Chapitre 1 La société civile préférable à l indivision 1. La précarité de l indivision 1. définition de l indivision - Il y a indivision lorsque plusieurs personnes,lesindivisairesoucoindivisaires,détiennentunefractiondela propriétéd unbienoud unemassedebiens.cettefractionestabstraite etn estpasmatérialiséephysiquement.l indivisairequidétientlamoitié ouletiersd unimmeubleignoredequellemoitiéoudequeltiersils agit. Chaque indivisaire est propriétaire pour sa quote-part, sans pouvoir exercerundroitprivatifsurcelle-ci.aveclesautresindivisaires,ilexerce et partage des droits concurrents sur le bien ou la masse de biens soumis à indivision. Origine de l indivision Selonsonorigine,l indivisionpeutêtrevolontaireousubie,éventuellement présumée. 21
L i m m o b i L i e r d e n t r e p r i s e 2. indivision volontaire - Lorsque des époux mariés en séparation de biens, ou des personnes non mariées, acquièrent ensemble un même bien. Ilestànoterquelarépartitionn estpasforcément50/50.ledirigeant d entreprisepeuttrèsbienacheterunbâtimentindustrielàhauteurde 80 % et son épouse 20 %. 3. indivision subie -Lecasleplusfréquentestceluidel indivisionsuccessoralesuiteàundécès.parexemple,desfrèresetsœursquihéritent ensembledesbiensdeleurpèreoudeleurmère,quin avaitpas,deson vivant,organisédepartagepréalable.s ils agitd unbienimmobilier,ils exerceront ensemble les mêmes droits sur ce bien. De même, des ex-époux se retrouvent en indivision post-communautaire suite à leur divorceetàladissolutiondeleurrégimematrimonialcomportantdes biens immobiliers communs. Des ex-associés se retrouvent en indivision post-sociétaire suite à la dissolution d une société. 4. indivision présumée -Laprésomptiond indivisionintervientlorsque des époux en séparation de biens ou des partenaires pacsés ne peuvent apporter la preuve de la propriété exclusive d un bien par l un d eux. Précarité indivisaire 5. Caractère temporaire -LeCodecivilfixeauxarticles815à815-18 les règles de l indivision. L article 815, alinéa 1 mérite que l on s y arrête, tantilrevêtuneimportancecapitale:«nulnepeutêtrecontraintà demeurerdansl indivisionetlepartagepeuttoujoursêtreprovoqué,àmoins qu il n y ait été sursis par jugement ou convention». Parailleurs,l article815-3prévoitqueleoulesindivisairestitulairesd au moinslesdeuxtiersdesdroitsindivispeuvent,àcettemajorité,«effectuer les actes d administration relatifs aux biens indivis». 6. éparpillement - L indivisionnepermetpas à coupsûrde«rester entre soi». En effet, si l un des indivisaires souhaite vendre sa quote-part, lesautresindivisairesaurontundroitdepréférence.danscecas,ils pourrontresterentreeux.maissicetindivisairealamauvaiseidéede décéderoudetransmettresaquote-partàsonépouseouàsonfils,tous deuxenguerreaveclerestedelafamille,iln enserapasdemême.et, rien ne peut empêcher cette situation. 22
L a S o c i é t é c i v i L e p r é f é r a b L e à L indivision 7. Gestion de l indivision - à défaut d organisation conventionnelle (voir ci-après), la loi fixe les modalités de gestion de l indivision : lesactes de conservations concernent tous les travaux nécessaires à la conservation du bien. Ils peuvent être décidés par un seul indivisaire ; les actes d administration comprennent la réalisation des travaux d entretien,laconclusiondesbauxd habitations,etc.depuislaloidu 26juin2006lamajoritédesdeuxtiersdesindivisairessuffitpourréaliser de tels actes ; lesactes de disposition portentsurlaconclusiondesbauxcommerciaux, (ruraux, artisanaux et industriels), la prise d hypothèque sur le bien ainsi que sa vente pure et simple. Ils nécessitent l unanimité des indivisaires. 8. indivision conventionnelle -Lorsquelesindivisairesentendent limiter la précarité et organiser un mode de gestion en désignant un ou plusieurs gérants, ils établissent par écrit une convention d indivision. Celle-cidoitêtrenotariéesiunimmeublefigureparmilesbiensobjetsde la convention. Cette convention d indivision peut être conclue pour une duréedéterminée(5ansaumaximum,éventuellementrenouvelable)ou indéterminée.mais,danscecas,lepartagepeutinterveniràtout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps. 2. La stabilité de la société civile 9.Pérennitéetfacilitédegestion - L indivision offre «uneprimeausortant», l indivisaire pouvant engager l action en partage (art. 815-17, C.civ.),mêmesicettepossibilitéestatténuéeparl établissementd une conventiond indivision.lasociétécivileoffre,aucontraire,unecertaine stabilité : lesstatuts prévoient une durée pour la société. Tantqueleterme n estpasatteint,unassociénepeutpasdemanderladissolutionjudiciairedelasociété,saufàfaireétatdejustesmotifs,lesquelsserontsoumis àl appréciationdujuge.undroitderetraitestcependantprévuparla loi ; lesassociésontlapossibilitédefixerentoutelibertélespouvoirs du gérant. Ceux-ciserontplusoumoinsétendusetpourrontaller jusqu à l aliénation des biens appartenant à la société civile. Une seule 23
L i m m o b i L i e r d e n t r e p r i s e limiteàcetteliberté:lesactesdugérantnedoiventpasfairedisparaître l objetsocial.ainsi,leseulactifsocialnepeutêtrevendusansleconsentement des associés. 24 Statuts de la SCI 10. acte écrit - Les statuts fixant les règles, il est normal qu ils soient écrits.étantdonnéleurimportance,leurrédactiondemandeunetrès grande rigueur. Le recours à un professionnel du droit (notaire, avocat) ou du chiffre (expert-comptable) est conseillé. Les rédacteurs disposent d une grande liberté pour les adapter aux objectifs de leurs clients. Certainspointsdemandentuneattentiontouteparticulière,notamment ceux concernant l objet social, les règles de majorité, la répartition des droits de vote, les pouvoirs du gérant. 11.objetsocial-«Toutesociétédoitavoirunobjetliciteetêtreconstituée dansl intérêtcommundesassociés»(art.1833,c.civ.).l objetsocial définitlegenred activitéquelasociétévadévelopper.deluivont dépendrelarégularitédesopérationstraitéesetl étenduedespouvoirs desgérantsàl égarddestiers.eneffet,danslesrapportsaveclestiers,le gérant n engage la société que pour les actes entrant dans l objet social. Si l onveutluidonnerlepouvoirdedisposer,c est-à-diredevendre,l acte dedispositiondoitêtreexpressémentindiquédansl objetsocial.cet objet peut être très restreint (la gestion d un seul bien précisément défini, parexemple)outrèslarge,lasociétécivilepouvantgérerunpatrimoine immobilier et/ou de valeurs mobilières : unobjet à caractère civil. Les sociétés civiles doivent poursuivre une activitécivileditl article1845.estconsidéréecommecivile,touteactivitéquin estpascommerciale.dansleurgrandemajorité,lessociétés civiles ont pour objet l acquisition et la location de biens immobiliers, la gestiond unportefeuilledevaleursmobilièresoulaprisedeparticipation dans d autres sociétés (société civile holding) ; des opérations commerciales accessoires.lasociétépeutfaire,àtitre exceptionnel,quelquesopérationscommerciales;lechiffred affairesde celles-cidoitêtreinférieurà10%duchiffred affairesglobal.attention! Lalocationdelogementsmeublésoudelocauxprofessionnelséquipésest considéréecommeuneactivitécommerciale.demême,unesociétécivile nepeutpasacheterdesbiensdanslebutdelesrevendre.àtitreexceptionnel, elle peut cependant revendre un ou plusieurs de ses biens.
L a S o c i é t é c i v i L e p r é f é r a b L e à L indivision 12.duréedelasociété-«La durée de la société ne peut excéder quatrevingt-dix-neuf ans»(art.1838,c.civ.).laduréedoitêtrepréciséedans lesstatuts.àl arrivéedutermefixé,lesassociés,pardécisioncollective extraordinaire, peuvent décider la prorogation de la société. La prorogationdoitinterveniravantquelasociétécivilenesoitdissouteparl arrivée du terme. 13. autres clauses -Lesstatutsdoivent,enoutre,déterminerlesapports réalisés par les associés et destinés à constituer le capital social. Ils organisentlagérance,latenuedesassembléesgénéralesd associés,l exercice dudroitdevoteparlesassociés.ilsprécisentlesconditionsdecessiondes partssociales(agrémentdetoutnouvelassocié)etderépartitiondes bénéfices et des pertes, etc. Gérance de la SCI Les associés disposent d une grande liberté en matière de pouvoirs, de désignation et de révocation du gérant ou des gérants. 14. Choix du gérant - Les statuts fixent librement les règles de désignation et de révocation du ou des gérants. Dans le silence des statuts, et s il n en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société. Le gérantpeutêtreunepersonnemorale.c estunesituationquel on rencontredanslesgroupesindustrielsoùl unedesholdingsestune société civile, ceci notamment pour régler des problèmes de transmission ouséparerlepouvoirdel avoir.danscecas,c estledirigeantdecette personne morale qui exerce la gérance. Attention! Silesstatutsexigentlaqualitéd associépourexercerlafonctiondegérant, un usufruitier qui ne possède pas de parts en pleine propriété ne peut théoriquementpasêtrenommégérant.ilconvientd yfaireattention,notammentencasdedonationdelanue-propriétédelatotalitédespartsd une sociétécivile.lesdonateurs,quisontlaplupartdutempslesparentset gérants,n étantplusassociés,ilspourront,danslesilencedesstatuts,être révoquésàtoutmomentparlesenfantsnuspropriétairesencasdemésentente par exemple. 25
L i m m o b i L i e r d e n t r e p r i s e 15.révocationdugérant - «Saufdispositioncontrairedesstatutsle gérantestrévocableparunedécisiondesassociésreprésentantplusdela moitiédespartssociales.silarévocationestdécidéesansjustemotif,ellepeut donnerlieuàdommagesintérêts.( )Saufclausecontraire,larévocation d un gérant, qu il soit associé ou non, n entraîne pas la dissolution de la société» (art. 1851, C. civ.). Lesassociéspeuventdoncrévoquerlegérants ilssontinsatisfaitsdesa gestion. Leur décision doit être justifiée. à noter que cet article commence par «sauf disposition contraire» Ilestdoncpossibledefaire ensortequelegérantsoitirrévocable.lasolutionlaplussimpleestde prévoir que le gérant sera révoqué à l unanimité des voix. En effet, s il conserveunepartenpleinepropriété,ilresteragérantaussilongtemps qu il décidera de ne pas voter sa propre révocation. Ilpourracependantêtrerévoquéjudiciairementetpourcauselégitime envertudel article1851alinéa2ducodecivil:«le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé».notonségalementque,sansêtrerévoqué,legérantpeutdémissionner. 16. Pouvoirs du gérant -Ilassurelagestioncourantedelasociété.Ses pouvoirsdécoulentdirectementdel objetsocial.cesontlesstatutsqui lesdéfinissent:«danslesrapportsentreassociés,legérantpeutaccomplir touslesactesdegestionquedemandel intérêtdelasociété.s ilyaplusieurs gérants,ilsexercentséparémentcespouvoirs,saufledroitquiappartientà chacundes opposeràuneopérationavantqu ellenesoitconclue.letout,à défaut de dispositions des statuts sur le mode d administration»(art.1848, C. civ.). Lesassociéspeuventdoncrestreindre,parl intermédiairedesstatuts,les pouvoirsdugérant.parexemple,lerestreindredanslemontantdes emprunts ou lui interdire de vendre sans l accord préalable des associés. àl inverse,legérantpeutêtreinvestidespouvoirslesplusétendus,toujoursdanslalimitedel objetsocial.lesstatutspeuventconférerau gérant le pouvoir de vendre tout ou partie du patrimoine immobilier. Attention cependant à rester en cohérence avec l objet social : le gérant ne peut vider la société de sa substance, par exemple en vendant l immeuble dont la gestion est l unique objet de la société. 17.Limitesauxpouvoirsdugérant-Lesdécisionsimportantesquine relèventpasdespouvoirsdugérantdoiventêtreprisesparlesassociés réunisenassemblée.ilenestdemêmepourlesactesdegestionquine 26
L a S o c i é t é c i v i L e p r é f é r a b L e à L indivision présentent pas un intérêt pour la société. L article 1852 du Code civil dispose : «les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l absence de telles dispositions, à l unanimitédesassociés».parexemplelegérantpeutconclureuncautionnement au nom de la SCI s il est expressément prévu dans les statuts. Si tel n est pas le cas il doit être autorisé par l unanimité des associés. Assemblées d associés 18.organededécision-«Lesdécisionssontprisesparlesassociésréunis en assemblée. Les statuts peuvent aussi prévoir qu elles résulteront d une consultation écrite»(art.1853,c.civ.).l assembléedoitêtreconsidérée commeuneaideefficaceàlaréalisationdel objectifdelascietnon commeunecontrainte.«tout associé a le droit de participer aux décisions collectives» (art. 1844, C. civ.). Quipeutconvoquer?Les statuts indiquent clairement les personnes habilitées. Le plus souvent le gérant remplit cette fonction mais l article 39dudécretn 78-704du3juillet1978permetàtoutassociéde demander au gérant la convocation de celle-ci. Comment convoquer? Iln yapasderègleimpérative.sil undesassociés est une personne morale, la lettre recommandée s impose 15 jours avantladateprévue.dansdenombreusessociétésfamiliales,laforme oraleestlaplususitée.danstouslescas,laconvocationindiqueral ordre dujouretdevracomportertouslesdocumentsnécessairesàl informationdesassociésconcernantcelui-ci.lesassociésdoiventavoirenmain touslesélémentsd appréciationpourparticiperactivementaudébat.si lenombred associésestimportant,unefeuilledeprésenceserarequise; sinon,lesassociésprésentsouleursmandatairessignerontleprocèsverbal d assemblée. 19.exercicedudroitdevote - «Lesdécisionsquiexcèdentlespouvoirs reconnusauxgérantssontprisesselonlesdispositionsstatutairesou,enl absencedetellesdispositions,àl unanimitédesassociés» (art. 1852, C. civ.). Si lenombredepartsestimpérativementproportionnelauxapports,rien n empêched attribuerplusdedroitsdevoteàcertainsassociés.pource faire,ilsuffitquelesstatutsprévoientdespartsàdroitsdevotesimpleet des parts à droits de vote multiple. 27
L i m m o b i L i e r d e n t r e p r i s e Exemple Lesstatutsd unesociétécivileaucapitalde100000e divisé en 1 000 partspeuventtrèsbienprévoirquelespartsnumérotéesde1à350auront deuxdroitsdevoteetlespartsnumérotéesde351à1000aurontundroit devote.lesparentspourrontainsidonnerlespartsnumérotéesde351à 1000(soit650partssurles1000)àleursenfantsetconserverlamajorité des droits de vote, ce qui peut s avérer utile en cas de mésentente familiale. Ledroitdevoteeststrictementpersonnel.Seull épouxquialaqualité d associévote,mêmesilespartsdépendentdelacommunauté.lemineur non émancipé ne peut pas voter. C est donc son père ou sa mère qui vote à sa place en cas d administration pure et simple, ou son tuteur dans les autres cas. Encasdepartsdémembrées,l usufruitiernevote,enprincipe,quepour l affectation des bénéfices (art. 1844, C. civ.). En cas de parts indivises, les membres de l indivision doivent désigner un mandataire choisi parmi eux ou en dehors. 28 Formalités de création de la SCI 20. énoncée des formalités - Les statuts, acte fondateur de la société, doivent être signés par tous les associés. Ils sont établis en quatre exemplaires originaux à destination du lieu du siège social, pour conservation (1exemplaire),delaformalitéd enregistrement(1exemplaire),dudépôt augreffedutribunaldecommerce(2exemplaires).aprèsenregistrement des statuts et publication d un avis de constitution dans un journal d annonceslégales,lasociétédoitêtreprésentéeàl immatriculationau greffe du tribunal de commerce. 21.statutsparactesousseingprivéouauthentique- Un acte sous seingprivéestétabliparlescocontractants,éventuellementaidéparun conseil,sousleurseulesignature.ilestplusfacilementcontestableou sourcedelitige.unacteauthentiqueestdresséetreçuparlenotaire.sa forceprobanteesttrèssupérieure(ilfaitfoijusqu àinscriptiondefaux)et ildisposedelaforceexécutoire(ils exécutesansavoirbesoind unereconnaissancejudiciaire).deplus,unacteauthentiqueestconseillédansles cas suivants : SCIetapportd unimmeuble.l établissementdesstatutsparacte notariéestpréférableencasd apportimmobilier(immeubleoudroitau
L a S o c i é t é c i v i L e p r é f é r a b L e à L indivision bailsupérieurà12ans)carlamutationdoitfairel objetd unepublicationaubureaudeshypothèques.sinon,ilconvientdefaireundépôtdes statuts sous seing privé au rang des minutes d un notaire afin qu il procède aux formalités de publicité foncière ; SCIavecdeshéritiers.«Iln estpasdûderapportpourlesassociations faitessansfraudeentreledéfuntetl undeseshéritiers,lorsquelesconditions en ont été réglées par un acte authentique» (art. 854, C. civ.). Cela veut dire, acontrario,quesilesstatutssontfaitsparactesousseingprivé,les enfantsquinesontpasassociésdanslascipeuvent,audécèsdesparents, demanderàceuxquisontassociéslerapportdesbénéficesqu ilsont retirésdelasci.lerapportpourra,néanmoins,êtredemandéencas d avantage pouvant porter atteinte à la part réservataire d un cohéritier ; SCI entre époux. «Lesavantagesetlibéralitésrésultantd uncontratde sociétéentreépouxnepeuventêtreannulésparcequ ilsconstitueraientdes donationsdéguisées,lorsquelesconditionsenontétérégléesparunacte authentique»(art.1832-1,c.civ.).desépouxmariéssouslerégimedela communautépeuventconstituerentreeuxunesociétécivileauseinde laquelleilsserontseulsassociés,mêmes ilsn apportentàcettesociétéque desbienscommuns.ilimportecependantquelasociéténesoitpas fictive. Le recours à l acte authentique évite la qualification de donation déguisée. 22. immatriculation - L immatriculation au registre du commerce et dessociétés(rcs)conditionnelanaissancedelapersonnalitémoraleet donc le moment où la société civile possède un patrimoine propre. à partirdecejour,lesapportsluiappartiennentréellementetchaque associés entrouvedoncdépouillé.laformalitécoûteenviron60e (hors frais d insertion de l avis de constitution dans un journal d annonces légales). La demande d immatriculation doit être déposée auprès du CFE (Centre de Formalités des Entreprises) dont relève la société civile. Le CFE est situé auprès du greffe du tribunal de commerce (T. com.) ou bien du tribunaldegrandeinstance(tgi)statuantcommercialement.cesontles CFEquis occupentdel immatriculation(duréevariable),del insertion de l avis de constitution au BODACC (Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales) dansundélaidehuitjoursaprèsl immatriculation et de la déclaration d existence à l administration fiscale. Ledossieràfourniraugreffecomprenddeuxexemplairesdesstatuts timbrés et enregistrés, deux exemplaires de la décision des associés nom- 29
L i m m o b i L i e r d e n t r e p r i s e mantlegérant(s iln estpasnommédanslesstatuts,l impriméremplide demande d immatriculation, un justificatif de l insertion de l avis de constitution dans un journal d annonces légales, un justificatif du lieu du siègesocial.legérantdoitfourniruneattestationsurl honneurdenon condamnation à des sanctions pénales, un extrait de son casier judiciaire, unextraitd actedemariageetunecopieducontratdemariage,un extrait d acte de naissance datant de moins de trois mois. L immatriculation entraîne l attribution du numéro SIREN à neuf chiffres.letribunaldélivreunextraitkbis qui, en quelque sorte, constitue l état civil de la société. La société civile acquiert alors la personnalité morale. Un conseil Gardez deux ou trois originaux du Journal d Annonces Légales dans lequel l annonce est parue, ils seront sûrement utiles par la suite. n os 23 à 29 réservés. 30