Mai 2012 L analyse des données sur les transactions foncières fournies par la société Perval révèle, dans le Pays de Châlons, un marché qui repart à la hausse tant du point de vue des transactions que des prix après 2 années de baisse importante. Pour les besoins de l analyse, le pays de Châlonsen-Champagne sera divisé en 4 sous-ensembles représentés dans la carte ci-dessous : Cette analyse est issue de données fournies par la société Perval qui collecte des informations sur les transactions foncières enregistrées par les notaires. Ces derniers participent à l élaboration de la base depuis 1990. La finalité de ces fichiers est le suivi des transactions et des prix sur le marché de l immobilier hors Île-de-France. Les données sont accessibles à la commune et à la section cadastrale sous réserve de respect du secret statistique. L agglomération châlonnaise est elle-même découpée en 4 secteurs : secteur 1 ou centre urbain (Châlons, Saint- Memmie) ; secteur 2 ou secteurs de développement futur (Compertrix, Fagnières et Sarry) ; secteur 3 ou secteur péri-urbain desservi par les transports collectifs urbains (Recy et Saint- Martin-sur-le-Pré) ; secteur 4 ou secteur péri-urbain non desservi par les transports collectifs urbains (Coolus, L Epine, Moncetz-Longevas, Saint-Etienne-au- Temple, Saint-Gibrien et la Veuve). Châlons-en-Champagne (crédit AUDC) L analyse concernera uniquement les types de biens suivants : maisons anciennes ; appartements anciens ; terrains à bâtir destinés à l habitat. Pour des raisons de respect des règles du secret statistique et de cohérence de traitement des données, seules les catégories de biens immobiliers pour lesquelles au moins 15 actes sont renseignés font l objet de calcul de prix médians.
Le Pays de Châlons enregistre un peu moins de 850 ventes de maisons anciennes, appartements anciens ou terrains destinés à l habitat en 2010 En 2010, presque 850 transactions foncières ont été enregistrées dans le Pays de Châlons pour un montant total de plus de 110 millions d euros. Les maisons anciennes représentent 53% des ventes enregistrées dans le Pays durant cette période, les appartements anciens 26% et les terrains destinés à l habitat 21%. Nombre de transactions par type de bien en 2010 Maisons anciennes Appartements anciens Terrains à bâtir CAC dont : 265 216 64 Secteur 1 189 210 9 Secteur 2 47 5 38 Secteur 3 8 1 4 Secteur 4 21 0 13 Couronne péri-urbaine 99 0 37 Secteur Nord 74 2 71 Secteur Sud 10 0 6 Pays de Châlons 448 218 178 Source : Perval 2010 Au sein du Pays, le marché des appartements anciens se concentre presque exclusivement à l intérieur du centre urbain qui regroupe Châlonsen-Champagne. Ce secteur compte en effet 96% des ventes de ce type de bien en 2010. On enregistre également quelques transactions à Fagnières et Mourmelon-le-Grand et une à Saint- Etienne-au-Temple. Ce constat n est pas étonnant puisque le centre urbain représente à lui seul plus de 91% des appartements présents dans le Pays en 2008 selon le recensement de l INSEE; 6 maisons anciennes sur 10 vendues en 2010 l ont été dans l agglomération (dont 4 dans le secteur 1) contre 2 dans la couronne péri-urbaine comme dans le secteur Nord. Structure des transactions par type de bien en 2010 Maisons anciennes Appartements anciens Terrains à bâtir Ensemble 5% 42% 31% 48% 17% 96% 21% 16% 22% 40% 16% 17% 17% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Secteur 1 Couronne péri-urbaine Secteur Sud Reste de l'agglomération Secteur Nord Source : Perval 2010 Le secteur Nord regroupe 40% des terrains destinés à l habitat vendus en 2010, l agglomération 36% (principalement situés dans le secteur 2) et la couronne péri-urbaine 21%. On peut également noter que les terrains vendus dans l agglomération châlonnaise sont plus souvent viabilisés que dans le reste du Pays de Châlons. Sarry (crédit AUDC) 2 Agence d Urbanisme et de Développement de l agglomération et du pays de Châlons-en-Champagne
Les années 2009 et 2010 voient un retour à la hausse du nombre de transactions foncières Après une hausse quasi-continue entre 2000 et 2006, le nombre de transactions foncières diminue rapidement en 2007 et surtout en 2008. Pour les appartements anciens, cette baisse dure même jusqu en 2009. Toutefois, l année 2009 pour les maisons anciennes et les terrains destinés à l habitat et l année 2010 pour les appartements anciens, voient le nombre de ventes repartir à la hausse. On peut également noter que le marché des terrains à bâtir est très irrégulier, alternant creux et pics correspondant à la création de grands lotissements (2005 et 2007). Au total, sur la période 2000-2010 et pour l ensemble du Pays de Châlons, le marché des maisons anciennes se restreint de 13% tandis que celui des appartements anciens progresse de 28% et celui des terrains à bâtir pour l habitat de 21%. ` 600 500 400 300 200 100 0 Evolution du nombre de transactions dans le Pays de Châlons 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Maisons anciennes Appartements anciens Terrains à bâtir Dans l agglomération châlonnaise, le marché des biens immobiliers d habitation reste presque stable (+3%) avec toutefois des variations importantes selon le type de bien considéré. Ainsi, le nombre de maisons anciennes vendues diminue de 16% entre 2000 et 2010, tandis que celui des appartements anciens progresse de 27% et celui des terrains à bâtir pour l habitat de 49%. Le marché des terrains à bâtir de l agglomération se distingue par ailleurs par des mouvements très heurtés avec en particulier deux points hauts en 2005 et 2007 correspondant respectivement à deux opérations importantes de lotissement : Les Hauts de Sarry et Sous les Champs Flutets à Compertrix. Sarry (crédit AUDC) Dans la couronne péri-urbaine, le nombre de transactions de maisons anciennes tend à stagner en volume (-4%) tandis que celui des terrains destinés à l habitat baisse très rapidement (-41%) particulièrement entre 2005 et 2009. Dans le secteur Nord, le marché des maisons anciennes baisse de 20% en termes de transactions entre 2000 et 2010. De son côté, le marché des terrains destinés à l habitat connaît une succession de bas et de hauts (en 2002, 2005, 2007 et 2009-2010). Ainsi, en 2009-2010, plus de 110 terrains ont été vendus correspondant en grande partie à la création des lotissements Jardins de Montoison et Renaissance à Livry-Louvercy et le Buisson Filot à Mourmelon-le-Grand. Dans le secteur Sud, le marché des maisons anciennes reste très marginal entre 2000 et 2010 puisqu on y enregistre 2 à 16 transactions annuelles durant cette période. Agence d Urbanisme et de Développement de l agglomération et du pays de Châlons-en-Champagne 3
En 2010, le prix médian au m 2 des maisons anciennes repart à la hausse après la chute enregistrée en 2009. Sur la période 2007-2010, le prix médian d une maison ancienne dans le Pays de Châlons est de 1 626 par m 2 (en euro constant), avec des variations selon les secteurs du Pays concernés. Ainsi, à l échelle du Pays, plus on s éloigne de l agglomération, plus les prix diminuent. Prix médian au m 2 sur la période 2007-2010 (en euros constants) Prix en par m 2 CAC 1 696 Couronne péri-urbaine 1 524 Secteur Nord 1 369 Secteur Sud 1 258 Pays de Châlons 1 626 s : secret statistique ou pas de transactions Par contre, à l intérieur de l agglomération châlonnaise, il est plus difficile de dégager une tendance : on observe les prix les plus faibles à l Epine, dans le Sud de Fagnières, le quartier Schmit ou dans les quartiers pavillonnaires du sud de Châlons. A l inverse les prix les plus élevés se situent dans les communes péri-urbaines, à Saint- Memmie et autour du centre-ville Châlonnais. Entre 2000 et 2010, le prix médian au m 2 des maisons anciennes progresse de presque 60% à l échelle du Pays de Châlons. Evolution du prix médian au m 2 des maisons anciennes (en euros courants) De façon générale, dans tous les secteurs du Pays, le prix médian au m 2 des maisons anciennes augmente de façon continue entre 2000 et 2008. L année 2009 voit une baisse importante en partie compensée par une nouvelle hausse en 2010. Seul le secteur Nord fait exception avec des variations extrêmement marquées.
En 2010, le prix médian au m 2 des maisons anciennes repart à la hausse après la chute enregistrée en 2009. Le marché des appartements anciens est très concentré dans le centre urbain et les transactions de ce type de biens sont donc absentes ou très peu nombreuses dans les autres secteurs. Il n est donc pas possible de calculer un prix médian par secteur. Sur la période 2007-2010, le prix médian d un appartement ancien dans le centre urbain est ainsi de est de 1 599 par m 2 (en euros constants) soit 76 de moins que pour une maison ancienne dans le même secteur. A l intérieur du centre urbain (aussi appelé secteur 1 de l agglomération châlonnaise), les prix les plus élevés se situent dans l hypercentre châlonnais (aux alentours de la cathédrale et de la place de la République) et dans le centre de Saint-Memmie. Au delà, plus on s éloigne, plus les prix diminuent. Entre 2000 et 2010, le prix médian au m 2 des appartements anciens progresse de 60%. Ils connaissent une hausse rapide entre 2000 et 2006 puis plus lente jusqu en 2008. En 2009, les prix baissent pour se stabiliser en 2010. Prix médians au m 2 des appartements anciens dans le Pays de Châlons (en euros courants) 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
En 2010, le prix des terrains viabilisés repart à la hausse tandis que celui des terrains non viabilisés reste stable En 2010, le prix médian d un terrain viabilisé est de 96 par m 2 contre seulement 65 pour les non viabilisés. Prix médians au m 2 des terrains destinés à l habitat dans le Pays de Châlons (en ) 120 100 80 60 40 Toutefois, cette évolution n est pas linéaire. Ainsi, entre 2000 et 2007, le prix des terrains, qu ils soient viabilisés ou non, progresse très rapidement (respectivement +175% et +340%). Par la suite, les évolutions divergent : après le point haut de 2007, le prix des terrains à bâtir viabilisés diminue en 2008 puis en 2009 (-13%). 2010 voit un retour à la hausse et au niveau de 2007 ; de leur côté, les terrains non viabilisés voient leur prix chuter en 2008 (-11%), puis augmenter de nouveau en 2009 (+7%) et baisser légèrement en 2010 (-3%). Au final, le prix des terrains non viabilisés n arrive pas à retrouver son niveau de 2007. Ainsi, alors que l écart entre prix des terrains viabilisés et non viabilisés se réduit entre 2006 et 2009, il tend à augmenter de nouveau en 2010. 20 0 2000 2002 2004 Terrain viabilisé 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Terrain non viabilisé De façon générale, entre 2000 et 2010, le prix des terrains destinés à l habitat, viabilisés ou non, progresse bien plus rapidement que celui des maisons ou appartements anciens. La hausse est ainsi de +180% pour les terrains viabilisés, +310% pour les terrains non viabilisés quand elle n est «que» de 59% pour les maisons et de 61% pour les appartements. Livry-Louvercy (crédit AUC) 6 Agence d Urbanisme et de Développement de l agglomération et du pays de Châlons-en-Champagne Agence d Urbanisme et de Développement de l agglomération et du pays de Châlons-en-Champagne (AUDC) 13 rue des Augustins BP 13 51000 CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE 03 26 64 60 98 accueil@audc51.org