GRL, GLI, GUL : où en sommes-nous? Adieu la GUL, adieu la GRL Les difficultés économiques, la politique sociale, le droit au logement qui heurte le droit à la propriété sont autant de raisons de garantir ses revenus fonciers. L actualité est brûlante et April vous en simplifie la lecture. Le 2 décembre, la convention quinquennale 2015-2019 entre l Etat et Action Logement a supprimé la garantie universelle des loyers (GUL), mesure phare de la loi «Alur» (accès au logement et urbanisme rénové) de Cécile Duflot. La convention remplace donc la GUL mais aussi la GRL (garantie des risques locatifs) La convention prévoit une caution solidaire pour un public précaire: les moins de 30 ans, en CDD, interim et apprentissage, ou salariés en CDI durant la période d essai. Ce dispositif pourrait être étendu aux personnes en recherche d emploi effectuant une mobilité géographique. Bonjour la GLI! Les bailleurs doivent désormais se tourner vers la GLI (garantie des loyers impayés), à titre privé, qui est à présent l unique solution à leur disposition. C est une garantie diffusée auprès des professionnels de l immobilier depuis plus de 30 ans, qui a connu un véritable essor récent avec les programmes de défiscalisation immobilière. La GLI (garantie des loyers impayés) s adresse aux locataires «standards», dont il est possible de prouver la solvabilité (bulletins de paye, avis d imposition, contrat de travail, etc.), et qui occupent un logement qui répond aux normes actuelles de construction. Cette garantie intervient sur un périmètre très réglementé impacté fortement par des lois récentes : La loi BOUTIN ou loi MOLLE (loi pour la mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion 25.03.2009) qui réduit la valeur du dépôt de garantie à 1 mois de loyer, qui contraint le cumul de la garantie avec un cautionnaire la loi ALUR (loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové du 24.03.2014) qui modifie significativement les règles de gestion des biens immobiliers Bon à savoir Un locataire en CDI doit disposer d un salaire 3 fois supérieur au montant du loyer. Un locataire étudiant ou apprenti, doit fournir une caution. Pour qu un bailleur puisse souscrire une GLI, il ne doit pas demander à son locataire de caution solidaire (hors étudiants et apprenti)
GRL, GLI, GUL : où en sommes-nous? La loi Duflot ALUR 20 février 2014 Elle a pour objectif de «réguler les dysfonctionnements du marché, protéger les propriétaires et les locataires, et permettre l accroissement de l offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires». Les rapports entre propriétaire et locataires dans le parc privé : Encadrement des loyers Nouveaux contrats de bail Complément de loyer exceptionnel Renouvellement de bail Délai de préavis Contrat de bail type Restitution du délai de préavis Délai de prescription Qu est ce que la GLI? L Assurance Loyers Impayés, également appelée Garantie des Loyers Impayés (GLI), sécurise les revenus du propriétaire bailleur et le garantit contre les risques locatifs : Les loyers, charges et taxes impayés Les frais d expulsion Les frais de recouvrement et de procédure Les honoraires d avocats et d huissiers Les dégradations imputables au locataire à qui s adresse la GLI? Aux administrateurs de biens, ou gérants d immeubles. Ils prennent en charge la gestion locative de biens immobiliers (logements, bureaux, commerces...) pour le compte des propriétaires Leurs pré-requis : Se conformer aux règles de la loi Hoquet du 2 juillet 1970 : détenir une carte professionnelle délivrée par la Préfecture portant la mention «gestion immobilière». Détenir un mandat écrit de ses clients. Leurs Missions : Contrôler la conformité des logements aux règles en vigueur (règles de décence notamment en matière d habitation, diagnostics ) Rédiger les baux et en assurer la sécurité juridique Réaliser l état des lieux, l encaissement des loyers, l émission des quittances Piloter les réparations éventuelles Le souscripteur des contrats GLI est donc un administrateur de biens, ou propriétaire bailleur mandant de cet administrateur de biens ; il doit adhérer au contrat CADRE.
Les 10 clés de la réussite 1. Veiller à sécuriser la reprise du contrat à la concurrence en analysant les clauses du contrat précédent. 2. Veiller au bon suivi des sinistres en RUN OFF chez le précédent assureur. APRIL est là pour vous accompagner dans le transfert des contrats en sécurisant vos clients. 3. Veiller à la définition de la date de sinistre (sans équivoque). 4. Veiller à la définition des charges locatives (sans équivoque). Avec April la définition de ces points clés est sans équivoque et vous protège des interprétations abusives des compagnies. 5. Veiller à la bonne application de la LOI ALUR dans le contrat. APRIL vous fait profiter de ses connaissances du marché de l immobilier pour anticiper les modifications législatives impactantes pour vos clients. Le contrat GLI intègre les nouvelles rédactions des baux, des états des lieux, les principes de la colocation. 6. Veiller à éviter l anti-sélection, en privilégiant les adhésions en nombre. APRIL est là pour vous accompagner dans le développement et la pérennisation de vos contrats en s adaptant à l évolution du portefeuille de vos clients. Le contrat GLI permet d intégrer dans le portefeuille les lots quelque soit l état de leur occupation ( en cours de bail, à l entrée du locataire, en transfert de portefeuille) afin de favoriser une mutualisation maximale. 7. Veiller à la pertinence et à l efficacité des sociétés de recouvrement. APRIL vous permet de challenger la performance des sociétés en charge du recouvrement en les relançant. Les résultats techniques dépendent de la performance du recouvrement: En 5 ans 30% des indemnisations sur le principal sont recouvrées. 8. Veiller au bon déroulé de la procédure. Afin d optimiser les résultats techniques APRIL permet à votre client administrateurs de biens (s ils le désirent) de gérer la procédure contentieuse. Sa proximité, ainsi que celle de ces huissiers locaux favorisent la régularisation des litiges. L administrateur de biens est le mieux placer pour piloter la procédure, car il connaît le locataire défaillant qu il a choisi, qu il rencontre régulièrement. 9. Veiller à analyser la sinistralité passée. April vous aide à constituer un dossier chez l administrateur biens reprenant l intégralité des litiges, en les analysant sous l angle de la procédure, du contexte économique et social pour déterminer une tarification juste et adaptée. 10. Veiller à l ajustement des garanties. APRIL pilote avec vous les portefeuilles de vos clients pour en optimiser les performances. Chaque année APRIL reprend avec vous les sinistres afin d ajuster les provisionnements et d apporter une réponse partagée au cours des renouvellements.
Notre offre GLI 2015 GLI : Garanties des Loyers Impayés Nous garantissons à notre Assuré le remboursement des pertes pécuniaires résultant : Du non-paiement des loyers et charges ou indemnités d occupation incombant au locataire en vertu du contrat de bail. (Durée illimitée et plafond de 90 000 ) Des dégradations locatives imputables au locataire à sa sortie. (Plafond de 10 000 euros inclus dans celui de 90 000 euros sans pouvoir dépasser 3 500 euros pour les meublés) Des frais de contentieux amiables ou judiciaires nécessités par la procédure de recouvrement et d expulsion (Dans la limite du plafond de la Garantie Loyers Impayés) D un préavis non effectué : à concurrence du montant des loyers non perçus sans que la durée de remboursement ne puisse excéder: En cas de décès : 3 mois En cas de départ anticipé : 2 mois En cas départ furtif : 3 mois Nos Atouts : Les contrats sont adaptés aux besoins du client : Des niveaux de garanties modulables (plafond, franchises,..) Des cotisations au forfait ou au pourcentage du quittancement Un avis sur le dossier du locataire en 24 heures à la demande* La possibilité de consulter les dossiers sinistres via extranet pour un suivi régulier Une équipe d experts dédiés La possibilité ou non de gérer la procédure contentieuse à l encontre du locataire défaillant * Gestion des agréments Vos avantages : Une police d assurance peut recueillir plus d une centaine de lots à assurer L analyse préalable stabilise la vie du contrat dont la durée moyenne est de 5 ans. Votre portefeuille est en toute sécurité! C est le moment idéal Des opportunités à saisir en décembre : La fin de la garantie d Etat à travers le dispositif GRL va contribuer à dynamiser la garantie GLI La période des indexations de décembre laisse place à de très belles opportunités à saisir
Notre offre GLI 2015 Quelques exemples concrets : 1 administrateur de biens gère 500 propriétaires en moyenne donc au minimum 500 lots (un propriétaire peut avoir plusieurs lots*). Le taux d adhésion est de 50 et 80% soit 250 lots minimum La prime annuelle moyenne par lot est de 120 euros, soit 30 000 euros pour un portefeuille Soit une commission de 3000 euros en 1 seule négociation! * 1 lot = un bail (un propriétaire, un locataire, un appartement) INFOS PRATIQUES : Commissionnement : 15% HT linéaire C est très simple de souscrire : Vous nous indiquez : Le nom de l agence, adresse, copie de sa carte G (profession réglementée) Le nombre de lots gérés, Le nombre de lots assurés, La sinistralité sur les 3 dernières années, statistiques compagnies nombre de dossiers remis au contentieux (à l huissier), nombre de dossiers remis chez un avocat (pour les cabinets non assurés), nombre d expulsions sur les 3 dernières années modalités de suivi du contentieux au sein de l agence Nous étudions votre dossier et vous proposons une tarification sous 48h