FORMATION INTEGRATION Le prêt immobilier et son environnement.
Un projet immobilier
Projet Défini Projet Non Défini Besoin en financement
Projet 1 2 3 Besoin 1 Valeur du bien Prix de vente Agence, PAP, Bulle de vente, Adjudication, Soulte 2 Frais d agence Entre 4 et 10% Frais de Notaire Les frais de notaires comprennent les droits payés au Trésor Public, les débours (enregistrement cadastral), les émoluments et les honoraires Frais Frais de garantie Le choix de la garantie dépend du nouvel organisme prêteur (caution ou hypothèque) 3 Apport personnel Somme dont dispose un emprunteur pour effectuer une opération et qui ne sera pas empruntée.
Type de bien : bien achevé depuis plus de cinq ans Département : 75 Montant du bien : 100 000 Debours : 400 Etat : 5 090 Notaire : 2 279 Montant des Frais : 7 769 Type de bien : bien achevé depuis moins de cinq ans acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) Département : 75 Montant du bien : 100 000 Debours : 400 Etat : 715 Notaire : 2 279 Montant des Frais : 3 394 Type de bien : bien achevé depuis moins de cinq ans et déjà vendu au moins une fois depuis l'achèvement de l'immeuble Département : 75 Montant du bien : 100 000 Debours : 400 Etat : 998 Notaire : 1779 Montant des Frais : 3177
Caution La caution bancaire (ou cautionnement bancaire) est assuré par les établissements financiers ou d assurance ou encore les mutuelles professionnelles. Garantie réelle L hypothèque (HC) ou privilège de prêteur de deniers (IPPD) est une garantie traditionnelle consentie par l emprunteur sur son bien immobilier. Elle doit être établie par le notaire et publiée à la Conservation des hypothèques. L inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 35 ans Autres Le nantissement est défini dans le code civil (article 2071) comme un contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de la dette.
Bien ancien : 200 000 Frais de Notaire : 15 000 Frais de garantie (caution) : 1 500 Apport : 50 000 Besoin en financement : 166 500 Exemples Bien neuf : 200 000 Frais de Notaire : 7 000 Frais de garantie (réelle) : 3 000 Apport : Besoin en financement : 210 000
Un prêt immobilier Présentation Le crédit immobilier est un financement par emprunt destiné à couvrir tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant. Ce qui le compose Un crédit immobilier est composé de plusieurs éléments : montant, durée, taux hors assurance (fixe ou révisable), taux effectif global (TEG), échéance (mensuelle, trimestrielle, semestrielle, annuelle), garantie, assurance, frais de dossier.
Le prêt à Taux 0%
Le prêt à Taux 0% Présentation Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) s'adresse aux personnes souhaitant acquérir leur première résidence principale Le PTZ+ peut ne financer qu'une partie de l'achat du logement et être complété par d'autres prêts immobiliers ou des apports personnels La construction ou l'achat d'un logement neuf Normes BBC et RT 2012 La transformation (ou l'achat pour transformation) d'un local, neuf ou ancien, en logement Ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt Quel logement? Bénéficiaires L'achat d'un logement ancien quand les travaux à réaliser sont d'une importance telle qu'il sera assimilé à un local neuf L'achat d'un logement social ancien vendu par un bailleur social à ses occupants ou aux gardiens d'immeuble qu'il emploie Titulaire d'une carte d'invalidité et dans l'incapacité d'exercer une activité professionnelle Bénéficiaire de l allocation adulte handicapé (AAH) ou allocation d éducation enfant handicapé (AEEH) Victime d'une catastrophe ayant rendu sa résidence définitivement inhabitable
Le Prêt Accession Sociale
Est un prêt conventionné accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'état. Il est remboursable avec intérêts et peut donner droit à l'aide personnalisée au logement (APL). En 2012 60 % des emprunteurs ont droit à ce montage Présentation Les avantages du PAS? Bénéficier des APL. Frais de garanties réduits. Frais de dossier plafonnés à 500. Prêts de 5 à 30 ans. Les bénéficiaires du PAS : Ressources inférieures à un plafond. Pour une résidence principale. Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C DOM 1 25 500 21 500 20 000 18 500 23 286 2 35 700 30 100 28 000 25 900 31 131 3 43 350 36 550 34 000 31 450 37 438 4 51 000 43 000 40 000 37 000 43 741 5 58 650 49 450 46 000 42 550 51 070 Par personne supplémentaire 7 650 6 450 6 000 5 550 6 420
PEL CEL
Le plan épargne logement (PEL), ouvert à partir du 1er mars 2011, est une épargne bloquée qui, quand son terme est atteint, soit 4 ans, peut être utilisée de plusieurs façons. Il peut ainsi soit être clôturé, soit être poursuivi, soit permettre d'obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié. L'obtention du prêt permet également au souscripteur de bénéficier d'une prime versée par l'état. Présentation Conditions d'utilisation du prêt Le prêt peut permettre notamment : - l'achat et la construction d'un logement neuf ou ancien destiné à l'habitation principale, - le financement de travaux ou l'amélioration du logement destiné à l'habitation principale. Montant et durée du prêt Montant maximum du prêt : 92.000. Durée du prêt : 2 à 15 ans. Le taux d'intérêt dépend de la période où a été souscrit le PEL. Plans ouverts Taux d'intérêt du prêt depuis le 1er août 2003 4,20 % entre le 1er juillet 2000 et 31 juillet 2003 4,97% entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000 4,31% entre le 9 juin 1998 et le 25 juillet 1999 4,60% entre le 23 janvier 1997 et le 9 juin 1998 4,80% entre le 7 février 1994 et le 22 janvier 1997 5,54% entre le 16 mai 1986 et le 7 février 1994 6,32%
Le compte épargne logement (CEL) permet à son titulaire, sous conditions, d'obtenir un prêt bancaire à un taux préférentiel, pour réaliser notamment un investissement immobilier ou des travaux dans son logement, ainsi qu'une prime d'épargne versée par l'état. Présentation Conditions nécessaires pour obtenir un prêt Conditions d'affectation du prêt Le prêt peut être obtenu pour : construire ou acheter une résidence principale, neuve ou ancienne, acquérir un terrain à construire si le prêt finance simultanément les dépenses de construction, financer des travaux d'économie d énergie ou d'amélioration. Si le CEL a été ouvert avant le 1 mars 2011, il peut permettre d'obtenir un prêt pour acheter une résidence secondaire Montant et durée du prêt Le montant du prêt dépend de sa durée et des intérêts acquis pendant la phase d'épargne. Son montant maximum est de 23.000. La durée du prêt est de 2 à 15 ans.
Quels avantages?
Taux fixe Montant 150 000 Durée (en mois) 300 Taux hors assurance 4% Assurances 0,432 %A Garanties 2370 Échéance 845,76 Intérêts 87 527 Solution classique PTZ + Taux fixe Montant 24 000 126 000 Durée (en mois) 312 300 Taux hors assurance 0% 4 Assurances 0,432 %A 0,432 %A Solution avec prêt aidé Garanties 400 2074 Échéance 8,64 757,52 Intérêts 0 66 631
Plan de financement sans lissage DPV Prêts immobiliers- usage interne exclusif Contrainte : effort de remboursement supplémentaire les premières années
Plan de financement avec lissage DPV Prêts immobiliers- usage interne exclusif Fonc+onnement : les premières années l adhérent rembourse plus au?tre du PTZ et du PEL et moins au?tre du prêt principal. Bénéfice : l effort de remboursement est régulier!
DPV Prêts immobiliers- usage interne exclusif
Renégociation d un prêt immobilier
Renégociation d un prêt immobilier Présentation Renégocier son crédit (ou prêt) immobilier consiste à rembourser un crédit existant et à le remplacer par un nouveau à un taux moins élevé Quels frais liés au rachat? Les IRA (Indemnités de remboursement par anticipation) Ø L adhérent doit s acquitter de ces pénalités de remboursement anticipé, négociées à la souscription du prêt, car ces négociations excluent toujours le cas d'un rachat de prêt Ø Les pénalités de remboursement anticipé, qui correspondent à 6 mois d'intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû Frais de garantie Le choix de la garantie dépend du nouvel organisme prêteur (caution ou hypothèque) Frais de dossier Voir conditions de l organisme prêteur v Pour que le rachat de prêt soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du crédit (coût du crédit actuel moins coût du nouveau crédit) soit suffisant pour couvrir l ensemble de ces frais. v Seules certaines banques partenaires peuvent intégrer dans le nouveau prêt les frais liés au rachat (IRA/garantie/frais de dossier). Les autres demanderont à votre adhérent d apporter au moins les frais de garantie et les frais de dossier
Renégociation d un prêt immobilier Mr Paul est accédant à la propriété Il rembourse un prêt de 616,46 (avec assurance) au taux de 4,8%. La durée restante est de 240 mois. Il souhaite profiter d un taux plus bas IRA : (90 000 x 4,8) /2= 2144 (1 semestre d intérêts) Caution crédit logement: 1327 Frais de dossier: 500 Total frais: 3971 Nouveau prêt : 93 971 Quelles solutions proposer à cet adhérent? Solution 1 Solution 2 Je propose à mon adhérent de réduire son échéance en cours tout en conservant sa durée restante. Cette solution permet à mon adhérent d alléger son budget mensuel Je propose à mon adhérent de réduire sa durée de prêt tout en conservant son échéance actuelle. Cette solution permet à mon adhérent de rembourser plus rapidement son prêt Ø Allègement de 38 /mois Ø Economie de 12 895 sur le coût du crédit Ø Durée réduite de 24 mois Ø Economie de 17 822 sur le coût du crédit
Rachat de soulte
Le rachat de soulte Le rachat de soulte s'effectue dans le cadre de la dissolution de la communauté, que ce soit par voie de succession suite au décès d'un conjoint ou par le divorce. L'opération du rachat de soulte permet de devenir propriétaire de la part d'une autre personne (en général le conjoint) Présentation Calcul du rachat de soulte Le calcul est très simple. On commence par déterminer la valeur nette du logement. pour cela, il suffit de faire l'opération suivante: VALEUR DU LOGEMENT - CAPITAL RESTANT DU SUR LE PRET = VALEUR NETTE DU LOGEMENT Ensuite on détermine la valeur pour chaque membre de la communauté, ce qui est simple dans la mesure ou chacun est propriétaire de 50% du bien. VALEUR NETTE DU LOGEMENT / 2 La difficulté réside évidemment dans la détermination de la valeur du bien immobilier. En cas de divorce, il n'est pas rare que les deux ex-conjoints ne s'entendent pas sur la valeur à prendre en compte. La voie juridique et la nomination d'un expert seront alors les seules solutions.
Le rachat de soulte Imaginons qu'un bien immobilier ait une valeur de 180 000 et que le capital restant dû au moment du rachat de soulte soit de : 40 000. Nous allons commencer par déterminer la valeur nette du bien. Exemple de calcul d'une soulte 180 000-40 000 = 140 000 Ensuite on détermine la part de chaque membre de la communauté : 140 000 / 2 = 70 000 70 000 est le montant que la personne qui souhaite garder le logement devra verser à l'autre Pour que notre adhérent puisse rester propriétaire de son bien, il devra être solvable sur le plan de financement suivant: Soulte (70 000 ) + Frais de notaire+ CRD (40 000 )
Le prêt relais
Le prêt relais Pourquoi utiliser un prêt relais? Présentation Vous avez trouvé un nouveau logement à acheter que vous pensez financer en revendant celui que vous occupez actuellement. Le problème, c est qu il n est pas facile de faire coïncider les dates d achat et de revente. Souvent, la décision d'achat est à prendre rapidement sous peine de voir le bien convoité, remporté par d autres personnes. Il n est pas question, non plus, de brader sa demeure actuelle, uniquement pour bénéficier des fonds dans les temps. Pour résoudre ce problème de délai, les banques ont mis en place le prêt relais ou crédit relais (appelé aussi Crédit-revente). Il s agit d'un crédit à court terme, destiné à permettre le financement d'un achat en attendant la réalisation d une vente. La durée de ce type de prêt varie de 1 à 2 ans. En général, son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien mis en vente. La banque demande une estimation par une agence ou un notaire pour évaluer le bien.
Le prêt relais Il existe deux types de crédit relais : -Le prêt-relais «sec» Les différents types de crédit relais Il est st utilisé lors de l achat d un logement dont le prix est entièrement financé par la revente du logement actuel. Il s agit d une avance à court terme de 6 à 12 mois, de fait le taux est généralement plus élevé -Le crédit relais associé à un prêt principal Habituellement, le prix du nouveau logement à acquérir est supérieur à celui du logement actuel à revendre. Les banques proposent, dans ce cas, un plan de financement intégrant d une part, un crédit-relais, et d autre part, un crédit à long terme. On parlera alors de crédit-relais associé à un prêt long terme. Lorsque vous vendez votre logement, vous remboursez alors une partie du prêt par anticipation (le contrat prévoit généralement une absence de pénalités de ce remboursement anticipé partiel) La banque modifie alors le prêt pour diminuer le montant des mensualités ou la durée restante, suivant l option qui a été prévue dans le plan de financement.
Le prêt relais Traitement des principales objections sur le prêt relais Le prêt relais est couteux Contrairement à ce que l on peut croire, le prêt relais permet de faire de réelles économies: - Vendre son bien avant d acheter peut vous obliger à louer un bien le temps d acheter, ce qui entraine un double déménagement - Chercher à vendre son bien avant de réaliser un nouvel achat peut vous obliger à brader votre bien. Mettre en place un prêt relais vous laisse plus de temps pour vendre votre bien au meilleur prix Mon banquier m a déconseillé de faire un prêt relais. Ca me parait très compliqué Les conseillers bancaires ne sont pas toujours des spécialistes en financement immobilier. De plus, certaines banques ne proposent pas toujours de solutions adaptées au prêt relais. La force du CSF est de travailler avec de nombreux partenaires spécialisés dans ce type d opération. Je vais vous expliquer très simplement les avantages de cette formule
Le prêt relais Démonstration Mise en vente d un bien 150 000 Apport personnel 25 000 + Frais de garantie et frais de dossier Nouvel achat 250 000 Frais de notaire 17 500 CRD en cours 50 000 Revenus du foyer 3 000 Solution 1 (CFF) Ø Le CRD du prêt est en cours est englobé dans le coût de l opération Ø Jusqu à la vente du bien, notre adhérent ne rembourse que l échéance du long terme et uniquement les assurances du relais. Ø Les intérêts du prêt relais seront dus à la vente du bien Ø Le relais est calculé sur la base de 70% dans l ancien et 60% dans le neuf de la valeur estimative du bien Solution 2 (Autres banques) Ø Jusqu à la vente de son bien, notre adhérent continue à rembourser son prêt en cours + les assurances du LT et relais Ø Calcul du relais: (60% ou 70%) de la vente - CRD Ø Les intérêts du prêt relais seront dus à la vente du bien
Prêt Infine
Le prêt Infine Dans le cas d'un prêt amortissable classique, l'emprunteur rembourse en plus des intérêts une partie du capital à chaque mensualité. Ainsi, échéance après échéance, le capital restant dû, et en conséquence les intérêts, diminuent. Présentation Dans un prêt in fine l'emprunteur ne rembourse le capital qu'à la fin, en une seule fois et les mensualités ne comprennent que des intérêts, calculés sur toute la durée sur la totalité du capital emprunté. En conséquence, le coût d'un prêt in fine est plus élevé qu'un prêt classique. Néanmoins, associé à un investissement locatif, la balance est renversée et le prêt in fine devient plus avantageux.
Cadre juridique
Loi Scrivener La loi n 78-22 du 10 janvier 1978 dite loi Scrivener a pour objectif d'améliorer l information préalable du consommateur et de le protéger concernant les crédits. Elle a été promulguée sous l'impulsion de la Secrétaire d État à la Consommation Christiane Scrivener du gouvernement Raymond Barre. La loi impose aux établissements prêteurs un minimum d'information et de protection à l'égard de l'emprunteur : è Une offre préalable de crédit remise à l'emprunteur est obligatoire. è Mentions obligatoires sur les offres : identité, condition du crédit (montant, TEG annualisé (TAEG), durée ), montant à rembourser (avec et sans assurance), montant des frais. Loi Scrivener 2 La loi Scrivener 2 est une loi instaurée le 13 juillet 1979, et impose aux établissements prêteurs ; è Edition d'un tableau d'amortissement détaillé : Pour chaque échéance il doit indiquer le montant du capital et des intérêts remboursés, è Le montant des frais de dossier, d'instruction ou de parts sociales, è Délai de réflexion de 30 jours francs avec un délai minimum de 10 jours à compter de la réception de l offre (le cachet de la poste fait foi). l'offre peut être acceptée à partir du 11éme jour.
Loi Chatel Le Parlement vote le 20 décembre 2007 le projet de loi «pour le développement de la concurrence au service des consommateurs» présenté par Luc Chatel, secrétaire d État à la Consommation. Il y a deux lois Chatel, celle de janvier 2005 "tendant à conforter la confiance et la protection du consommateur", et la loi pour le développement de la concurrence au service des consommateurs ou loi Chatel 2, promulguée début 2008. Les établissements de crédit sont tenus, à compter du 1er octobre 2008, de délivrer pour les offres de prêts à taux variable, une notice présentant les conditions et les modalités de variation du taux d'intérêt et un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Chaque année, les emprunteurs à taux variable devront être informés du montant du capital restant à rembourser au prêteur.
Loi Lagarde La loi Lagarde est une loi qui réglemente le crédit à la consommation, publiée au Journal Officiel le 2 juillet 2010 et entrée en application progressivement entre le 1 er septembre 2010 et le 1 er avril 2011. Elle porte le nom de Christine Lagarde, ministre de l Economie, des Finances et de l Industrie de juin 2007 à juin 2011 La loi Lagarde est venue renforcer la loi MURCEF (Mesures Urgentes Réformes Caractère Economique Financier) de 2001, qui interdit aux organismes prêteurs de proposer des offres groupées crédit/assurance. Le 25 octobre 2008, Christine Lagarde, alors ministre de l Economie, des Finances et de l Industrie, annonce sa volonté que «les emprunteurs [soient] libres de choisir l'assurance liée à leur crédit, à condition de fournir une garantie équivalente à celle proposée par le banquier». Le 27 avril 2010, l Assemblée Nationale adopte le texte en première lecture et le Sénat en deuxième lecture le 21 juin 2010. Le texte est ensuite publié le 2 juillet 2010 au Journal Officiel. Par la suite, la mise en application de cette loi a fait l'objet d'analyse et de critiques, les plus sérieuses émanant du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF). Dans un avis du 20 mars 2012, cet organisme affirme que seul un emprunteur sur 10 profite effectivement de la délégation d'assurance que la loi Lagarde est supposée favoriser. Article L312-1-2 Modifié par Ordonnance n 2009-866 du 15 juillet 2009 - art. 4 I.-1. Est interdite la vente ou offre de vente de produits ou de prestations de services groupés (sauf lorsque les produits ou prestations de services inclus dans l'offre groupée peuvent être achetés individuellement ou lorsqu'ils sont indissociables. )