Information Atelier PLH Grand Avignon 7 octobre 2014
Rappel chronologique Projet de loi présenté au Conseil des ministres du 26 juin 2013. Loi votée les 20 et 21 février 2014. Décision du Conseil constitutionnel rendue le 20 mars 2014. Loi promulguée le 25 mars 2014 et publiée au J.O. du 26 mars.
Organisation thématique de la loi ALUR 177 articles
Dispositions de la loi ALUR et Professionnels de l immobilier
Des obligations nouvelles pour les professionnels de l immobilier Information des usagers : De nouvelles mentions obligatoires dans les mandats (notamment faculté de résiliation ; reconduction tacite des mandats exclusifs interdite), plafonnement de la clause pénale (décret à paraître), mention des supports utilisés. Toute publicité effectuée par un professionnel devra désormais mentionner le montant TTC de ses honoraires, ainsi que pour les ventes : ce qu ils représentent en % du prix. L annonce devra également contenir les caractéristiques essentielles du bien (situation, état, composition, prix, coordonnées du professionnel décret à paraître). Lorsque la publicité concerne la vente d un lot de copropriété, elle mentionne ce statut ainsi que le nombre de lots, le montant annuel moyen de quote-part budgétaire payée par le vendeur, et le cas échéant l existence de procédures particulières (mesures de sauvegarde, nomination d un administrateur provisoire ou d un mandataire ad hoc).
Des obligations nouvelles pour les professionnels de l immobilier Encadrement des professionnels intermédiaires : Resserrement des conditions d exercice des marchands de listes (obligation de détenir une clause d exclusivité avec les bailleurs). Extension du champ d application de la loi du 2.1.1970 (loi Hoguet) aux «chasseurs de biens». Reconnaissance de l exercice professionnel de syndic de copropriété par la création d une carte professionnelle spécifique (décret à paraître). Renforcement du rôle des garants financiers (art.3 loi Hoguet ) procédures de contrôle interne au moyen de référentiels et de modèles de suivi des risques (décret à paraître). Obligation de formation continue pour tous les professionnels (nouvel article 3-1 loi Hoguet) titulaires carte, négociateurs habilités (décret à paraître). Création d une commission de contrôle (pouvoirs disciplinaires) et d un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (déontologie) décret n 2014-843 du 25 juillet 2014.
Frais d intermédiaires Antérieurement, les frais d intermédiaires étaient intégralement partagés par moitié (quel que soit leur montant = honoraires libres) entre le bailleur et son locataire. Désormais (art.1, I, 8 ), depuis le 15 septembre 2014 : La rémunération des intermédiaires intervenant lors de la mise en location est à la charge du bailleur seul, à l exception des frais de : - visite du logement, - constitution du dossier de location, - rédaction du bail, établissement de l état des lieux d entrée, mais la part réclamée au locataire ne peut excéder un prix plafond par m2 de surface habitable ( voir décret du 1 er août 2014). Ces frais ne sont dus qu à la signature du bail.
Frais d intermédiaires Décret n 2014-890 du 1.08.14 (J.O. du 6.08.14) : Plafond de la part du locataire sur les honoraires : mise en location état des lieux d entrée 8 / m 2 3 / m 2
Dispositions de la loi ALUR et Rapports locatifs
Des nouveautés liées à l accès au logement Un contrat-type pour les nouvelles locations (et lors du renouvellement de celles en cours) : Pas de formulaire CERFA uniforme mais un modèle, qui sera repris par les éditeurs, avec des mentions obligatoires : - montant et date du dernier loyer versé par le précédent locataire (si parti il y a moins de 18 mois); - nature et date des travaux effectués depuis la fin du dernier bail. En cas d absence des informations essentielles, possibilité pour le locataire d engager une action judiciaire en diminution du loyer (après mise en demeure) dans le mois qui suit la prise d effet du bail. Interdiction d insérer des clauses pénales. Surface habitable (déjà obligatoire) mais si différence de plus d 1/20 eme le locataire peut engager une action en diminution du loyer.
Des nouveautés liées à l accès au logement Un contrat-type et des documents à joindre : L état des lieux (selon des modalités fixées par décret). Possibilité pour le locataire de demander à le compléter dans les 10 jours de son établissement. Une notice d information, reprenant les droits et obligations des parties, ainsi que les recours amiables et contentieux possibles (information sur la commission départementale de conciliation). Un dossier de diagnostic technique comportant 2 nouveaux documents - état relatif à la présence d amiante, - état de l installation intérieure d électricité et de gaz. Totale gratuité des quittances et avis d échéance. Une définition légale de la résidence principale : «le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du CCH».
L exécution du contrat de bail : de nouvelles obligations pour le bailleur Révision tardive du loyer / régularisation tardive des charges : Désormais, l oubli d une indexation du loyer ne pourra plus être rattrapé au-delà d 1 an. Si le bailleur exprime sa volonté de réviser le loyer au-delà de la date anniversaire, mais dans le délai d 1 an = la révision prendra effet à compter de la demande du bailleur (non rétroactivité). A défaut de volonté exprimée pendant 1 an = renoncement au bénéfice de la clause d indexation pour toute l année écoulée. Obligation de régulariser les charges locatives 1 fois par an. Désormais, lorsque la régularisation des charges n aura pas été effectuée avant le terme de l année civile suivant l année de leur exigibilité, le paiement du solde dû pourra être étalé par 1/12ème dès lors que le locataire en fera la demande. La prescription de l action en paiement des charges est réduite de 5 à 3 ans.
Dispositions de la loi ALUR et Droit de la copropriété
Réforme du droit de la copropriété Pourquoi? Des acquéreurs insuffisamment informés et ne mesurant pas les conséquences d un achat en copropriété. Des difficultés récurrentes de gouvernance (absentéisme en assemblée générale, gestion contestée). Une relation parfois conflictuelle entre syndic et copropriétaires. Un régime juridique atteignant ses limites et favorisant l intérêt individuel des copropriétaires au détriment de l intérêt collectif. Comment? 10 articles (art.52 à 61) dans la loi ALUR venus impacter : la loi du 10 juillet 1965 : 17 nouveaux articles et 40 articles modifiées (soit + de la moitié du droit de la copropriété) le code de la construction et de l habitation : 15 nouveaux articles le code des assurances : 3 nouveaux articles
Renforcement de l information de l acquéreur d un lot de copropriété Réalisation d une fiche synthétique d information : Outils pédagogique à disposition des copropriétaires (vendeur) et annexé à la promesse ou à l acte de vente (acquéreur). Pour les copropriétés à destination totale d habitation. Rendue progressivement obligatoire selon la taille de la copropriété : 1.01.2017 pour les syndicats de + de 200 lots, 1.01.2018 pour ceux de + de 50 lots, 1.01.2019 pour tous les autres. Contenant les données financières et techniques essentielles sur la copropriété et son bâti (décret à paraitre). Etabli et mis à jour chaque année par le syndic (sans rémunération supplémentaire). Défaut sanctionné par la révocation du mandat du syndic + pénalités forfaitaires déduites de sa rémunération
Renforcement de l information de l acquéreur d un lot de copropriété Nouvelles pièces à annexer à la promesse ou à l acte de vente : Depuis le 27 mars 2014 : règlement de copropriété et état descriptif de division de l immeuble, procès-verbal d AG des 3 dernières années), documents sur la situation financière de la copropriété (montant de toutes les charges payées par le vendeur au cours des deux dernières années, des sommes restant à payer aux fournisseurs, part du fonds de travaux rattachée au lot principal), carnet d entretien de l immeuble (tenu par le syndic), diagnostic sur la présence de mérule (dans les communes où il est demandé), Depuis le 24 juin 2014 : attestation de superficie de la partie privative (loi Carrez) et de la surface habitable du lot (CCH) (décret à paraitre), A venir : notice d information sur les droits et obligations des copropriétaires, diagnostic technique global et plan pluriannuel de travaux fiche synthétique sur la copropriété.
Repérer et prévenir la dégradation des copropriétés Création d un registre d immatriculation des copropriétés : Pour tous les immeubles à destination partielle ou totale d habitation Selon un calendrier échelonné : - à compter du 1.01.2017 pour les syndicats de + de 200 lots - à compter du 1.01.2018 pour ceux entre 50 et 200 lots - à compter du 1.01.2019 pour les autres Répertoriant : - l identité du syndicat : nom, adresse, date de création, nombre et nature des lots, et le cas échéant les procédures de suivi judiciaire, l existence d arrêté (péril, insalubrité) et injonctions du maire; - les données financières importantes : budget prévisionnel, comptes et annexes (après clôture de chaque exercice comptable); - les informations relatives au bâti : carnet d entretien, diagnostic global.
Repérer et prévenir la dégradation des copropriétés Fonctionnement du registre d immatriculation des copropriétés : L obligation d inscription pèse sur le notaire lors de la création de la copropriété ou lors d un vente de l immeuble, le syndic étant responsable de la mise à jour des informations courantes. Les mesures de publicité des informations répertoriées et leur accès relèvent d un décret à paraître (après avis de la CNIL). L établissement public chargé d assurer la ténue du registre n est pas désigné à ce jour. Le défaut d immatriculation, l absence de transmission ou d actualisation des données sont sanctionnés par : - l inélégibilité aux subventions de l Etat, collectivités locales et leurs établissements publics, - une astreinte de 20 par lot par semaine pour le syndic.
Repérer et prévenir la dégradation des copropriétés Aménagement des relations avec le syndic. Obligation d ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété. Instauration obligatoire d un fonds de travaux (5% du budget). Abaissement de certaines règles de majorité. Meilleure protection du syndicat des copropriétaires en cas d impayés de charges. Obligation de réaliser un Diagnostic Technique Global pour les immeubles à destination totale ou partielle d habitation (immédiat pour les immeuble mis en copropriété, à partir du 1.01.2017 pour les immeubles existants).
Calendrier d entrée en vigueur Loi Alur Copropriété : calendrier d entrée en vigueur Loi Alur Copropriété : calendrier d entrée en vigueur Mention de la surface habitable lors de la vente d un lot Compte séparé obligatoi Pour les copropriétés entre 50 et 200 lots : inscription au registre d immatriculation et réalisation de la fiche synthétique A partir du 27.3.14 A partir du 24.6.14 A partir du 1.1.15 A partir du 24.3.15 A partir du 1.1.17 A partir du 1.1.18 A partir du 1.1.19 - Vente de lots : mentions dans annonces immobilières, annexes à la promesse de vente de certains documents, mesures en cas d impayés de charges Syndic : mise en concurrence des contrats, simplification des modalités de désignation en cas de démission, d empêchement ou de carence, honoraires en cas de travaux (% du montant) Assemblée générale : nouvelles majorités, pouvoirs des copropriétaires, mise à l ordre du jour de la souscription d une assurance ou de l archivage Emprunt collectif : prélèvement par banque et dispense de caution Obligation d assurance Communication par voie électronique Accès en ligne sécurisé Pour les copropriétés de + 200 lots : inscription au registre d immatriculation et réalisation de la fiche synthétique Fonds de travaux obligatoire Diagnostic technique globale Pour les copropriétés de moins de 50 lots : inscription au registre d immatriculation et réalisation de la fiche synthétique
Merci pour votre attention. Loi ALUR art. 41 / art. 24 VI loi du 6 juillet 1989 La notification de la décision de justice qui prononce l expulsion doit comporter «les modalités de saisine et l adresse de la commission de médiation». Information purement pratique : il appartient aux huissiers de justice d indiquer les modalités de saisine (renvoi aux formulaires type) et l adresse du secrétariat de la commission.