PREMIÈRE ÉMISSION: PRÉSENTATION LANCEMENT GROUPE DE PLACEMENTS «SPF IMMOBILIER SUISSE» Août / septembre 2015
SOMMAIRE 1 2 3 4 5 6 7 8 Swiss Prime Site en bref Pourquoi une fondation de placement? Organisation Stratégie d investissement Portefeuille initial Informations sur la première émission Résumé Vos interlocuteurs P 3
SWISS PRIME SITE EN BREF PORTEFEUILLE IMMOBILIER En mios CHF 9 904.9 Hausse de 3.6% par rapport au premier semestre 2014 BÉNÉFICE AVEC EFFETS DES RÉÉVALUATIONS 1 En mios CHF 191.0 Hausse de 39.2% par rapport au premier semestre 2014 1 Réévaluations et impôts différés P 4
SWISS PRIME SITE EN BREF RÉSULTAT OPÉRATIONNEL AVANT INTÉRÊTS ET IMPÔTS (EBIT) 1 En mios CHF FONDS PROPRES En mios CHF 300.2 Hausse de 35.8% par rapport au premier semestre 2014 4 776.8 Hausse de 18.6% par rapport au premier semestre 2014 1 Données intégrant les effets de réévaluation P 5
SWISS PRIME SITE EN BREF RECETTES LOCATIVES En mios CHF 225.2 Hausse de 3.6% par rapport au premier semestre 2014 BÉNÉFICE PAR ACTION (EPS) En mios CHF 2.96 Hausse de 31.6% par rapport au premier semestre 2014 P 6
SWISS PRIME SITE EN BREF Acquisition de SENIOcare Profil de l entreprise APERÇU PORTEFEUILLE DE SERVICES > SENIOcare est, en Suisse, le prestataire qui réalise le chiffre d affaires le plus élevé dans le secteur des EMS > Spécialiste reconnu dans le domaine de la démence Soins stationnaires > Soins médicaux, soins corporels, suivi et soutien, manifestations et services hôteliers > Niveau de soins élevé > Disponibles dans tous les centres de soins 77% > Le profil financier de cette entreprise est attrayant: Chiffre d affaires 2015: 107 mios CHF > Forte croissance depuis le début et portefeuille de projets intéressants > Très bon historique de performance, ouvertures d EMS couronnées de succès et taux d utilisation élevé > Première entreprise à avoir obtenu la certification de la fondation indépendante sanacert suisse pour la qualité de son management Soins de la démence Habitat protégé > Espaces spécialement aménagés avec de petits groupes de logements > Niveau de soins élevé > Compétence clé de SENIOcare > Disponibles dans 14 centres de soins > Appartements de 1à 3 pièces > A proximité immédiate du centre de soins (accès aux soins médicaux et services d urgence) > Niveau de soins bas > Disponibles dans 6 centres de soins 19% 4% P 7
SWISS PRIME SITE EN BREF Acquisition de SENIOcare Présence géographique avec 28 établissements 1 N EMS Ouverture / Rénovation Nbre de lits Nombre appartements 1 Waldhof(1) 2015 48 2 Im Vieri 2013 52 7 3 Humana 2013 57 4 Residence 2013/15 35 118 5 Etzelblick 2013 34 6 Casa Fiora 2013 41 7 Wismetpark 2012 43 9 8 Oasis 2012 36 9 Sonnenschein 2012 27 10 Lyssbachpark 2011 39 16 11 Christa 2011 34 12 Steinegg 2011 30 13 Sunnerain 2011 49 14 Lindenegg 2011 24 15 Fischermätteli 2010 80 21 16 Bergsicht 2009 30 17 Seerose 2009 54 18 Brunnematt 2009 44 19 Rosengarten 2009 22 20 Feldegg 2008 30 21 Schibistei 2008 40 22 Schloss Berg 2008 49 23 Kronenwiese(2) 2008 21 24 Rägeboge 2007 34 25 Meeresstern 2007 19 26 Villa Sarona 2007 36 27 Zur Heimat 2007 50 Capacité totale 1,058 171 1 Lenzbourg n y figure pas P 8
SWISS PRIME SITE EN BREF Acquisition de SENIOcare Groupe Tertianum après regroupement Groupe Tertianum SENIOcare Répartition géographique complémentaire > Cette acquisition fait du groupe Tertianum le prestataire réalisant le chiffre d affaires le plus élevé dans le segment Cadre de vie des seniors en Suisse alémanique et au Tessin P 9
SWISS PRIME SITE EN BREF Acquisition de SENIOcare Répartition du marché suisse: appartements et lits médicalisés LES PRINCIPAUX PRESTATAIRES PRIVÉS EVOLUTION 764 1 230 Appartements +70% 1 099 189 1 548 1 673 Total 1 419 189 251 315 SENIOcare Tertianum 1 230 1 297 1 358 1 962 325 1 637 2 407 2 282 325 325 1 957 2 082 791 944 2015B 2016BP 2017BP 2018BP 2019BP 2020BP 603 195 Lits médicalisés +28% 250 83 2 047 2 217 2 264 2 311 2 376 Total 1 863 1 099 1 243 1 388 1 365 1 418 1 418 SENIOcare Lits médicalisés Données 2014 (ou les plus récentes) Appartements Tertianum 764 804 829 846 893 958 2015B 2016BP 2017BP 2018BP 2019BP 2020BP P 10
SWISS PRIME SITE EN BREF La gestion active du portefeuille et son développement sont fortement créateurs de valeur SPF MESSETURM BALE SIHLCITY 1 ZURICH PRIME TOWER ZURICH 9.3 9.8 9.9 SENIOcare 8.1 8 8.2 8.6 ROTER TURM WINTERTHOUR CITYPORT ZURICH OPUS ZOUG ARTHUR FREY MAAG 3.3 3.3 3.5 POST- FINANCE- ARENA BERNE 3.7 3.8 JELMOLI WINCASA SKYKEY ZURICH TERTIANUM MAJOWA BERNE 1.7 2 2.2 0.5 0.8 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Jun 15 Au 30.06.2015 1 Swiss Prime Site: participation de 24.2% P 11 Juste valeur du portefeuille immobilier en mrds CHF Acquisition de sociétés Bâtiments sélectionnés
SOMMAIRE 1 2 3 4 5 6 7 8 Swiss Prime Site en bref Pourquoi une fondation de placement? Organisation Stratégie d investissement Portefeuille initial Informations sur la première émission Résumé Vos interlocuteurs P 12
POURQUOI UNE FONDATION DE PLACEMENT? > COMPÉTENCE EN MATIÈRE D IMMEUBLES > Longue expérience > Vaste réseau au sein des branches de la finance et de l immobilier > Position de force sur le marché des transactions immobilières en Suisse > Grandes compétences dans la gestion des investissements immobiliers > DIVERSIFICATION > Revenus supplémentaires > Elargissement du profil d'investissement > Economies d échelle dans la gérance immobilière Exploitation du potentiel de Swiss Prime Site La classe d actifs «Immobilier Suisse» offre une opportunité supplémentaire d investissement aux institutions de prévoyance helvétiques P 13
3.0% 3.2% 3.5% 3.4% 3.8% 3.8% 3.5% 3.2% 3.5% 3.5% 3.6% 3.5% 4.1% 4.2% 4.3% 4.2% 4.2% 4.1% 4.0% 3.7% 3.8% 4.0% 4.0% 4.4% 4.3% POURQUOI UNE FONDATION DE PLACEMENT? Ecart de rendement entre le rendement net de SPS et les taux de swap 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% Jun 09 Sep 09 Dez 09 Mrz 10 Jun 10 Sep 10 Dez 10 Mrz 11 Jun 11 Sep 11 Dez 11 Mrz 12 Jun 12 Sep 12 Dez 12 Mrz 13 Jun 13 Sep 13 Dez 13 Mrz 14 Jun 14 Sep 14 Dez 14 Mrz 15 Jun 15 Ecart de rendement Taux de swap à 5 ans Rendement net SPS P 14
POURQUOI UNE FONDATION DE PLACEMENT? Obligations de la Confédération à 5 ans contre swap de taux CHF En % 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00-0.20-0.40-0.60-0.80-0.398-0.724-1.00 janv. 2014 avr. 2014 juil. 2014 oct. 2014 janv. 2015 avr. 2015 juil. 2015 Emprunt 2.25 CONF 05-20 rendement à l'échéance (cours moyen) Taux de swap à 5 ans CHF Source: Bloomberg, au 24.08.2015 P 15
POURQUOI UNE FONDATION DE PLACEMENT? Classe d actifs Immobilier Suisse > Taux d intérêts historiquement bas / négatifs se traduisant par des écarts de rendement élevés > L immobilier se distingue par un profil risque-rendement attrayant > L immobilier représente une partie importante des placements des investisseurs institutionnels (Caisses de pension CH Ø 20%) > Gestion par Swiss Prime Site Group AG > Stratégies d investissement complémentaires > Portefeuille initial avec un rendement attrayant dès le début et à terme > Conditions et frais (TER) concurrentiels > Facteur de diversification qui augmente la stabilité du portefeuille P 16
PRÉVISIONS ÉCONOMIQUES DE LA SUISSE Méta-analyse conjoncturelle > L économie suisse devrait surmonter le choc monétaire sans trop de dommages et éviter la récession. Malgré le manque d impulsions des pays émergents, la zone euro devrait continuer sa progression grâce à une économie intérieure robuste. L économie américaine aussi est en pleine reprise. > Aux Etats-Unis, le secteur des services en particulier émet des signaux positifs, accompagnés d un marché du travail solide. Dès lors, il est probable que la Fed relève une première fois les taux cette année. La BCE poursuivra comme prévu ses achats de titres de dette. Quant à la BNS, elle maintiendra sa politique de taux négatifs. > La hausse des rendements au T2 est retombée à l été, en raison des attentes que la Fed ne relève que lentement ses taux, sans que l on sache à partir de quand exactement. En outre, la baisse anti-inflationniste des prix des matières premières a entraîné celle des rendements. A notre avis, les craintes relatives à la conjoncture sont excessives. Les rendements des marchés des capitaux devraient donc augmenter modérément sur l année. Prévisions conjoncturelles 2010 2011 2012 2013 2014 2015 PIB réel, variation en % 3.0 1.8 1.1 1.9 2.0 1.1 Consommation privée 1.6 0.8 2.8 2.2 1.3 1.5 Consommation publique 0.2 2.1 2.9 1.4 1.4 1.7 Investissements en biens d équipement 4.9 5.3 2.1 2.0 2.0 2.5 Investissements de construction 3.5 2.5 2.9 1.2 0.9 0.7 Exportations 7.9 3.5 2.6 0.0 3.8 1.5 Importations 9.5 4.7 4.0 1.4 1.5 2.5 Taux de chômage en % 3.5 2.8 2.9 3.2 3.2 3.4 Inflation en % 0.7 0.2-0.7-0.2 0.0-1.0 Prévisions des marchés financiers 2012 2013 2014 in 3M in 12M Taux d intérêt Libor à 3 mois 0.01 0.02-0.06-0.75-0.50 à10 ans 0.53 1.14 0.32 0.20 0.60 Source: Raiffeisen Research P 17
MARCHÉ IMMOBILIER Evolution des prix dans les différents segments de marché 200 175 150 125 100 75 50 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Logements locatifs Bureaux Surfaces de vente Indice, T1 1970 = 100, corrigé de l inflation Source: Credit Suisse P 18
MARCHÉ IMMOBILIER Evaluation du marché, facteurs d influence sur les segments BUREAUX SURFACES DE VENTE LOGEMENTS > Léger ralentissement de l extension des surfaces au cours des mois écoulés > Poursuite de la hausse des taux de vacance > L évolution mesurée de l économie se traduit par un fléchissement de la demande > Les loyers demeurent sous pression > La location des espaces vacants représente une grande difficulté > Une demande existe toujours pour les emplacements de premier ordre > Le commerce de détail est mis sous pression par la faiblesse de l euro, le tourisme d achat et le commerce en ligne > Il existe toujours une demande robuste de surfaces dans des centres commerciaux modernes et bien placés ainsi que dans les meilleurs emplacements au centre des villes > Les moins bons emplacements ont toujours plus de peine > Les emplacements proches de la frontière (Genève, Nord-Ouest de la Suisse et Suisse orientale) sont sous forte pression > La propriété du logement reste intéressante en raison des bas taux hypothécaires > L immigration soutient toujours la demande > Le taux de référence pousse les loyers des immeubles existants à la baisse > Les locataires privilégient les centres économiques > Risque accru de vacance pour les logements situés en périphérie et pour les appartements de luxe Source: estimation de Swiss Prime Site Évolution des prix P 19
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ORGANISATION Le modèle d affaires innovant étendu SEGMENT IMMOBILIER CLASSIQUE SEGMENTS LIÉS À L IMMOBILIER GESTION D ACTIFS IMMOBILIER RETAIL CADRE DE VIE DES SENIORS SWISS PRIME FONDATION DE PLACEMENT REVENUS IMMOBILIERS REVENUS SUPPLÉMENTAIRES P 21
ORGANISATION Conseil de fondation de Swiss Prime Fondation de placement (SPF) Commission de placement Président Vice-président Membre Membre Membre Markus Graf Markus Graf CEO Swiss Prime Site AG François M. Bianchi Senior Partner NKF Financial Services Martin Neff Economiste en chef Raiffeisen Schweiz Tbd Tbd François M. Bianchi Martin Neff Organe de gestion de SPF Gérant Gérant adjoint Membre Dr. Gregor Bucher CEO Markus Meier * CFO Thomas Grossenbacher CIO *Suppléant: Felix Zimmermann Banque dépositaire Experts en estimations Notenstein Banque Privée SA Jones Lang LaSalle SA P 22
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STRATÉGIE D INVESTISSEMENT Stratégie d investissement et objectif de rendement > SPF Immobilier Suisse investit directement dans des immeubles situés dans toute la Suisse > L allocation stratégique se concentre à hauteur de 60% env. sur un portefeuille diversifié d immeubles d habitation (Cadre de vie des seniors inclus) de Suisse. En outre, le portefeuille peut contenir des immeubles commerciaux et des projets immobiliers > La gestion active du portefeuille repose sur une approche «buy and manage» (acheter et gérer) > Le rendement visé à long terme du groupe de placements immobiliers doit se situer entre 3.0% et 4.0% par an P 24
STRATÉGIE D INVESTISSEMENT Allocation stratégique cible en mios CHF Rendement visé en % 40% 60% Immeubles d'habitation* Immeubles commerciaux 1800 1600 1400 1200 4.50% 4.00% 3.50% 3.00% 1000 2.50% 800 2.00% 600 1.50% 20% Immeubles existants 400 200 1.00% 0.50% Immeubles en développement 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 0.00% 80% Volume de placement visé Rendement visé * Cadre de vie des seniors inclus P 25
STRATÉGIE D INVESTISSEMENT Portefeuille initial, une transaction unique portant sur un paquet Données clés de la transaction Portefeuille initial d après l état locatif brut > 7 immeubles d une valeur totale d env. 425 mios CHF > Etat locatif prévu: 21 mios par an > Rendement net au début: 3.7% 70% 30% Immeubles d'habitation* Immeubles commerciaux > Potentiel de développement de logements * Cadre de vie des seniors inclus Surface locative en m 2 Portefeuille initial après développement 50% 50% Immeubles d'habitation* Immeubles commerciaux P 26
STRATÉGIE D INVESTISSEMENT Portefeuille initial, une transaction unique sur un paquet d immeubles Points forts > Qualité attrayante des immeubles et des emplacements > Immeubles de rapport neufs ou quasi-neufs et bien entretenus > Endroits à forte visibilité, bons emplacements d habitation, situations centrales pour le commerce de détail > Stabilité de la valeur des investissements > Bon mix de locataires avec une part d habitation de 30% (de l état locatif brut prévu) > Locataires de premier ordre (Swisscom, Canton de St-Gall, Banque cantonale de Lucerne, etc.) > 18 000 m 2 de surfaces d habitation à développer à Lucerne > 35 000 m 2 de surfaces d habitation à développer à Zuchwil / Soleure P 27
STRATÉGIE D INVESTISSEMENT Transaction unique sur un paquet d immeubles Estimations réalisées par trois experts indépendants Experts en estimations indépendants Experts en estimations indépendants Deux estimations effectuées par des experts indépendants P 28
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«HECHT», UNE LONGUE TRADITION AU CŒUR DE ST-GALL Bohl 1 / Goliathgasse 6, St-Gall Données clés Année de construction / rénovation Affectation 1920 / 1995 Logement, bureaux, restaurant, cinéma Surface utile 4 175m 2 P 30
UN TROPHÉE OFFRANT DU POTENTIEL Weinberglistrasse 4, Lucerne Données clés Année de construction / rénovation Affectation 1991 / 2008 Bureaux Surface utile 11 302m 2 P 31
UN POTENTIEL D APPARTEMENTS À EXPLOITER Weinberglistrasse 4, Lucerne Construction neuve Existant Construction neuve P 32
UN EMPLACEMENT TOP AVEC POTENTIEL À GENÈVE Place de Cornavin 10, Genève Données clés Année de construction / rénovation Affectation 1958 / 2003 Hôtel, commerce de détail Surface utile 2 778m 2 P 33
GENÈVE, HABITER AU BORD DU RHÔNE Quai du Seujet 30, Genève Données clés Année de construction / rénovation Affectation 1984 Habitation, bureaux Surface utile 2 748m 2 P 34
HABITAT URBAIN À ZURICH-OUEST Maaghof, Maschinenstr. 11/13 Naphtastr. 4/6/8, Zurich Données clés Année de construction / rénovation Affectation 2015 Habitation Surface utile 14 275m 2 P 35
HABITER ET TRAVAILLER AU BORD DE L AAR Riverside, Allmendweg 8, Zuchwil Données clés Année de construction / rénovation Affectation 1943 Industrie, commerce, services Surface utile 101 860 m 2 P 36
NOUVEAU QUARTIER D HABITATION AU BORD DE L AAR Riverside, Allmendweg 8, Zuchwil P 37
RÉSIDENCE POUR SENIORS SOUS LE SOLEIL DU TESSIN Via San Gottardo 99, Bellinzone Données clés Année de construction / rénovation Affectation 2016 Vitadomo, résidence pour seniors Surface utile 9 863m 2 P 38
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INFORMATIONS SUR LA PREMIÈRE ÉMISSION Calendrier - libérations 2015 Processus de souscription Période de souscription Attribution Libérations August août septembre octobre novembre décembre 27.08. au 17.09. 18.09. 28.09. 27.11. Transaction sur le paquet SPS (1 re partie) 01.10. Transaction sur le paquet SPS (2 e partie) 01.12. Acquisitions potentielles sur le marché Dès le 01.10. P 40
INFORMATIONS SUR LA PREMIÈRE ÉMISSION Données clés du groupe de placements «SPF Immobilier Suisse» Groupe de placements Nom Classe d actifs Région Stratégie Benchmark Conseiller en investissements Gérance immobilière Organe de révision Banque dépositaire Experts en estimations Autorité de surveillance SPF Immobilier Suisse immeubles en propriété directe Suisse immeubles située en suisse (min. 30% d habitation) indice immobilier de la CAFP Swiss Prime Site Group AG Wincasa SA KPMG SA Notenstein Banque Privée SA Jones Lang LaSalle SA CHS PP, Berne N de valeur 26362735 ISIN CH0263627355 1 La commission d émission et de rachat s élevant respectivement à 0.40%, est portée au crédit de la fortune du groupe de placements. Elle sert à couvrir les coûts de distribution et les frais s, tels que frais de conseil, taxes, etc. liés à l émission et au rachat de droits de participation. 2 Le groupe de placements SPF Immobilier Suisse peut procéder à des distributions ou capitaliser les bénéfices. Exercice annuel 01.01. 31.12. (1 er bouclement au 31.12.2016) Calcul de la VNI Publication de la VNI Possibilité ordinaire de rachat Commission d émission et de rachat mensuel et lors des émissions et des rachats mensuelle (la première fois au 31.12.2015) journalière, moyennant un préavis de 3 mois 0.40% 1 à chaque fois Affectation des bénéfices capitalisation 2 Quote-part des capitaux de tiers Objectif de rendement TER ISA (FTP) Management Fee max. 33.33% 3.0% - 4.0% par an déterminé après le bouclement du 1 er exercice (estimé à 0.60% env.) 0.40% par an, sur la fortune totale P 41
INFORMATIONS SUR LA PREMIÈRE ÉMISSION Données clés du groupe de placements «SPF Immobilier Suisse» Données de références de la première émission Volume d émission Portefeuille initial Prix d émission durant la phase de lancement CHF 550 mios CHF 550 mios Souscription minimum CHF 100 000.00 Période souscription Attribution 18.09.2015 Phase de lancement CHF 1000.00 1 (VNI CHF 1000.00 plus commission d émission de 0.40%) 27.08. 17.09.2015 (12h00 HEEC) 3 mois max. à partir de la 1 re libération 1 re libération 28.09.2015 (env. CHF 250 mios) 2 e libération 27.11.2015 (env. CHF 300 mios) Processus de souscription Bulletin de souscription Disponible à partir du 27.08.2015 A remettre jusqu au 17.09.2015 (12h00 HEEC) au plus tard à > Notenstein Asset Management AG Dpt. Business Development Real Estate Stampfenbachstrasse 114, Case postale, 8050 Zurich Fax +41 58 702 04 09 E-mail: realestate@notensteinam.ch > Personne de contact: Notenstein Asset Management AG, Urs Rüdin Tél. +41 58 702 04 13 Déclaration d adhésion Sera envoyée aux cofondateurs après attribution (18.09.2015) A remettre à: > Swiss Prime Fondation de placement Prime Tower, Hardstrasse 201, 8005 Zurich E-mail: info@swiss-prime-anlagestiftung.ch > Personne de contact: Gregor Bucher, gérant de Swiss Prime Fondation de placement Tel. +41 58 317 17 90, gregor.bucher@swiss-prime-anlagestiftung.ch P 42
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RÉSUMÉ > Gestion active du portefeuille immobilier sur le principe «Buy and Manage» (acheter et gérer) > Diversification en termes de situation géographique, genre d affectation, taille et âge, avec une focalisation claire sur des placements dont le rendement et la valeur sont stables > Accès privilégié à la classe d actifs très rentable du «Cadre de vie des seniors» > Durabilité accrue en visant la certification des constructions neuves et en optimisant la consommation énergétique des immeubles existants > Rendement cible attrayant de 3.0% à 4.0% par an et par rapport à l évolution des Conf à 5 ans ou des taux swap CHF (dans un contexte de taux négatifs) > Transfert de la performance de Swiss Prime Site à la fondation de placement > Equipe de gestion expérimentée aux excellents antécédents et riche d un savoir-faire reconnu
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VOS INTERLOCUTEURS Martin Gut Sales Ligne directe: +41 58 317 17 07 Mobile: +41 79 438 18 17 martin.gut@swiss-prime-site.ch Fabian Linke Sales Ligne directe: +41 58 317 17 48 Mobile: +41 79 745 73 42 fabian.linke@swiss-prime-site.ch Siège principal Bureau de Zurich Swiss Prime Site AG Swiss Prime Site AG Frohburgstrasse 1 Prime Tower, Hardstrasse 201 CH-4601 Olten CH-8005 Zurich Tél. +41 58 317 17 90 info@swiss-prime-anlagestiftung.ch www.swiss-prime-anlagestiftung.ch P 46
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