GIRONDE HABITAT CHARTE DES OPÉRATIONS DE CONSTRUCTION DÉMOLITION février 2005 - conception : service communication -
LA CHARTE de GIRONDE HABITAT Pour les OPERATIONS DE CONSTRUCTION/DEMOLITION Les opérations de renouvellement urbain sont inscrites dans le cadre des orientations stratégiques de Gironde Habitat fixées par le Conseil d Administration. Des résidences identifiées dans le patrimoine de GIRONDE HABITAT, sont plus particulièrement concernées par les opérations de construction/démolition. Ce sont des logements anciens et obsolètes au niveau des normes de confort, de l esthétique des bâtiments et pour lesquels une nouvelle réhabilitation s avèrerait coûteuse et imparfaite. Ces opérations lourdes nécessitent la mobilisation de l ensemble de GIRONDE HABITAT, des acteurs publics, institutionnels et associatifs ainsi que la participation active des habitants. La prise en compte de leurs attentes et de leurs besoins reste le point central du dispositif. Comme le précise la Circulaire du 15 novembre 2001 du Secrétariat d Etat au Logement «le relogement des locataires des logements à démolir doit faire l objet d une attention particulière de la puissance publique et permettre une insertion sociale satisfaisante des populations concernées» Cette Charte a pour but de formaliser l ensemble des actions mises en œuvre par GIRONDE HABITAT pour faciliter l intégration des familles dans leur nouveau cadre de vie. De la Démolition à la Reconstruction Il convient de préciser que le facteur temps est un élément important dans le déroulement des opérations de renouvellement urbain, puisque de la phase initiale jusqu à l entrée des locataires dans les nouvelles résidences, il peut s écouler un délai de 7 ans. C est pourquoi, GIRONDE HABITAT s engage à accompagner les locataires concernés par ces opérations, tout au long du processus. Cet accompagnement spécifique des locataires est concrétisé par la mise en place d un Groupe de Travail interne à GIRONDE HABITAT réunissant les Services Techniques et Locatifs afin d assurer la coordination et le suivi des actions. Le Groupe de Travail se réunit, tous les trimestres.
PRINCIPALES PHASES DES OPERATIONS DE CONSTRUCTION/DEMOLITION La mise en œuvre d une opération de construction/démolition s inscrit dans un processus d élaboration et de maturation d un projet de renouvellement urbain. Ce processus se décompose en trois phases principales : la phase de diagnostic : études préalables et prise en compte des besoins des locataires la phase pré-opérationnelle : études techniques et lancement des procédures la phase opérationnelle : mise en œuvre du projet PHASE 1 : DIAGNOSTIC 1) Réalisation d une Etude de Diagnostic de Renouvellement Urbain Généralement confiée à un bureau d études extérieur, une étude préalable de diagnostic social technique et urbain est mise en œuvre. Le lancement de cette Etude et son suivi sont assurés dans le cadre d un Comité de Pilotage associant l ensemble des partenaires du projet : Etat Ville Conseil Général CUB Communauté de Communes L amicale des locataires, (s il en existe une) Gironde Habitat Le comité de pilotage valide chaque étape de l étude : diagnostic, enjeux et projet. Cette étude intègre : la mise en oeuvre d une enquête qualitative auprès des locataires destinée à évaluer leur désir d évolution (parcours résidentiel) et leur satisfaction à l égard de l habitat et du cadre de vie mais aussi : une série de rencontres avec les institutionnels : CMS/Assistantes Sociales les analyses techniques du bâti existant et du contexte urbain 2) Elaboration des différentes hypothèses d aménagement Sur la base du diagnostic social, technique et urbain les différents scenarii d aménagement, évolution de la résidence concernée et définition des programmes ou actions complémentaire sont élaborés et présentés aux locataires et à leurs amicales ainsi qu aux conseil de quartier, lors de réunions d information et de recueil d observations. A l issue de cette phase, le projet de renouvellement urbain est validé. Le Dossier d Intention de Démolir est alors constitué. Il comporte, notamment, les principes du Plan de Relogement
PHASE 2 : ETUDE PRE-OPERATIONNELLE Réalisée en interne par Gironde Habitat ou confiée à un bureau d Etudes, elle correspond à la mise en œuvre de toutes les procédures et études techniques nécessaires au lancement de l opération. Elle fait l objet d un première série de rencontres individuelles avec chaque locataire lors de permanences organisées par Gironde Habitat sur la Résidence. (cf 1 ère recontre) Ces rencontres permettent de recenser précisément les besoins et attentes de chacun en matière de relogement Elle aboutit à la réalisation du programme de relogement et à la formulation des différentes actions nécessaires à la mise en œuvre du projet de renouvellement urbain : action foncière, préalables techniques et procédures de lancement. PHASE 3 : ETUDE OPERATIONNELLE ET MISE EN ŒUVRE DU PROJET L équipe de maîtrise d oeuvre désignée, assure la mise au point du projet pour aboutir à l obtention du Permis de Construire et à l élaboration du dossier d appel d offres. Le projet de Permis de Construire, les plans des logements et les aménagements futurs sont présentés aux locataires. A ce stade du projet, la proposition définitive de relogement est validée. (cf 2 ème et 3èmes rencontres) A l issue des procédures de consultation des entreprises (appel d offres), les travaux seront alors lancés, en une ou plusieurs tranches, selon les opérations. Durant les travaux les locataires seront consultés sur les choix des revêtements intérieurs des logements. (cf 4 ème rencontre) A titre indicatif, les phases 1 et 2 peuvent durer un an chacune ; la phase 3 peut atteindre, selon les opérations, de 2 à 5 ans.
LES ENGAGEMENTS DE GIRONDE HABITAT Engagement 1 Ecoute et prise en compte des souhaits des locataires Différentes actions sont menées : Des réunions publiques intégrant aussi bien les locataires de la résidence que les riverains concernés par le projet. Un travail sur les plans avec les amicales des locataires (si elles existent) consultées dans le cadre de l analyse du concours d architectes ou des plans de permis de construire. Des rencontres personnalisées avec chacun des locataires QUATRE RENCONTRES PERSONNALISEES AVEC LES LOCATAIRES GIRONDE HABITAT personnalise le projet locatif de chaque locataire. A cet effet, plusieurs rencontres sont organisées sur les résidences aux différents stades du projet de construction/démolition et sont destinées à prendre en compte et à affiner les souhaits de chaque locataire au sein de la nouvelle résidence. La cellule Développement Social et l Agence de proximité sont à l écoute des locataires et réalisent ces permanences dans chaque résidence afin d y recevoir chaque locataire. Première rencontre / Point sur le parcours résidentiel du locataire et analyse des besoins Un recueil des données relatives à la famille, à la composition familiale, à la situation professionnelle, au niveau de revenus est réalisée lors de cette première rencontre. Ces données seront actualisées lors des permanences ultérieures. Cette rencontre est également destinée à relever l ensemble des questions relatives au projet posées par les locataires. Ces questions et les données recensées de manière exhaustive sont centralisées et transmises aux services concernés - Etudes et Aménagement / Montage d Opérations - de GIRONDE HABITAT. Ces informations permettent d adapter le projet de construction. Gironde Habitat, reçoit chaque locataire individuellement afin de prendre en compte ses souhaits en matière de logement : - type - niveau - équipement intérieur du logement ( ex : cuisine ouverte ou fermée/baignoire ou douche ) - observations particulières ( problème de santé, situation familiale spécifique ) - et de préciser les liens sociaux qu il souhaite conserver dans la nouvelle résidence : liens de voisinage, affinités particulières.
Deuxième rencontre / Personnalisation de l offre de relogement En fonction des souhaits du locataire et de l analyse de sa situation financière, une proposition de logement lui est faite. Gironde Habitat présente les plans et communique le loyer du futur logement. Le locataire peut ainsi visualiser la surface exacte et la répartition des différentes pièces du futur logement : il peut déjà commencer à projeter l aménagement des pièces et le positionnement du mobilier. Troisième rencontre / Validation du choix de relogement Cette rencontre a pour objectif le choix définitif du logement dans la future résidence. Ce choix est matérialisé par la signature d un acte d engagement entre GIRONDE HABITAT et le locataire. Quatrième rencontre / Participation au choix intérieurs Cette dernière rencontre avec les locataires est destinée au choix des revêtements muraux et des revêtements de sol : choix de matériaux et coloris. Le locataire personnalise ainsi son intérieur à son goût.
Engagement 2 Information des locataires UN BULLETIN D INFORMATION Gironde Habitat informe régulièrement les locataires du déroulement du projet et de son calendrier de réalisation. Un bulletin d information régulier et spécifique à chacune des opérations de Construction/Démolition est adressé à chacun des locataires donnant les informations nécessaires à une bonne appropriation du projet. Le contenu des informations à diffuser est arrêté lors du Groupe de Travail interne de Gironde Habitat.
Engagement 3 Accompagnement Social 1) GIRONDE HABITAT favorise les mutations internes GIRONDE HABITAT s engage à réaliser des mutations prioritaires au sein de son parc, pour les locataires qui ne désirent pas être logés dans la future opération de construction. Quelle que soit la commune choisie et ce grâce à son réseau d Agences de proximité, GIRONDE HABITAT examine prioritairement ces demandes de relogement et propose un logement en adéquation avec la composition familiale. 2) GIRONDE HABITAT propose des logements transitoires conformes à sa Charte Qualité En cas d opérations «tiroirs» (démolition par bâtiments et relogement provisoire) GIRONDE HABITAT s engage à faire les travaux de remise en état du logement provisoire, conformément aux engagements inscrits dans sa CHARTE QUALITE, dans l attente du relogement définitif. 3) GIRONDE HABITAT facilite les opérations de déménagement GIRONDE HABITAT prend en considération les éventuelles difficultés particulières de ses locataires, notamment lors des déménagements/emménagements. En complément des prestations réalisées par les déménageurs, Gironde Habitat assure une présence au sein de la résidence lors des déménagements. Une intervention du personnel de proximité est prévue, en cas de besoin, pour faciliter les opérations. Engagement 4 Aides Financières
1) GIRONDE HABITAT prend en charge dans leur intégralité : les frais de déménagement pour le logement provisoire, en cas d opération «tiroir». les frais de déménagement pour le logement définitif En outre, Gironde Habitat attribue une participation forfaitaire, à chaque locataire, d un montant de 150 Euros destinée à compenser certains frais occasionnés par le déménagement, tels que les frais de mise en service des compteurs EDF/GAZ/EAU/Téléphone, changement d adresse auprès de la poste. 2) GIRONDE HABITAT dispense le locataire de paiement d un nouveau Dépôt de Garantie Lors de la prise du logement définitif le dépôt de garantie versé par le locataire à l entrée dans les lieux du précédent logement est transféré sur le logement neuf. (pas de paiement d un nouveau dépôt de garantie) 3) GIRONDE HABITAT aide les familles en difficulté Après examen personnalisé de la situation financière, Gironde Habitat prend l engagement d étudier la mise en place d une aide à la quittance, sous réserve des critères suivants : le typologie du logement qui doit être en adéquation avec la composition familiale le taux d effort du locataire le reste à vivre Ce dispositif doit permettre au locataire d entrer dans le futur logement dans des conditions de solvabilité plus sécurisantes. Le Président de la CLCV Confédération du Logement et du Cadre de Vie Directeur Général de Gironde Habitat Le Président de la CNL Confédération Nationale du Logement Michel POULAIN Yves CORTEZ Maurice FOURMOND