TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? Conférence co-animée par WINE & BUSINESS CLUB 28 JANVIER 2016
SOMMAIRE 2 I. Lior Roth et Yonatan Renaudie Groupe Babylone A. Présentation du Groupe Babylone B. Les tendances du marché de l investissement C. Le conseil en investissement II. Étienne Procureur Crédit Foncier A. Crédit foncier, qui sommes-nous? B. Optimiser ses investissements : une offre adaptée à chaque profil d investisseurs III. Stéphane Dejumné Fidal A. Peut-on encore parler d optimisation fiscale? B. Trois exemples, trois profils d investisseurs IV. Conclusion de Lior Roth Groupe Babylone WINE & BUSINESS CLUB 28 JANVIER 2016
PRÉSENTATION DU GROUPE BABYLONE
GROUPE BABYLONE : SOCIÉTÉ DE CONSEIL EN IMMOBILIER 4 Fondé en 2007 Acteur pluridisciplinaire intervenant sur 4 domaines : > Résidentiel > Property Management > Tertiaire > Investissement Périmètre d intervention : IDF pour le département transaction. => Plus de 600 mandats en cours. France et Europe pour le département investissement. => 60 dossiers en cours. Réputation et expertise construite auprès de propriétaires privés et Family Office sur le segment 0 à 3 000 m². LES CHIFFRES CLÉS DE 2015 Près de 300 000 m² commercialisés Environ 400 transactions CA multiplié par 2 40 collaborateurs Clientèle mixte : Utilisateurs Propriétaires Investisseurs Institutionnels. Acteur indépendant garantissant l absence de conflit d intérêt. WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
LES TENDANCES DU MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT
CHIFFRES CLÉS 6 2015 : année de tous les records avec 29 Mds investis Marché extrêmement concurrentiel et taux de rendement en baisse : 3.25% sur le Prime parisien, 4% pour le reste de la capitale et le 92 proche. Si certains acteurs se recentrent sur le QCA, beaucoup optent pour d autres quartiers parisiens et franciliens, voire pour les grandes villes françaises. De nombreux investisseurs se retournent vers des actifs à création de valeur, mais aussi vers des VEFA en blanc ou légèrement louées (moins de 30% - 40%) Quelques méga-deals ont largement contribué à l animation du marché avec plus de 100 actifs vendus entre 50 et 200 millions d euros. Les clients étrangers ont été bien présents, même si la part des investisseurs locaux reste importante, se situant à environ 70% en volume investi. WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
LES INVESTISSEURS PRIVÉS 7 On remarque une montée en puissance des investisseurs privés, deux profils en particulier. Positionnement des Family Office sur des actifs jusque-là réservés aux institutionnels : Acteurs très réactifs et agressifs. Acteurs plus actifs sur des deals allant de 3 à 20 M où ils peuvent créer de la valeur sur un horizon de 2 à 5 ans, ou sur des investissements à très long terme à caractère purement patrimonial. Arrivée de nombreux chefs d entreprise cherchant à diversifier leur patrimoine : Nous les rencontrons grâce à notre département transaction. Nous les conseillons sur des deals de 1 à 5 M. WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
L INVESTISSEMENT EN RÉGION 8 Les taux de rentabilité bas sur Paris et ses alentours forcent de nombreux acteurs à se diriger vers l investissement en région. Le commerce de centre-ville et l habitation restent les classes d actifs les plus recherchés. On note une réelle augmentation des demandes en bureaux et logistique offrant un rendement de 6 à 8 % sur des actifs relativement sécurisés (emplacement, qualité du locataire, durée des baux ) Les SCPI/OPCI sont de plus en plus nombreuses à investir sur ces secteurs. Les placements parisiens ne suffisent plus pour afficher un taux de rendement supérieur à 5 % et doivent être diversifiés et boostés par d autres actifs situés en région offrant une rentabilité supérieure. WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
LE CONSEIL EN INVESTISSEMENT
LE NOUVEAU RÔLE DU BROKER 10 Le métier de broker ne se résume plus à devoir matcher une offre à une demande car : Le marché est ultra-concurrentiel et les taux de rentabilité en baisse. La demande excède l offre. Les actifs disponibles ne sont pas toujours évidents à appréhender et peuvent paraître obsolètes ou non rentables. Les actifs ne correspondent pas forcément à la stratégie des clients. => UN GRAND NOMBRE D INVESTISSEURS PASSENT À CÔTÉ D OPPORTUNITÉS INTÉRESSANTES. Le broker doit mettre en avant son devoir de conseil et la qualité de celui-ci : Capacité d analyse et de réflexion afin de définir la meilleure stratégie d optimisation. Maîtrise et évaluation du risque à travers une vision globale et affinée du marché et des VLM potentielles : Échange hebdomadaire entre les équipes d investissement et de transaction. Prise en compte des écarts de plus en plus importants entre loyer facial et loyer économique. WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
LE CAS DES ÉTABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC (ERP) 11 Le business des ERP est en pleine expansion. Locaux très recherchés par plusieurs types de locataires-utilisateurs (salles de sport, crèches, centres de formation ) Difficulté pour trouver des locaux adaptés aux normes ERP (principalement sur Paris). Les clients sont donc prêts à surpayer età s engager sur des durées fermes de 6 ou 9 ans. Les avantages d un département ERP spécialisé et formé : 1. Disposer d une vraie connaissance technique pour identifier des locaux ERPables. 2. Apporter des solutions à des actifs mal valorisés en terme de loyer, ou vacants. 3. Obtenir des durées fermes et des loyers mieux valorisés qui permettent d augmenter le prix de vente et de pérenniser l investissement et le risque de vacance sur des longues périodes. WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
VALORISATION D UN ACTIF EN SORTANT D UNE COPROPRIÉTÉ 12 L exemple d un bâtiment indépendant (R+1) vacant, à usage commercial et détenu en copropriété. Mise en vente de l immeuble en l état depuis plus d un an (aucune offre satisfaisante reçue) Préconisations du Groupe Babylone, dans le cadre d un mandat de conseil, pour valoriser le bien : Suspendre la commercialisation. Proposer une stratégie différente => rehausser l immeuble de 2-3 niveaux. Mandater un architecte pour réaliser une étude de faisabilité, et ainsi valider la possibilité de rehausser. Entamer les démarches pour faire sortir l immeuble de la copropriété. Valider la conformité du projet auprès de la mairie. Mandater un géomètre pour réaliser le projet de la division parcellaire (projet voté favorablement en AGE) => Le processus entier a duré 6 mois. Nous sommes aujourd hui sous promesse de vente, sans aucune condition suspensive, à un prix largement supérieur que celui imaginé initialement. WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET SOLUTIONS DE FINANCEMENT
CRÉDIT FONCIER : QUI SOMMES-NOUS? 14 UN SPÉCIALISTE DU FINANCEMENT DE L IMMOBILIER ET DU SECTEUR PUBLIC DEPUIS 1852 WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
LE CRÉDIT FONCIER AU SEIN DU GROUPE BPCE 15 19 BANQUES POPULAIRES 17 CAISSES D EPARGNE 50 % 50 % ORGANE CENTRAL 72.3 % 100 % 74,55 % Crédit Foncier 100 % 100 % 100 % 100 % & SA FILIALE CRÉDIT FONCIER EXPERTISE Financement immobilier d entreprise Financement à court terme des professionnels de l immobilier Services & Conseils immobiliers Société de Crédit Foncier Refinancement (AAA/Aaa/AA+) L Ecole Nationale du Financement de l Immobilier WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
LES MÉTIERS DU GROUPE CRÉDIT FONCIER 16 Financement des Corporates CFI - Services immobiliers Refinancement Financement des particuliers Investissements en immobilier d entreprise Financement de Projets et Infrastructures Conseil et Audit Expertise Avis de valeur Refinancement de l activité hypothécaire et de crédit au secteur public par émission d obligations foncières Prêts hypothécaires et services associés Prêts travaux Immobilier Social Collectivités Territoriales & Secteur Public Hospitalier Commercialisation en bloc ou en lot d actifs neufs ou anciens, résidentiels ou d entreprises Notation (AAA/Aaa/AA+) Prêts pour Investissement patrimonial & Haut de Gamme Promotion Immobilière WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
CHIFFRES CLÉS DU GROUPE CRÉDIT FONCIER AU 31/12/2014 17 Source : Rapport Annuel Crédit Foncier 2014 WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
LE CRÉDIT FONCIER, UN MULTI-EXPERT DE L IMMOBILIER 18 > UN ACCOMPAGNEMENT À L ECHELLE NATIONALE, > À CHAQUE ÉTAPE DE VOTRE PROJET AVEC DES SOLUTIONS SUR MESURE LE CRÉDIT FONCIER EST CAPABLE DE : Proposer des financements du court terme au très long terme Structurer des financements pour optimiser la rentabilité de vos projets Concevoir et gérer des montages contractuels complexes pour tous types de projets et d actifs WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS 19
UNE OFFRE ADAPTÉE À CHAQUE PROFIL INVESTISSEUR 20 Investisseurs institutionnels : Foncières SIIC, Cies d Assurance, Caisses de retraite, Mutuelles. Véhicules : OPCI/SPPICAV > Actifs Sécurisés (baux longs, bien placés, ) Rendement stable et pérenne Durée de détention : 8-10 ans Spécialisation des portefeuilles (bureaux, commerces, hôtellerie, santé) > Besoins Besoins Effet de levier : 40% de LTV (loan to value) Valeur résiduelle : 100% Logique de distribution des résultats Offre > Crédit hypothécaire Garantie hypothécaire sur un portefeuille d actifs Prêt remboursable in-fine > Taux fixe ou variable > Structuration ad hoc WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
UNE OFFRE ADAPTÉE À CHAQUE PROFIL INVESTISSEUR 21 Fonds d investissement : souvent anglo-saxons Véhicules : Luxco > Actifs Besoins Logique «opportuniste» Logique de création de valeur : acquérir des immeubles à rénover et restructurer pour les revendre Bureaux, commerces, logistique Durée de détention : 5-7 ans Spécialisation des portefeuilles (bureaux, commerces, hôtellerie, santé) Offre > Crédit hypothécaire Garantie hypothécaire sur l actif Prêt remboursable in-fine > Taux fixe ou variable > Validation de la stratégie immobilière > Structuration ad hoc > Besoins Effet de levier : 60% de LTV (loan to value) Valeur résiduelle : 100% WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
UNE OFFRE ADAPTÉE À CHAQUE PROFIL INVESTISSEUR 22 Investisseurs privés et utilisateurs : Family office, entreprises Actifs banalisés : bureaux, commerces, entrepôts Besoins > Actifs Logique patrimoniale Spécialisés par classe d actifs Durée de détention : 15 ans > Besoins Financements long terme amortissable Durée longue >10 ans Effet de levier maximal Problématique fiscale > Crédit hypothécaire Durée : 10-12 ans LTV 70% > Crédit bail immobilier Durée 12-15 ans LTV >80% Offre WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
INVESTISSEURS PRIVÉS UTILISATEURS FOCUS CRÉDIT BAIL 23 > Solution pour : Financer des projets neufs / en construction Financer des actifs à repositionner immédiatement ou dans le temps Si immédiat : Le lease-back permet «travaux» de dégager la trésorerie affectée à la couverture financière de la phase Dans le temps : Un avenant au contrat d origine permet de financer les adaptations de l immeuble aux évolutions Financer des projets comprenant acquisition + rénovation lourde > Avantages : Déductibilité de 100% des loyers y compris quote-part calculée sur l avance-preneur. Exception pour immeuble >50% de bureaux en IDF dans ce cas régime d amortissement comptable classique Immeuble amorti à 100% sur la durée du contrat sauf quote-part afférente au terrain (impact sur les dernières redevances) Report du paiement des impôts (réintégration fiscale de la quote-part sur-amortie) au moment où l immeuble génère ses propres revenus Impact positif de l avance-preneur dans le compte de résultat et sur la trésorerie Courbe d amortissement adaptée au projet WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET FISCALITÉ
COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 25 Peut-on encore parler d optimisation fiscale? (préférence pour l habileté fiscale) Une optimisation doit toujours être du «sur mesure» et dépend principalement de la qualité de l investisseur (institutionnel, personne physique, groupe d investisseurs ) Trois exemples, trois profils d investisseurs WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS : LA SPPICAV FORTEMENT SOLLICITÉE 26 Un régime fiscal attractif Un régime d exonération totale Les SPPICAV sont expressément exonérées d IS (art 208 3 nonies du CGI) Cette exonération s étend à l ensemble des revenus et plus-values des différents types d actifs et ne se limite pas aux seuls profits immobiliers (comme dans le cas des SIIC) Conditionné toutefois à un niveau élevé de distribution En contrepartie de l absence de taxation au niveau du véhicule, les SPPICAV sont soumises à un niveau élevé d obligations distributives : 85 % des revenus locatifs (produits de la détention d immeubles détenus directement) 50 % des plus-values nettes de cession d actifs immobiliers (immeubles, parts de sociétés de personnes, parts ou actions de sociétés filiales à 95 % exonérées d IS, parts ou actions d OPCI ou d un équivalent étranger) 100 % des dividendes de filiales SIIC Remarque: pas d amortissement des actifs immobiliers évitant tout phénomène de «cash trap» mais possibilité de réduire l obligation de distribution d un abattement compris entre 0 et 1,5% maximum du prix de revient des actifs. Mécanisme d abattement qui n affecte pas le résultat comptable et qui offre une grande souplesse car cet abattement est optionnel, applicable immeuble par immeuble et exercice par exercice. Au niveau des actionnaires de la SPPICAV, fiscalisation des distributions de la SPPICAV au taux de droit commun (non application du régime Mère / Fille) WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS : LA SPPICAV FORTEMENT SOLLICITÉE 27 Avantages fiscaux de la SPPICAV Investisseurs étrangers basés au Luxembourg : une convention Franco / luxembourgeoise offrant une fiscalité avantageuse (5% de RAS si participation > 25%) Investisseur français : dans l hypothèse où la SPPICAV se conforme strictement à ses obligations de distribution et réinvestit ses liquidités dans son immobilier (nouvel investissement ou réalisation de travaux) : 15% d économie d IS sur les revenus locatifs 50% d économie d IS sur les plus-values réalisées sur les cessions d actifs 100% d économie d IS sur le placement de la trésorerie WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
LE SCHÉMA DE DÉTENTION SA/SCI TOUJOURS ATTRACTIF POUR LES INSTITUTIONNELS OU LES NON-INSTITUTIONNELS 28 Holding SAS France Translucidité fiscale de la SCI SCI WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
LE SCHÉMA DE DÉTENTION SA/SCI TOUJOURS ATTRACTIF POUR LES INSTITUTIONNELS OU LES NON-INSTITUTIONNELS 29 La SCI : un véhicule offrant une grande souplesse : Elle permet de remonter les excédents de trésorerie («cash trap» alors même qu il n y a pas de résultat positif ou de réserves distribuables : utilisation de la clause d intérêt statutaire («rémunération du capital») qui est neutre au plan fiscal tant pour la SCI que pour la SA. La cession des parts de la SCI peut intervenir sans décote pour impôt latent (conséquence de la jurisprudence Quéméner) Le recours à «l intérêt statutaire» peut conduire à limiter le frottement fiscal sur l impôt sur les sociétés au moment de la cession des parts ou de l immeuble si une TUP de la SCI intervient au cours du même exercice de cession. WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
IMMOBILIER D ENTREPRISE : LE RECOURS AU DÉMEMBREMENT DE PARTS DE SCI 30 Hypothèse : une entreprise exploitée sous forme individuelle ou sous forme de société de capitaux souhaite acquérir un immeuble pour y héberger son activité. Plusieurs alternatives sont possibles mais le démembrement de part de la SCI peut constituer l alternative la plus favorable au plan fiscal. Le dilemme avec l immobilier d entreprise : Soit la société achète l immeuble : elle pourra l amortir mais la sortie sera fiscalisé au taux de 33,33 % Soit le chef d entreprise décide de constituer une SCI qui achètera le bien et le louera à sa société opérationnelle : fiscalité importante pendant la durée de détention du bien (RF) mais possibilité de céder le bien en exonération d impôt sur le revenu. WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
IMMOBILIER D ENTREPRISE : LE RECOURS AU DÉMEMBREMENT DE PARTS DE SCI 31 Le démembrement des parts de la SCI peut à la fois offrir une sortie en exonération lors de la revente (avantage de l IR) et une fiscalité favorable pendant la période de jouissance de l immeuble par la société opérationnelle (amortissement de l immeuble) Exemple : La société d exploitation crée une SCI (translucide fiscalement) puis cède la nue-propriété au chef d entreprise et se réserve l usufruit pendant une durée déterminée (15 ans par exemple durée qui doit permettre à l usufruitier de percevoir des revenus) => Conséquences : Pendant l usufruit temporaire : l usufruitier, personne morale assujettie à l IS, pourra amortir l immeuble pendant toute la période de l usufruit temporaire (aucune imposition au niveau de la personne physique) WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
IMMOBILIER D ENTREPRISE : LE RECOURS AU DÉMEMBREMENT DE PARTS DE SCI 32 A l issue du démembrement des titres : Au niveau de la société d exploitation : la «sortie» de l usufruit sera considérée comme une cession. Quid de l application de la jurisprudence Quéméner (prix de revient de l usufruit minoré des déficits transmis par la SCIU et des dividendes distribués et majorés des bénéfices imposés au nom de l usufruitier?) Au niveau du nu-propriétaire: La réunion de l US et de la NP n entraînera aucune conséquence fiscale de la société d exploitation. Les résultats de la SCI une fois la PP recouvrée seront déterminés et imposés selon les règles applicables aux revenus fonciers. Cession de l immeuble ou des titres : l abattement pour durée de détention sera applicable, le délai de détention devant être calculé à la date d acquisition de la nue-propriété. Vigilance conseillée sur ces schéma de démembrement rationae économique indispensable pour éviter l abus de droit. WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
CONCLUSION
L AVENIR DU MARCHÉ 34 Les investisseurs français, disposant toujours de capitaux et portés par des taux d intérêts bas, continueront d investir massivement en 2016 Nous anticipons une réelle hausse des investissements étrangers attirés par la France, et plus particulièrement par Paris reconnue pour sa stabilité, son prestige et l architecture de ses actifs trophées. Malgré les récents événements, nos clients américains reviennent sur le marché français afin de diversifier leur activité européenne, poussés notamment par la parité actuelle /$. Nos investisseurs asiatiques et notamment chinois marquent une vraie volonté d entamer leurs acquisitions, à commencer par Paris. Ils étudient actuellement plusieurs dossiers et sont à la recherche d actifs Trophées. Dans les deux cas, les démarches sont plus longues et laborieuses, mais nous sommes convaincus de leur motivation et de leur appétit. TOUT LAISSE DONC CROIRE QUE 2016 SERA UNE EXCELLENTE ANNÉE POUR LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN FRANCE, ET ATTEINDRA DES VOLUMES PLUS OU MOINS SIMILIAIRES À CEUX DE 2015. WINE & BUSINESS CLUB : TENDANCES, FISCALITÉ ET FINANCEMENT COMMENT OPTIMISER SES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS? 28 JANVIER 2016
Wine & Business Club 28 rue Pasquier 75008 Paris 01 42 89 14 14 www.winebusinessclub.com Groupe Babylone 16 rue Paul Valéry 75116 Paris 01 45 05 50 50 www.groupebabylone.com Crédit Foncier 4 quai de Bercy 94224 Charenton Cedex www.creditfoncier.com Fidal 4-6 avenue d Alsace 92982 Paris La Défense Cedex 01 47 38 54 00 www.fidal.com WINE & BUSINESS CLUB 28 JANVIER 2016