Veille et Action ALLER PLUS LOIN DANS VOTRE ACTUALITE FISCALE FISCALITÉ Réforme des Valeurs Locatives Locaux professionnels I LE DISPOSITIF L article 17 du PLFR 2010 prévoit la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux et des locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale au sens de l article 92, I du CGI (professions libérales, charges et offices). Il s agit du calcul de l assiette de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle sera révisée avec une date de référence au 1 er janvier 2012 et une mise en œuvre (établissement des bases) en 2014. Une phase simulation sera lancée en 2011 sur 5 départements test : Hérault, Bas- Rhin, Pas-de-Calais, Paris et Haute-Vienne. Le Gouvernement devra produire un Rapport avant le 30 septembre 2011 retraçant les conséquences de cette révision pour les contribuables, les collectivités territoriales et l Etat dans les 5 départements test. II MODALITES DE REVISION La révision prévoit des modalités communes pour l ensemble des locaux professionnels, elles sont largement empruntées à celles définies par la loi de 1990 portant sur la révision générale des évaluations des immeubles bâtis et non bâtis (révision qui n a jamais été mise en œuvre). La méthode d évaluation par comparaison avec les locaux de référence est abandonnée. Les nouvelles modalités d évaluation reposent sur les méthodes suivantes : 1. la méthode tarifaire basée sur l état du marché locatif : il s agit d appliquer à la surface pondérée (corrigée éventuellement par des coefficients en fonction de l utilisation et des caractéristiques physiques des différentes parties du local) un tarif au m2. Les tarifs par m2 seront déterminés à partir des loyers constatés dans chaque secteur d évaluation par catégorie de propriété à la date de référence (1 er janvier 2012). DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE DU LOCAL PROFESSIONNEL =
Surface pondérée du local X Tarif de la catégorie X Coefficient de situation Cette surface tiendra compte de l affectation et de l utilisation des différentes parties du local Ce tarif sera celui correspondant à la catégorie du local figurant dans la grille tarifaire du secteur Ce coefficient tiendra compte de la situation particulière du local Sous-groupes et catégories de locaux : Sous-groupes : Les propriétés de locaux commerciaux et professionnels sont classées en sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. Exemple : Sous-groupe I Magasins et lieux de vente Sous-groupe II Bureaux et locaux affectés à l exercice d une profession autre qu agricole, commerciale, artisanale ou industrielle, de conception classique et présentant peu d aménagements Sous-groupe III Lieux de dépôt, de garage et de stationnement et terrains à usage commercial Catégories : A l intérieur d un sous-groupe, les propriétés sont classées par catégories en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Exemple : Sous-groupe III Lieux de dépôt, de garage et de stationnement et terrains à usage commercial Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts (entrepôts, hangars, garages, ) Catégorie 3 : Parcs de stationnement ou de garage à ciel ouvert Catégorie 4 : Parcs de stationnement ou de garage couverts Catégorie 5 : Installations de stockage destinées à abriter des biens ou à stocker des produits (réservoirs, cuves, silos ) Les sous-groupes et catégories seront déterminés par décret en CE. Secteurs d évaluation
Il sera institué dans chaque département un ou plusieurs secteurs d évaluation regroupant les communes ou parties de communes présentant un marché locatif homogène. Coefficient de situation : L évaluation ainsi obtenue peut être ajustée à la hausse (+1,1 ou +1,15) ou à la baisse (-0,85 ou -0,9) pour tenir compte de la situation de la propriété dans le secteur d évaluation mentionné au A du IV. 2. La méthode d évaluation par voie d appréciation directe : Cette méthode est réservée aux locaux pour lesquels il n existe pas de marché locatif. Elle consiste à appliquer un taux d intérêt de 8% à la valeur vénale telle qu elle serait constatée au 1 er janvier 2012 si l immeuble était libre de toute location ou occupation, ou à défaut, à la valeur vénale du terrain augmentée de la valeur de construction de l immeuble à la date de référence. III LES COMMISSIONS DEPARTEMENTALES Création des commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels : - Elle est instituée dans chaque département ; - Elle est composée de 3 représentants de l Administration fiscale, de 6 représentants des collectivités territoriales, et des établissements publics de coopération intercommunale, de 5 représentants des contribuables désignés par le représentant de l Etat dans le département (le Préfet) ; - Le président de la commission est élu parmi les représentants des collectivités et des EPCI. Création des commissions départementales des impôts directs locaux : - Elle est instituée dans chaque département ; - Elle est composée de 2 représentants de l Administration fiscale, de 10 représentants des collectivités territoriales, et des établissements publics de coopération intercommunale (2 membres du Conseil Général en exercice, 4 maires en exercice, 4 représentants des EPCI), de 9 représentants des contribuables désignés par le représentant de l Etat dans le département (le Préfet) ; - La commission est présidée par le président du tribunal administratif territorialement compétent. Rôle des Commissions départementales : Le classement des locaux, la délimitation des secteurs d évaluation et la fixation des tarifs (+ fixation de coefficient de localisation) seraient arrêtés, après avis des commissions communales et intercommunales des impôts directs, par les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels, et le cas échéant, les commissions départementales des impôts directs locaux. Voies de recours : Ces décisions peuvent être contestées par voie de recours pour excès de pouvoir. Seules les décisions concernant le classement de la propriété et l application des coefficients de localisation, peuvent être contestées à l occasion d un litige relatif à la valeur locative de la propriété. IV OBLIGATIONS DECLARATIVES En vue des simulations préparatoires de la révision, les propriétaires des départements test devraient souscrire en 2011, sous peine de sanction, une
déclaration faisant état des diverses caractéristiques de chacune de leurs propriétés et du montant annuel du loyer exigible au 1 er janvier 2011. La liste des informations demandées sera fixée par arrêté des ministres chargés de l économie et du budget. Cette obligation sera étendue en 2012 à l ensemble des propriétaires de locaux professionnels. Les locataires soumis au régime réel d imposition s acquitteraient en 2013 de leurs obligations déclaratives en même temps que leurs déclarations de résultats. V MISE A JOUR DES EVALUATIONS A compter de 2015 (en principe), la valeur locative des locaux ainsi déterminée seraient réactualisée chaque année : - Pour les propriétés évaluées selon la méthode tarifaire, la mise à jour tient compte de l évolution annuelle des loyers constatée pour chaque catégorie de locaux dans chaque secteur d évaluation ; - Pour les propriétés évaluées par voie d appréciation directe, la mise à jour se fait par l application d un coefficient égal à l évolution, au niveau départemental, des loyers. Cette évolution est celle constatée pour les locaux professionnels relevant de catégories représentatives de la majorité des locaux. Ce coefficient sera également applicable à la valeur locative de l ensemble des établissements industriels (évalués à la méthode comptable ou à la méthode dite particulière) et des immobilisations industrielles (immobilisation de la SNCF, RATP, EDF, )* VI INTEGRATION DES RESULTATS DE LA REVISION DANS LES ROLES Les résultats de la révision seraient pris en compte pour l établissement des bases de l année 2014, soit dans les avis d imposition de 2014 pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, et dans les avis d imposition 2016 pour la Cotisation Foncière des Entreprises. Un mécanisme de neutralisation pour 2014 serait prévu. La prise en compte des résultats de la révision serait réalisée en corrigeant la valeur locative des locaux professionnels, de même que celle des établissements industriels évalués selon la méthode comptable et les immobilisations industrielles* par un coefficient = la variation des évaluations de l ensemble de ces locaux entre le 1 er janvier 2011 et le 1 er janvier 2012. Ce coefficient serait déterminé pour la taxe foncière comme pour la CFE au niveau de chaque collectivité bénéficiaire, également applicable aux locaux nouvellement évalués.
Incidences supposées de cette réforme (Synthèse réunion du 26 novembre 2010 avec Laurent CHATEL) LOCAUX QUI RISQUENT D ETRE IMPACTES : Ceux dont les valeurs actuelles sont faibles, et déconnectées du prix moyen du marché locatif : - Cas des SCI portant l actif immobilier d un groupe familial (amortissements des investissements immobiliers déconnectés du prix de marché) - les locaux n ayant pas fait l objet de travaux d entretien ou d aménagement, - les locaux présentant une certaine vétusté, - plus globalement, les locaux évalués sur des références de marché locatif datant des années 70 s. Les résultats de la révision vont aboutir à dégager une moyenne pondérée des loyers pratiqués dans chaque zone de commercialité (issue des déclarations) et correspondant à la catégorie de locaux. A partir de cette moyenne pondérée, les commissions départementales établiront les grilles tarifaires. Aussi si la valeur locative d un local (avant réforme) est en dessous de la moyenne pondérée, alors la révision des valeurs locatives sera pénalisante pour ce local. L ENQUETE AUPRES DES PROPRIETAIRES Enquête est limitée aux propriétaires de locaux professionnels (locaux commerciaux et locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale). Ce qui exclut les locaux industriels et les locaux commerciaux ayant fait l objet d une requalification en industrielle (évalués selon la méthode comptable). Elle est restreinte aux seuls locaux loués. Ce qui exclu les propriétaires exploitants. La déclaration portera sur les surfaces et les loyers (compte 613) Plus le panel est large, plus le niveau de la moyenne pondérée des loyers pratiqués sera bas (plus grande dilution). Il faut que l enquête soit la plus large possible. Pour les mêmes raisons, la catégorisation des locaux ne doit pas être trop finement détaillée. REMARQUES SUR LES MODALITES D EVALUATION L Administration conserve le droit de requalifier en appliquant la méthode comptable à des locaux commerciaux dont l outillage est prépondérant pour l exploitation, comme pour certains entrepôts requalifiés d industriels. Les locaux, ayant fait l objet d une telle requalification, demeureront évalués selon la méthode comptable. Dans l hypothèse où le marché locatif n est pas suffisant pour évaluer un local, et lui appliquer la méthode tarifaire :
1. la méthode par comparaison sera appliquée : référence à un local de la même catégorie dans une autre zone de commercialité. Il faudra se référer au marché locatif de la même catégorie dans une autre zone. 2. Si non, application de la méthode par voie d appréciation directe. Un mécanisme de neutralité en terme de recettes budgétaires «entreprises» (CFE et TF) est serait prévu au niveau de chaque commune. Il est fort probablement que la neutralité budgétaire au niveau de la commune se traduise par des transferts de charges entre entreprises au sein d une même commune - selon les valorisations des locaux et leur taxation (locaux commerciaux évalués selon la méthode comparative / locaux évalués par voie d appréciation directe / locaux évalués selon la méthode comptable). Il faut sécuriser le dispositif de neutralité de la réforme Il faut faire acter le principe d un mécanisme de lissage pour les perdants Il faut envisager un dispositif, à terme, qui prévoit deux taux : un taux applicable aux ménages et un taux applicable aux entreprises avec une absolue liaison des taux entre «ménages» et «entreprises». Pour le moment, l abattement de 30% au titre de la CFE - pour les établissements industriels est maintenu. Il n est pas certain que mesure perdure au-delà de la réforme des valeurs locatives foncières (en 2014). Il faut que les représentants des entreprises (dont CGI) soient associés à la restitution des enquêtes et simulations, et soient associés aux textes d application (notamment le décret prévu pour fixer les catégories de locaux) S agissant de la méthode par voie d appréciation directe, il faudrait prévoir un taux maximum de 6% et réintroduire les mécanismes d abattement. DETERMINATION DU CHOIX DE LA CATEGORIE DU LOCAL Hypothèse des locaux mixtes, affectés à plusieurs activités (vente, stockage, bureaux, ) : pour déterminer la catégorie à laquelle le local appartient, on retiendra la surface prépondérante lorsqu il y a unité topographique. RECOURS / DECISIONS DES COMMISSIONS DEPARTEMENTALES Seules les décisions concernant le classement de la propriété et l application des coefficients de localisation, peuvent être contestées à l occasion d un litige relatif à la valeur locative de la propriété. Les possibilités de contestation doivent pouvoir étendues à tous les éléments d évaluation, et notamment d évaluation de la surface. Les locataires doivent avoir accès aux bases de taxation, et doivent aussi avoir un droit de contestation sur ces bases, sans autorisation du propriétaire. COMPOSITION DES COMMISSIONS DEPARTEMENTALES Il est impératif que la composition des commissions soit a parité absolue entre les représentants des élus et de l administration fiscale d une part et les représentants des entreprises d autre part.