PRIX >> Le baromètre de l immobilier par les Notaires de l Ouest www.notaires-ouest.com Juin 2016 Bretagne Marché immobilier breton : «ÇA VA MIEUX!» édito La reprise amorcée en 2015 sur le marché de l'immobilier s'est confirmée au premier trimestre 2016. L'année pourrait être marquée par la fin de la baisse des prix sur la région. Les acquéreurs n anticipent plus de baisses de prix dans l ancien, le nombre de transactions progresse : +22 % pour les appartements et +19% pour les maisons. Du côté du neuf, les investisseurs sont de retour : +29% pour les appartements. La construction repart également, les ventes de terrains ont progressé de 10%. «Tous les voyants sont au vert!» En 4 ans, le prix des maisons anciennes a baissé de 5 % sur la région et les taux de crédit immobilier de 2 points. La conjonction de ces deux éléments dope le pouvoir d achat des ménages qui n hésitent plus à acquérir leur logement. Aujourd hui, nous assistons à une évolution des critères d achat. Pour la résidence principale, la situation prévaut sur le bien : les acquéreurs veulent se rapprocher du cœur des villes ou des bourgs pour avoir toutes les commodités et réduire les frais de déplacement. La tendance est à acquérir un «immobilier utile», c est-à-dire qui correspond exactement aux besoins. Pour la résidence secondaire, même constat, la proximité des services est essentielle, d autant que de nombreux acquéreurs envisagent à terme d en faire leur résidence principale. Concernant le neuf, la loi PINEL a redynamisé le marché, les investisseurs apprécient les métropoles régionales de Rennes ou de Nantes, régulièrement classées en tête des villes où «il fait bon vivre» et où la demande locative est soutenue. Pour les mois à venir, la tendance devrait se poursuivre, «tous les voyants sont au vert». Pour le neuf, face à la volatilité des marchés financiers, ainsi qu à la faible rémunération des supports d épargne, les investisseurs s intéressent de nouveau à l immobilier dont le rendement et la stabilité rassurent. Aujourd hui, les prix comme les taux de crédit sont bas. L activité économique semble repartir. Selon l INSEE, la confiance des ménages s améliore : l indicateur qui la synthétise a gagné 4 points, en mai 2016, et atteint 98, son niveau le plus haut depuis octobre 2007. Enfin, dans son étude biannuelle sur les marchés de l immobilier en Europe de mars 2016, l agence de notation Standard & Poor s table sur une stabilité du prix de la pierre en France en 2016 et une remontée des prix (+3%) pour 2017. Maître Loïc LECUYER, Président
Région Prix de vente par département et évolutions sur 1 an Tendances régionales par type de bien Appartements neufs Appartements anciens Maisons Terrains à bâtir +3,6% -3,6% +1,6% +2,1% Le Conseil régional des notaires communique des prix médians. Le prix médian sépare les biens en 2 catégories : 50% des biens se sont vendus à un prix inférieur et 50% se sont vendus à un prix supérieur. Pourcentages d évolution calculés par rapport à 2015.
Répartition des ventes selon le type de biens sur la région Volume des ventes en Bretagne Evolution 2015/2016 : Appartements anciens +22% +29% +19% Terrains à bâtir +10% 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Appartements anciens Terrains à bâ?r
Côtes d Armor Prix de vente par secteur et évolutions sur 1 an
Côtes d Armor Evolution du prix Evolution 1 an 5 ans 10 ans Evolution 1 an 5 ans 10 ans Appartements anciens -7,6% -9,7% -8,6% +0,6% -9,1% -4,1% -19,9% -10,9% +19,5% Terrains à bâtir -0,2% -7,7% +38,9% 4 000 160 000 3 500 140 000 3 000 120 000 2 500 100 000 2 000 80 000 1 500 60 000 1 000 40 000 500 20 000-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Appartements anciens Terrains à bâtir Part des acquisitions selon l âge 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 16,4% 13,1% 9,8% 8,3% 17,3% 71,8% 71,8% 75,6% 79,7% 73,8% 2,0% 0,1% 0,4% 0,5% 0,6% 17,9% 11,8% 8,6% 10,8% 9,9% 29 ans et moins 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 59 ans 60 ans et plus Terrains à bâ=r Appartements anciens 8000 7000 Volumes des ventes 6000 5000 4000 3000 2000 Appartements anciens Terrains à bâ?r 1000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Analyse par département La reprise de l activité s est confirmée, en volume, sur le marché immobilier ancien : +27% pour les appartements et +22% pour les maisons. En revanche, les ventes de terrains et d appartements neufs accusent un nouveau repli. L attractivité du littoral costarmoricain ne se dément pas Côtes d Armor La maison demeure le cœur du marché immobilier dans les Côtes d Armor. Elle a représenté 75% des ventes immobilières sur l année écoulée. L offre y est abondante et chacun peut trouver celle qui correspond à ses besoins ou aspirations en termes de situation comme de prix. Les prix s échelonnent de 55 000 à Rostrenen à 299 000 à Lancieux! Les ventes d appartements, quant à elles, se concentrent sur le littoral et dans les villes. Saint-Brieuc et son agglomération A Saint-Brieuc, si les ventes sont reparties, les prix restent orientés à la baisse en appartement (-7,4%) comme en maison (-5%). La ville enregistre à nouveau les prix les plus faibles des villes bretonnes. Pour une maison ancienne, par exemple, le prix médian est de 115.000 contre 145 000 à Quimper, 240 000 à Vannes ou encore 305 000 à Rennes. Point positif, les prix étant accessibles, les jeunes peuvent devenir propriétaires. «Les maisons représentent 75% des ventes immobilières.» L agglomération briochine, quant à elle, affiche des prix plus élevés (prix médian : 149 600 ). Naturellement, ce sont les communes situées à proximité du littoral qui sont les plus prisées : 180 000 à Langueux comme à Pordic. Le littoral L attractivité du littoral costarmoricain ne se dément pas. La résidence secondaire continue de dynamiser le marché et représente entre 50% et 60% des ventes. Côté prix, l heure est à la stabilisation, en appartement comme en maison dans la majorité des stations. Sur la côte, grâce à la baisse des prix, les locaux peuvent à nouveau accéder à la propriété. Villes moyennes et secteurs ruraux 18,9% des acquéreurs sur le littoral de Plestin-les- Grèves à Binic sont franciliens Dans les secteurs ruraux, la tendance des prix reste orientée à la baisse sur les bassins de Caulnes, Plouaret-Rostrenen ou encore Lamballe,
les ventes se concluant après négociations. En revanche, dans les villes moyennes, la pression de la demande favorise la reprise des prix : Dinan +7,1% soit 180 500 ou Lannion +5,7% soit 140 000. Le neuf : absence d offres Dans les Côtes d Armor, les notaires ne constatent pas, comme à Rennes ou à Nantes «d effet PINEL». Les promoteurs continuent d être frileux, l offre est réduite, les programmes se concentrent sur de petits collectifs autour des villes ou sur le littoral. Les ventes se portent sur de petites surfaces, 70 % des appartements sont des 2 ou 3 pièces. Le prix du m2 reste sage : 2 730. Toutefois, Plérin a profité de l ouverture, en janvier dernier, du nouvel hôpital privé des Côtes d Armor, et affiche un prix médian de 3 230 /m2. Terrains à bâtir Dans les Côtes d Armor, les terrains à bâtir ont représenté 12% des ventes immobilières sur la période étudiée, c est-à-dire le même volume que les appartements anciens. Le marché des terrains est animé à 50% par des acquéreurs de moins de 40 ans. Les ventes de terrains ne profitent pas de la reprise : les volumes sont à nouveau en légère baisse (-2,9%). Les acquéreurs jugent souvent les normes de construction trop coûteuses. En 2016, le prix médian des terrains reste stable : 64 /m2, soit +0,9%. Toutefois, il masque des disparités importantes selon les secteurs. Ainsi, dans le bassin de Caulnes, le m2 se négocie à 20 contre 90 dans l agglomération briochine. Enfin, les terrains sont toujours plus petits, les surfaces médianes s échelonnent de 450 m2 dans l agglomération briochine à 880 m2 dans le bassin de Guingamp. Saint-Brieuc - Prix de vente par quartier
Finistère Prix de vente par secteur et évolutions sur 1 an
Evolution du prix Finistère Evolution 1 an 5 ans 10 ans Evolution 1 an 5 ans 10 ans Appartements anciens -2,4% -8,9% +0,3% +1,5% -4,8% +2,8% +2,7% -1,8% +24,0% Terrains à bâtir -1,7% -1,0% +26,1% 3 500 180 000 3 000 160 000 140 000 2 500 120 000 2 000 100 000 1 500 80 000 1 000 60 000 40 000 500 20 000-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Appartements anciens Terrains à bâtir Part des acquisitions selon l âge 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10,04% 11,40% 10,17% 9,59% 8,14% 55,07% 67,61% 65,28% 66,84% 72,26% 0,54% 2,47% 3,45% 2,80% 34,35% 0,54% 15,81% 19,75% 21,68% 22,22% 29 ans et moins 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 59 ans 60 ans et plus Terrains à bâ=r Appartements anciens 12000 Volumes des ventes 10000 8000 6000 4000 Appartements anciens Terrains à bâ?r 2000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Analyse par département Le volume des ventes est en hausse quel que soit le type de bien, y compris le neuf jusque-là à l arrêt : +16% pour les appartements anciens, +76 % pour les neufs, +14 % pour les maisons anciennes et +13% pour les terrains. Marché de l ancien : le Finistérien privilégie la maison Finistère Les prix le permettant, tous les Finistériens aspirent à devenir propriétaires de leur maison. Ce type de bien représente 65 % des ventes du département. Il se vend plus de maisons dans le Finistère qu en Ille-et-Vilaine! L offre est abondante et variée en termes de prix, de situation comme de prestations. Les ventes d appartements, quant à elles, représentent 23% des ventes immobilières du département. Les villes et leurs agglomérations 54% des ventes d appartements se concentrent à Brest. Malgré la reprise de l activité, les prix sont toujours en baisse, ils s échelonnent de 960 /m2 (-5,9%) dans le quartier de Bellevue à 1 450 (-3,6%) dans le Centre-Reconstruit. Les acquéreurs restent jeunes : 34% ont moins de 30 ans. Ces derniers disposent d un budget médian de 80 000, qui leur permet d acquérir un 3 pièces dans le Centre ou un 4 pièces dans le quartier de la Cavale Blanche. Pour les maisons, l offre est moindre. Les prix «Il se vend plus de maisons dans le Finistère qu en Ille-et-Vilaine.» s apprécient légèrement (+2,3%), mais restent inférieurs à ceux de l agglomération : 157 000 à Brest contre 173 000 en couronne. Plougastel-Daoulas, qui bénéficie d une situation privilégiée, reste la commune la plus prisée à 192 500. A Quimper, même constat les prix des appartements baissent et ceux des maisons s apprécient. En revanche, les acquéreurs sont plus âgés : 44 ans en moyenne à Quimper pour un appartement contre 40 ans à Brest. En revanche, à Morlaix, le prix médian des appartements repart à la hausse +14%, mais le prix reste bas : 900 /m2 et celui des maisons recule (-5,9%). Le littoral 16,2% des acquéreurs sur le littoral Penmarch à Clohars-Carnoët sont franciliens Les ventes sur la côte sont reparties. Grâce à la baisse des prix, les locaux peuvent à nouveau
acheter leur maison. Dans le même temps, la résidence secondaire séduit toujours, d autant que dans le Finistère, les prix restent plus accessibles que dans les départements voisins. Les Franciliens sont très présents, ils interviennent dans 15% des transactions. Côté prix, le marché n a toujours pas trouvé son équilibre, notamment, en maison. Ainsi, certaines stations balnéaires enregistrent à nouveau des baisses, c est le cas de Bénodet ( -17% soit 215 000 ) tandis que d autres constatent des hausses significatives, comme Fouesnant (+9% soit 225 000 ). Villes moyennes et secteurs ruraux Dans les secteurs ruraux ou les villes moyennes, le constat est le même que sur le littoral. Il est difficile de dégager une tendance. L équilibre du marché n est toujours pas atteint. Le neuf et la construction, reprise des ventes dans le neuf Le marché du neuf reste marginal dans le département. Les programmes se concentrent à Brest. Depuis le printemps 2015, les notaires constatent une timide reprise des ventes. Le +76% en volume traduit l arrêt total de l activité sur la période précédente. Il convient de préciser que le Finistère ne représente que 4,5% des transactions d appartements neufs sur la Bretagne historique (la Loire-Atlantique concentrant 59% des ventes). Côté prix, ils restent stables et raisonnables : 2 900 /m2 sur le département, 2 930 /m2 à Brest. Terrains à bâtir Sur la période étudiée, les terrains à bâtir ont représenté 10% des ventes immobilières du département. La construction permet une meilleure maîtrise du budget que la rénovation. Par conséquent, le terrain reste le type de bien privilégié des jeunes ménages : un acquéreur sur cinq a moins de 30 ans. Il investit en moyenne 39 000. Sur le département, l agglomération brestoise demeure le secteur le plus prisé, le prix médian est de 61.300 pour une surface de 520 m2.
Brest et Quimper Prix de vente par quartier BREST QUIMPER
Ille-et-Vilaine Prix de vente par secteur et évolutions sur 1 an
Analyse par département Ancien : le prix des maisons s apprécie légèrement Le volume des ventes est reparti quel que soit le type de bien : +21,8% pour les appartements anciens, +47% pour les neufs, +29,9% pour les maisons et +15,5% pour les terrains à bâtir. En revanche, pour les prix le marché demeure très hétérogène. Ille-et-Vilaine En Ille-et-Vilaine, 29% des ventes ont porté sur des appartements anciens et 48 % sur des maisons. Les prix des maisons s apprécient légèrement (+1,4%) tandis que celui des appartements s érodent à nouveau (-1,5%). Rennes et ses couronnes 75% des ventes d appartements se concentrent sur l agglomération rennaise. L activité est soutenue, le volume des ventes est en hausse mais les prix accusent à nouveau un léger repli, à Rennes comme dans les couronnes. A Rennes, les prix s échelonnent de 1 480 /m2 dans le quartier du Blosne à 2 670 /m2 dans le centre-ville. Le marché est animé, essentiellement, par des investisseurs qui privilégient les petits logements. Ainsi, dans le centre, près de 50% des ventes portent sur des studios ou des 2 pièces. Concernant les maisons, les prix s érodent à nouveau à Rennes, aucun quartier n échappe au repli, ni le très prisé quartier du Thabor, ni celui de la Gare qui enregistrait jusqu à présent de «Les investisseurs privilégient les petits appartements.» régulières hausses. En revanche, dans l agglomération les prix s apprécient légèrement. Saint-Grégoire demeure la commune la plus prisée avec un prix médian de 341 500. Le littoral 15,1% des acquéreurs sur le littoral du département sont franciliens Sur la côte, si les ventes sont reparties, les prix sont toujours en baisse. La résidence secondaire demeure le cœur du marché sur le littoral : elle représente près de 70 % des ventes d appartements. L arrivée de la LGV à Rennes, qui mettra Saint-Malo à 2 heures de Paris, devrait doper les ventes auprès des Franciliens, qui interviennent d ores-et-déjà dans une transaction sur cinq. Sur le littoral l âge moyen des acquéreurs demeure supérieur à la moyenne : 53 ans pour un appartement contre 44 ans au niveau départemental et 50 ans pour une maison contre 42 ans.
Villes moyennes et secteurs ruraux Dans les villes moyennes, comme dans les communes rurales, les notaires constatent une réelle reprise de l activité, les prix comme les volumes sont en hausse : Vitré +15,4% soit 195 000, Plélan-le-Grand +15,4% soit 150 000, Dol-de-Bretagne +6,9% soit 155 100. Seul le bassin de Fougères accuse un léger repli : -2,6%. Le neuf et la construction, les investisseurs sont de retour Les appartements neufs L Ille-et-Vilaine concentre 31% des ventes d appartements neufs de la Bretagne historique. Les investisseurs sont de retour dans la capitale bretonne. Le volume des ventes a enregistré une hausse de +48%. Ils profitent de la loi PINEL et des projets ambitieux qui accompagnent l arrivée prochaine de la LGV. Les ventes se concentrent sur les petites surfaces : 45 m2 en moyenne à Rennes. Les prix s apprécient sur l ensemble de l agglomération rennaise. A Rennes, ils s échelonnent de 3 630 /m2 dans le quartier Vern-poterie à 4 610 /m2 dans le quartier du Thabor. Dans l agglomération, il faut aller en seconde couronne pour trouver des appartements à moins de 3 000 /m2. Sur le littoral, les programmes sont rares. A Saint-Malo, les prix au m2 sont à la baisse. En revanche, Dinard, qui est la station balnéaire bretonne la plus prisée, enregistre +6,1% soit 4 650 /m2. Les terrains à bâtir Les ventes de terrains à bâtir se concentrent sur la seconde couronne rennaise (33% des ventes du département) et le bassin de Montauban-de-Bretagne (25% des ventes). Les acquéreurs sont essentiellement des primo-accédants, 60% ont moins de 40 ans. Les terrains sont toujours plus petits, par exemple : 390 m2 sur l ensemble de l agglomération rennaise (en première comme en seconde couronne). Le prix du m2 est en baisse, -3,8% soit 111. Cette médiane masque des disparités importantes entre les communes, ainsi sur le littoral des terrains de 1 000 m2 se sont vendus à plus de 330 000. Rennes - Prix de vente par quartier
Ille-et-Vilaine Evolution du prix Evolution Evolution 1 an 5 ans 10 ans 1 an 5 ans 10 ans Appartements anciens -1,5% +2,8% +3,7% +1,4% -1,1% +1,7% +6,5% +26,5% +60,9% Terrains à bâtir -5,3% -8,9% +3,2% 4 000 250 000 3 500 3 000 200 000 2 500 150 000 2 000 1 500 100 000 1 000 50 000 500-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Appartements anciens Terrains à bâtir 100% 90% 17,2% 16,5% 12,9% 8,6% 6,9% Part des acquisitions selon l âge 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 40,7% 42,0% 46,8% 50,5% 57,9% 14,1% 19,7% 3,2% 12,7% 4,9% 32,8% 31,0% 37,0% 20,8% 23,8% 29 ans et moins 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 59 ans 60 ans et plus Terrains à bâ=r Appartements anciens 10000 9000 Volumes des ventes 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 Appartements anciens Terrains à bâ?r 1000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Loire-Atlantique Prix de vente par secteur et évolutions sur 1 an
Analyse par département L ensemble du marché a profité de la reprise quel que soit le secteur ou le type de bien. Les volumes de ventes sont en hausse : +21% pour les appartements anciens, +34% pour les appartements neufs, +18% pour les maisons et +10 % pour les terrains. Marché de l ancien : des volumes en hausse mais des prix sages Loire-Atlantique Le marché de l ancien demeure le cœur de l activité immobilière dans le département : 28% des ventes ont porté sur des appartements anciens et 47% sur des maisons. Nantes et ses couronnes L agglomération nantaise représente 80% des ventes d appartements anciens. Si les ventes sont reparties, la tendance des prix reste orientée à la baisse. A Nantes, les prix s échelonnent de 2 100 /m2 dans le quartier de Doulon-Bottière à 2 800 /m2 dans le centre-ville. Les acquéreurs s orientent vers de petites surfaces : 59 m2 en moyenne. Sur l agglomération, les prix sont plus bas et les ventes portent sur des logements plus grands : 65 m2 en moyenne. Concernant les maisons, les prix se stabilisent. A Nantes, le quartier Hauts-Pavés-Saint-Félix demeure le plus prisé avec un prix médian de 422 500. Nantes et la première couronne attirent essentiellement des cadres supérieurs. Les primo-accédants, quant à eux, privilégient la seconde couronne où les prix sont plus accessibles. «L agglomération de Nantes concentre 80% des ventes d appartements.» Le littoral La résidence secondaire continue de dynamiser le marché. Les acquéreurs sont souvent des Nantais ou des Angevins qui souhaitent avoir un pied-à-terre au bord de l eau, à proximité de leur résidence principale. Les Franciliens sont également présents et interviennent dans une transaction sur cinq sur la côte d Amour. La Baule demeure la station la plus prisée, comptez 330 000 pour un appartement de 80 m2 ou 500 000 pour une maison de 150 m2. Villes moyennes et secteurs ruraux 19,0% des acquéreurs sur le littoral Nord Loire sont franciliens Dans les villes moyennes, la pression de la demande favorise la reprise des prix : Blain +6,7% soit160 000, Châteaubriant +3,4% soit 120 000, Clisson +3,1% soit 175 300 ou Saint-Nazaire +2,2% soit 171 800.
Dans les communes rurales, les ventes se concluent après négociations, la tendance des prix reste souvent orientée à la baisse. Le neuf et la construction, la reprise se confirme Les appartements neufs Le marché de la promotion immobilière, depuis la mise en place du dispositif PINEL, est très dynamique sur le département. Les ventes ont progressé de +33,5% en un an et le département a enregistré 59% des ventes de neuf sur la Bretagne historique. Les investisseurs privilégient Nantes ou sa première couronne et disposent d un budget médian qui se situe entre 170 000 et 200 000. Les ventes portent essentiellement sur de petites surfaces (2 ou 3 pièces). Côté prix, la tendance est à la hausse : +5,9% à Nantes soit 4 080 /m2 et +1,9% en première couronne soit 3 430 /m2. A noter toutefois, qu à Nantes,dans le quartier des Hauts-Pavés Saint- Félix, les appartements de plus de 5 pièces, qui sont destinés à de la résidence principale, se négocient à plus de 5 000 /m2. Sur le littoral, depuis quelques années, les promoteurs sont plus frileux. L offre est faible et les prix se maintiennent autour de 4 000 /m2. Les terrains à bâtir Contrairement aux appartements neufs, les ventes de terrains à bâtir se concentrent sur la seconde couronne nantaise (34% des ventes du département) et dans les secteurs plus ruraux. Les terrains sont toujours plus petits, le prix du m2 progresse à nouveau de +4,3% soit127 /m2. Nantes reste la commune la plus prisée (140 000 pour un terrain de 300 m2). En revanche, dans le nord du département, sur les bassins de Châteaubriant ou de Guéméné il est possible de trouver des terrains de 1 000 m2 à moins de 30 000.
Evolution 1 an 5 ans 10 ans Loire-Atlantique Evolution du prix Evolution 1 an 5 ans 10 ans Appartements anciens -2,7% +0,2% +13,3% +2,6% +2,6% +11,4 +2,6% +5,8% +32,6% Terrains à bâtir 0% -1,5% +12,9% 4 000 250 000 3 500 3 000 200 000 2 500 150 000 2 000 1 500 100 000 1 000 50 000 500-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Appartements anciens Terrains à bâtir Part des acquisitions selon l âge 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 15,1% 46,6% 4,6% 33,7% 11,4% 9,0% 51,2% 60,0% 19,1% 7,4% 21,3% 20,7% 5,9% 5,0% 40,1% 41,1% 14,7% 26,6% 39,2% 27,3% Terrains à bâ=r Appartements anciens 0% 29 ans et moins 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 59 ans 60 ans et plus 14000 12000 Volumes des ventes 10000 8000 6000 4000 Appartements anciens Terrains à bâ?r 2000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Nantes et Saint-Nazaire Prix de vente par quartier NANTES SAINT-NAZAIRE
La résidence secondaire : un bon choix patrimonial On parlait de «maisons de villégiature» au 18ème siècle, de «maisons de campagne» début 20ème. Les temps modernes sont moins poétiques, le terme de «résidence secondaire» est aujourd hui le plus utilisé pour ces logements de loisirs. Quelle est la réalité de ce marché? Depuis les années 1950, la quantité de résidences secondaires en France n a cessé de croître. Aujourd hui, c est un peu plus de 3 millions d habitations, qui représentent plus ou moins 10 % du parc résidentiel national. La France pourrait bien détenir à ce titre un record mondial. Un point ne trompe pas, les sites Internet consacrés au sujet se multiplient. Et c est un phénomène qui ne connaît pas de frontières sociales, tous les âges et tous les milieux y sont représentés. Un marché en souffrance Bien sûr, le marché des résidences secondaires, comme l ensemble du secteur immobilier a souffert ces dernières années. La crise, le tour de vis fiscal, y compris sur les impôts locaux, ont poussé certains à revendre leur maison de vacances. Des britanniques moins présents Le parc de résidences secondaires évolue : l image d Epinal de la recherche d une maison au centre d une station balnéaire à la mode n est plus l unique réalité. Dans le même temps, nos amis britanniques ont longtemps pesé sur le marché des résidences secondaires en Bretagne, générant des opérations nombreuses et une hausse parfois artificielle de certains marchés locaux. La configuration n est plus la même et certains d entre eux ont même remis en vente ces maisons parfois acquises à prix d or. A la portée de toutes les bourses Avec la baisse des prix, le marché est favorable aux acquéreurs. A la campagne, dans le centre Bretagne, certaines maisons en bon état partent pour quelques dizaines de milliers d euros. Le petit coin de paradis, ouvert aux week-end ensoleillés et période de vacances, est à la portée de presque toutes les bourses. Le tout pour un prix inférieur à une chambre de bonne en région parisienne! Se constituer un patrimoine Les taux d emprunt sont particulièrement favorables, certains l ont bien compris. Lorsque l on habite une ville où les prix de l immobilier demeurent soutenus, acquérir une maison de vacances, c est à la fois se constituer un patrimoine, créer un lieu auquel la famille puisse s attacher et se ménager la possibilité d un logement pour sa retraite. Ce dernier argument est d ailleurs de plus en plus présent à l esprit des acquéreurs : rejoindre sa résidence secondaire pour en faire sa résidence principale au jour de sa retraite peut permettre de compenser la perte de revenus liée à son arrêt d activité. «Le marché est favorable aux acquéreurs.»
Morbihan Prix de vente par secteur et évolutions sur un an
Analyse par département L ensemble du département a bénéficié de la reprise de l activité, y compris le marché de la résidence secondaire. Dans l ancien, les volumes de ventes ont progressé : +31% pour les appartements et +15 % pour les maisons. En revanche, le marché du neuf reste à la peine. Ancien : un marché très hétérogène Morbihan La maison demeure le cœur du marché immobilier dans le Morbihan. Elle a représenté 63 % des ventes immobilières sur l année écoulée. Le marché demeure très hétérogène : les prix médians s échelonnent de 52 000 à Guéméné-sur-Scorff à 455 000 à La Trinité-sur-Mer. Comme dans les Côtes d Armor, les ventes d appartements, se concentrent sur le littoral et dans les villes. Les villes et leurs agglomérations A Vannes comme à Lorient, les ventes sont reparties, mais les prix baissent quel que soit le type de bien. Pour les maisons, Vannes reste plus onéreuse : 240 000 contre 171 000 à Lorient et les acquéreurs y sont plus âgés, 47 ans contre 42 ans. Dans l agglomération vannetaise, Baden, qui bénéficie d une situation privilégiée, reste la commune la plus prisée à 317 000. Sur l agglomération de Lorient, les prix sont plus accessibles. Il est possible d acquérir une petite maison de 80 m2 avec travaux à moins de 120.000. En appartement, le constat est le même : Vannes «La Trinité-sur-Mer demeure la station bretonne la plus chère.» reste plus chère, par conséquent, les acquéreurs chosissent des logements plus petits : 50 m2 à Vannes contre 66 m2 à Lorient. Le littoral La résidence secondaire dans le Golfe du Morbihan séduit à nouveau les Franciliens comme les Rennais ou les Nantais. Ce marché représente entre 50% et 60% des ventes selon le type de bien. Côté prix, de nombreuses stations très prisées enregistrent à nouveau de fortes décotes, notamment en maison : -14,8% à Carnac soit 270 000 ou -14,2% à Arzon soit 274 600. Villes moyennes et secteurs ruraux 17,0% des acquéreurs sur le littoral du département sont franciliens Dans les secteurs ruraux, les ventes se concluant après négociations, la tendance des prix reste orientée à la baisse sur les bassins de Gourin, Ploërmel ou Questembert.Toutefois, les prix se maintiennent dans les villes moyennes : Ploërmel +4,1%, Pontivy -0,1%, Auray 0%.
Le neuf et la construction, des marchés toujours à la peine Les appartements neufs Dans le Morbihan, les notaires ne constatent pas, comme dans certains départements voisins, «d effet PINEL». Les promoteurs continuent d être frileux, l offre est réduite, les programmes se concentrent sur de petits collectifs à Vannes, Lorient ou sur le littoral. Les acquéreurs, quant à eux, investissent dans de petites surfaces : 87 % des appartements vendus sont des 2 ou 3 pièces. Dans le département, le prix médian du m2 est raisonnable : 2 990. Toutefois, sur le littoral, les prix peuvent s envoler, ainsi le prix médian à Larmor-Plage s établit à 4 840 /m2 et à 4 420 /m2 à Quiberon. Terrains à bâtir Dans le Morbihan, les terrains à bâtir ont représenté 14% des ventes immobilières sur la période étudiée. Ils profitent de la reprise : les volumes sont en hausse de 15% et les prix s apprécient de +3,2% soit 98 /m2. Les surfaces sont toujours plus petites, la médiane s établit à 550 m2. Le marché est animé à 50% par des acquéreurs de moins de 40 ans. Les ventes se concentrent autour des villes de Vannes (17%), d Auray (16%) ou sur le littoral (32%). Le marché est hétérogène avec des stations balnéaires qui enregistrent des prix supérieurs à 300 /m2 comme à Arradon ou à Larmor-Plage et des communes rurales qui ont des prix médians autour de 25 /m2. Les notaires constatent, souvent, que de jeunes acquéreurs préfèrent la rénovation à la construction, la jugeant moins contraignante en termes de normes et moins coûteuse. Lorient et Vannes Prix de vente par quartier VANNES LORIENT
Evolution 1 an 5 ans 10 ans Evolution du prix Morbihan Evolution 1 an 5 ans 10 ans Appartements anciens -5,9% -10,4% -5,9% -0,7% +0,6% +5,2-1,8% +6,7% +18,7% Terrains à bâtir +3,1% +4,0% +30% 3 500 3 000 2 500 2 000 200 000 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 1 500 80 000 1 000 60 000 40 000 500 20 000-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Appartements anciens Terrains à bâtir Part des acquisitions selon l âge 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 18,4% 14,4% 10,4% 9,3% 19,0% 59,9% 53,5% 65,7% 66,6% 66,4% 1,7% 4,2% 2,9% 1,7% 26,3% 1,1% 26,6% 13,6% 17,3% 21,0% 29 ans et moins 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 59 ans 60 ans et plus Terrains à bâ=r Appartements anciens 9000 8000 Volumes des ventes 7000 6000 5000 4000 3000 2000 Appartements anciens Terrains à bâ?r 1000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Classement des 20 communes* les plus chères de la région Classement des 20 communes* les moins chères de la région * Communes de la région dont les références sont suffisantes pour calculer une médiane
Appartement anciens Classement des 20 communes* les plus chères de la région Classement des 20 communes* les moins chères de la région * Communes de la région dont les références sont suffisantes pour calculer une médiane
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