Page 1 ETUDE COMPARATIVE INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOGEMENTS / COMMERCES / BUREAUX 1 Introduction La présente étude a pour objet de mettre en concurrence lʼinvestissement dans un ou plusieurs appartements, boutiques ou bureaux de petites surfaces. Nous limiterons cette étude aux centres-ville de communes ou dʼagglomérations de plus de 50.000 habitants (idéalement supérieures à 100.000 habitants). Hormis quelques rares sites sinistrés, seuls les centres-ville garantissent une demande supérieure à lʼoffre. En effet, lʼabsence de construction en centre-ville conduit à un phénomène de rareté de lʼoffre. 2 Règles locatives Le logement et les activités tertiaires ne suivent pas les mêmes obligations en matière de baux et ces différences constituent un facteur déterminant dans le choix des investissements. 2.1 Logement A lʼexception des appartements relevant de la loi de 1948, la législation applicable est la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi est très protectrice pour le locataire, et ce, même en cas de non-versement des loyers. Par expérience, les décisions de justice renforcent largement le cadre législatif et favorisent la recherche systématique dʼune solution en faveur du locataire. Les procédures sont longues et coûteuses (les locataires peuvent bénéficier dʼune aide juridictionnelle gratuite). Il convient de noter également que si le bailleur est une société, il doit sʼengager sur une période minimum de 6 ans au lieu de 3 pour un particulier. Les locataires sont susceptibles de mettre fin au contrat à tout moment sous réserve dʼun préavis de 3 mois. Si le montant du loyer est fixé librement à lʼentrée de chaque locataire, il fera lʼobjet dʼune variation en fonction de lʼindice de révision des loyers (IRL) publié par lʼinsee. Cet indice obligatoire a une variation plus faible que lʼensemble des autres indices appliqués pour les baux immobiliers.
Page 2 Concernant les charges, la liste des charges refacturables au locataire est fixée par les décrets 87-712 et 87-713. Globalement, toutes les charges dʼentretien des parties privatives sont facturées au locataire. Tout le reste demeure à la charge du bailleur. 2.2 Bureaux Les bureaux sont soumis à la réglementation des baux commerciaux imposant des baux 3/6/9 avec la possibilité de période dʼengagement ferme dʼau moins 6 ans. En cas de rupture du bail avant terme par le locataire, celui-ci doit continuer à payer le loyer jusquʼau terme de la période triennale en cours. Il peut partir sans contrainte au terme de chaque période triennale moyennant un préavis de 6 mois. En cas de non-versement des loyers, le bailleur peut faire jouer la clause résolutoire du bail et mettre fin au contrat. Le locataire défaillant restera redevable des loyers jusquʼau terme de la période triennale. Si les procédures sont beaucoup plus rapides que dans le cas du logement, les procédures peuvent néanmoins durer près dʼune année. Par ailleurs, en cas de dépôt de bilan du locataire, les loyers manquants peuvent ne jamais être récupérés. Le locataire, en cas de non-renouvellement de son bail, est en droit de demander une indemnité dʼéviction. Dans la pratique, elle est difficile à apprécier et rarement demandée. Les loyers sont libres et révisables à chaque période triennale dans la proportion de variation de lʼindice du coût de la construction ICC (très favorable au bailleur), ou de lʼindice des loyers des activités tertiaires ILAT (un peu moins favorable, mais meilleur que lʼirl du logement). Il convient de rappeler quʼen cas de variation supérieure à 25% du loyer, le locataire est en droit de demander de ramener le loyer à la valeur locative de marché (article L.145-39 du Code de Commerce). Les charges courantes définies à lʼarticle 605 du Code Civil sont à la charge du locataire et celles liées aux gros travaux, précisées à lʼarticle 606 du Code Civil, tout comme lʼassurance des murs et les taxes foncières, demeurent à la charge du bailleur. Cependant, il est usuel dʼétablir des baux «nets» dans lesquels lʼarticle 606, lʼassurance et les taxes sont portés à la charge du locataire. Généralement, le rendement sʼen ressent. 2.3 Commerces Les commerces sont régis par les mêmes règles que les bureaux à ceci près quʼen cas de rupture du bail par le propriétaire, il doit verser au locataire une indemnité dʼéviction «égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement» (article L.145-14) du Code de Commerce. Il peut sʼagir par exemple de 80% dʼune année de chiffre dʼaffaires.
Page 3 3 Comparatif des loyers et rendements 3.1 Rendement locatif des logements (Sources : Notaires de Paris et dʼile de France Cote annuelle des valeurs vénales 2012, édition Callon) Dès 2010, une étude conjointe de lʼedhec et de lʼolap (Observatoire des Loyers de lʼagglomération Parisienne) faisait apparaitre une chute importante des valeurs locatives en Ile-de-France. La situation sʼest aggravée depuis et les rendements ne dépassent pas 4% dans la région parisienne. A Paris, les quartiers populaires tiennent la corde avec le 20 ème arrondissement particulièrement prisé par les investisseurs. Dans les moyennes et grandes agglomérations de province (les aires urbaines, au sens de lʼinsee, choisies ci-dessus dépassent toutes 250.000 habitants, Orléans étant la plus modeste), les rendements locatifs sont en moyenne supérieurs de 1% par rapport à Paris. Les zones côtières comme Biarritz (agglomération du BAB) ou Cannes (absente de la liste ci-dessus) qui ont des pointes de prix de vente (au-delà de 12.000 /m2) conduisent à des rendements faibles.
Page 4 En revanche, si les rendements se sont effondrés, les prix de lʼimmobilier ont connu une explosion sans précédent. Evolution des prix du logement au m 2 entre 1997 et 2012. (Source : Notaires de France) La situation en province, contrairement à une idée reçue, a connue une évolution comparable, précédant souvent les mouvements à la hausse ou à la baisse par rapport à lʼile-de-france. 140 120 Evolution de l indice des prix de l immobilier d habitation publié par l INSEE entre 1996 et 2009 (Corrigé des variations saisonnières ; base 100 = T4-2000 en %) Province Ile- de- France (Source : INSEE) 100 80 60 40 20 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 3.2 Rendement locatif des bureaux et des commerces Le marché immobilier de bureaux et de commerces reste un marché dont les valeurs immobilières sont déterminées par le rendement. Sous lʼeffet de la rareté (peu de construction), les prix ont plutôt augmenté, alors que les loyers sont restés stables, ce qui a conduit à une baisse des rendements locatifs. Actuellement, les boutiques et les bureaux se négocient entre 5% et 9% de rendement brut en fonction de divers critères dʼemplacements, de type de bâtiment et de répartition des charges. Les opérations sérieuses se situent entre 6% et 7,5% de rendement brut. Les immeubles en blocs anciens sont environ un point au-dessus (7 à 8%).
Page 5 En revanche, lʼévolution des prix nʼest pas comparable à lʼimmobilier dʼhabitation, puisquʼelle suit plus ou moins lʼindice ICC publié par lʼinsee. Lʼévolution entre 2000 et 2011 a été dʼenviron 30 à 35%, alors que le logement a plus que doublé. 4 Conclusion Lʼavantage de lʼinvestissement dans le logement se fait essentiellement par la promesse dʼune plus value à terme. Celle-ci doit compenser la prise de risque locatif et la faiblesse du rendement. Dans le cas de lʼimmobilier de bureau, cʼest exactement le contraire, la plus value nʼest pas très importante, mais les loyers permettent dʼamortir le prix sur une période plus courte. La situation économique a également un impact vif concernant les risques locatifs. Pour les boutiques, le rendement est comparable à celui des bureaux et les plus values faibles, en revanche le risque locatif est entièrement lié à la qualité du locataire et à lʼemplacement du local. Lʼévolution des prix du logement est donc déterminante pour choisir ce type dʼinvestissement. Nous avons vécu une période extrêmement faste depuis le début des années 2000, rien ne peut garantir que les 10 ans à venir seront comparables. Les études récentes montrent un tassement des prix et même lʼamorce dʼune baisse dont personne ne saurait prétendre connaître lʼévolution future (voir ci-dessous). Il convient donc dʼêtre très prudent et de considérer ces investissements sur le long terme (au-delà de 25 ans). 12,0 10,0 8,0 France métropolitaine Ile- de- France Province 6,0 4,0 2,0 0,0 2010 T3 2010 T4 2011 T1 2011 T2 2011 T3 2011 T4 2012 T1 Evolution de l indice des prix de l immobilier entre 2010 et 2012. (Source : INSEE) La situation économique a rendu le marché du bureau relativement versatile, les entreprises cherchant des situations de repli en réduisant les coûts, alors que dans le même temps la demande de bâtiments aux normes BBC et HQE creuse des écarts de prix avec les constructions anciennes, y compris dans les centres urbains. Un investissement dans les bureaux reste cependant très valable dans les immeubles de qualité de centre-ville ou dans des zones aménagées haut de gamme en périphérie des grandes agglomérations.
Page 6 Les boutiques, très recherchées actuellement, apparaissent comme une sorte dʼinvestissement refuge quand il sʼagit dʼun emplacement de premier rang, à savoir bien placé dans une zone de fort achalandage où la relocation est facile. Paris et la région parisienne ne sont souvent pas le choix le plus judicieux, car les zones commerciales sont souvent inabordables (faibles rendements) et le choix dʼune boutique sur une zone de deuxième catégorie se révèle souvent hasardeux. Paris, le 12 juillet 2012 François-Louis Mengin