors que la vente de l immeuble social au chef d entreprise induit une charge fiscale sociétaire et personnelle de 38 %, outre le problème du financement, l interposition d une SCI à laquelle est apportée la nue propriété et dont les parts sont ensuite distribuées, n entraîne qu une charge fiscale correspondant à 11 % de la valeur du bien. Il se peut cependant que le chef d entreprise soit saisi d une opportunité de vente, soit de l immeuble, soit de l entreprise elle-même, dans un délai inférieur à cinq ans, et n ait pas le temps d attendre le dénouement d un montage trop long. Il convient dans ce cas d étudier la solution suivante : II Scission de l actif immobilier et de l actif d exploitation : Cette technique de dissociation n est concevable que si la société commerciale possède au moins deux branches complètes et autonomes d activité, sachant qu un immeuble n est pas considéré comme une branche complète d activité. Il peut par exemple s agir de deux points de vente ou d une activité de commercialisation et d une activité de production. Il est à noter également que l apport portant sur plus de 50 % des titres d une filiale est considéré comme une branche autonome d activité. L opération de scission se définit comme celle par laquelle le patrimoine d une société "scindée" est partagé en plusieurs fractions simultanément transmises à plusieurs sociétés existantes ou nouvelles.
Le schéma de départ est donc le suivant : SOCIETE COMMERCIALE Activité A Activité B Immeuble Et le schéma d arrivée est : SOCIETE A Activité A + immeuble SOCIETE B Activité B L idée est bien entendu de loger l immeuble dans celle des sociétés dont l activité est la moins importante et qui pourra disparaître à terme car l administration n exige pas que les activités scindées aient un poids économique identique. Pour qu une scission de société bénéficie d un régime fiscal de faveur n entraînant aucune taxation des plus-values, les titres doivent être conservés par les associés de la société bénéficiaire des apports pendant au moins trois ans. Ce n est donc qu après cette période que la société immobilière pourra être vendue à un tiers. Il faut cependant être conscient que la société immobilière restera soumise à l impôt sur les sociétés, ce qui peut compliquer la revente à un tiers qui ne pourra pas amortir l investissement. De même, si le bien possédé par cette société est destiné à être loué, la fiscalité de l impôt sur les sociétés est légèrement plus pénalisante que celle des revenus fonciers, ainsi que le démontre l exemple suivant : Hypothèse d un loyer annuel qu un chef d entreprise fiscalisé à 40 % souhaite appréhender (les prélèvements sociaux de 11 % sont à ajouter) : fiscalité des revenus fonciers : 100.000 x 51 % = 51.000 fiscalité des dividendes : impôt sur les sociétés : 100.000 x 33,33 % = 33.300 impôt sur le revenu applicable aux dividendes (net disponible) : - 66.700 x 60 % (après abattement) x 40 % = 16.008-66.700 x 11 % (prélèvements sociaux) = 7.337 Cependant, comme nous le voyons, le net disponible dans la fiscalité des revenus fonciers (49.000 ) n est guère beaucoup plus important que dans la fiscalité des dividendes (43.355 ). Issu de la fusion des professions d'avocat et de conseil juridique, Bayet & Associés, cabinet créé en 1991, a conservé sa spécificité et reste orienté vers le droit des affaires, la fiscalité et le droit social. Sa clientèle est
essentiellement composée de PME-PMI, exerçant pour la plupart leur activité dans le secteur tertiaire. La particularité du cabinet est que chacun des associés est spécialisé dans un domaine du droit et que le client est à même de trouver au sein du cabinet, toutes les compétences dont un chef d'entreprise peut avoir besoin. Restant cependant un cabinet à taille humaine, le client est assuré de la disponibilité et de la réactivité de son avocat.