Page 1/7 Démembrer pour mieux donner Pour transmettre son patrimoine, le démembrement de propriété n'a pas d'équivalent. Redoutable outil d'optimisation fiscale, il est suffisamment souple pour permettre de donner dans les meilleures conditions. Le tout est d'agir sans trop attendre. ANNE MICHEL La transmission de son patrimoine à ses enfants, on y pense, puis on oublie, car il est souvent difficile de passer à l'acte. Pourtant, dans ce domaine, le temps joue toujours contre vous. Plus vous donnez tôt, moins vos ayants droit seront ponctionnés par le fisc. Être prompt vous permet en effet de profiter au mieux des abattements entre parents et enfants, notamment, mais aussi d'optimiser la donation d'un bien préalablement démembré. Car la problématique en ce qui concerne la transmission est bien souvent la suivante : donner dans les meilleures conditions financières et fiscales d'une part, sans se déposséder d'autre part. Le démembrement et, plus précisément, la donation avec reserve d'usufruit au profit des enfants est une solution qui répond à ces attentes. Dans les cas les plus courants, le parent gardera l'usufruit de son bien et en transférera la seule nue-propriété à ses ayants droit. Mais d'autres configurations sont envisageables. Ainsi, la mise en place d'un usufruit successif permettra de transmettre un bien à ses enfants tout en protégeant son compagnon. Elle peut aussi faciliter la transmission d'une propriété à des petits-enfants, sans pour autant léser ses héritiers directs. Cette transmission transgénérationnelle est La montant des droits à payer dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation. d'autant plus appréciable que la durée de vie s'allonge. Enfin, s'il s'agit d'aider momentanément un ascendant ou un descendant, la cession d'usufruit temporaire pourra être retenue. Les possibilités offertes par le démembrement sont nombreuses et les avantages fiscaux le sont tout autant. Reste à prendre la mesure de ce geste qui, comme toute donation, n'a rien d'anodin... Mettez en place au plus tôt votre donation avec reserve d'usufruit Au bout de longues discussions, votre décision est prise : vous céderez la nue-propriété de votre maison à votre fils ou à votre fille. Vous procéderez donc à une donation avec reserve d'usufruit. Votre objectif est triple : continuer à profiter de ce havre de paix jusqu'à la fin de vos jours, vous décharger des gros travaux et, simultanément, permettre à votre enfant d'hériter dans les meilleures conditions. Effectivement, l'usufruitier - vous, donateur - disposera toujours d'un droit d'usage qui peut être viager sur ce bien. Votre enfant, nu-propriétaire, n'aura, quant à lui, pas de droit immédiat sur le bien mais, au terme de l'usufruit, il en deviendra pleinpropriétaire, et cela en franchise de droits de succession. Seuls les droits de donation, calculés sur la valeur de la nue-propriété au
Page 2/7 L'usufruit pour aider temporairement un proche idée de l'usufruit temporaire*? Donner l'usufruit d'un bien durant une période définie afin s d'aider un proche, un enfant notamment. «Si l'enfant a plus de 18 ans et qu'il n'est pas rattaché au foyer fiscal de ses parents, ce montage devientfiscalement avantageux», explique Michel Leroy, spécialiste en ingénierie patrimoniale. Il permet de lui assurer un logement ou des revenus, tout en réduisant vos propres impôts. Exemple : vous êtes propriétaire d'un deux-pièces mis en location. L'encaissement des loyers augmente votre impôt sur le revenu et la valeur du studio gonfle l'assiette de votre Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Vous devez loger votre enfant dans un studio pour la durée de ses études. Vous pouvez lui faire une donation temporaire de l'usufruit du deux-pièces, dont il encaissera les loyers afin de financer son studio. De ce fait, vous ne prendrez plus en compte la valeur du studio dans le calcul de votre ISF (car c'est l'usufruitier qui doit le déclarer pour sa valeur en pleine propriété). Votre enfant, détenteur d'un très faible patrimoine, ne sera pas éligible à l'isf. Vous ne payez plus l'impôt sur les revenus fonciers relatifs à la location du deux-pièces. Votre enfant, qui les perçoit, ne sera pas imposable. Enfin, au terme de l'usufruit, vous redeviendrez plein propriétaire du bien, sans frais. Le fisc veille au grain Attention, un démembrement temporaire sera requalifié en abus de droit s'il apparaît que son seul intérêt est de minorer vos impôts. «Si l'enfant renonce à son usufruit avant le terme prévu, l'opération peut être considérée comme une donation aux parents avec obligation pour ceux-ci de régler des droits de mutation», prévient Michel Leroy. Dans certains cas, il est plus efficace, pour aider temporairement un proche, d'apporter le bien au capital d'une société civile. «Les parents pourront céder la nue-propriété d'une partie des parts sociales à leur enfant tout en lui distribuant l'intégralité du bénéfice, assure-t-il. L'arrêt rendu le 18 décembre 2012 sur les clauses de repartition inégale du bénéficie l'y autorise. Selon la Cour de cassation, la repartition inégalitaire des bénéfices ne s'analyse pas comme une donation de dividendes.» * Sa valeur est estimée a 23 % de la valeur du bien par tranche de dix ans moment de la donation, auront été réglés lors de la transmission de celle-ci. Or, pour que ces droits de donations soient le moins élevés possible, il faut s'y prendre tôt. La valeur de la nue-propriété dépend en effet de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation. La quotité prise en compte est définie par le barème fiscal mentionné à l'article 669 du Code général des impôts. Plus l'usufruitier est jeune, moins cette quotité sera importante. Il est donc essentiel de prendre date. «Donner avant son cinquante et unième anniversaire est optimal», lance Pascal Beccavin, responsable de la gestion privée au sein d'allianz Expertise et Conseil. Dans ce cas, la valeur de la nue-propriété ne sera pas estimée à plus de 40 % de la valeur du bien. Dès votre cinquante et unième anniversaire, elle passera à 50 %, puis à 60 % si vous attendez d'avoir 61 ans. De plus, il est possible de profiter des abattements légaux lors d'une donation avec reserve d'usufruit, ce qui conduira à des cas d'exonération totale (voir simulation p. 5O). «Qui plus est, la prise en charge de ces droits par le parent n'est pas elle-même considérée comme une donation, donc elle n'est pas taxée», précise-t-on à Allianz Expertise et Conseil. Attention cependant : le démembrement n'est pas envisageable lorsqu'il s'agit d'un bien faisant l'objet d'une opération de défiscalisation de type loi Malraux, Pinel, etc. ii II faudra attendre que le bien retombe dans le droit commun, avant de pouvoir le démembrer par donation de la nue-propriété. À défaut, les avantages fiscaux seront repris, majorés des intérêts de retard pour les trois années précédentes», prévient-on encore à Allianz Expertise et Conseil. Vous perdez une partie de vos droits Cette donation profite à vos enfants, certes. Mais ne risque-t-elle pas de vous être préjudiciable? De plein propriétaire, vous devenez usufruitier de votre demeure. Cela vous confère le droit d'en jouir, en l'habitant, en la laissant libre, ou en la louant. D'ailleurs, dans ce dernier cas, vous bénéficierez de l'intégralité des revenus fonciers sur lesquels vous serez imposé. Mais vous ne pourrez pas vous engager sur des locations de long terme. Ainsi, pour les baux de plus de neuf ans, qu'il s'agisse de baux ruraux ou commerciaux, il vous faudra obtenir l'accord du nu-propriétaire. À défaut, le bail pourra être considéré comme nul. De plus, vous devenez
Page 3/7 ohjouit du Votre tour viendra rien verser,., bénéficiaire du droit d'usage sur un bien dont vos enfants sont les propriétaires à terme. Ceux-ci sont donc en droit d'exiger de récupérer cet immeuble en bon état à l'extinction de l'usufruit. À charge pour vous de le gérer «raisonnablement» (terme retenu par la loi du 21 janvier 2014). Si l'immeuble transmis dispose d'une piscine, impossible de reboucher ce plan d'eau sans l'accord écrit de vos enfants. «De la même façon, la démolition d'un garage qui peut altérer la valeur du bien devra être soumise à l'approbation des nus-propriétaires ii, ajoute M e Christophe Wargny, notaire à Colombes. Vous devez assurer l'entretien du bien et effectuer les travaux courants nécessaires (peintures, travaux d'entretien de façades, etc.). Seules les grosses reparations sur les poutres, couvertures, murs de soutènement et de clôture sont à la charge de vos enfants nus-propriétaires. La redaction de conventions permet cependant de revoir les règles du jeu. En leur absence, il vous sera difficile d'échapper à vos obligations d'enf tretien. D'abord, les nus-pro- = priétaires disposent d'un droit f d'information, ensuite l'article 1618 du Code civil condamne les Votre enfant, nupropriétaire, est en droit d'exiger de récupérer le bien en bon état à l'extinction de l'usufruit. abus de jouissance de l'usufruitier. Votre enfant nu-propriétaire pourrait vous contraindre à entretenir votre bien. Dans les cas les plus extrêmes, il serait en droit d'exiger l'extinction de l'usufruit. De plus, la réalisation de gros travaux résultant d'un défaut d'entretien de l'usufruitier sera à la charge de celui-ci. Par ailleurs, les parents devenus usufruitiers n'auront plus la faculté de décider seuls de la vente de leur bien, ni de la modification de l'usage de celui-ci ; il leur faudra l'accord des enfants. D'ailleurs, la vente d'un bien démembré ne se fait qu'avec l'accord conjoint des usufruitiers et nuspropriétaires. Seuls les droits individuels - la nue-propriété, par exemple - peuvent être cédés indépendamment. Cela génère parfois des situations familiales compliquées. Enfin cette donation ne vous permettra pas d'échapper à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) puisque, en qualité d'usufruitier, vous restez redevable de l'isp sur l'intégralité de la valeur du bien. En effet, au regard de l'administration fiscale, le bien démembré sera compris pour sa globalité dans votre patrimoine. Comme toute donation, la donation de la nue-propriété
Page 4/7 d'un bien est un acte irréversible. «Sauf à prouver l'ingratitude des enfants ou à stipuler une charge que ces derniers ne respecteraient pas, il sera difficile d'y mettre fin w,précise Michel Leroy, spécialiste en ingénierie patrimoniale à l'université Toulouse Capitule. Heureusement, le jeu des conventions et l'insertion de clauses particulières donnent là encore les moyens de contourner les règles en vigueur. Certains parents, inquiets du devenir de la nue-propriété cédée, décideront ainsi d'insérer une clause d'inaliénabilité dans l'acte de donation. «Cette clause permet d'inter dire au donataire la cession de l'objet de la donation, en l'occurrence la nue-propriété. Son nonrespect pourra engendrer la remise en cause de la donation», pointe encore Michel Leroy. La convention de subrogation donne la liberté aux parents de vendre le bien démembré. De la même manière, l'usufruitier peut vouloir recouvrer la nue-propriété dans le cas d'un décès prématuré de son enfant. À cette fin, la clause instaurant un droit de retour dans l'acte de donation sera à privilégier. Celle-ci prévoit qu'en cas de décès du donataire sans descendance, précédent celui du donateur, le bien donné retournera dans le patrimoine du donateur. «Attention, cette clause ne fonctionne que si le bien existe toujours en nature dans le patrimoine du donataire. Il s'agira donc de l'assortir d'une clause d'inaliénabilité, prévient Michel Leroy. Notons aussi qu'en cas de retour de la nue-propriété dans le patrimoine des parents, ces derniers peuvent demander le remboursement des droits de mutation initialement réglés à l'administration fiscale lors de la donation.» Acheter en famille et décupler ses revenus GUS et vos enfants ne manquez pas de projets. Votre dernier en date : investir ensemble dans l'immobilier. Privilégiez l'achat d'un bien démembré. Vous serez usufruitiers du bien et vos enfants seront nus-propriétaires. Au terme de l'usufruit, les enfants nus-propriétaires seront avantages par le fait qu'ils deviendront pleinement propriétaires de l'immeuble, en franchise de droits. «Cette tèchnique peut d'ailleurs être utilisée pour avantager, en toute légalité, un enfant par rapport à un autre et ainsi contourner la reserve héréditaire», note Michel Leroy, spécialiste en ingénierie patrimoniale. Quant à vous, parent, vous avez l'opportunité, avec un même montant investi, de décupler vos rendements. En effet, en qualité d'usufruitier, vous avez acheté moins cher que la valeur en pleine propriété ; vous percevrez cependant l'intégralité des revenus fonciers générés par l'immeuble. La même somme placée sur un bien détenu en pleine-propriété offrirait une bien moindre rentabilité. Comment, dans ce cas, établir la valeur de chacun des droits? Cette valeur peut être déterminée par reférence à une évaluation économique de l'usufruit et de la nue-propriété, laquelle tiendra compte de l'âge de l'usufruitier, mais aussi du rendement du bien. «Le barème fiscal de l'article 66g du Code général des impôts n'est obligatoire que pour la détermination de l'assiette des droits d'enregistrement ou de mutation à titre gratuit. Il ne s'applique pas id», explique Michel Leroy.
Page 5/7 D'autres parents voudront encore rester libres de vendre le bien démembré. La convention de subrogation réelle pourra les satisfaire. Prévue dans l'acte notarié, elle permet de reporter le démembrement de propriété du bien sur un autre bien, à l'identique. «En cas de vente de la maison démembrée, les enfants ne pourront donc pas exiger leur part sur le prix de cession calculée à partir de la valeur fiscale de la nue-propriété», indique Pascal Beccavin. Toutefois l'accord des enfants restera nécessaire pour vendre. Par ailleurs, il est, comme toujours, possible d'assouplir les règles du démembrement via la redaction de conventions personnalisées et clairement énoncées. «Par exemple, l'acte de donation peut contenir une convention aux termes de laquelle tous les gros travaux visés par l'article 606 du Code civil demeureront à la charge de l'usufruitier», précise Philippe Stéphan, notaire à Lille et membre du Groupe Monassier. Et dans le cadre d'un démembrement effectué en famille, il est souvent défini conventionnellement que, contrairement aux règles usuelles, le parent usufruitier sera autorisé à se présenter seul aux réunions des assemblées générales des copropriétaires. conservent l'usufruit du bien et donc les revenus, ainsi qu 'une part en pleine propriété de la SCI afin de garder le contrôle. Le reste des parts de la SCI sera transmis aux enfants.» L'usufruitier peut realiser des travaux d'amélioration à condition qu'ils lui profitent En tant qu'usufruitier, vous avez la faculté d'effectuer tout type de travaux, dont certains avec l'aval du nu-propriétaire. Mais cela peut se révéler problématique vis-à-vis de l'administration fiscale. Car le nu-propriétaire récupérera, au ternie de l'usufruit, un bien valorise, en franchise de droits de mutation. «II existe un risque de requalification en donation indirecte, le critère La société civile immobilière, une solution pour garder le contrôle D'autres montages permettront aux parents de transmettre tout en gardant la main sur le devenir du bien. Pour en disposer comme bon leur semble, ils auront intérêt à apporter le bien en pleine propriété à une Société civile immobilière (SCI) et à opérer un démembrement des parts. Les parents se désigneront en qualité de gérants, ensemble ou de façon successive. La nue-propriété des parts pourra être donnée aux enfants. «En revanche, afin notamment de garder l'accès au droit de vote, ils veilleront à garder une ou plusieurs parts en pleine propriété», souligne Pascal Beccavin. Il sera bien précisé que toutes les décisions ne pourront être prises qu'à l'unanimité et que le parent gérant gardera le pouvoir de gestion et d'arbitrage du patrimoine. «Enfin, l'objet social de la SCI doit clairement mentionner que la société peut realiser toutes les opérations immobilières», indique Michel Leroy. Ce professionnel note d'ailleurs que d'un point de vue fiscal, il peut être judicieux d'apporter uniquement à la SCI la nue-propriété du bien préalablement démembré. «Les parents
Page 6/7 retenu par la jurisprudence récente étant le profit personnel que l'usufruitier aura pu tirer des travaux qu'il a engagés, eu égard à son èspérance de vie», indique Philippe Stéphan. L'usufruitier peut donc effectuer des travaux pour mieux vivre et mieux transmettre, mais dans la limite du raisonnable. Il ne s'agit pas de realiser des travaux qui ne lui profiteront pas, par exemple l'usufruitier d'un tèrrain nu y bâtit une maison qu'il n'occupe pas. Le risque de requalification par l'administration fiscale en donation indirecte, dont le nupropriétaire serait bénéficiaire, existe alors bel et bien. Dernière précision : l'article 599 du Code civil précise que «l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité Donner la nue-propriété de sa residence principale à ses enfants -» Monsieur et Madame Rémont ont deux enfants et une maison estimée à 800000. Ils souhaitent transmettre la nue-propriété de ce bien à leurs enfants. * Ils sont âgés de 55 ans ; (a valeur de la nue-propriété est donc estimée à 50 % de la valeur en pleine propriété, soit 400000. -> Chacun des parents peut donner à chacun de ses enfants 100000 en franchise de droits de donation tous les quinze ans. Madame donne 100000 à sa fille Jeanne et 100000 à son fils Marc. Monsieur en fait autant. Aucun droit de succession n'est dû à ce stade. Ils ont donné, chacun, 200000 en franchise de droits de donation, soit un total de 400000. -» Au décès de leurs parents, Marc et Jeanne recouvreront la pleine-propriété du bien, en franchise d'impôts ; l'usufruit s'étant éteint au décès des parents, est logiquement transmissible sans taxation. Source : Allianz Expertise et Conseil. Avantager ses petits-enfants ou un compagnon survivant, avec l'usufruit successif. pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée». Autrement dit, l'usufruitier doit entretenir le bien (travaux courants) et peut se lancer dans des travaux d'amélioration, à condition qu'ils lui profitent. Il ne pourra, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucun dédommagemoent pour ces travaux, même s'ils ont augmente la valeur du bien... Transmettre en protégeant un proche En qualité de parent et de grand-parent, votre objectif est de servir au mieux les intérêts de tous vos descendants. Ainsi, vous pouvez décider de transmettre votre residence secondaire directement à vos petits-enfants, sans léser vos descendants directs, et tout en continuant à vous y rendre. Pour ce faire, vous vous réserverez l'usufruit de cette demeure. L'idée est de transmettre l'usufruit successif à vos enfants et la nue-propriété à vos petits-enfants. Ces deux donations seront faites dans le même acte. «Parallèlement, vos enfants devront aussi accepter d'abandonner leur droit à la nue-propriété au profit de leurs propres descendants», appuie Pascal Beccavin. Que se passera-t-il à votre décès? Vos enfants deviendront usufruitiers de votre residence secondaire, à leur tour. Quant à vos petits-enfants, nus-propriétaires, ils récupéreront la pleine propriété du bien au seul décès de leurs parents, en franchise de droits. L'usufruit successif s'envisage aussi dans le cadre de la protection d'un conjoint survivant ou d'un compagnon. «C'est même très conseillé si le conjoint survivant n'a pas vocation à recueillir légalement l'usufruit de la succession, comme cela peut étre le cas en présence d'enfants issus d'une précédente union ou en l'absence de donation entre époux», souligne Philippe Stéphan. Quid de la taxation? Si la reversion d'usufruit a été prévue au profit du conjoint survivant, il n'y a pas de taxation puisque, en l'état actuel de la fiscalité, ces mutations par décès sont exonérées. «En revanche, si elle a été prévue au profit d'un autre bénéficiaire, elle sera taxable au taux auquel il est soumis selon son lien avec l'usufruitier décédé», explique notre notaire. Avec l'application d'un abattement de 31865, renouvelable tous les
Page 7/7 Vous vendez le bien? Attention à la plus-value ul ne sait de quoi l'avenir sera fait. Admettons qu'après avoir effectué une donation de la nuepropriété d'un bien avec reserve d'usufruit, vous envisagiez de vendre le bien. Dans ce cas, le produit de la vente - grevé d'un éventuel impôt sur les plus-values - se répartira entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, en fonction de la valeur des droits de chacune des parties. Plus l'usufruitier vieillit et plus la part qu'il reçoit est faible ; elle est de 20% au-delà de 8l ans, par exemple. Reste à savoir si, au vu de l'impôt sur les plus-values dû, cette opération est réellement judicieuse. Pour l'usufruitier, la valeur prise en compte sera celle enregistrée au moment de l'achat du bien, et la durée de détention courra à partir de cette date. Mais, pour le nu- Ble *f belle,hein!, -Avant'Opc là teudo qe/'on fessevîfe vj&œ-fecak une donation 9^ec usufruit" m emporte tout! pour lavendfe plu* propriétaire, c'est la date de donation et la valeur au jour de la transmission qui seront retenues. De ce fait, il peut arriver que l'usufruitier bénéficie d'une exonération totale d'impôt sur les plus-values immobilières, soit parce qu'il occupe le bien à titre de residence principale, soit parce que le bien a été acheté depuis plus de trente ans. Le nu-propriétaire, détenteur de ce droit depuis seulement quèlques années, sera, lui, lourdement imposé. Attention : pour limiter le montant des droits de mutation applicables à la donation de la nue-propriété, certains parents et enfants décident parfois de minorer le prix global du bien par rapport à sa valeur de marché. «C'est une très mauvaise idée : en cas de vente, l'impôt sur la plus-value en sera augmente et l'administration pourra opérer un redressement au titre des droits de donation non acquittés si elle se situe dans le délai de reprise», prévient-on à Allianz Expertise et Conseil. quinze ans, par grand-parent donateur lorsque la donation profite aux petits-enfants. Vous restez libre de renoncer à votre usufruit Enfin, rien ne vous oblige à rester dans une situation de démembrement. Vous pouvez ainsi renoncer à votre usufruit au profit de vos enfants, déjà nus-propriétaires. «Dans ce cas, ils seront redevables de droits de donation calculés sur la valeur de l'usufruit au jour de cette renonciation», précise M e Wargny. En théorie, il est possible de contourner cette qualification de la renonciation d'usufruit en donation et, ainsi, d'éviter le paiement des droits.^ Pour ce faire, il faut prouver l'utilité pour l'usufruitier de la renonciation, avance Michel Leroy. S'il ne pouvait plus assumer les frais d'entretien ou le paiement des impôts et taxes diverses, cet acte ne pourra pas être considéré comme une donation, puisque aucune intention libérale ne sera constatée.» En pratique, cette demande d'exonération reste difficile à justifier. Autre possibilité pour sortir du démembrement : la transformation de l'usufruit en rente viagère. Dans ce cas, le montant de la rente versée par le nu-propriétaire à l'usufruitier sera équivalent au rendement du bien net de charges. Attention, cette conversion ne peut être envisagée que dans le cadre d'un démembrement d'origine successorale. Qui plus est, le nu-propriétaire ne peut pas exiger cette conversion si le bien en question est la residence principale de l'usufruitier. Cette alternative reste très intéressante dans le cas d'une situation de dépendance. En effet, l'usufruitier peut ainsi conserver des revenus sans supporter les charges d'une quelconque gestion.