Chapitre 55 55Les immeubles
Table des matières Objectifs évaluateurs... 2 1. Généralités... 3 1.1 Immeuble commercial... 3 1.2 Immeuble d une entreprise individuelle utilisé aussi à des fins privées... 3 1.3 Immeuble locatif... 3 2. Immeuble commercial... 3 3. Immeuble commercial utilisé aussi à des fins privées... 4 3.1 s.... 4 3.2 Ecritures internes... 6 4. Immeuble locatif d une société de capitaux... 10 4.1 Ecriture interne... 10 5. Annuité... 12 6. Les intérêts courus... 17 7. Achat et vente d immeubles locatifs... 17 7.1 Généralités.... 17 7.2 Achat... 17 7.3 Vente... 20 8. Achat et vente d autres actifs immobilisés... 25 9. Taux de rendement de l immeuble... 27 Objectifs Profils Objectifs évaluateurs B E M 6.1. s liés aux biens immobiliers et autres immobilisations corporelles. 6.2. Rendements de biens immobiliers. M Comptabiliser les achats et ventes d immeubles, l emprunt hypothécaire, les intérêts hypothécaires, les amortissements, l entretien, les investissements (plus-value) en vue d augmenter la valeur du bien-fonds, les loyers ainsi que la valeur locative et la location à des tiers, dans les comptes appropriés. Comptabiliser les achats et les ventes d autres actifs immobilisés M (y compris reprise d actifs et bénéfice ou perte à la revente/reprise) dans les comptes appropriés. M Calculer et interpréter les rendements bruts et nets des biens immobiliers. Autoévaluation
Les immeubles 1. Généralités Dans ce chapitre, on ne va envisager que trois situations d entreprises possédant un bien immobilier, alors qu il existe une multitude de combinaisons possibles. 1.1 Immeuble commercial 1.2 Immeuble d une entreprise individuelle utilisé aussi à des fins privées Jusqu ici, il a été vu que l immeuble a pour but de servir l activité commerciale de l entreprise qui achète et revend des biens et des services. Dès lors, toutes ses charges (salaire du concierge, mazout pour le chauffage, amortissements ) rentrent dans les charges d exploi tation des classes 5 et 6 du plan comptable de référence. Pour une entreprise individuelle, l immeuble peut être égale ment utilisé à des fins privées, et l entreprise individuelle peut le faire figurer dans le bilan de l entreprise, parce que son utilisation commerciale prédomine (par ex. : carrosserie, électricien, etc.). Dans ce cas, on utilisera les comptes Charges et Produits d immeubles correspondant à la classe 7 du plan comptable général. On considère ainsi qu il s agit ici d une activité annexe d exploitation. 1.3 Immeuble locatif Enfin, toute entreprise peut, à côté de son activité principale, posséder un ou plusieurs immeubles entièrement loués à des tiers. Dans ce cas, les comptes de Charges et Produits d immeubles feront partie de la classe 8 (charges et produits hors exploitation) du plan comptable général, car on considérera le résultat tiré de ces immeubles comme étant hors exploitation. à la clôture, ces comptes de Charges et Produits d immeubles vont être virés au de résultat. Leurs positions dans le de résultat ont déjà été vues dans le chapitre 35 et seront encore traitées dans le chapitre 56. La tenue de ces comptes permet de connaître le résultat sur l immeuble et de calculer son taux de rendement. NB : par souci de simplification, on se limitera à la distinction entre l immeuble commercial et l immeuble locatif, indépendamment de la classe 7 ou 8 du plan comptable. 2. Immeuble commercial EXERCICE Exercice 55.1 Journaliser les écritures suivantes relatives à l immeuble commercial de l entreprise Cornouiller SA. 1. Le salaire du concierge a été viré par notre compte postal pour CHF 3 800.00. 2. Nous comptabilisons la facture trimestrielle du gaz pour le chauffage pour CHF 560.00. 3. Nous comptabilisons un amortissement direct sur l immeuble commercial de 2 %. Sa valeur comptable est de CHF 380 000.00. 4. Nous avons payé par virement bancaire une facture comptabilisée concernant l assurance bâtiments pour CHF 1 340.00. 5. Nous comptabilisons la facture concernant la réparation de la toiture pour CHF 54 000.00. Des panneaux solaires ont été installés. Nous estimons la plus-value découlant de cet investissement à CHF 30 000.00. 6. Nous avons réglé par virement postal l impôt foncier de notre immeuble pour CHF 450.00. 7. Par ordre de paiement bancaire, nous règlons les intérêts hypothécaires de CHF 6 400.00 et le remboursement partiel de la dette hypothécaire CHF 4 000.00. 3
Chapitre 55 1 Salaires Poste 3 800 3 800 2 Electricité, gaz Autres dettes 560 560 3 Amortissements Immeuble 2 % de 380 000 7 600 7 600 4 Autres dettes Banque 1'340 1 340 5 Entretien et réparations 24 000 Immeuble 30 000 Autres dettes 54 000 6 Impôts Poste 450 450 7 Charges financières 6 400 Dettes hypothécaires 4 000 Banque 10 400 3. Immeuble d une entreprise individuelle utilisé aussi à des fins privées 3.1 s + 1600 Immeubles Sàn Achat Frais d achats (notaire, RF) Plus-value ou Bénéfice sur vente ou Vente Amortissement direct Moins-value Perte sur vente Spb 4 + 7510 Charges d immeubles 7500 Produits d immeubles + Amortissement de l immeuble Entretien et réparations Electricité Chauffage (mazout, gaz) Assurances Impôt foncier Frais de conciergerie Intérêts hypothécaires Solde viré au de résultat Solde viré au de résultat Loyer du propriétaire Loyer des locaux commerciaux
Les immeubles Exemples Ecritures relatives à un immeuble privé à usage commercial prédominant. Charges d immeubles Caisse Paiement en espèces d une réparation de l immeuble Charges d immeubles Poste Règlement par poste de l impôt foncier Exercice Exercice 55.2 Journaliser les écritures relatives à l immeuble de l entreprise de peinture Pittet, qu il utilise aussi pour se loger avec sa famille. 1. Nous comptabilisons la facture concernant la réparation de la façade de l immeuble pour CHF 4 230.00. 2. Nous comptabilisons la facture du mazout pour le chauffage de l immeuble pour CHF 450.00. 3. La valeur comptable de l immeuble est de CHF 480 000.00. Nous comptabilisons un amortissement direct de 1 %. 4. Nous payons par virement bancaire une facture comptabilisée concernant l assurance de l immeuble pour CHF 1 340.00. 5. Nous réglons par virement postal l impôt foncier de l immeuble pour CHF 237.00. 6. Nous achetons du combustible pour CHF 1 700.00. La facture est portée en compte. 1 Charges d immeubles Autres dettes 4 230 4 230 2 Charges d immeubles Autres dettes 450 450 3 Charges d immeubles Immeubles 1 % de 480 000 4 800 4 800 4 Autres dettes Banque 1 340 1 340 5 Charges d immeubles Poste 237 237 6 Charges d immeubles Autres dettes 1 700 1 700 5
Chapitre 55 3.2 Ecritures internes Pour un immeuble privé dont l usage commercial prédomine, il est nécessaire de comptabiliser : Le loyer que l entreprise devrait payer si elle ne pouvait pas utiliser l immeuble en possession du propriétaire de l entreprise. Le loyer pour l usage privé du propriétaire de l immeuble. La journalisation de ces loyers (propriétaire et locaux commerciaux) fait partie des écritures internes. Elles n entraînent aucune entrée ou sortie d argent. Dans un souci d exactitude et afin que toutes les charges et tous les produits liés à l immeuble soient comptabilisés, il faut les journaliser. Décortiquons le raisonnement de ces écritures. Afin de faciliter leur compréhension, il est essentiel de raisonner sur chaque compte séparément. 6
Les immeubles Le propriétaire Exemple Raisonnement Le propriétaire occupe un logement dans l immeuble de l entreprise. Enregistrer cette opération à la clôture. Si le propriétaire occupe un logement de l entreprise sans le régler, cela constitue un prélèvement en nature. L entreprise lui doit moins (le compte Privé de celui-ci dans l entreprise diminue). Si l entreprise loue un logement à un tiers, cela augmente les produits d immeubles. 2850 Privé + 7500 Produits d immeubles + X X Privé Produits d immeubles Logement occupé par le propriétaire dans l immeuble de l entreprise. Cette écriture va modifier le résultat de l entreprise. En revanche, elle n entraînera aucune variation de fortune. Le commerce Exemple Raisonnement Le commerce occupe des locaux dans l immeuble de l entreprise. Enregistrer cette opération à la clôture des comptes. Si le commerce occupe un local, cela augmente les charges d exploitation. Si l entreprise loue un local à un tiers, cela augmente les produits d immeuble. + 6000 Loyers 7500 Produits d immeubles + X X Loyers Produits d immeubles Loyer de l entreprise dans l immeuble. Cette écriture ne va pas modifier le résultat net de l exercice. En revanche, elle va influencer le résultat net d exploitation et celui de l immeuble. 7
Chapitre 55 ExerciceS Exercice 55.3 Journaliser les écritures suivantes relatives à l immeuble privé de M. Jaquet, utilisé principalement à des fins commerciales. 1. Porter en compte le loyer de CHF 5 000.00 concernant la surface commerciale située dans l immeuble. 2. Porter en compte le loyer de CHF 1 980.00 concernant l appartement occupé par le propriétaire de l entreprise. Son appartement se situe dans l immeuble appartenant à l entreprise. 3. Tenir compte de l amortissement indirect de l immeuble, CHF 3 670.00. 4. Par ordre de paiement postal, nous réglons l intérêt hypothécaire sur l immeuble, CHF 8 400.00. 5. Journaliser une facture de CHF 30 000.00 relative à la réparation du toit de l immeuble. 6. Le 23 octobre, nous avons acheté du combustible pour l immeuble pour CHF 2 090.00. Journaliser la facture du fournisseur. 1 Loyers Produits d immeubles 5 000 5 000 2 Privé Produits d immeubles 1 980 1 980 3 Charges d immeubles FAC sur immeubles 3 670 3 670 4 Charges d immeubles Poste 8 400 8 400 5 Charges d immeubles Autres dettes 30 000 30 000 6 Charges d immeubles Autres dettes 2 090 2 090 8
Les immeubles Exercice 55.4 L entreprise individuelle de G. Favre possède un immeuble privé utilisé principalement pour l exploitation de l entreprise. 1. Le 10 juillet, la banque lui accorde un crédit hypothécaire de CHF 260 000.00, taux 2.5 %. Elle facture CHF 330.00 pour l ouverture du compte. Ces frais sont payés par virement bancaire. Cet emprunt servira à rénover l immeuble. 2. L année précédente, il avait entrepris des travaux et constitué une provision de CHF 70 000.00. La somme des factures se montent à CHF 96 000.00. Il les paye par virement bancaire. Utiliser la provision qui avait été prévue à cet effet. 3. L Office des poursuites lui fait parvenir un acte de défaut de biens concernant une vente de marchandises, réalisée il y a 3 ans, pour une somme de CHF 23 500.00. M. Favre amortit ces créances en utilisant la provision qu il avait créée. 4. Situation au 31.12, date de la clôture des comptes, il comptabilise : a) La valeur locative annuelle pour l appartement occupé par le propriétaire, CHF 18 000.00. b) La valeur locative annuelle pour les bureaux situés dans l immeuble, CHF 24 000.00. c) Les intérêts courus sur la dette hypothécaire (voir opération 1). 1 Banque Dettes hypothécaires 260 000.00 260 000.00 Charges d immeuble Banque 330.00 330.00 2 Charges d immeubles Banque 96'000.00 96'000.00 Provision s/immeubles Charges d immeubles 70'000.00 70'000.00 3 Pertes s/créances Créances clients 23'500.00 23'500.00 Ducroire Pertes s/créances 23'500.00 23'500.00 4a Privé Produits d immeubles 18'000.00 18'000.00 b Loyers Produits d immeubles 24'000.00 24'000.00 c Charges d immeubles Passifs transitoires 260 000 x 170 / 360 3'069.45 3'069.45 9
Chapitre 55 4. Immeuble locatif d une société de capitaux Ici les comptes utilisés pourront conserver la même appellation, par contre leur numéro change, puisque l on va considérer cette activité comme hors exploitation. Il ne s agit pas non plus d une entreprise spécialisée dans la gestion d un parc immobilier, auquel cas, cette activité représenterait son activité d exploitation principale, mais d une entreprise exerçant une activité commerciale quelconque et détentrice, par ailleurs, d un immeuble locatif. + 1600 Immeubles Sàn Achat Frais d achats (notaire, RF) Plus-value ou Bénéfice sur vente ou Vente Amortissement direct Moins-value Perte sur vente Spb + 8000 Charges d immeubles (8000 Charges hors exploitation) Amortissement de l immeuble Entretien et réparations Electricité Chauffage (mazout, gaz) Assurances Impôt foncier Frais de conciergerie Intérêts hypothécaires Solde viré au de résultat 8100 Produits d immeubles + (8100 Produits hors exploitation) Loyers des locataires Solde viré au de résultat Loyer du propriétaire (entreprise individuelle) Loyer du concierge 4.1 Ecritures internes Le propriétaire Le concierge Exemple Raisonnement Si l immeuble locatif appartient à une entreprise privée et que le propriétaire y occupe un appartement, il y aura lieu de passer une écriture interne pour le loyer de son appartement. Le concierge occupe un appartement dans l immeuble de l entreprise pour CHF 1 000.00. Sur un salaire de CHF 4 700.00, nous lui déduisons le montant de la location. Enregistrer cette opération au moment du paiement du salaire. a) Si le concierge entretient l immeuble, cela augmente les charges d immeubles. b) Si l entreprise loue un logement, cela augmente les produits d immeubles. c) Si l entreprise règle par la banque, le compte Banque diminue. + 8000 Charges d immeubles 8100 Produits d immeubles + a) 4 700 b) 1 000 + 1020 Banque c) 3 700 10
Les immeubles a Charges d immeubles Salaire brut 4 700.00 b Produits d immeubles Retenue loyer 1 000.00 c Banque Salaire payé 3 700.00 Exercice Exercice 55.5 Journaliser les écritures suivantes relatives à l immeuble locatif de l entreprise Christen SA. 1. Nous comptabilisons un amortissement indirect et constant sur l immeuble locatif de 1 %. Sa valeur comptable est de CHF 580 000.00 et sa valeur d acquisition de CHF 840 000.00. 2. Nous enregistrons les loyers du mois encaissés sur notre compte bancaire CHF 12 480.00. 3. Nous avons payé par virement bancaire une facture non comptabilisée concernant l assurance bâtiments pour CHF 1 520.00. 4. Nous comptabilisons la facture concernant la réparation de l ascenseur pour CHF 4 600.00. 5. Nous avons réglé par virement postal l impôt foncier de l immeuble pour CHF 720.00. 6. Par ordre de paiement bancaire, nous réglons les intérêts hypothécaires de CHF 8 400.00 et le remboursement partiel de la dette hypothécaire CHF 5 000.00. 7. Comptabiliser le salaire du concierge qui s occupe de l immeuble de l entreprise, selon le décompte suivant : Salaire du concierge CHF 3 800.00 Retenue pour l appartement occupé dans l immeuble de l entreprise CHF 1 080.00 Solde versé par virement postal CHF 2 720.00. 1 Charges d immeubles FAC s/immeuble 1% de 840 000 8 400 8 400 2 Banque Produits d immeubles 12 480 12 480 3 Charges d immeubles Banque 1 520 1 520 4 Charges d immeubles Autres dettes 4 600 4 600 5 Charges d immeubles Poste 720 720 6 Charges d immeubles 8 400 Dettes hypothécaires 5 000 Banque 13 400 7 Charges d immeubles 3 800 Produits d immeubles 1 080 Poste 2 720 11
Chapitre 55 5. Annuité Le crédit hypothécaire va engendrer des dépenses. Il va falloir non seulement payer les intérêts de la dette hypothécaire mais aussi rembourser (amortir) une partie de celle-ci. Le cumul, intérêt et amortissement (remboursement partiel), se nomme l annuité. S agissant de l annuité, il existe deux variantes principales : L annuité dégressive. L annuité constante. Annuité dégressive L amortissement financier se caractérise par un remboursement constant du capital emprunté. Le montant des intérêts (et la dette hypothécaire) diminue ainsi chaque année de manière linéaire. CHF Annuité constante L annuité se caractérise par un paiement annuel global constant. Le montant des intérêts (et la dette hypothécaire) diminue progressivement tandis que le remboursement du capital augmente chaque année. CHF Intérêts Intérêts Remboursement du capital Années Remboursement du capital Années Exemple Calculs des annuités pour une dette hypothécaire de CHF 600 000.00 au taux de 3 %. Annuité dégressive On fixe le montant de l amortissement constant (remboursement) à CHF 6 000.00. 1re année Annuité constante On fixe le montant de l annuité constante à CHF 24 000.00. 1re année Intérêts : 3 % de 600 000 18 000.00 Intérêts : 3 % de 600 000 18 000.00 Amortissement : 6 000.00 Amortissement : 6 000.00 Annuité : 24 000.00 Annuité : 24 000.00 spb dette : 600 000 6 000 594 000.00 spb dette : 600 000 6 000 594 000.00 2e année 2e année Intérêts : 3 % de 594 000 17 820.00 Intérêts : 3 % de 594 000 17 820.00 Amortissement : 6 000.00 Amortissement : 6 180.00 Annuité : 23 820.00 Annuité : 24 000.00 spb dette : 594 000 6 000 588 000.00 spb dette : 594 000 6 180 587 820.00 3e année 3e année Intérêts : 3 % de 588 000 17 640.00 Intérêts : 3 % de 587 820 17 634.60 Amortissement : 6 000.00 Amortissement : 6 365.40 Annuité : 23 640.00 Annuité : 24 000.00 spb dette : 588 000 6 000 582 000.00 spb dette : 587 820 6 365.40 581 454.60 12
Les immeubles Journalisation La comptabilisation de l annuité donne lieu à deux écritures : L intérêt hypothécaire représente une charge (6900 Charges financières si c est un immeuble commercial, 7510 Charges d immeubles si c est un immeuble locatif). Le remboursement partiel (amortissement) représente une diminution de la dette hypothécaire (2401 Dettes hypothécaires). Exemple 1 Annuité dégressive : 2e année pour un immeuble locatif. Charges d immeubles Intérêts hypo. locatifs 17 820 Dettes hypothécaires Amortissement financier 6 000 Banque Annuité 23 820 Exemple 2 Annuité constante : 2e année pour un immeuble commercial. Charges financières Intérêts hypo. commerciaux 17 820 Dettes hypothécaires Amortissement financier 6 180 Banque Annuité 24 000 On constate qu en choisissant l annuité constante, dans ce cas, la dette est plus rapidement remboursée. Exercices Exercice 55.6 Une dette hypothécaire de CHF 400 000.00, garantie par un immeuble locatif, a été contractée auprès d une banque. Le taux hypothécaire est de 3 %. Le choix s est porté sur un amortissement constant de CHF 10 000.00. Comptabiliser le paiement, par banque, de la quatrième annuité. Charges d immeubles (400 000-30 000) x 3 % 11 100 Dettes hypothécaires Amortissement financier 10 000 Banque Annuité 21 100 13
Chapitre 55 Exercice 55.7 Une dette hypothécaire de CHF 240 000.00, garantie par un immeuble locatif, a été contractée auprès d une banque. Le taux hypothécaire est de 2.8 %. L amortissement (remboursement) annuel se monte à CHF 4 000.00. Déterminer et comptabiliser pour 2 premières périodes l annuité à payer par la banque en appliquant le principe de l annuité dégressive. Calculs de l annuité dégressive 1re année Intérêts : 2.8 % de 240 000 6 720.00 Amortissement : 4 000.00 Annuité : 10 720.00 spb dette : 240 000 4 000 236 000.00 2e année Intérêts : 2.8 % de 236 000 6 608.00 Amortissement : 4 000.00 Annuité : 10 608.00 spb dette : 236 000 4 000 232 000.00 1re année Charges d immeubles Intérêts hypothécaires locatifs 6 720 Dettes hypothécaires Amortissement financier 4 000 Banque 10 720 2e année Charges d immeubles Intérêts hypothécaires locatifs 6 608 Dettes hypothécaires Amortissement financier 4 000 Banque 10 608 14
Les immeubles Exercice 55.8 Une dette hypothécaire de CHF 650 000.00, garantie par un immeuble à usage exclusivement commercial, a été contractée auprès d une banque. Le taux hypothécaire est de 2.5 % et le remboursement annuel est de CHF 12 000.00. Comptabiliser le paiement, par banque, de la deuxième annuité selon le principe de l annuité dégressive. Charges financières (650 000-12 000) x 2.5 % 15 950 Dettes hypothécaires 12 000 Banque 27 950 Exercice 55.9 La dette hypothécaire, gagée par un immeuble locatif, s élève à CHF 820 000.00 au taux de 3.1 %. Sachant que l annuité se monte à CHF 32 000.00, comptabiliser les écritures relatives à ce paiement bancaire. Charges d immeubles 820 000 x 3.1 % 25 420 Dettes hypothécaires 32 000-25 420 6 580 Banque 32 000 15
Chapitre 55 Exercice 55.10 A) A partir des informations suivantes, compléter le plan de financement ci-après : Les taux d intérêts sont de : dette hypothécaire en 1er rang 4 % ; dette hypothécaire en 2e rang 4.5 %. L amortissement prévu est de 10 % de la dette hypothécaire 2e rang. Les frais d entretien (entretien, impôt foncier, chauffage, etc.) sont estimés à 1 % de la valeur de l immeuble. Les charges qu entraîne l acquisition de cet immeuble ne devraient pas dépasser le 30 % du revenu brut total. 1. Prix de l immeuble et montant du crédit nécessaire Prix de l immeuble avec frais annexes CHF 758 000.00 100 % Fonds propres disponibles Liquidités CHF 160 000.00 Titres CHF 50 000.00 CHF 210 000.00 27.70 % Montant du crédit nécessaire CHF 548 000.00 66.85 % 2. Emprunt hypothécaire Hypothèque 1er rang : 60 % de CHF 758 000 CHF 454 800.00 Hypothèque 2e rang : CHF 548 000 454 800 CHF 93 200.00 3. Tableau des intérêts et amortissements Intérêts hypothécaires 1er rang 4 % sur CHF 454 800.00 CHF 18 192.00 Intérêts hypothécaires 2e rang 4.5 % sur CHF 93 200.00 CHF 4 194.00 Amortissement 10 % sur CHF 93 200.00 CHF 9 320.00 Frais d entretien 1 % sur CHF 758 000.00 CHF 7 580.00 Charges annuelles totales CHF 39 286.00 Charges mensuelles CHF 3 273.85 4. Revenu annuel nécessaire Revenu du mari : 8 700 x 13 CHF 113 100.00 Revenu de l épouse : 3 100 x 12 CHF 37 200.00 Revenu brut total disponible : CHF 150 300.00 Revenu brut annuel nécessaire : 39 286 x 100 / 30 = CHF 130 953.35 Décision : revenu disponible plus grand que les charges annuelles : CHF 150 300 > CHF 130 953.35 Décision : oui B) Calculer l annuité annuelle que le propriétaire devra verser à la banque. Annuité : intérêts hypothécaires + amortissement de la dette 18 192 + 4 194 + 9 320 = CHF 31 706.00 16
Les immeubles 6. Les intérêts courus Exercices Exercice 55.11 Le 8 juin, nous avons contracté un emprunt hypothécaire sur notre immeuble locatif. La dette s élève à CHF 540 000.00 au taux de 2.8 %. A la clôture des comptes, le 31 décembre, comptabiliser l intérêt couru. Charges d immeubles Passifs transitoires 202 jours courus 8 484 8 484 Exercice 55.12 Le 22 septembre, un crédit hypothécaire a été octroyé sur un immeuble à usage exclusivement commercial. Il se monte à CHF 320 000.00, au taux de 2.4 %. A la clôture des comptes, le 31 décembre, journaliser l intérêt couru. Charges financières Passifs transitoires 98 jours courus 2 090.65 2 090.65 7. Achat et vente d immeubles locatifs 7.1 Généralités 7.2 Achat Exemple Une fois le financement trouvé, il convient encore d établir un décompte acheteur/vendeur. Celui-ci permet au vendeur et à l acheteur d enregistrer toutes les opérations concernant cette transaction, y compris les «écritures transitoires» au moment de l opération (exemple : la prime d assurance RC immeuble payée pour l année par le vendeur est à la charge de l acheteur pour la période allant de l achat à l échéance de la prochaine prime). Ce décompte s effectue en général lors des achats ou ventes d une certaine importance qui impliquent de nombreuses écritures en suspens et qui peuvent faire l objet de négociations entre l acheteur et le vendeur. achat et frais d achats d un immeuble locatif 1. Le 1er septembre, P. Fabre a acheté un immeuble locatif pour CHF 500 000.00. Pour compléter ses apports propres qui se montent à CHF 200 000.00, somme versée par virement bancaire, un prêt hypothécaire de CHF 300 000.00 lui a été accordé. 2. Les frais d achats (cédule, registre foncier ) se montent à CHF 30 000.00 et sont réglés par virement bancaire. 1) 2) 1600 Immeubles 1020 Banque 500 000 30 000 1) 2) 200 000 30 000 2401 Dettes hypothécaires 1) 300 000 17
Chapitre 55 1 Immeubles 500 000 ou Banque 200 000 Dettes hypothécaires 300 000 1 Immeubles Autres dettes 500 000 500 000 Autres dettes Banque 200 000 200 000 Autres dettes Dettes hypothécaires 300 000 300 000 2 Immeubles Banque 30 000 30 000 Opérations relatives au décompte de l acheteur. L achat de l immeuble peut comporter encore quelques autres éléments à régler (combustible encore en stock, assurances déjà réglées ). Pour établir le solde du décompte, on ouvre le compte 2010 Autres dettes. 3. Le stock de mazout déjà présent dans la citerne de l immeuble s élève à CHF 25 600.00. 4. Le vendeur a encaissé les loyers de septembre pour CHF 17 400.00. 5. La prime annuelle RC a été payée par le vendeur. Nous reprenons notre quote-part qui est de 4 mois (septembre à décembre). Notre part s élève à CHF 400.00. 3 Charges d immeubles Autres dettes 25 600 25 600 4 Autres dettes Produits d immeubles 17 400 17 400 5 Charges d immeubles Autres dettes 400 400 6. Le solde est réglé par virement postal. 4) 6) 2010 Autres dettes 17 400 3) 5) 8 600 25 600 400 26 000 26 000 6 Autres dettes Poste 8 600 8 600 18
Les immeubles Exercice Exercice 55.13 Journaliser l achat de l immeuble locatif ci-dessous. 1. Le 1er juin, afin de diversifier ses activités, un entrepreneur, actif dans le domaine électroménager, achète un immeuble locatif pour la somme de CHF 940 000.00. Le financement propre est assuré par la vente d actions pour CHF 262 000.00. Pour le solde, un crédit hypothécaire lui est accordé. 2. Les frais d achats se montent à CHF 26 000.00. Ils sont réglés par virement bancaire. 1 Immeubles 940 000 Titres 262 000 Dettes hypothécaires 678 000 2 Immeubles Banque 26 000 26 000 Journaliser le décompte en tenant compte des éléments suivants. 3. La citerne de l immeuble indique un stock de mazout restant s élevant à CHF 3 700.00. 4. Des locataires sont en retard dans le règlement de leurs loyers. La somme de CHF 2 200.00 est réglée d avance par l acheteur. 5. Des locataires ont payé d avance au vendeur leur loyer de juin pour CHF 1 800.00. 6. Le vendeur a payé, le 1er février, CHF 1 200.00, les primes d assurances annuelles (échéance le 31 janvier N+1) 7. Le règlement du solde se fait par virement bancaire. 3 Charges d immeubles Autres dettes 3 700 3 700 4 Produits d immeubles Autres dettes 2 200 2 200 5 Autres dettes Produits d immeubles 1 800 1 800 6 Charges d immeubles Autres dettes 1 200 x 8 / 12 800 800 7 Autres dettes Banque 4 900 4 900 5) 7) 2010 Autres dettes 1 800 3) 3 700 4) 2 200 4 900 6) 800 6 700 6 700 19
Chapitre 55 7.3 Vente Exemple 1 Sans dette hypothécaire Le 1er mai, un immeuble locatif est vendu CHF 700 000.00. Ce montant est versé sur un compte bancaire. La valeur comptable de l immeuble était de CHF 530 000.00. 1020 Banque 1600 Immeubles 1) Vente 700 000 Valeur 1) Vente 530 000 comptable 530 000 8510 Produits exceptionnels 1) Gain 170 000 1 Banque 700 000 Immeubles 530 000 Produits exceptionnels 170 000 ou 1 Banque Immeubles 700 000 700 000 Immeubles Produits exceptionnels 170 000 170 000 20
Les immeubles Exemple 2 Avec dette hypothécaire Le 1er mai, un immeuble locatif est vendu CHF 700 000.00, valeur comptable CHF 530 000.00. Le montant est versé sur un compte bancaire. Grâce à ce versement, la dette hypothécaire de CHF 100 000.00 est remboursée. Les intérêts hypothécaires courus de CHF 1 050.00 sont également réglés par la banque. Valeur comptable 1600 Immeubles 2401 Dettes hypothécaires 530 000 1) Vente 530 000 2) Remb. 100 000 Hypo. 100 000 1020 Banque 8510 Produits exceptionnels 1) Vente 700 000 2) Remb. 3) Intérêt 100 000 1 050 1) Gain 170 000 7510 Charges d immeubles 3) Int. hypo. 1 050 1 Banque 700 000 Immeuble 530 000 Produits exceptionnels 170 000 2 Dettes hypothécaires Banque 100 000 100 000 3 Charges d immeubles Banque 1 050 1 050 Opérations relatives au décompte du vendeur. La vente de l immeuble peut aussi comporter encore quelques autres éléments à régler (combustible encore en stock, assurances déjà réglées ). Pour connaître le solde du décompte, il faut ouvrir le compte 1190 Autres créances. 4. Le stock de mazout déjà présent dans la citerne de l immeuble est cédé pour CHF 12 300.00. 5. Les loyers de mai ont été encaissés pour CHF 9 500.00. 6. La prime annuelle RC a été payée. La part payée d avance CHF 800.00 (mai à décembre) est réclamée. 21
Chapitre 55 4 Autres créances Charges d immeubles 12 300.00 12 300.00 5 Produits d immeubles Autres créances 9 500.00 9 500.00 6 Autres créances Charges d immeubles 800.00 800.00 7. Le solde est réglé par virement postal. 4) 6) 1190 Autres Créances 12 300 5) 9 500 800 7) 3 600 13 100 13 100 7 Poste Autres créances 3 600.00 3 600.00 Exercices Exercice 55.14 Une entreprise individuelle cesse ses activités et vend son immeuble locatif en date du 1er décembre. Ce dernier trouve acheteur au prix de CHF 750 000.00 montant versé sur le compte bancaire. Il figurait dans la comptabilité de l entreprise pour un montant de CHF 500 000.00. A la suite de la vente, l entreprise rembourse par la banque sa dette hypothécaire de CHF 300 000.00 et règle aussi les intérêts courus (échéance des intérêts hypothécaires semestriels au taux de 5 % en premier rang au 30 juin et 31 décembre de chaque année). Journaliser cette vente. 1 Banque 750 000.00 Immeubles 500 000.00 Produits exceptionnels 250 000.00 2 Dettes hypothécaires Banque 300 000.00 300 000.00 3 Charges d immeubles Banque 300 000 x 5 % x 151 360 6 291.65 6 291.65 22
Les immeubles Journaliser le décompte du vendeur établi le 1er décembre. 4. La citerne de l immeuble indique un stock de mazout à la date de la transaction de 3 200 litres évalués à CHF 1.05 le litre. 5. Des locataires sont en retard dans le règlement de leur loyer échu du mois de novembre pour CHF 1 400.00. Il est convenu que le règlement sera destiné à l acheteur. 6. Des locataires ont payé d avance leur loyer du mois de décembre au vendeur pour CHF 3 600.00. 7. Le vendeur a payé, le 31 mars, CHF 1 200.00, de primes d assurances annuelles diverses (échues au 31 mars N+1) pour l immeuble. 8. Règlement du solde par virement bancaire d une des deux parties. 4 Autres créances Charges d immeubles 3 200 x 1.05 3 360.00 3 360.00 5 Autres créances Produits d immeubles 1 400.00 1 400.00 6 Produits d immeubles Autres créances 3 600.00 3 600.00 7 Autres créances Charges d immeubles 1 200 x 119 / 360 396.65 396.65 8 Banque Autres créances 1 556.65 1 556.65 Autres Créances 4) 3 360.00 6) 3 600.00 5) 1 400.00 7) 396.65 8) 1 556.65 5 156.65 5 156.65 23
Chapitre 55 Exercice 55.15 Le 31 octobre, nous vendons un de nos immeubles locatifs pour le prix de CHF 1 780 000.00. Nous pratiquons l amortissement décroissant et indirect au taux de 2 %. Sa valeur d acquisition s élève à CHF 1 400 000.00. Le solde à nouveau du compte FAC s/immeubles, à l ouverture des comptes au 1er janvier, se monte à CHF 640 000.00. Tenir compte d un amortissement partiel (prorata temporis). a) Les frais d achats à la charge de l acheteur sont de CHF 35 000.00. b) Le nouveau propriétaire reprend la dette hypothécaire de CHF 740 000.00. Taux 2.5 %, échéance des coupons le 03 mai de chaque année. Tenir compte de l intérêt couru. c) Nous avons encaissé les loyers de novembre, CHF 6 400.00. d) Le 05 janvier dernier, paiement de la prime de l assurance RC annuelle de CHF 2 800.00, échue au 31.12. Le repreneur prend à sa charge sa quote-part. e) Le stock de combustible de CHF 3 700.00 est repris par l acheteur. f) Le solde est viré sur notre compte bancaire. 1 Charges d immeubles FAC s/immeubles ((1 400 000-640 000) x 2 %) x 10 / 12 12 666.65 12 666.65 FAC s/immeubles Immeubles 652 666.65 652 666.65 Autres créances 1 780 000.00 Immeubles 767 333,35 Produits exceptionnels 1 032 666.65 a b Dettes hypothécaires Autres créances 740 000.00 740 000.00 Charges d immeubles Autres créances 740 000 x 2.5 % x 177 / 360 9 095.85 9 095.85 c Produits d immeubles Autres créances 6 400.00 6 400.00 d Autres créances Charges d immeubles 2 800 x 2 / 12 466.65 466.65 e Autres créances Charges d immeubles 3 700.00 3 700.00 f Banque Autres créances 1 028 670.80 1 028 670.80 24
Les immeubles 1) Autres Créances 1 780 000.00 b) 740 000.00 d) 466.65 b) 9 095.85 e) 3 700.00 c) 6 400.00 f) 1 028 670.80 1 784 166.65 1 784 166.65 8. Achat et vente d autres actifs immobilisés Exemple Un véhicule de livraison d une valeur comptable de CHF 15 000.00, acheté il y a 7 ans, est vendu CHF 12 700.00. La somme a été réglée en espèces. Caisse 12 700 Charges exceptionnelles* 2 300 Véhicules 15 000 ou Caisse Véhicules 12 700 12 700 Charges exceptionnelles* Véhicules Perte nette s / vente 2 300 2 300 * Amortissements si la vente se déroule la même année que l achat. Exercices Exercice 55.16 Nous achetons une nouvelle machine de bureau d une valeur de CHF 45 000.00. D entente avec le fournisseur, notre règlement s effectue ainsi : Reprise de l ancienne machine pour CHF 15 000.00 qui figurait dans nos comptes pour CHF 14 000.00. Le solde sera payé dans 1 mois. Machines de bureau 45 000 Machines de bureau 15 000 Autres dettes 30 000 Machines de bureau Produits exceptionnels 1 000 1 000 25
Chapitre 55 Exercice 55.17 Nous achetons un nouveau mobilier pour le prix de CHF 48 000.00. Le vendeur reprend l ancien mobilier pour CHF 16 000.00. Ce mobilier avait été acheté CHF 36 000.00 et le compte Fonds d amortissements cumulés sur mobilier et installations correspondant se monte à CHF 21 600.00. Le règlement du solde s effectue par virement bancaire. Mobilier et installations 48 000 Mobilier et installations 16 000 Banque 32 000 FAC sur Mobilier et installations Mobilier et installations 21 600 21 600 Mobilier et installations Produits exceptionnels 1 600 1 600 ou Mobilier et installations Autres dettes 48 000 48 000 Autres dettes Mobilier et installations 16 000 16 000 FAC sur mobilier et installations Mobilier et installations 21 600 21 600 Mobilier et installations Produits exceptionnels 1 600 1 600 Autres dettes Banque 32 000 32 000 26
Les immeubles 9. Taux de rendement de l immeuble Les Suisses sont de plus en plus enclins à investir dans la pierre. Ce placement est intéressant d autant plus que les taux d intérêt sont actuellement historiquement bas. Mais avant de prendre une décision et de se lancer dans un investissement, il est recommandé de s assurer que celui-ci sera rentable. Plusieurs outils sont à disposition. On peut distinguer deux notions de rendement : Le rendement brut (du prix d achat). Le rendement net (du capital propre investi). Le rendement brut Ce calcul donne une première idée approximative. Il a l avantage de fournir une estimation du rendement avec peu d informations. Formule : Produits des locations Prix d achat de l immeuble x 100 Exemple Achat de l immeuble (frais d achats inclus) : CHF 880 000.00 Produits locatifs : CHF 50 000.00 Taux de rendement brut : 50 000 880 000 x 100 = 5.68 % NB : les réponses en % doivent être arrondies à deux décimales. Ce taux est apparemment attractif. Il est bien supérieur à un taux d épargne ordinaire. Du moment que cet investissement semble rentable, une analyse plus approfondie est nécessaire avant de se lancer dans une telle acquisition. Le constat est que, dans ce calcul, les charges (intérêts hypothécaires, frais d entretien..) n entrent pas en ligne de compte. C est pourquoi, on va calculer le rendement net. Le rendement net Le rendement brut jugé intéressant, la démarche suivante consiste à intégrer toutes les charges inhérentes à ce bien immobilier. Il en sortira une idée plus juste de la rentabilité de cet investissement. On peut distinguer plusieurs types de charges d immeubles : Charges financières : intérêts hypothécaires. Charges d exploitation estimées entre 1 % et 4 % de la valeur de l objet : Frais d entretien : réparations, entretien ascenseurs, peinture, etc. Frais généraux : taxe foncière, assurances-incendie, RC, etc. Frais d administration : honoraires de l administrateur Provision et amortissement : rénovation façade (sur la durée), etc. Risques sur loyer : vacance (inoccupation) des locaux, loyers impayés. Rendement net (produits locatifs charges d immeubles) Formule : x 100 Capital propre investi (prix de l immeuble dette hypothécaire) 27
Chapitre 55 En d autres termes : Combien l argent investi par le propriétaire dans l achat de l immeuble rapporte-t-il en %? Reprise de l exemple précédent Achat de l immeuble (frais d achats inclus) : CHF 880 000.00 Dette hypothécaire : CHF 500 000.00 Produits locatifs : CHF 50 000.00 Charges d immeuble (intérêts hypothécaires, entretien de l immeuble, amortissement, assurance de vacance du locataire, assurance de loyers impayés, taxe foncière ) CHF 42 000.00 Taux de rendement net 1) Bénéfice net sur immeuble : Produits d immeuble charges d immeuble 50 000 42 000 = CHF 8 000.00 2) Capital propre investi : Valeur de l immeuble dette hypothécaire 880 000 500 000 = CHF 380 000.00 3) Taux de rendement net : Bénéfice x 100 Capital investi 8 000 x 100 380 000 = 2.11 % On peut observer qu en prenant en considération les charges, le rendement passe de 5.68 % à 2.11 %. Au vu de ce qui précède, il est aisé de comprendre qu il est essentiel de s assurer que tous les éléments ont bien été pris en compte. L élément essentiel demeure tout de même l emplacement. Les spécialistes de la branche vous confirmeront qu un investissement immobilier doit comporter trois qualités : l emplacement, l emplacement et l emplacement. Cela permettra notamment d éviter la vacance de loyer (manque à gagner sans loyer). Il n a pas été fait mention de la notion fiscale qui, différente selon les régions, va encore réduire la rentabilité. Les professionnels parlent alors de rendement «net-net» ce qui signifie rendement net après impôts. Par souci de simplification, l aspect fiscal n a pas été pris en compte. 28
Les immeubles Exercices Exercice 55.18 Achat de l immeuble (frais d achats inclus) : CHF 630 000.00 Dette hypothécaire : CHF 400 000.00 Produits locatifs : CHF 45 000.00 Charges d immeuble (intérêts hypothécaires ) CHF 33 000.00 Calculer le taux de rendement brut. Rendement brut : 45 000 x 100 = 7.14 % 630 000 Exercice 55.19 Achat de l immeuble (frais d achats inclus) : CHF 740 000.00 Dette hypothécaire : CHF 400 000.00 Produits locatifs : CHF 120 000.00 Charges d immeuble (intérêts hypothécaires ) CHF 104 000.00 Calculer le taux de rendement brut et le taux de rendement net. a) Rendement brut : 120 000 x 100 = 16.22 % 740 000 b) Rendement net : 1) Bénéfice net : 120 000 104 000 = CHF 16 000.00 2) Capital propre investi : 740 000 400 000 = CHF 340 000.00 3) Taux de rendement net : 16 000 x 100 = 4.71 % 340 000 29
Chapitre 55 Exercice 55.20 Achat de l immeuble (frais d achats inclus) : CHF 880 000.00 Dette hypothécaire (1er rang) : CHF 500 000.00 Dette hypothécaire (2e rang) : CHF 50 000.00 Produits locatifs : CHF 140 000.00 Charges d immeuble (intérêts hypothécaires ) CHF 112 000.00 Sachant que les taux hypothécaires en 1er rang vont augmenter de 0.25 point et en 2e rang de 0.35 point et que cela ne pourra pas être répercuté sur les locations, calculer les nouveaux taux de rendement brut et net. a) Taux de rendement brut : 140 000 x 100 = 15.91 % 880 000 b) Rendement net : Augmentation des intérêts : 500 000 x 0.0025 + 50 000 x 0.0035 = CHF 1 425.00 Nouvelles charges : 112 000 + 1 425 = CHF 113 425.00 1) Bénéfice net : 140 000 113 425 = CHF 26 575.00 2) Capital propre investi : 880 000 550 000 = CHF 330 000.00 3) Taux de rendement net : 26 575 x 100 = 8.05 % 330 000 30
Les immeubles Exercice 55.21 Achat de l immeuble (frais d achats inclus) : CHF 2 380 000.00 Dette hypothécaire (1re rang) : CHF 1 500 000.00 Dette hypothécaire (2e rang) : CHF 270 000.00 Produits locatifs : CHF 130 000.00 Charges financières : intérêt hypothécaire 1er rang : 2.2 % ; 2e rang : 2.45 % ; Autres charges d immeuble : Frais d entretien : 1.3 % ; Frais généraux : 0.2 % ; Frais d administration : 0.1 % ; Provision et amortissement : 0.5 % ; Risques sur loyer : 0.2 %. Calculer le taux de rendement net. Charges financières : 1er rang : 1 500 000 x 2.2 % = CHF 33 000.00 2e rang : 270 000 x 2.45 % = CHF 6 615.00 Exploitation : 2 380 000 x (1.3 % + 0.2 % + 0.1 % + 0.5 % + 0.2 %) = CHF 54 740.00 Total : = CHF 94 355.00 1) Rendement (bénéfice) : 130 000 94 355 = CHF 35 645.00 2) Capital investi : 2 380 000 1 770 000 = CHF 610 000.00 Taux de rendement net : 35 645.00 x 100 = 5.84 % 610 000 31
Chapitre 55 Exercice 55.22 Achat de l immeuble (frais d achats inclus) CHF 850 000.00 Dette hypothécaire CHF 430 000.00 Charges d immeubles CHF 35 400.00 Produits d immeubles CHF 58 000.00 a) Calculer le taux de rendement net de nos capitaux propres investis dans cet immeuble. b) Nous désirons vendre cet immeuble. Le nouvel acquéreur désire un rendement net de 5 %. En supposant qu il nous reprend la dette hypothécaire et que le résultat net reste inchangé, quel prix serait-il disposé à payer? a) 1) Bénéfice net : 58 000 35 400 = CHF 22 600.00 2) Capital propre investi : 850 000 430 000 = CHF 420 000.00 3) Taux de rendement net : 22 600 x 100 = 5.38 % 420 000 b) Fonds propres maximum : 22 600 x 100 = CHF 452 000.00 5 Prix maximum agréé : 452 000 + 430 000 = CHF 882 000.00 32
Les immeubles Exercice 55.23 Achat de l immeuble (frais d achats inclus) CHF 2 800 000.00 Dette hypothécaire 1er rang CHF 1 600 000.00 Dette hypothécaire 2e rang CHF 200 000.00 Charges d immeubles CHF 200 000.00 Produits d immeubles CHF 280 000.00 a) Déterminer le taux de rendement net de nos capitaux propres investis dans cet immeuble. b) La BNS ayant baissé ses taux directeurs, les banques commerciales nous informent que les taux d intérêts hypothécaires vont être modifiés au 1er janvier prochain de la manière suivante : Hypothèque 1er rang : le taux passe de 2.5 % à 2 %. Hypothèque 2e rang : le taux passe de 3.5 % à 3.2 %. Le propriétaire n a jamais répercuté sur les loyers les hausses et les baisses passées. Cette fois, il décide de totalement répercuter cette baisse. Quelle sera la baisse mensuelle accordée à chaque locataire, les autres charges de l immeuble restant stables. L immeuble abrite 6 grands appartements de standing identiques. a) 1) Bénéfice net : 280 000 200 000 = CHF 80 000.00 2) Capital propre investi : 2 800 000 1 800 000 = CHF 1 000 000.00 3) Taux de rendement net : 80 000 x 100 = 8.00 % 1 000 000 b) Baisse 1er rang : 1 600 000 x 0.5 % = CHF 8 000.00 Baisse 2e rang : 200 000 x 0.3 % = CHF 600.00 Baisse annuelle par locataire : 8 600 = CHF 1 433.35 6 Baisse mensuelle : 1 433.35 = CHF 119.45 12 33
Chapitre 55 Exercice 55.24 Un particulier a investi dans l achat d un appartement à usage locatif. Le prix d achat est de CHF 300 000.00. La dette hypothécaire se monte à CHF 100 000.00. Les loyers sont versés trimestriellement à raison de CHF 6 000.00 pendant les quatre premières années et CHF 6 300.00 les années suivantes. Les charges annuelles s élèvent à CHF 18 000.00. Après 6 ans, le particulier a vendu l appartement en réalisant une plus-value de 10 %. Cet investissement a-t-il été intéressant si, dans le même temps, le taux de rendement annuel moyen des titres s est élevé à 7 %? Commenter brièvement. 1) Bénéfice sur immeuble annuel moyen : Produits des locations (6 ans) : (6 000 x 4) x 4 + (6 300 x 4) x 2 = CHF 146 400.00 Produit de la vente (6 ans) : 300 000 x 110 % - 300 000 = CHF 30 000.00 Produit annuel moyen : 146 400 + 30 000 = CHF 29 400.00 6 Bénéfice annuel moyen : 29 400 18 000 = CHF 11 400.00 2) Capital propre investi : 300 000 100 000 = CHF 200 000.00 3) Taux de rendement net moyen : 11 400 x 100 = 5.70 % 200 000 Ce rendement immobilier est bon, mais inférieur à celui des titres. En revanche, il est en principe moins risqué. 34