FEDERATION NATIONALE DES SOCIETES COOPERATIVES D HLM Prime expérimentale «Accession très sociale en zone urbaine attractive» Premiers éléments d évaluation Décembre 2002
Un dispositif expérimental pour favoriser l accession très sociale à la propriété Les coopératives d Hlm militent depuis de nombreuses années pour que l Etat amplifie son aide aux ménages modestes qui aspirent à devenir propriétaires mais qui n y parviennent pas dans des conditions satisfaisantes par les seules voies du marché. Il s agit avant tout d assurer : La mixité des habitants du parc social et privé, La restauration du parcours résidentiel dont chacun s accorde pour dire qu il est un élément de cohésion sociale aujourd hui compromis, La satisfaction légitime de l aspiration à l accession qui est une des composantes du droit au logement, La sécurisation absolue des accédants à la propriété (rachat du logement en cas de difficultés, maintien dans les lieux avec statut de locataire ou relogement dans le parc Hlm ). Dans le droit fil des propositions des coopératives d Hlm, les pouvoirs publics ont annoncé à l occasion du Congrès Hlm de Toulouse de juin 2001 l expérimentation d une «prime au démarrage» des accédants modestes à la propriété. Cette prime a fait l objet, le 15 octobre 2001, de la signature d un protocole d accord entre le Secrétariat d Etat au Logement, le Secrétariat d Etat à l Economie Solidaire et la Fédération nationale des sociétés coopératives d Hlm. Ce protocole, relayé par un appel à propositions «accession très sociale dans les zones urbaines tendues» publié fin décembre 2001, prévoit l octroi de 1.000 primes d un montant forfaitaire de 10.700 euros à titre expérimental en 2002. L expérimentation concerne les projets de programmes d accession à la propriété situés dans un secteur urbain (notamment les agglomérations de plus de 50.000 habitants ou dôtées d un plan local de l habitat) et où les prix fonciers ne permettent pas aux catégories sociales concernées par cet appel à projets d accéder à la propriété d un logement correspondant à leurs besoins. La maîtrise d ouvrage de chaque programme est assurée par un organisme d Hlm. L aide de l Etat est constituée d une subvention de 10.700 euros par accédant répondant aux critères d éligibilité. Chaque programme doit comporter au moins 30% d accédants ayant mobilisé la PATS et 50% au plus. La prime à l accession très sociale est réservée aux ménages titulaires d un prêt à taux zéro garanti associé à un prêt PAS dont les revenus fiscaux de l année de référence (n-2 ou n-1 s ils sont disponibles) ne dépassent 12.638,18 euros pour un isolé ou un couple, majorés de 1.524,49 euros par personne à charge. Pour bénéficier de la PATS, ces ménages doivent en outre acquérir un logement agréé «PATS» auprès d un organisme d Hlm. Par ailleurs, l appel à projets fixe des critères de priorité dans le cas d une forte affluence de demandes pertinentes. Ces critères touchent à la situation sociale et familiale des ménages. Enfin, l organisme d Hlm a l obligation de proposer la sécurisation Hlm dans ses trois composantes (assurance-revente, garantie de rachat, garantie de relogement). L agrément «PATS» est délivré par un comité national d agrément composé de représentants des pouvoirs publics et des organismes d Hlm. Ce comité se réunit en tant que de besoin. La liste des programmes agréés peut être consultée sur le site portail des coopératives d Hlm (www.immoneo.coop). Accession très sociale en zone urbaine attractive 2
Les caractéristiques des programmes agréés Au terme de l expérimentation, 57 opérations représentant 1.342 logements présentées par 27 organismes d Hlm ont été agréées, soit un total de 635 primes mobilisables. Les coopératives d Hlm représentent 86% des dossiers agréés (49 sur 57) et 76% des logements agréés (483 primes). Il s agit, pour les deux-tiers, de programmes de maisons individuelles groupées d une taille moyenne de 21 logements. Opérations Nombre moyen de logements Individuel groupé (part en %) 37 (64%) 21 Collectif (part en %) 20 (36%) 31 Les maisons groupées sont principalement des T4 et des T5 installées sur des parcelles d une surface moyenne de 400 m². Leur prix de vente TTC hors PATS oscillent entre 81.700 euros (T3 dans la Sarthe) à 137.000 euros (T5 dans le Pas-de-Calais). Individuel groupé Collectif SH moyenne Prix de vente moyen TTC hors PATS SH moyenne Prix de vente moyen TTC hors PATS T2 49 80.109 T3 69 91.194 67 107.730 T4 83 105.402 81 130.565 T5 101 120.564 100 160.350 Les logements collectifs sont majoritairement des petits logements : T2 et T3 avec des surfaces allant de 44 m² (T2 à Saint-Herblain) à 104 m² (T5 à Rillieux-la-Pape). Le prix de vente TTC hors PATS des logements collectifs va de 71.194 euros (T2 à Saint-Herblain) à 182.700 euros (T5 à Rillieux-la-Pape). Les programmes sont localisés soit dans les centre-villes, soit dans des zones en développement situés à proximité. Ils sont tous desservis par un réseau de transport collectif et des équipements scolaires, culturels et commerciaux sont implantés dans un rayon de moins de 500 mètres. Ils sont élaborés en concertation avec les communes et structures intercommunales. Celles-ci interviennent presque systématiquement soit sous la forme d un apport foncier à prix bonifié, soit par la prise en charge de certains aménagements (vrd ), soit enfin par une aide financière au profit des accédants. Cinq coopératives d Hlm ont en outre noué un partenariat bancaire, trois avec le Crédit Mutuel, une avec la Caisse d Epargne, la dernière avec le Crédit Immobilier de France, afin de proposer des conditions de financement particulièrement favorables aux accédants. Enfin, la mise en place des trois niveaux de la sécurisation Hlm a amené la plupart des coopératives d Hlm à contractualiser avec d autres organismes d Hlm pour la mise en œuvre de la garantie de relogement. Accession très sociale en zone urbaine attractive 3
Le profil des bénéficiaires de la PATS (données sur la base d une enquête sur les programmes agréés au 01.09.2002) Au 1 er septembre 2002, 17 programmes de coopératives d Hlm étaient en cours de commercialisation et 3 étaient totalement commercialisés. Les données figurant ici concernent les 89 premiers ménages bénéficiaires de la prime. La composition familiale 56% des accédants sont des couples mariés ou vivant maritalement. Parmi ceux-ci, 88% ont au moins un enfant à charge et 68% deux enfants ou plus à charge. Parmi les 44% d accédants vivant sans conjoint, 70% sont des célibataires et 30% ont au moins un enfant à charge (un seul dans 75% des cas). Des enfants sont donc présents dans 62% des logements. L âge moyen du chef de famille est de 36 ans. 70% ont moins de 40 ans et 25% ont moins de 30 ans. 53% proviennent du parc Hlm, 24% du parc privé et 23% étaient logés gratuitement. PTZ ASSOCIE A UN PAS % Coût moyen d opération PATS % Coût moyen d opération 1 personne 8 79.510 30 77.939 2 personnes 17 100.230 17 99.936 3 personnes 28 101.110 14 107.273 4 personnes 31 105.220 25 104.702 5 personnes et plus 13 110.570 12 101.830 6 personnes 3 116.870 2 103.898 TAILLE DU MENAGE (source : SGFGAS, FNSCHLM) La comparaison avec le profil des accédants ayant mobilisé un prêt à taux zéro et un PAS en 2001 révèle une sur-représentation des célibataires parmi les bénéficiaires de la PATS et un coût moyen d opération légèrement inférieur, en particulier pour les logements familiaux (4 personnes et plus). Les ressources Les ressources déclarées par les accédants correspondent aux revenus imposables de l année n-2 (2000). Le revenu moyen des accédants bénéficiaires de la PATS est de 13.000 euros, soit un revenu mensuel net de 780 euros. 86% des ménages ont déclaré un revenu imposable inférieur à 15.250 euros et 41% ont un revenu imposable inférieur à 10.000 euros. L appel à propositions fixait un plafond de ressources de 12.638,18 euros pour un isolé ou un couple, majoré de 1.524,49 euros par personne à charge. 56% des ménages bénéficiaires de la prime se situent en dessous de 80% de ce plafond et 17% en dessous de 60%. PTZ ASSOCIE A UN PAS % Coût moyen d opération PATS % Coût moyen d opération < 6.000 7 91.190 4.5 80.169 6.000 9.000 13 91.170 16.5 90.721 9.000 12.000 23 98.040 32 95.088 12.000 15.000 27 102.010 27 99.590 < 15.000 30 112.753 20 107.480 REVENU ANNUEL IMPOSABLE (N-2) (sources : SGFGAS, FNSCHLM) Accession très sociale en zone urbaine attractive 4
Comparé à celui des emprunteurs d un prêt à taux zéro associé à un PAS, le profil des accédants bénéficiaires de la PATS est plus modeste : 53% d entre eux ont un revenu annuel imposable inférieur à 12.000 euros contre 43%. Le coût moyen d opération est également significativement inférieur. Le logement acheté Le prix moyen d acquisition du logement, PATS déduite, est de 95.886 euros, 37% des acquisitions étant inférieures à 90.000 euros. Ce prix moyen est inférieur de 10% au coût moyen des opérations financés en prêts PTZ + PAS en 2001. L apport moyen constaté est de 22.194 euros et correspond à 23% du prix moyen d acquisition : ce chiffre recouvre des réalités bien différentes, les apports les plus importants bénéficiant à des personnes nouvellement divorcées, veuves ou logées précédemment par leurs familles (parents). 31% des ménages ont un apport nul ou inférieur à 15.000 euros et 3% seulement ont un apport supérieur à 25.000 euros. La sécurisation Hlm La sécurisation Hlm mise en place par les coopératives d Hlm depuis 1997-1998 est un service à haute valeur sociale ajoutée qui comporte trois niveaux de protection de l acquéreur. Premier niveau : l assurance revente Cette assurance prend en charge la perte financière subie par le ménage en cas de revente forcée de son logement dans les 10 ans qui suivent son acquisition. Si les réseaux bancaires proposent des assurances similaires, celle proposée par le Mouvement Hlm se distingue par sa durée (10 ans) et le champ large des faits générateurs (mutation professionnelle, perte d emploi, divorce, invalidité permanente et totale accidentelle, décès accidentel, naissances gémellaires). Deuxième niveau : la garantie de rachat L organisme d Hlm s engage pour une durée de 15 ans à racheter le logement de l accédant qui connaît des difficultés pour un montant minimum garanti. Combiné à l assurance revente, ce dispositif assure une forte sécurisation financière de l accédant. Troisième niveau : la garantie de relogement dans le parc locatif social La garantie de relogement assure au ménage accédant de bénéficier, en cas de vente de son bien, d une offre de relogement dans un logement locatif Hlm, de la part de l organisme vendeur ou d un organisme locatif associé. La garantie porte sur une durée de 15 ans. L objectif visé est d assurer un relogement dans des conditions satisfaisantes en termes de qualité de logement et de niveau de loyer. Selon les formules proposées par les organismes d Hlm, cette garantie de relogement peut prendre une forme plus ou moins développée : Une garantie avec maintien dans les lieux de l accédant (ce qui implique la mise en œuvre d un rachat par l organisme locatif).cette solution peut se décliner en cas de chômage par exemple. Une garantie sans maintien dans les lieux, avec une offre de relogement dans un autre logement du patrimoine locatif. La sécurisation Hlm, très largement pratiquée par les coopératives d Hlm est rendue obligatoire pour les accédants bénéficiant de la prime expérimentale à l accession très sociale. Accession très sociale en zone urbaine attractive 5
Le tour de France de la PATS Accession très sociale en zone urbaine attractive 6
COOPERATIVE OU ORGANISME D HLM OPERATION COMMUNE NB LOGT PRIMES PATS Aquitaine 10 Le COL Les Bécadines Bayonne (64) 31 10 Auvergne 25 Clerdôme La Varenne Riom (63) 11 3 Clerdôme Maisons Escalette Cournon (63) 12 4 Clerdôme Villa Escher Clermont-Fd (63) 11 5 Logivelay Les Hortensias Brives-Charensac (43) 12 10 Opac 43 Grangevieille Consulat Le Puy-en-Velay (43) 7 3 Bourgogne 44 Le Toit Bourguignon Les Chevaliers Dijon (21) 47 29 Le Toit Bourguignon Or et Azur Talant (21) 30 15 Bretagne 50 Armor Habitat Les Villas Cézanne Lannion (22) 13 6 Armor Habitat Les Villas Renoir Plérin (22) 8 8 L Habitation Familiale Le Bréhat Mordelles (35) 41 14 Opac d Ille-et-Vilaine St-Jacques (35) 26 10 GHT L Astrolabe Saint-Avé (56) 12 12 Champagne-Ardenne 9 Maison Coopérative Champenoise - MCC Le Mont Berjon Vitry-le-François (51) 5 5 Maison Coopérative Champenoise - MCC Les Villas des jardins Vitry-le-François (51) 4 4 Languedoc-Roussillon 54 Marcou Habitat Les Tonneliers Villemoustaussou (11) 9 9 FDI - Saci de Montpellier Les Cressantines Le cres (34) 49 20 FDI - Saci de Montpellier Le Parc Saint-Hubert Juvignac (34) 38 25 Nord-Pas-de-Calais 203 La Maison Dunkerquoise Le Clos St-Georges Coudekerque-Branche (59) 45 14 Notre Cottage Rue Emile Combe Loon Plage (59) 6 6 Saci Lille Pays du Nord Valenciennes (59) 57 29 Saci Lille Pays du Nord Les Muséales Roubaix (59) 52 26 Coopartois Rue Chevreuil Liévin (62) 8 8 Coopartois Rue Gignet Pont-à-Vendin (62) 7 7 Coopartois Rue du Mont Sorel Béthune (62) 38 12 Coopartois Château d eau Méricourt (62) 15 8 Coopartois Raoul Briquet Méricourt (62) 15 8 Coopartois Rue d Abeville Liévin (62) 17 7 Coopartois Le Petit Bapaume Achicourt (62) 21 7 Coopartois Rue de Varsovie Harnes (62) 7 4 Coopartois Plaine d Hervin St-Laurent blangy (62) 37 19 Accession très sociale en zone urbaine attractive 7
Coopartois Rue Delebecque Liévin (62) 8 4 Coopartois Zac des Bonettes Arras (62) 26 13 Coopartois Rue Le Comte Bruay (62) 18 9 Escaut Habitat Résidence du Mont Sorel Béthune (62) 16 16 Escaut Habitat Ste-Catherine-les- Arras (62) 18 6 Basse-Normandie 19 Logimanche Falourdel Saint-Lô 10 10 Logimanche Agon-Coutainville 9 9 Pays-de-La-Loire 75 MFLA / GHT Le Monet St-Herblain (44) 12 12 L Abri Familial / GHT Les Charmilles St-Herblain (44) 30 10 Demeures et Tradition / GHT L Escale Nantes (44) 34 12 Coin de Terre et Foyer Primevères des hurtaudières Cholet (49) 48 14 CIM Clos Alexandre Ribot Laval (53) 6 3 Coin de Terre et Foyer Le Clos St-Nicolas Coulaines (72) 46 15 Coin de Terre et Foyer Le Clos des Métairies Allonnes (72) 31 9 Picardie 11 Escaut Habitat Le Nouveau Siècle Hirson (02) 22 11 Poitou-Charentes 11 GHT Agnès Sorel Poitiers (86) 11 11 Provence-Alpes-Côte d Azur 6 Scp d Hlm 04 Les Basses Seyes Digne (04) 14 6 Rhône-Alpes 118 Rhône-Saône Habitat Le Cœur du Bourg Vénissieux (69) 24 10 Rhône-Saône Habitat Wilson Parc Villeurbanne (69) 32 10 Rhône-Saône Habitat Les terrasses feuillantines Rillieux-la-Pape (69) 22 11 Rhône-Saône Habitat Côté 9 ème Lyon (69) 33 10 Rhône-Saône Habitat Le 9 de Cœur Lyon (69) 35 12 Rhône-Saône Habitat Le Carré Mozart Saint-Priest (69) 44 14 Opac du Rhône Rue du Grisard Saint-Priest (69) 47 24 Alpes Habitat Rue des jardins Annecy (74) 32 12 Sa d Hlm Halpades Annecy-le-Vieux (74) 46 15 Accession très sociale en zone urbaine attractive 8
FEDERATION NATIONALE DES SOCIETES COOPERATIVES D HLM 14, rue Lord Byron - 75 384 PARIS CEDEX 08 - Tél : 01 40 75 79 48 - www.coophlm.org Accession très sociale en zone urbaine attractive 9