«Le Salon Indépendant de la Copropriété» L obligation du compte séparé et le contrôle des comptes après la loi ALUR
Présentation des intervenants Sujets abordés lors de la conférence : Qu est-ce qu un compte séparé? Quelles seront les obligations? Quelles seront les dérogations? Quelles seront les manœuvres de certains syndics? Qui choisira la banque? Comment évitera-t-on les découverts bancaires? Quid des placements? Comment faudra-t-il contrôler les comptes? Questions et réponses 2
Qu est-ce qu un compte séparé? Simple : compte au nom du (seul) Syndicat Intitulé = SDC XXX et le syndic seulement dans les lignes après Sûr : seule «preuve» acceptée en cas de faillite Réalité : dénoncée dans guide 2013 n 1 «vrai compte séparé» dénoncée dans le livre blanc des faux comptes séparés comptes individualisés présentés comme séparés : Même numéro individualisé => séparé Impossibilité de modifier le mandataire Intérêts non crédités directement 3
Quelles seront les obligations? Quand : un an après la promulgation de la loi ALUR 24 mars 2015 (art. 26 II loi 65-557 du 10 juillet 1965) Qui : copropriétés de plus de 15 lots (logements, bureaux, commerces) Quoi : compte (vraiment séparé) où déposer sommes reçues sans délai ni convention de fusion ni compensation avec tout autre compte intérêts acquis au syndicat Où : banque choisie par syndic sauf si AG décide ailleurs (art. 25) Sinon : nullité du mandat après trois mois Note : mise à disposition du CS des relevés bancaires dès réception 4
Quelles seront les dérogations? Quand : un an après la promulgation de la loi ALUR 24 mars 2015 (art. 26 II loi 65-557 du 10 juillet 1965) Quoi : possibilité de ne pas ouvrir de compte séparé sous-compte obligatoire (individualisé) Qui : copropriétés 15 lots ou moins (logements, bureaux, commerces) AG peutdécider (art. 25 et 25-1) réservé aux syndics professionnels maniant fonds syndicats Où : banque choisie par syndic Note : mise à disposition du CS des relevés bancaires dès réception pas d honoraires particuliers pour le sous-compte 5
Quelles seront les manœuvres de certains syndics? Compte séparé : contrat de trois ans avant le 24 mars 2015 augmenter préventivement les honoraires faire peur (complexité, temps de traitement, etc.) Sous-compte : dénigrer les avantages du compte séparé augmenter préventivement les honoraires Prévoir des frais de tenue de compte élevé faire peur (complexité, temps de traitement, etc.) 6
Qui choisira la banque? Le syndic : art. 18 II loi 65-557 du 10 juillet 1965 L assemblée : peut choisir une autre banque (art. 25) Conflits : honoraires dissuasifs arguties en cas de pluralités de banques mauvaises relations syndic banque choisie par AG Concurrence : transparence (accès internet au CS) offres moins onéreuses (comparer services utiles) garantie d un vrai compte séparé services adaptés (placements automatisés ) 7
Fondement : Idée reçue : Palliatifs : Comment évitera-t-on les découverts bancaires? compte séparé ou non, découvert non autorisé un compte non séparé permet de jongler avec la trésorerie des autres copropriétés payer les appels de fonds avance de réserve (dite de trésorerie) 8
Quid des placements? Loi aujourd hui: ne parle pas des caractéristiques des comptes de placement Fonds travaux : compte séparé rémunéré (au 1 er janvier 2017) Exigences : pour les excédents de trésorerie : compte séparé rémunéré dès maintenant négocier les honoraires de placement AG décide des placements et de l affectation des intérêts 9
Comment faudra-t-il contrôler les comptes? Principe : bien entendu identique aux modalités existantes Supplément : les relevés de comptes bancaires permettent de suivre la trésorerie permettent de savoir quand sont payés les fournisseurs permettent de voir quand sont créditées les recettes les rapprochements bancaires permettent de vérifier la comptabilité 10
Questions et réponses 11