Principe de fonctionnement des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) créées entre Univitis et ses adhérents :

Principe de fonctionnement des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) créées entre Univitis et ses adhérents :

L objectif originel ayant conduit à la création des SCI a été de trouver une méthode de financement plus longue que les emprunts bancaires souvent trop court pour permettre un équilibre des projets d investissement dans le foncier viticole. 1 ) Les actionnaires de la SCI : Ils sont au nombre de deux : - l adhérent - la cave coopérative UNIVITIS (qui va recevoir la vendange!) 2 ) Le fonctionnement statutaire et règlementaire : La SCI est créée avec un statut «type» et un pacte d associé «personnalisé» Ce pacte d associé stipule par exemple : - que l actionnaire (Cave coopérative Univitis), s interdit l exploitation des vignes. Il n a donc pas d autre solution que de concéder un fermage - que l adhérent exploitant des surfaces s engage à racheter les parts de la SCI à l autre associé. La SCI est donc une solution de transition aboutissant à la pleine propriété de l adhérent.

3 ) Le financement de l achat des surfaces : Le financement de la transaction d achat des surfaces est réparti de la façon suivante : - L apport de l adhérent est : 10-20% du montant - L apport d Univitis est : 40 60 % du montant - Un emprunt Bancaire : 30-40 % du montant 4 ) Capital de la SCI et Comptes Courants : Afin de limiter le paiement des droits de mutation (lors du rachat des parts par l adhérent), le capital de la SCI est limité à 1.500 répartis entre les 2 actionnaires. Les apports de valeurs sont donc réalisés en Comptes Courants.

5 ) Le fonctionnement de la SCI pendant sa durée : - La SCI a une charge annuelle : l annuité de l emprunt qu elle a réalisé - La SCI a une ressource : le montant du fermage payé par l adhérent Son cycle d évolution est le suivant :

1- Pendant les 3 premières années : L adhérent paie un fermage (F) dont le montant est callé sur le besoin de remboursement de l annuité d emprunt 2- A partir de la 4 ème année : L adhérent paie son fermage et rachète (R) les comptes courants d Univitis (représentant40-60 % du montant de la transaction) à hauteur de 1/9 ème par année. N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 N+6 N+7 N+8 N+9 N+10 N+11 N+12 N+13 N+14 Fermage Fermage Fermage F+Rachat F+Rachat F+Rachat F+Rachat F+Rachat F+Rachat F+Rachat F+Rachat F+Rachat Période 1 = 3 ans Période 2 = 9 années «Sécurité = 3 ans» 3- Au-delà de la 12 ans : Cette période de 3 années est une zone de sécurité permettant de différer le rachat des 1/9 si un accident intervient dans le cycle : Gèle, grêle, difficulté économique de l adhérent Selon la situation, l adhérent peut avoir intérêt à racheter l intégralité des comptes courants à partir de la 5 éme ou 7 éme année afin d économiser le coût annuel du fermage (il ira dans ce cas négocier un emprunt sur une durée de 15 années beaucoup plus facilement).

SCHEMA JURIDIQUE LES ACTIONNAIRES ADHERENT CAPITAL15% MINI APPORTS 10% MINI CAVE UNIVITIS CAPITAL85% MAXI APPORTS 60% MAXI LE PROPRIETAIRE FONCIER EXPLOITANT ADHERENT SCI PAR OPERATION FONCIERE ENTREPRISE EN NOM PROPRE OU SOCIETE EXPLOITANTE BANQUE PRET 30 à 40 % BAIL A FERME SUR 9 ANS SUIVANT REGLES DE PRIX PREFECTORALES ENGAGEMENT 15 ANS D'APPORT DE LA SCI ADHESION SPECIFIQUE CAVE COOPERATIVE

PRINCIPE DE FONCTIONNEMENT AIDE AU FERMAGE

Principe de fonctionnement de l emprunt : «aide au fermage» L objectif originel à la mise en place de cette aide a été de trouver une solution complémentaire à la création des SCI pour nos adhérents ne souhaitant pas rentrer dans un projet d acquisition foncière, mais candidat à l augmentation de leur activité par la prise en fermage de surfaces en Vignes. 1 ) Le montant de l emprunt : Le montant a été fixé forfaitairement par les Conseils d Administration. Il correspond globalement aux frais de culture d un hectare de Vignes La valeur retenue est de l ordre de 2.300 / Ha pris en fermage Cet emprunt est versé sur les deux premières années du fermage 2 x 2.300 / Ha versés en 2 ans 2 ) La source de financement : Une convention a été signée avec les banques suivantes : - Crédit agricole Gironde Landes - Crédit agricole Charente Périgord - Banque Populaire du Centre La banque organise la mise en place des deux prêts (1 ere année et 2 ème). Une délégation de paiement de l adhérent permet le prélèvement des annuités pour paiement au banquier. Le début de remboursement des annuités d emprunt n intervient qu à la deuxième année lorsqu arrivent les premiers acomptes sur la première récolte.

3 ) Aide de la cave Coopérative : - La cave prend en charge une partie de l intérêt d emprunt : - à une hauteur maximum de 4 % - en laissant au moins 1 % à la charge de l adhérent - Garantie le prêt par les récoltes apportées - La cave prend en charge 50% des frais de dossier Chaque Conseil d Administration fixe les critères d éligibilités pour la mise en place de cet emprunt : par exemple - au minimum 20 % de hausse des surfaces de l adhérent - au maximum 50 % de hausse des surfaces de l adhérent - dossier constituable pour au minimum 3 ha de fermage