INVESTIR EN NUE-PROPRIÉTÉ, L IMMOBILIER EN TOUTE TRANQUILLITÉ
PRINCIPE DISSOCIER LA NUE-PROPRIÉTÉ DE L USUFRUIT Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l'investissement locatif. Il s agit pour un investisseur d acquérir au comptant ou à crédit la nuepropriété d un bien immobilier, l usufruit étant en parallèle acheté par un tiers qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement, préalablement définie. L'investisseur achète la nue-propriété, ou le droit de devenir plein propriétaire de ce bien à l'issue d'une période déterminée. PLEINE PROPRIÉTÉ Début du démembrement NUE-PROPRIÉTÉ + USUFRUIT INVESTISSEUR + BAILLEUR INSTITUTIONNEL Fin du démembrement 15/20 ans RÉCUPÉRATION DE LA PLEINE PROPRIÉTÉ AUTOMATIQUE ET GRATUITE DÉFINITIONS Nue-propriété : Droit de propriété ne conférant à son titulaire que le droit de disposer d une chose, mais non d en user et d en percevoir les fruits. Usufruit : Démembrement du droit de propriété conférant à son titulaire l usage d un bien appartenant à autrui et le droit d en percevoir les fruits naturels et civils. BORDEAUX 33 QUAI OUEST LYON 3 ème 69 CRYSTAL GALLERY ASNIERES SUR SEINE 92 ZAC BORDS DE SEINE
VALORISATION AVANTAGES POUR LE NU-PROPRIÉTAIRE REDUCTION DU PRIX DE 40 A 50% AUCUN ALEA LOCATIF Réduction du prix d acquisition de 40 à 50 % de la valeur marché. L investisseur acquiert la nue-propriété d un bien avec une décote comprise entre 40 et 50 % du prix, liée à l indisponibilité du bien comprise entre 15 et 20 ans. Cette décote correspond au montant cumulé des loyers nets de charges et de taxes que l investisseur aurait encaissés sur la période en achetant un bien en pleine propriété. L'investisseur bénéficie donc d'un effet de levier optimisé, qui consiste à acheter 50 à 60 % du prix du bien, pendant qu'il se valorise sur 100 % de sa valeur. Exemple : un bien qui vaut 200.000 uros sur le marché, ne vous coutera que 120.000 uros (dans le cadre d un démembrement de 15 ans). SÉCURITÉ Transfert de l ensemble des aléas locatifs traditionnels à l'usufruitier (impayés, vacance, entretien, charges de copropriété ). En contrepartie de la perception des loyers, l'usufruitier prend à sa charge l intégralité : - des aléas locatifs (impayés, vacances du bien, frais de gestion locative, honoraires de location.) ; - des charges (honoraires de syndic, charges d entretien) ; - des travaux (y compris les gros travaux : articles 605 et 606 du Code Civil) ; - des taxes (y compris la taxe foncière). SAINT CLOUD 92 9 RUE MONTRETOUT LYON 69 LYON ISLANDS ILOT TERRAE LYON 69 LYON ISLANDS ILOT NATURAE
AVANTAGES POUR LE NU-PROPRIÉTAIRE AUCUNE FISCALITE PENDANT LA PERIODE FISCALITÉ Le nu-propriétaire bénéficie d une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement : pas d Impôt de Solidarité sur la Fortune ni d Impôt sur le Revenu. Impôt sur le revenu Impôt sur la fortune Dans le cadre d'un usufruit cédé à un bailleur institutionnel à vocation sociale, si vous percevez des revenus fonciers sur d'autres biens, vous pouvez déduire les intérêts d emprunt de votre investissement en nue-propriété de vos revenus fonciers existants. (1) Si vous êtes assujettis à l ISF : votre acquisition ne rentre pas dans votre patrimoine taxable, l ISF étant supporté par l usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Vous avez la faculté d inscrire au passif de votre déclaration ISF la dette contractée au titre de votre acquisition. (2) Votre assiette ISF sera par conséquent réduite du montant de votre investissement. TEXTES DE LOIS (1) Bulletin Officiel des Impôts n 87 du 14 octobre 2009 (instruction du 6 octobre 2009) Loi n 2008-1443 du 30 décembre 2008 de Finances Rectificative pour 2008 (2) CGI, art.768 et 885, Cour de Cassation du 31 mars 2009 n 08-14645 PARIS 9 ème 75 CARRE DE LORETTE JUAN LES PINS 06 STELLA MARINA BOULOGNE BILLANCOURT 92 70 SUD
SORTIE POUR LE NU-PROPRIÉTAIRE POSSIBILITE DE VENDRE A TOUT MOMENT LIQUIDITÉ Ce modèle d investissement n est pas considéré comme une niche fiscale. Aucune durée de détention ne vous est imposée. Vous pouvez revendre votre investissement à tout moment en conservant les avantages fiscaux acquis. Le nouvel investisseur achetant votre bien pourra bénéficier des mêmes avantages fiscaux. SOUPLESSE A l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans formalités, ni impôts ni taxes (1). Le nue-propriétaire peut par conséquent (2) : VENDRE ou OCCUPER ou LOUER TEXTES DE LOIS (1) Article 1133 du CGI (2) Loi n 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement JUAN LES PINS 06 LES RIVES BLEUES VILLENEUVE LOUBET 06 L AMARANTE CAGNES SUR MER 06 PATIO RENOIR
VALORISATION SÉCURITÉ FISCALITÉ LIQUIDITÉ SOUPLESSE IPLUS 134, boulevard Haussmann 75008 PARIS Standard : 01 44 70 15 20 Télécopie : 01 42 93 07 86 Mail : contact@iplusdiffusion.fr Web : http://www.iplusdiffusion.fr