2 ème trimestre 2006 Jean-Marie EBEL Président de l Observatoire Immobilier d Habitat de la Côte d Azur Depuis 2 ans, nous nous mobilisons avec tous nos partenaires en faveur du logement des actifs et en début d année 2006, nous lancions un véritable cri d alarme, destiné à accélérer la démarche en faveur du logement. Si des résultats positifs ont été enregistrés, comme la hausse de financement des logements aidés, ou l émergence de projets d aménagement dans les communautés d agglomérations et les grandes communes des Alpes-Maritimes, une véritable amélioration de la situation ne pourra être observée qu à moyen terme. En effet les chiffres du marché à la fin du deuxième trimestre 2006 montrent une amélioration de la production en volume mais on constate aussi en parallèle une énième augmentation des prix, toujours pas compatibles avec la capacité de financement des actifs. Sur le marché de seconde main on enregistre encore une hausse sensible des prix et une offre trop faible pour répondre à la demande qui reste soutenue. A l aube des échéances électorales, nul doute que le logement sera un enjeu décisif! C est une réelle opportunité pour que les efforts entrepris par l ensemble des acteurs de la chaîne du logement soient véritablement suivis d effets. SECTEURS ETUDIES 1
Marché du Logement Neuf (Evolutions trimestrielles par secteur) RIVIERA FRANCAISE NICE COTE D'AZUR SOPHIA- ANTIPOLIS SECTEUR CANNOIS* POLE AZUR PROVENCE MISES EN VENTE VENTES DISPONIBLE Evolutions 2 T 2006/2 T 2005 MISES EN 2 T 2005 2 T 2006 2 T 2005 2 T 2006 2 T 2005 2 T 2006 VENTE VENTES DISPONIBLE Délais d'écoulement <=3000 M2 0 11 0 12 4 1 NS <=3500 M2 0 0 0 1 11 27 NS NS <=4000 M2 0 2 6 3 10 6 NS NS 6 mois <=4500 M2 1 10 11 9 22 19 NS NS -14% 6 mois <=5000 M2 16 37 36 26 75 54 131% -28% -28% 6 mois >5000 M2 90 116 48 120 173 250 6 mois LOISIR 0 0 40 5 25 3 NS NS 2 mois TOTAL 107 176 141 176 320 360 64% 25% 13% 6 mois <=3000 M2 8 3 30 4 63 3 NS NS NS 2 mois <=3500 M2 20 2 55 8 72 19 NS NS -74% 7 mois <=4000 M2 36 5 63 28 105 67 NS -56% -36% 7 mois <=4500 M2 80 45 84 84 118 197-44% 0% 67% 7 mois <=5000 M2 73 25 64 65 81 138-66% 2% 70% 6 mois >5000 M2 52 75 71 87 191 324 44% 23% 70% 11 mois LOISIR 0 45 0 18 0 27 5 mois TOTAL 269 200 367 294 630 775-26% -20% 23% 8 mois <=3000 M2 2 0 2 0 3 3 NS <=3500 M2 24 0 5 1 25 14 NS -44% 42 mois <=4000 M2 103 11 26 9 116 69-89% NS -41% 23 mois <=4500 M2 12 28 26 18 47 32 133% -31% -32% 5 mois <=5000 M2 4 38 29 48 28 107 NS 66% NS 7 mois >5000 M2 2 81 45 99 59 270 NS 120% NS 8 mois LOISIR 0 0 50 0 0 0 TOTAL 147 158 183 175 278 495 7% -4% 78% 8 mois <=3000 M2 0 14 3 14 2 1 NS NS <=3500 M2 2 30 8 30 7 2 NS NS NS <=4000 M2 3 3 21 11 33 51 NS -48% 55% 14 mois <=4500 M2 0 53 26 24 98 104-8% 6% 13 mois <=5000 M2 3 39 23 19 48 74 NS -17% 54% 12 mois >5000 M2 87 61 45 73 215 286-30% 62% 33% 12 mois LOISIR 0 45 0 30 0 15 2 mois TOTAL 95 245 126 201 403 533 158% 60% 32% 8 mois <=3000 M2 0 21 39 38 92 23-3% -75% 2 mois <=3500 M2 18 140 20 59 42 123 NS NS NS 6 mois <=4000 M2 26 64 8 34 31 59 146% NS 90% 5 mois <=4500 M2 10 25 6 11 17 30 150% NS 76% 8 mois <=5000 M2 4 10 1 2 6 25 NS NS NS NS >5000 M2 0 6 0 1 0 40 120 mois LOISIR 0 0 0 0 0 0 TOTAL 58 266 74 145 188 300 NS 96% 60% 6 mois <=3000 M2 10 49 75 68 164 31 NS -9% -81% 1 mois <=3500 M2 64 172 88 99 157 185 169% 13% 18% 6 mois <=4000 M2 168 85 127 89 329 265-49% -30% -19% 9 mois ALPES <=4500 M2 103 161 156 146 306 385 56% -6% 26% 8 mois MARITIMES <=5000 M2 100 149 153 164 238 399 49% 7% 68% 7 mois >5000 M2 231 339 209 380 638 1171 47% 82% 84% 9 mois LOISIR 0 90 90 53 25 45-41% 80% 3 mois TOTAL 676 1045 898 999 1857 2481 55% 11% 34% 7 mois *Secteur Cannois: Cannes, Le Cannet, Mandelieu, Mougins et Théoule sur Mer 2
Marché du Logement Neuf (Evolutions année glissante* par secteur) *Année Glissante:Année N-1: du 3 ème trimestre 2004 au 2 ème trimestre 2005, année N: du 3 ème trimestre 2005 au 2 ème trimestre 2006 RIVIERA FRANCAISE NICE COTE D'AZUR SOPHIA- ANTIPOLIS SECTEUR CANNOIS* POLE AZUR PROVENCE MISES EN VENTE VENTES DISPONIBLE Evolutions N/N-1 N-1 N N-1 N N-1 N MISES EN VENTE VENTES DISPONIBLE Délais d'écoulement <=3000 M2 0 14 8 15 4 1 NS NS 1 mois <=3500 M2 0 35 13 14 11 27 8% 145% 23 mois <=4000 M2 19 24 38 21 10 6 26% -45% NS 3 mois <=4500 M2 12 28 38 29 22 19 133% -24% -14% 8 mois <=5000 M2 119 71 80 103 75 54-40% 29% -28% 6 mois >5000 M2 224 322 122 294 173 250 10 mois LOISIR 78 0 53 24 25 3-55% NS 2 mois TOTAL 452 494 352 500 320 360 9% 42% 13% 9 mois <=3000 M2 129 11 177 24 63 3-91% -86% NS 2 mois <=3500 M2 244 20 317 59 72 19-92% -81% -74% 4 mois <=4000 M2 254 200 362 247 105 67-21% -32% -36% 3 mois <=4500 M2 198 338 281 312 118 197 71% 11% 67% 8 mois <=5000 M2 129 331 130 262 81 138 157% 102% 70% 6 mois >5000 M2 239 384 161 302 191 324 61% 88% 70% 13 mois LOISIR 0 45 0 18 0 27 18 mois TOTAL 1193 1329 1428 1224 630 775 11% -14% 23% 8 mois <=3000 M2 35 25 54 27 3 3-29% -50% NS 1 mois <=3500 M2 32 36 34 52 25 14 13% 53% -44% 3 mois <=4000 M2 229 37 161 109 116 69-84% -32% -41% 8 mois <=4500 M2 148 80 154 93 47 32-46% -40% -32% 4 mois <=5000 M2 124 228 99 169 28 107 84% 71% NS 8 mois >5000 M2 121 546 124 354 59 270 NS 185% NS 9 mois LOISIR 130 0 168 0 0 0 TOTAL 819 952 794 804 278 495 16% 1% 78% 7 mois <=3000 M2 11 16 45 18 2 1 45% -60% NS 1 mois <=3500 M2 23 43 42 47 7 2 87% 12% NS 1 mois <=4000 M2 51 77 61 55 33 51 51% -10% 55% 11 mois <=4500 M2 112 117 78 110 98 104 4% 41% 6% 11 mois <=5000 M2 65 80 56 72 48 74 23% 29% 54% 12 mois >5000 M2 311 345 192 299 215 286 11% 56% 33% 11 mois LOISIR 0 45 0 30 0 15 6 mois TOTAL 573 723 474 631 403 533 26% 33% 32% 10 mois <=3000 M2 108 21 98 86 92 23-81% -12% -75% 3 mois <=3500 M2 30 158 45 93 42 123 NS 107% NS 16 mois <=4000 M2 41 78 17 63 31 59 90% NS 90% 11 mois <=4500 M2 24 30 10 21 17 30 25% 110% 76% 17 mois <=5000 M2 5 25 1 6 6 25 NS NS NS 50 mois >5000 M2 0 43 0 6 0 40 80 mois LOISIR 0 0 0 0 0 0 TOTAL 208 355 171 275 188 300 71% 61% 60% 13 mois <=3000 M2 301 87 402 170 164 31-71% -58% -81% 2 mois <=3500 M2 331 292 451 265 157 185-12% -41% 18% 8 mois <=4000 M2 605 417 651 517 329 265-31% -21% -19% 6 mois ALPES <=4500 M2 503 600 566 572 306 385 19% 1% 26% 8 mois MARITIMES <=5000 M2 442 744 366 621 238 399 68% 70% 68% 8 mois >5000 M2 895 1641 599 1257 638 1171 83% 110% 84% 11 mois LOISIR 208 90 221 72 25 45-57% -67% 80% 8 mois TOTAL 3285 3871 3256 3474 1857 2481 18% 7% 34% 9 mois *Secteur Cannois: Cannes, Le Cannet, Mandelieu, Mougins et Théoule sur Mer 3
Marché du Logement Neuf Année Glissante : du 3 ème trimestre 2005 au 2 ème trimestre 2006 Communauté d agglomération de la Riviera Française Répartition des transactions par type Transactions:Prix Moyen M2/Hab.5.737 119 24% 4 Pièces 23 5% 89 18% 5.375 5.532 5.988 8.236 269 53% 4 Pièces Communauté d agglomération Nice Côte d Azur Répartition des transactions par type Transactions:Prix Moyen M2/Hab.: 4.770 4 Pièces 163 13% 150 12% 460 38% 451 37% 4.805 4.612 4.739 5.266 4 Pièces Communauté d agglomération de Sophia-Antipolis Répartition des transactions par type Transactions:Prix Moyen M2/Hab.: 5.065 4 Pièces 176 22% 54 7% 254 32% 320 39% 5.107 5.058 5.248 4.803 4 Pièces 4
Marché du Logement Neuf Année Glissante : du 3 ème trimestre 2005 au 2 ème trimestre 2006 Secteur Cannois* Répartition des transactions par type Transactions:Prix Moyen M2/Hab.: 5.249 4 Pièces 105 17% 10 2% 287 45% 5.266 5.203 5.262 5.344 229 36% 4 Pièces *Secteur Cannois: Cannes, Le Cannet, Mandelieu, Mougins et Théoule sur Mer Communauté d agglomération Pôle Azur Provence Répartition des transactions par type Transactions:Prix Moyen M2/Hab.: 3.307 4 Pièces 62 3 1% 88 32% 3.485 3.165 3.161 3.790 122 44% 4 Pièces Alpes-Maritimes Répartition des transactions par type Transactions:Prix Moyen M2/Hab.: 4.941 4 Pièces 557 16% 307 9% 1189 34% 1421 41% 5.026 4.916 4.910 5.027 4 Pièces 5
Marché du Logement Neuf L offre : Grâce à une progression des mises en vente au deuxième trimestre 2006, l offre calculée sur une année glissante a fortement augmenté (+18%). 42% de ces nouvelles mises en vente se situent sur des biens > 5000 m 2, contre 27% l année précédente. Cette progression de l offre a concerné tous les secteurs géographiques des Alpes- Maritimes, et plus particulièrement la Communauté d Agglomération Pôle Azur Provence. Les prix moyens sont en évolution à la hausse, soit 5.167 à comparer à 4.719 l année précédente. Les ventes : Dans le même temps, le nombre de ventes a augmenté, sur tous les secteurs des Alpes-Maritimes hormis sur la Communauté d agglomération Nice Côte d Azur où on a enregistré une baisse du volume des ventes de 14%. Le prix moyen des biens vendus s élèvent à 4.941 contre 4.348 un an auparavant. Les stocks : Le nombre de logements disponibles s est accru de plus d un tiers. Le stock s est particulièrement alourdi sur les territoires de la Communauté d agglomération Sophia Antipolis et Pôle Azur Provence. Près de la moitié des logements en stock sont des produits > 5.000 m 2. Le délai d écoulement est toujours court, soit 9 mois en moyenne sur le département * Prix calculés du 3ème trimestre 2005 au 2ème trimestre 2006 6
Marché de la Revente Communauté d agglomération de la Riviera Française N-1 Cumul D.IA. Du 3 T 2004 au 2 T 2005 1710 N/N-1-4% Communauté d agglomération Nice Côte D Azur N-1 Cumul D.IA. Du 3 T 2004 au 2 T 2005 4164 N/N-1 +10% Communauté d agglomération de Sophia-Antipolis N-1 Cumul D.IA. Du 3 T 2004 au 2 T 2005 2516 N/N-1-6% Secteur Cannois* N-1 Cumul D.IA. Du 3 T 2004 au 2 T 2005 3870 N/N-1 *Secteur Cannois: Cannes, Le Cannet, Mandelieu, Mougins et Théoule sur Mer Alpes-Maritimes N-1 Cumul D.IA. Du 3 T 2004 au 2 T 2005 12413 N/N-1 +1% 7
Année Glissante: du 3 ème trimestre 2005 au 2 ème trimestre 2006 Marché de la Revente Communauté d agglomération de la Riviera Française Répartition Par Type Prix Moyen M2/Hab.: 3.958 1% 6% 4 Pièces 17% 21% 93% 26% 36% 3.932 3.428 4.130 4.298 4 Pièces Le nombre de reventes a baissé sur un an. Les deux pièces représentent plus d un tiers des transactions. Le prix moyen au m2, supérieur à la moyenne départementale, est de 3. 958 m 2, soit +12% par rapport à la période précédente. Communauté d agglomération Nice Côte d Azur Répartition Par Type Prix Moyen M2/Hab.: 3.069 4% 12% 4 Pièces 26% 14% 84% 25% 35% 3.525 2.835 2.950 3.247 4 Pièces Le nombre de reventes a augmenté de +10% sur la période. Les deux pièces constituent plus du tiers des transactions. Le prix moyen au m 2, 3.069 m 2, inférieur à la moyenne départementale, a augmenté de +18% en un an. Communauté d agglomération de Sophia-Antipolis Répartition Par Type Prix Moyen M2/Hab.: 3.694 13% 3% 4 Pièces 20% 10% 84% 33% 37% 4.022 3.370 3.682 3.945 4 Pièces Le nombre des transactions a chuté par rapport à la période précédente. La part des deux pièces représente 37% des transactions, suivis de près par les trois pièces. Le prix moyen au m 2, 3.694 est supérieur à la moyenne départementale, soit +12% par rapport à l année précédente. 8
Marché de la Revente Année Glissante: du 3 ème trimestre 2005 au 2 ème trimestre 2006 Secteur Cannois* Répartition Par Type Prix Moyen M2/Hab.: 3.903 8% 1% 4 Pièces 25% 18% 91% 25% 32% 3.580 3.155 3.842 4.669 Alpes-Maritimes 4 Pièces Le nombre de reventes est resté stable sur une période d un an. Les deux pièces représentent le tiers du marché, tandis que les trois et quatre pièces se partagent 50% des transactions. Le prix moyen au m2, 3.903 est supérieur à la moyenne départementale, et a augmenté de +12% en un an. Répartition Par Type Prix Moyen M2/Hab.: 3.606 10% 3% 4 Pièces 23% 15% 87% 27% 35% 3.710 3.127 3.600 4.018 4 Pièces Globalement le marché de l ancien est stable par rapport à l année précédente. Les deux pièces représentent 35% des transactions, suivis par les trois pièces (27%). Les quatre pièces et les studios ne représentent ensemble que 38% des reventes. Le prix moyen au m 2 est de 3.606, soit une augmentation de +13% en un an. *Secteur Cannois: Cannes, Le Cannet, Mandelieu, Mougins et Théoule sur Mer 9
Analyse des Familles Professionnelles # Fédération du Bâtiment et des Travaux Publics 06 Les mises en vente de logements neufs se sont accélérées en ce 2ème trimestre sur la Côte d'azur, avec en corollaire, une certaine stagnation des prix. Les programmes immobiliers supérieurs à 4 500 euros le m² ne représentent plus en effet que 55% des nouvelles mises en vente du trimestre, alors qu'ils représentaient 70 % des nouveaux programmes du trimestre précédent. Parallèlement, les ventes, elles aussi, ont progressé, avec près d'un millier d'acquisitions, dont la majorité demeurent néanmoins supérieures à 5 000 euros le m². Faut-il interpréter ces chiffres comme un renversement de tendance ou constituent-il un simple épiphénomène dans un contexte de crise "durable" de l'offre que la Côte d'azur connaît depuis plusieurs années? S'il est trop tôt pour se prononcer sur le moyen et le long terme, il est à craindre, compte tenu des délais de plus en plus courts d'écoulement des produits (7 mois en moyenne) et une demande encore soutenue, un marché toujours tendu, notamment sur les segments de prix les plus bas. Du côté de la revente, le nombre global de transactions semble marquer le pas, même si des différences notables sont enregistrées entre les différentes communautés d'agglomération. Mais avec des prix moyens supérieurs à 3 600 euros le m², atteignant même 4 000 euros le m² pour les 4 pièces, les logements anciens ne répondent plus à la demande des familles azuréennes, et ce malgré l'allongement de la durée de remboursement des crédits et des taux d'intérêt encore très bas. Face à cette situation, l'état d'urgence lancé par les partenaires de l'observatoire Immobilier demeure plus que jamais d'actualité avec une priorité absolue : développer l'offre pour fluidifier le marché, en particulier des produits adaptés aux actifs. # Fédération des Promoteurs Constructeurs de la Côte d Azur et de la Corse Une fois de plus les chiffres du 2ème trimestre 2006 montrent que notre activité est toujours dans une pénurie de logements. A cette pénurie s ajoute une augmentation récurrente des prix, due certainement à plusieurs critères, mais dont l un, paradoxalement, est l augmentation du nombre de logements sociaux que produisent les maîtres d ouvrage privés. En effet, pour financer les logements sociaux, les maîtres d ouvrage augmentent le prix des logements libres, rendant ainsi de plus en plus difficile l accès au logement du primo accédant. L augmentation du stock qui apparaît dans les chiffres ne nous permet pas de penser que celui-ci puisse entraîner une baisse des prix. Ce stock n étant pas construit, il n a aucune incidence, il entraîne uniquement un délai d écoulement un peu plus lent. Il semble donc de plus en plus urgent qu une vraie politique du logement se mette en place, afin que la denrée rare de notre région, «le terrain», ne soit pas gâchée par de petites densités, mais qu au contraire, sur le peu d emplacements qu il reste, le pouvoir politique, en concertation avec notre profession, trouve le chemin d une densité qualitative dont la mixité sociale serait le vecteur essentiel. Le Président Christian ROUSSAUX Le Président Dominique IVALDI 10
Analyse des Familles Professionnelles # Chambre de l Immobilier FNAIM des Alpes-Maritimes On assiste aujourd hui à une forte segmentation du marché immobilier de la Côte d Azur, entre celui des actifs locaux et celui de l immobilier haut de gamme. Le marché des actifs locaux : Il correspond à l immobilier de besoin et a pour plafond le seuil de 3500 /m². La part de ce marché est toujours la plus importante dans le nombre des ventes, mais on assiste à une diminution notable de cette part par rapport à l année 2005. En effet, si les ventes aux actifs locaux représentaient deux ventes sur trois en 2005, elles ne représentant plus qu une vente sur deux en 2006. A l opposé, l immobilier haut de gamme (prix égaux ou supérieurs à 5000 /m²) est en pleine expansion. Alors que ces ventes ne représentaient qu une vente sur sept en 2005, elles représentent aujourd hui une vente sur cinq. Tous les autres biens se situent sur un marché intermédiaire, à la fois trop cher pour les actifs et pas assez attractif pour le grand standing. C est ce marché, qui regroupe aujourd hui un nombre non négligeable de biens, qui est le plus touché par le ralentissement de l activité. Au plan des prix, le marché reste globalement orienté à la hausse : la demande des actifs locaux reste en effet très forte par rapport à l offre, les retraités ou futurs retraités sont très présents et le «papy-boom» que nous prédisent les sociologues ne va pas inverser cette tendance. Enfin, la clientèle des non-résidents représente toujours de 15 à 20% du volume des ventes. Du côté de l offre, nous sommes toujours dans un marché de pénurie même si les délais de vente s allongent en raison du niveau de prix. En ce qui concerne le marché locatif, il représente à lui seul la moitié du marché du logement des actifs. Les loyers ont, certes, tendance à augmenter mais ils le font moins vite que les prix de vente. En outre, le pourcentage de biens soumis à augmentation est très faible car il ne représente que les biens vacants remis en location, les autres augmentations se faisant automatiquement par le jeu de l application de l indice légal. C est donc essentiellement du côté de la relance de l investissement locatif et de la résorption de la vacance que se situent les principaux leviers d action. Pour cela il est indispensable de procéder à un rééquilibrage des rapports locatifs afin de rassurer les propriétaires bailleurs sur leur possibilité de reprise de logement en cas de défaillance du locataire. Ce sont également des mesures fiscales adaptées, qui permettront d obtenir une rentabilité convenable sans avoir à exiger des locataires des niveaux de loyers trop élevés, qu ils assument aujourd hui avec beaucoup de difficulté. La FNAIM 06 est d ailleurs bien consciente des difficultés de logement des actifs, c est pourquoi elle a pris un certain nombre de mesures : mise en place d un fichier locatif à destination des administrations et entreprises du département pour loger leur personnel ; soutien de la démarche entreprise par le Conseil général et l ADIL concernant l offre de logements aux étudiants. Le Président Jérôme RENAUD 11
Analyse des Familles Professionnelles # Banque Populaire Côte d Azur Prix médian ou prix moyen les Actifs locaux arrivent à la même conclusion, il devient difficile de se loger dans notre Région lorsque l on est Primo-accédant ou que l on ne bénéficie pas d une revente pouvant constituer son apport personnel. Le financement et sa durée sont deux composantes importantes de tout projet immobilier dont la variable incontournable est le taux d intérêt. La Presse se fait l écho de la remontée des taux mais faut il craindre la remontée des taux? Tout d abord, la remontée des taux et des coûts des crédits immobiliers est déjà bien avancée. Depuis décembre 2005, la Banque Centrale Européenne a relevé quatre fois ses taux directeurs faisant passer son principal taux de 2% en novembre 2005 à 3% aujourd hui et l on peut s attendre à un prochain relèvement en raison de craintes inflationnistes. La hausse de son taux directeur impacte particulièrement les financements bancaires à taux variable mais dont les acquéreurs sont à juste titre peu friands compte tenu du niveau des taux fixes qui demeurent historiquement bas en raison notamment d une concurrence vive que se livrent tous les Etablissements Financiers en ne répercutant pas totalement la hausse intervenue sur les taux longs. Ces taux fixes dont la référence est l OAT 10 ans et pour laquelle les analystes, après une hausse durant le 1er semestre (3,29% en 12/2005 à 4,08% début 08/2006) puis une détente en Septembre (3,69% début 10/2006) n envisagent pas de hausse significative (estimation 4%) d ici décembre 2006 voire en 2007. Dans ce contexte l horizon des futurs emprunteurs demeure dégagé mais il ne pourra contribuer qu à sa mesure à la réalisation de projets immobiliers. Hubert TRUJILLO Directeur des Affaires Immobilières Lettre de Conjoncture Trimestrielle éditée par l Observatoire Immobilier, 26 Bd Carabacel BP 1259 06005 Nice Cedex Directeur de la Publication : Dominique ESTEVE, Président de la Chambre de Commerce et d Industrie Nice Côte d Azur Souscriptions :Observatoire Immobilier, 26 Bd Carabacel BP 1259 06005 Nice Cedex 1 Tel: 04 93 13 75 93 -Fax: 04 93 13 75 94 Dépôt légal: 1264/L1/993 ISSN/ 1763-024X Reproduction autorisée sous réserve de l'accord du Directeur de la Publication 12