Le logement social Définition, financement, programmes Journée Association commissaires Enquêteurs du 20 mai 2015
Il était une fois le logement social L histoire du logement social : évolution économique, politique et humaine en France Héritage de notre patrimoine républicain et du pacte social
Repères historiques - Entre 1875 et 1914 la population urbaine passe de 12 à 18 millions en France - En 1906, 62% des habitants des villes de + 5000 habitants vivent à 2 ou + par pièce - 1894 1910 : les habitations à bon marché (Jules Siegfried) - 1910 1914 : naissance du droit au logement (loi du 23 décembre 1912) - 1920 1939 : logement social est une politique publique - 1945 1954 : pays en «reconstruction» - 1965 1975 : la production de masse - 1975 1995 : la logement au cœur de la politique de la ville - 2000 -. : le renouvellement urbain et DALO
Qui habite en HLM Sociologie du logement social en France en 2010 - Les employés et ouvriers représentent : 50% des résidents, 26% de retraités, 12% des autres catégories (agriculteurs, artisans, commerçants ), 10% sans activités. Une mixité de plus en plus menacée - Sur-représentation de familles monoparentales (19% au lieu de 9%) - Locataires de nationalité étrangère (10% au lieu de 5%) - Modestie des revenus : 60% des ménages HLM ont un revenu inférieur à 66% des plafonds de ressources PLUS soit 1110 nets par personne seule, 67% parmi les emménagés récents La crise économique fragilise la mixité sociale
Logement social : accès s au logement pour tous Logement conventionné APL, conditionné par un plafond de ressource et un plafond de loyer Loi SRU du 13 décembre 2000 : construire + là où sont les besoins - assure une offre diversifiée (mixité sociale / production de logements sociaux nouveaux) - renforce la solidarité intercommunale (communes de + 3500 habitants dans les agglomérations) Loi Duflot du 18 janvier 2013 : répondre à la crise du logement - renforce l'objectif de 20% à 25% à l'horizon 2015
Types de logement locatif social financés en Haute-Garonne Le logement intermédiaire : Pli, 701 PLS et 17 Li (Anah) Le logement social : 2601 PLUS et 32 logements conventionnés social (Anah) Le logement très social : 1436 PLAi et 12 LCTS (Anah) 7% seulement des ménages ne remplissent pas les conditions
Loyers plafonds LLS et ANAH Loyers intermédiaires ANAH 8,61 / m2 PLS et 10,65 / Pli 10% < loyer marché Logements sociaux ANAH 5,51 / m2 PLUS 40% < loyer marché Logements très sociaux ANAH 4,89 / m2 PLAi 50% < loyer marché Loyer de marché / unité urbaine Toulousaine (source observatoire des loyers 2014) 11,00 / m2 loyer moyen (hyper centre) 8,8 / m2 loyer moyen (périphérie)
Financement TVA à 5,5 % (taux réduit) aux 3 produits Subvention Etat / PLAi (9000 ) Participations du délégataire + Conseil Départemental / PLAi et PLUS Prêts bonifiés de la CDC jusqu'à 60 ans en zone tendue (B1 en Haute-Garonne) 1,60 % PLUS et 0,80 % en PLAi en 2014
La mixité sociale par diversification de l offrel Offre nouvelle accessible - Production de logements sociaux et très sociaux publics + accession sociale - Parc privé à loyers maitrisés Parc existant amélioré - Lutte contre l habitat indigne et copro dégradées - Performance énergétique des logements Renouvellement urbain en oeuvre - Refaire la ville / ville - Rénovation urbaine
Périmètre et cadre réglementaire Périmètre d'application du bilan triennal : Périmètre de l'inventaire Communes + 3500 hbts Communes < 20% LLS Cadre législatif et réglementaire : Lois SRU et Duflot Articles L302-9-1 et suivant du CCH
Programmation des aides à la pierre et de l ANAH
Le cadre général de la programmation Contexte: le développement du LLS, une priorité de l Etat Face à la crise du logement : un rattrapage massif de production de logements locatifs est décidé à partir de 2005 Plan de cohésion sociale (objectif de 100 000 LLS par an) : 2005-2009 Renforcé par la loi DALO (seuil minimum de 20 000 PLAI par an) en 2007 En réaction face à la crise financière : la relance Le programme exceptionnel de 30 000 VEFA en octobre 2008 Le plan de relance de l économie : 2009-2010 Objectifs 2011 et 2012 à 120 000 LLS Contexte post-pcs et hors relance Nouvelle mandature Objectifs : atteindre 150 000 LLS par an en 2015
Contexte: le développement du LLS, une priorité de l Etat Nombres de LLS financés entre 2000 et 2013 140000 Le cadre général de la programmation 120000 45025 100000 39786 40639 32543 80000 36519 37837 36894 30599 PLS PLUS 60000 8944 11834 16047 24361 21589 57625 58383 51347 48720 54788 PLAI 40000 20000 0 4081 48232 45401 50633 42224 41812 39113 38732 41780 33172 26749 29734 21242 23312 23409 16637 12718 5009 5427 5188 5034 5728 4964 7917 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Les délégations de compétences des aides à la pierre - Loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales - L'État peut déléguer aux EPCI et aux départements la gestion des aides à la pierre (parc locatif social et parc privé relevant de l'anah) - Pour les EPCI : Programme Local de l'habitat obligatoire - Signature d'une convention de délégation de compétence des aides à la pierre pour une durée de 6 ans renouvelable (post- ALUR : possibilité de prorogation de 1 voire 2 ans) - En 2014 : 112 délégataires en 2014 (dont 27 CG) 4 délégataires en Haute-Garonne - Si délégation de compétence avec mise à disposition des services de l Etat=> Positionnement de l instructeur différent. - L instructeur doit connaître le PLH du délégataire, le contenu de la convention signée entre l Etat et le délégataire (objectifs/moyens), ainsi que les modalités éventuelles de mise à disposition (cf. convention de mise à disposition)
Le cadre général de la programmation Les aides directes (subventions) ne représentent pas l essentiel de l effort de l État Aides à la personne 16,9 MM Aides versées au titre des aides personnelles au logement à environ 6,3 millions de ménages (Etat, SS, employeurs). Environ 4,9 milliards d euros sont versés aux locataires du parc HLM au titre de l aide personnalisée au logement (APL), ce qui représente 34 % des loyers perçus par les organismes HLM. Aides indirectes 4 MM TVA à taux réduit, exonération de TFPB, exonération de contribution sur les revenus locatifs (CRL) et exonération d impôt sur les sociétés (IS) + aides de taux liées aux prêts bonifiés de la Caisse des Dépôts (NB : requête automatique disponible sous SISAL) Aides directes 440 M Subventions PLUS, PLAI et surcharge foncière notamment
Les différents programmes Les OPAH Opération Programmée d Amélioration de l Habitat c est un outil très souple dont le but est d inciter les propriétaires privés à réaliser des travaux dans leur logement. Les PIG Programmes d Intérêt Général c est un outil identique à l OPAH mais sur un périmètre plus étendu (département, région ) avec un nombre limité de problématique traitées Les outils moins classiques OIR, ORI, Plan de sauvegarde, RHI, THIRORI
LES OPAH S adaptent à la plupart des situations Créé éées en 1977 c est c l outil l d intervention d en matière d habitat d le plus pérenne. Très s souple d utilisation d il est très s prisé par les élus car c est c un dispositif non coercitif applicable aussi bien sur un seul immeuble meuble ou à l échelle d un d EPCI. Au niveau national 657 programmes couvrant 24 000 communes. Leur objectif Inciter financièrement les propriétaires privés s (occupant ou bailleur) par des taux de subvention majorés s par rapport au droit commun (diffus) à réaliser des travaux d amd amélioration de leur logement. Leur durée Au minimum 3 ans avec possibilité de prorogation de 2 années supplémentaires.
Une OPAH pourra traiter plusieurs thématiques mais sur un territoire restreint dépassant très rarement l échelle d un canton ou d une Communauté de Communes. Un Programme d Intérêt Général traitera 2 à 3 thématiques maximum sur un territoire plus étendu pouvant aller jusqu au département ou la région. La durée d un PIG peut être fixée entre 1 an et 5 ans dès la signature d un protocole d accord entre les différents partenaires. C est le maître d ouvrage de l opération (EPCI délégataire ou Conseil général) qui par arrêté ou délibération déclare d Intérêt Général le Programme. LES «PIG» Différences OPAH / PIG :
UN EXEMPLE D INTERVENTION D PROPRIETAIRE BAILLEUR Objectifs : - Création de 3 logts sociaux et 1 très social sur bâtiment A et B - Gain énergétique Étiquette G => C et D - Mt des Tx retenus HT : 273 604 - Mt des honoraires de M.O. HT : 43 421 Les résultats : - Financement en travaux lourds de sortie d insalubrité (35%). - Anah (Tx + Honos) : 110 959 - prime pour le logts TS: 2 000 - pas de subvention des collectivités car Diffus LA SITUATION Propriétaire bailleur à Martres- Tolosane, centre de la commune, immeuble vacant suite à sinistre, 2 corps de bâtiment, 4 logements existants avec éléments de confort vétustes. Insalubrité avérée = 0,43 Dégradation = 0,67 Construction neuve projetée sur l unité foncière Type de logement Conventionné social Conventionné social Conventionné social Conventionné très social Surface 116 m² 94 m² 69 m² 79 m² Montant loyer en / mois 561 440 351 387 Dossier engagé en juillet 2012 avec un acompte à hauteur de 30% en début d année 2013. Les travaux sont en cours
LES INTERVENTIONS SPECIFIQUES SUR LES COPROPRIETES L OPAH COPROPRIETE CLASSIQUE: Intervention en mode préventif, quand les difficultés concernent exclusivement le bâti et que le conseil syndical maîtrise bien la situation. L OPAH COPROPRIETE DEGRADEE: Pour les copropriétés fragiles, en mode préventif ou curatif, quand les difficultés concernent principalement le bâti et que le conseil syndical maîtrise encore la situation. Le PLAN DE SAUVEGARDE: Pour les copropriétés les plus en difficultés, confrontées à un cumul de problème dont l ampleur est telle que le syndicat des copropriétaires est dans l incapacité de les résoudre seul : bâti très dégradé voire insalubre, carences graves de gestion, dysfonctionnement des organes de gestion, endettement important du syndicat, problème de sécurité des biens et des personnes LES PRINCIPAUX CRITERES DE L ETAT D UNE COPROPRIETE: A partir de l observatoire des copropriétés réalisé par l AUAT chaque année. Il est basé sur le prix au m² des ventes enregistrées sur la copropriété par rapport au prix médian des ventes du quartier. Le ratio PO PB. Le taux d endettement de la copropriété par rapport à son budget annuel. La composition du conseil syndical. Le taux de participation aux AG.
LES INTERVENTIONS SPECIFIQUES SUR LES COPROPRIETES Un parc très important : Plus de 50 000 logts en copro de plus de 50 logts. L observatoire «copro» partenarial a permis une hiérarchisation des interventions (40 copros de plus de 50 logts repérées sur les 461 examinées chaque année) A ce jour 15 «plans de sauvegarde», 5 OPAH «copropriété dégradée» ont été mis en œuvre. Le délégataire (CUTm) mandate des BE pour réaliser des expertises au vu desquelles l outil d intervention est déterminé. Une convention en cours avec l ADIL 31 pour assurer une veille juridique préventive : - Actions auprès des syndics et conseils syndicaux (création clubs des conseils syndicaux, élaboration d une charte du «mieux vivre ensemble») - Actions auprès des nouveaux accédants : informations sur leurs droits et devoirs de copropriétaire.