CB Richard Ellis France ViewPoint www.cbre.fr/fr_fr/etude Octobre 2011 Le marché résidentiel Haut de Gamme à Paris David TRAN, Chargé d étu RÉSUMÉ Après avoir été touché par la crise économique et financière au même titre que les autres marchés immobiliers, l activité sur le marché résidentiel haut de gamme à Paris a rapidement redémarré en 2010 et affiche encore aujourd hui un dynamisme certain, bien que les prix aient atteint sommets. Localisés pour l essentiel dans les beaux quartiers du Centre et de l Ouest parisien, les appartements de standing et les biens de prestige bénéficient toujours d un fort attrait notamment auprès d une clientèle internationale fortunée. DÉFINIR LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAUT DE GAMME Le marché du haut de gamme est composé de biens, tinés à une clientèle à haut revenu, qui viennent se positionner au-sus produits traditionnels du marché. Outre leur taille, ces biens peuvent être caractérisés à partir de 3 types de critères entrant en ligne de compte dans l évaluation de leur attractivité : La localisation / situation : environnement privilégié, arrondissements ou quartiers chics, cotés, à l intérieur quels certaines rues ou vues sont particulièrement prisées du fait de leur proximité avec un ou plusieurs monuments, jardins ou places prestigieuses. L architecture et le ign : immeubles en pierre de taille, bel haussmannien, signature architecturale de renom, appartements avec de beaux volumes, qui peuvent disposer d une ou plusieurs terrasses, d une grande cour intérieure, d un jardin Des propriétaires sont parfois amenés à réaliser d importants travaux de rénovation afin de valoriser leurs biens et ainsi s assurer d une meilleure commercialisation. Le niveau de prestations offert, à travers les éléments de décoration intérieure, la qualité finitions, le confort et les équipements à disposition (cuisine à haute fonctionnalité, climatisation, stéréo, jacuzzi, piscine intérieure etc.). S y ajoutent également la qualité services de copropriété, principalement liés à la sécurité (gardiennage, entrée sécurisée, vidéo surveillance), à l entretien ou plus rarement au confort hôtes, un concept de copropriété à l américaine offrant une gamme de services très complète (de type conciergerie) faisant encore figure d exception à Paris. À partir de ces critères, 4 catégories de biens peuvent être définies au sein du marché haut de gamme : Les biens de standing qui composent la majorité biens du marché haut de gamme parisien. Il s agit d immeubles de type haussmannien courant (dans un style assez sobre, peu ouvragé), d habitations en brique ou en pierre de paris proposant de bons volumes, localisés dans secteurs préférentiels mais qui ne présentent pas de caractère unique ou prestigieux. Les biens de standing sont aujourd hui évalués aux alentours de 10 000 /m². Les biens de grand standing, situés dans de très beaux immeubles (bel haussmannien, bel art déco avec de gran hauteurs sous plafond), au cœur plus beaux quartiers de la capitale (4 e, 5 e, 6 e, 7 e, 8 e, 16 e Nord, 17 ème Sud) et aux abords d un lieu emblématique ou d un monument historique. Ce type de bien est évalué aux alentours de 15 000 /m² à 20 000 /m². Les biens de prestige, situés aux emplacements les plus prisés de Paris (vue imprenable sur la Seine, sur un ou plusieurs monuments, places célèbres) et dont la valeur n est en aucune façon comparable aux prix constatés dans le quartier. Les propriétés de prestige bénéficient d un très haut niveau de prestations (architecture remarquable, confort particulièrement soigné) et se négocient entre 20 000 /m² et 30 000 /m². Les biens exceptionnels, uniques en leur genre (un hôtel particulier, une maison de ville, un triplex avec vue exceptionnelle) de par leurs éléments d architecture de renommée, leur décoration intérieure majestueuse et dont le niveau de prestations répond aux plus hautes exigences de confort et de qualité. Ce type de propriété présente atouts exceptionnels (grande cour intérieure donnant sur d immenses jardins, technologie moderne s intégrant parfaitement dans éléments de décor majestueux) et se commercialise à plus de 30 000 /m².
UN MARCH É HAUT DE GAMME DYNAMIQUE Octobre 2011 France ViewPoint La très forte hausse prix de l immobilier résidentiel au cours dix dernières années a progressivement fait évoluer les paliers de valeurs à partir quels le marché haut de gamme parisien peut être défini. Traditionnellement, ce marché concernait les biens dont la valeur dépassait 1 M. Or à ce prix, avec les niveaux records atteints aujourd hui, de plus en plus d appartements de taille familiale, localisés dans immeubles de standing moyen et situés dans arrondissements ou quartiers moins prestigieux sont vendus à plus d 1 M. Le prix moyen à Paris atteint en effet 8 150 /m² au 2 ème trimestre 2011 et les 1 er, 4 ème, 5 ème, 6 ème, 7 ème et 8 ème arrondissements ont vu leurs prix moyens franchir le cap 10 000 /m². Au début années 2000, les ventes de plus d 1 M ne représentaient encore que 1 % à 1,5 % ventes totales d appartements dans Paris. Cette part a continuellement progressé passant de 1,6 % en 2003 à 5,6 % en 2008 avant que l activité ne connaisse un ralentissement certain entre le 4 ème trimestre 2008 et le 2 ème trimestre 2009. Alors que la période de récession avait été plus marquée sur l ensemble du marché immobilier parisien, la conjoncture défavorable a rapidement laissé place à un redémarrage de l activité sur le segment supérieur du marché. En 2010, près de 1 700 ventes ont ainsi été conclues à un montant supérieur à 1 M, représentant 7,5 % ventes totales de l année. Au-delà de 2 M, les ventes restent rares et concernaient environ 300 biens pour l année 2010, soit 1,2 % ventes totales d appartements à Paris. Sur ce marché de niche, 80 % transactions ont été réalisées pour un montant inférieur à 4 M, avec une dominante de ventes comprises entre 2 M et 3 M. Les transactions au-delà de 4 M gardent un caractère exceptionnel (une trentaine en 2009 et une quarantaine en 2010) et portent essentiellement sur biens de prestige et quelques propriétés uniques en leur genre. Une envolée prix au m² : la prise en compte d un nouveau palier Les biens haut de gamme répondent à caractéristiques de localisation, d architecture et à une qualité de prestations biens particulières. La réunion de ces 3 critères amène à redéfinir un seuil de prix au m² à partir duquel un bien peut être considéré comme haut de gamme. Un prix de 10 000 /m² apparaît aujourd hui comme la valeur minimum dans l immobilier haut de gamme parisien. Page 2 Évolution du prix moyen appartements à Paris (en /m², fin de période) Évolution du nombre de transactions > 2 M Évolution du nombre de transactions de plus d 1 M M et part sur les ventes totales à Paris (ventes libres) Évolution du nombre de transactions de plus de 2 M M et part sur les ventes totales à Paris (ventes libres)
Sur le marché appartements vendus à plus de 10 000 /m², les biens compris entre 10 000 /m² et 15 000 /m² ont concentré, en moyenne, 90 % transactions réalisées depuis 2006. Les ventes signées à plus de 15 000 /m² restent de fait beaucoup plus rares et ont en moyenne représenté 8 % à 11 % acquisitions réalisées à plus de 10 000 /m² au cours de ces dernières années. En 2010 et au 1 er semestre 2011, le micromarché biens vendus à plus de 15 000 /m² a connu un important regain d activité avec près de 160 ventes en 2010 et déjà 120 ventes au cours du 1 er semestre 2011. Parmi les 500 appartements vendus à plus de 2 M durant cette même période, 50 à 60 biens de prestige ont dépassé le prix de 20 000 /m² alors qu une poignée de propriétés ont été acquises à prix records dépassant les 30 000 /m² (8 biens dont 5 au 1 er semestre 2011). Répartition du nombre de transactions signées à plus de 15 000 /m² à Paris (ventes libres) France ViewPoint Depuis 2010, près de la moitié transactions conclues à plus de 10 000 /m² (47 %) concernait biens dont la surface n excédait pas 50 m² (soit près de 1 700 ventes), tandis que 25 % de ces ventes concernaient biens de gran surfaces, supérieures à 100 m² (environ 800 ventes dont plus de 140 appartements d une surface supérieure à 200 m²). Au-delà de 50 m², ce sont ainsi près de 1 860 ventes qui ont été réalisées sur le marché haut de gamme parisien entre 2010 et le 1 er semestre 2011. Répartition par surfaces transactions de plus de 10 000 /m² en 2010 et au 1 er sem. 2011 (ventes libres) Un attrait certain auprès d acquéreurs étrangers Le pouvoir d attraction de Paris ne faiblit pas d année en année, en particulier auprès acquéreurs étrangers. La ville est considérée comme l une places les plus prestigieuses au monde de par la qualité architecturale de ses immeubles, chargés d histoire et qui donnent vue sur monuments ou places reconnus mondialement. D après les analyses réalisées à partir données notariales, les étrangers ont ainsi représenté 18 % acheteurs pour biens vendus à plus de 10 000 /m² entre 2006 et 2010 (avec un pic à 22 % en 2007). Sur l ensemble du marché parisien, les étrangers avaient réalisé 8 % acquisitions totales durant la même période. Les étrangers présents sur le marché haut de gamme parisien sont pour majorité ressortissants pays de l Union Européenne avec, en tête, les Italiens qui ont concentré près de 33 % achats réalisés à plus de 10 000 /m² par étrangers entre 2006 et 2010. Ils sont suivis par les Britanniques (7%). Ces acquéreurs sont surtout présents dans les quartiers de la Rive Gauche autour de lieux célèbres tels que Saint-Germain--Prés ou l Hôtel Invali. Part d acquéreurs étrangers dans les ventes de biens à plus de 10 000 /m² entre 2006 et 2010 (ventes libres) Page 3 Octobre 2011
Octobre 2011 France ViewPoint En dehors Européens, les Nord-Américains (13 % acquéreurs étrangers), notamment, privilégient le 6 ème et le 7 ème arrondissement alors que les acquéreurs du Moyen-Orient (4 %) sont essentiellement présents dans le 8 ème autour de l avenue Champs Elysées. Près de 20 % acquéreurs étrangers sont de nationalités diverses, prises une par une celles-ci apparaissent en effet trop peu représentatives pour être exploitées par les bases notariales. Les marchés visés par la riche clientèle internationale ne sont finalement qu un assemblage de micro-quartiers devenus souvent inaccessibles à la clientèle française. Un marché accaparant l Ouest Parisien Les transactions de plus d 1 M sont devenues plus courantes ces dernières années et sont observées dans tous les arrondissements de la capitale, même dans le 19 ème et 20 ème (les moins chers de Paris et dont le parc de logements est principalement composé d habitations de standing moyen). Les transactions signées à plus de 2 M sont beaucoup plus rares et sont pour l essentiel localisées dans les arrondissements du Centre (1 er, 3 ème, 4 ème, 5 ème, 6 ème ) et surtout de l Ouest parisien (7 ème, 8 ème, 16 ème ). Ces arrondissements abritent en effet les plus beaux quartiers de Paris, constitués d immeubles et propriétés à l architecture de standing localisés à proximité monuments et places les plus prestigieuses. Les 7 ème, 8 ème et 16 ème sont par ailleurs Répartition par arrondissement appartements vendus à plus de 2 M M en 2010 (ventes libres) 5 Page 4 Nombre de transactions de plus de 2 M Présence de transactions de plus de 2 M Présence de transactions de plus de 4 M Principales nationalités acquéreurs étrangers pour biens de plus de 10 000 /m² entre 2006 et 2010 les arrondissements ayant les parts les plus importantes de grands logements parmi les résidences principales avec respectivement 33 %, 37 % et 36 % de 4 pièces et plus. Ces trois arrondissements concentrent la grande majorité transactions du marché résidentiel haut de gamme de Paris avec plus de 80 % ventes conclues à plus de 15 000 /m² en 2010. Les quartiers les plus cotés sont localisés autour d artères chics comme celles situées sur l avenue Champs Elysées, la rue du Faubourg Saint-Honoré, les quais de Seine, le boulevard Saint-Germain ou dans secteurs proches de lieux emblématiques (Champ-de-Mars, Saint-Germain--Prés, jardin du Luxembourg ). Part appartements vendus à plus de 10 000 /m² sur les ventes totales en 2010 (ventes libres) Moins de 5 % De 10 à 20 % De 20 à 40 % Plus de 40 %
FOCUS LE 7 ème ARRONDISSEMENT : UNE LOCALISATION PRÉFÉRENTIELLE Le 7 ème arrondissement fait partie «beaux quartiers» de la capitale avec un environnement privilégié autour de monuments et lieux emblématiques tels que la Tour Eiffel Champ-de-Mars ou l Hôtel Invali. Son parc de logement est principalement constitué d immeubles de standing à l architecture d exception qui concentrent l un plus importants marchés d habitations haut de gamme de Paris. L arrondissement se distingue en outre par une forte proportion de très grands appartements, 21 % résidences principales comportant 5 pièces ou plus contre 9 % à Paris. En 2010, les transactions supérieures à 2 M ont représenté 11 % ventes enregistrées dans l arrondissement alors que cette part n est que d 1,2 % à Paris. Le marché haut de gamme du 7 ème est principalement localisé dans le quartier de Saint-Thomas d Aquin (50 ventes pour un prix supérieur à 2 M, soit 20 % du total ventes dans le quartier) et à un degré moindre dans les deux autres quartiers situés en bords de Seine, Invali et Gros Caillou (avec respectivement 12 % et 6 % de ventes conclues pour plus de 2 M ). Le quartier École Militaire n a lui dénombré que 3 % de ventes d un montant supérieur à 2 M. En 2010 et au 1 er semestre 2011, 48 % ventes totales dans l arrondissement ont été conclues à plus de 10 000 /m² avec une certaine homogénéité prix entre les 4 quartiers de l arrondissement. Les disparités de prix observées entre ces 4 quartiers apparaissent en effet beaucoup moins marquées que celles constatées dans les 8 ème et 16 ème arrondissements où les quartiers Champs Elysées et de Chaillot concentrent à eux seuls la grande majorité ventes d appartements haut de gamme Part appartements vendus à plus de 10 000 /m² entre 2010 et 2011 (ventes libres) De 40 % à 50 % De 50 % à 60 % Source: Notaires d Ile de France BASE BIEN France ViewPoint Quartier du 7 ème arrondissement Prix moyen 2T 11 Part ventes > 2 M en 2010 St-Thomas d Aquin 12 500 /m² 20 % Invali 11 700 /m² 12 % Gros Caillou 10 300 /m² 6 % École Militaire 10 200 /m² 3 % Paris 7 ème 11 570 /m² 11 % Certaines rues du 7 ème arrondissement présentent biens de prestige dont la valeur constatée dépasse les 20 000 /m². Ainsi, près du boulevard Saint-Germain, sur les quais de Seine, autour de l Assemblée Nationale, ainsi qu à proximité du Champ-de-Mars, biens de prestige voire exceptionnels pour certains sont vendus à prix records allant de 30 000 /m² à plus de 40 000 /m². Les quartiers Gros Caillou et École Militaire présentent biens d une gamme plus «classiques» mais qui restent de qualité avec prix moyens supérieurs à 10 000 /m². PARIS : UNE PLACE PRIVILÉGIÉE SUR LE MARCHÉ INTERNATIONAL Le marché de l habitation haut de gamme à Paris est l un plus prisé sur le plan mondial au même titre que Londres, New York et Genève. Les prix ont eu tendance à s uniformiser ces dernières années entre ces quatre capitales même si Londres se place en tête avec prix records pouvant dépasser 70 000 /m², suivi par Monaco. Ces dernières années, les capitales asiatiques (hormis Tokyo) sont celles qui ont connu les plus fortes hausses, liées à leur fort développement économique. Les gouvernements de ces pays ont toutefois instauré mesures visant à limiter l inflation prix de l immobilier gran métropoles (Hong-Kong, Singapour) pour tenter d enrayer la spéculation immobilière. Les valeurs «prime» sur le marché international Source : CBRE Research, Notaires,... Page 5 Octobre 2011
CES ACQUISITIONS QUI ÉCHAPPENT AUX RELEVÉS STASTISQUES Octobre 2011 France ViewPoint CONTACTS Aurélie LEMOINE Directrice Étu et Recherche Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00 aurelie.lemoine@cbre.fr David TRAN Chargé d étu Étu et Recherche Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 78 Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00 david.tran@cbre.fr Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis ou du groupe CB Richard Ellis. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l expresse réserve d en mentionner la source. CB Richard Ellis Ressources - Groupement d Intérêt Economique Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris Page 6 Sur le segment du très haut gamme qui bénéficie toujours d un fort attrait auprès d acquéreurs étrangers nonrésidents, les montages financiers réalisés via banques privées et gestionnaires de gran fortunes donnent un caractère extrêmement confidentiel à ce type d acquisitions. Le volume total que peuvent représenter ces achats reste difficilement quantifiable mais concernerait une part relativement significative acquisitions non-résidents sur ce marché du très haut de gamme. Pour l ensemble du marché résidentiel, toutes les transactions ne sont pas obligatoirement enregistrées dans les bases notariales, cette tâche étant non obligatoire une fois les actes de ventes conclus. Les statistiques notariales sont en effet alimentées sur la base du volontariat et ne sauraient de fait être exhaustives. EXEMPLES DE TRANSACTIONS POUR DES BIENS DE PLUS DE 100 M² À PARIS ENTRE 2008 ET 2011 Notaires d Ile-de-France BASE BIEN Etienne BEUNAS Président Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 32 etienne.beunas@cbre.fr Esther LOS Analyste Valorisation Tél. : 33 (0) 1 53 64 33 58 esther.los@cbre.fr Jean-Christophe OLIVE Grand Compte Résidentiel Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 36 jc.olive@cbre.fr Pierre BERAUD-SUDREAU Grand Compte Résidentiel Tél. : 33 (0) 1 53 64 35 19 p.beraud-sudreau@cbre.fr Emmanuelle BARNIER Résidentiel Agence Neuilly Tél. : 33 (0) 1 46 24 95 21 Fax : 33 (0) 1 47 45 64 20 emmanuelle.barnier@cbre.fr