1 LES SCPI CHEZ SPIRICA Description et méthodes de valorisation MARS 2013
2 Sommaire Contexte et objectifs 3 Les Principales Caractéristiques des SCPI 4 Les SCPI dans un contrat Spirica 13 Exemple de calculs 19 Exemples d avenants clients 24 Lexique 27
3 Contexte et objectif Immobilier : valeur refuge en temps de crise Elargir l offre SCPI en permettant la souscription de SCPI à capital variable et fixe dans un contrat d assurance vie
4 LES PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DES SCPI
5 Qu est ce qu une SCPI? Société Civile de Placement Immobilier. Détient des biens immobiliers (bureaux, commerces, habitation), les loue et en assure la gestion. La SCPI est détenue par des associés disposant de parts de capital. Les opérations de marchands de biens sont interdites.
6 Deux sortes de SCPI SCPI dites de «rendement» Bureaux Commerces Habitation SCPI dites «fiscales» : Ces SCPI ne sont pas décrites dans cette présentation Le dispositif Duflot Investissements indirects en immobilier d habitation résidentiel neuf SCPI Malraux : Investissement dans des immeubles anciens et classés, permet de les restaurer tout en bénéficiant d avantages fiscaux. Les dépenses de restauration étaient donc déductibles du revenu global sans plafonnement de leur montant. SCPI déficit foncier : Permettre au porteur de parts d imputer sur ses revenus fonciers, et dans la limite de 10700, sur son revenu global, la quote-part des dépenses d entretien, de réparation et d amélioration exposées par la société sur les immeubles qu elle aura acquis, conformément à l article 31 I du Code Général des Impôts.
7 SCPI à capital fixe ou variable? Les SCPI à capital fixe Sont dites «ouvertes» lorsqu elles procèdent à des augmentations de capital successives, dont les montants et les durées sont fixés par la Société de Gestion (marché primaire) Ou dites «fermées» lorsqu elles n augmentent plus leur capital. Le seul moyen dans ce cas d acheter des parts c est qu un vendeur se manifeste (marché secondaire) Les SCPI à capital variable Peuvent sans autres limites que celles fixées par leurs statuts (capital maximum, conditions de la variabilité), émettre sans formalité particulière des parts nouvelles ou rembourser les parts des Associés qui souhaitent se retirer.
8 Achat et vente de parts de SCPI 1/2 Prix de souscription : prix d achat de parts de SCPI (à capital fixe ou variable) sur le marché primaire. Ce prix comprend la commission de souscription (entre 6% et 10% du prix de la part, voire plus). Valeur de retrait : dans le cadre de SCPI à capital variable, c est la valeur nette perçue par le cédant; elle est fixée par la société de gestion. Cela correspond au prix de souscription de la part au jour du retrait diminué des commissions de souscription. Commission de souscription : droit d entrée perçu à l émission de la part et calculé en pourcentage de son prix. Cette commission est un élément du prix de souscription et est destinée à rémunérer la société de gestion pour la commercialisation de la SCPI et pour les recherches liées aux investissements. Vigilance : elle peut être exprimée en HT ou TTC.
9 Achat et vente de parts de SCPI 2/2 Revenus : distribution des loyers (nets de charges et de frais de gestion de la SCPI) aux associés issus de la location du patrimoine, voire de plus-values (et accessoirement des revenus de valeurs mobilières) Délai de jouissance : décalage entre la date de souscription des parts et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus, le cas échéant. Exemple : le 1 er jour du 3 ème mois suivant le mois au cours duquel a lieu la souscription. Frais de gestion : frais de fonctionnement de la société de gestion prélevés sur les loyers (entre 8 et 10%)
10 LES SCPI DANS LES CONTRATS SPIRICA
11 Les SCPI dans les contrats d assurance vie Les avantages : La liberté de choisir le juste dosage : possibilité d investir jusqu à 100% du capital de votre contrat en SCPI. La facilité de souscription : elle sont accessibles par simple voie d avenant Un choix multiples de SCPI à capital fixe ou variable. La souplesse et la régularité des revenus : distribution trimestrielle des revenus allant jusqu à 100%, avec réinvestissement dans la même SCPI ou sur le fonds euro. Abandon partiel ou total du délai de jouissance, appréciation SCPI par SCPI : les parts souscrites peuvent rapporter dès le mois suivant celui de la souscription (cf conditions dans les avenants).
Souscription en direct ou via un contrat d assurance Spirica? 12 SCPI en direct SCPI via contrat d'assurance Spirica Type d'investissement Bureaux, Commerces, Entrepôts, Habitation Bureaux, Commerces, Entrepôts, Modalités d'acquisition Frais Délai de jouissance Achat au prix de souscription Via un bulletin de souscription Entre 7% et 10% (droit d'inscription) 1 er jour du x ème mois qui suit l investissement selon la SCPI Achat au prix de réalisation pour les SCPI «Fixe» Achat au prix de retrait pour les SCPI «variables» Via un avenant au contrat Frais du contrat (frais sur versement + frais de gestion) + Frais SCPI (environ 2% pour les SCPI à capital fixe, entre 6% et 10% pour celles à capital variable) 1 er jour du mois qui suit l investissement Modalités de vente Vente au prix de retrait Vente au prix de réalisation ou au prix de retrait selon la SCPI Liquidité Faible (marché secondaire sur les SCPI à capital Fixe) Assurée par l'assureur Fiscalité Imposition à l'irpp dans les revenus fonciers Assurance vie Distribution des revenus Trimestriel à terme échu le plus souvent à hauteur de 100% des revenus Trimestriel à terme échu le plus souvent avec application d'un taux de distribution (entre 85% et 100% selon les SCPI) Distribution sur le fonds en euros ou réinvestissement sur la SCPI (selon le contrat) Durée d'investissement Long Terme Long Terme Rendement du placement Points Forts dépend des recettes locatives et de l'évolution de la valeur de retrait Possibilité effet de levier grâce à l'achat de crédit dépend des recettes locatives et de l'évolution de la valeur de réalisation ou de la valeur de retrait, du taux de distribution et des frais du contrat Disponibilité de l'épargne dont la liquidité est assurée par l'assureur. Pas de montant minimum d'investissement. Achat généralement inférieur à 100% du prix de souscription pour les SCPI à capital Variable. Source de diversification Points Faibles Liquidité Enveloppe Limitée pour les SCPI à capital fixe (pas de marché secondaire)
Les 4 bonnes raisons d investir dans des supports SCPI via un contrat d assurance 13 1. L accessibilité : le montant d investissement minimum est bien moindre que lors de l achat d un bien immobilier en direct. 2. La liquidité : contrairement à un investissement en direct sur une SCPI, les parts souscrites via un contrat d assurance offrent la même liquidité qu un investissement sur un fonds en euros ou une unité de compte, la contrepartie étant assurée par l assureur. 3. La fiscalité : souscrire à une SCPI dans le cadre d un contrat d assurance permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l assurance vie à la fois en termes de produits (revenus et plus-values) et de transmission. 4. La stabilité et la rentabilité de l investissement : la SCPI n est pas directement soumise aux fluctuations des marchés boursiers et offre des perspectives de rendement intéressantes dans la perspective d un investissement patrimonial lié à la durée de vie du contrat.
14 Les SCPI à Capital Fixe dans le contrat d assurance L achat de ces SCPI ne peut se faire qu à l occasion d augmentation de capital ou sur le marché secondaire. L assureur en achète à ce moment là un stock (à son actif) pour ensuite les affecter aux souscripteurs de SCPI au travers de ses contrats (à son passif). La valeur retenue lors d un investissement ou d un désinvestissement pour le souscripteur de contrat d assurance est la valeur de réalisation Chaque investissement sur la SCPI supporte une majoration de frais du contrat.
15 Les SCPI à Capital Variable dans le contrat d assurance Dans ce cas, l achat de part de SCPI à capital variable peut se faire à tout moment, le marché étant toujours «ouvert». L assureur achète les parts pour ses souscripteurs au prix de souscription ou à la valeur de marché. Cette valeur comprend des commissions qui rémunèrent la SDG et les distributeurs. La valeur retenue lors d un investissement ou d un désinvestissement pour le souscripteur de contrat d assurance est la valeur de retrait. Chaque investissement sur la SCPI supporte une majoration de frais du contrat.
16 La distribution des revenus Spirica perçoit trimestriellement les revenus des SCPI pour ensuite les distribuer aux souscripteurs dans leur contrat d assurance vie. Spirica supporte les délais de jouissance imposés par le règlement de la SCPI (exemple : le 1 er jour du 3 ème suivant le mois au cours duquel a lieu la souscription) En revanche, pour ne pas pénaliser les souscripteurs de contrats d assurance vie, Spirica prend à sa charge le délai de jouissance. (exemple : le 1 er jour du mois qui suit le mois d investissement)
17 La Performance de la SCPI dans le contrat Calcul de la performance N: % de distribution (au moins 85%) x Revenus N Valeur de Réalisation 31/12/N-1 ou Valeur de Retrait au 01/01/N A cela s ajoute un complément de performance (positif ou négatif) lors de la connaissance de la valeur de réalisation ou de retrait. Cette performance est brute des frais de gestion du contrat. Elle s'applique pour une jouissance des parts sur l'année civile.
Les différentes SCPI disponibles chez Spirica 18 Nom Société de Gestion Catégorie Date de création Typo logie (capital) Capitali sation Valeur de réalisation 31/12/2012 Valeur de retrait 01/01/2013 Perf 2012 (1) Fructirégions Fructipierre Accès Valeur Pierre France Investipierre Actipierre Europe Patrimmo Commerce Primopierre Primovie Immofonds 4 NAMI AEW Europe NAMI AEW Europe BNP Paribas REIM Immobilier d entreprise Immobilier d entreprise Immobilier de bureaux 24/10/1995 Fixe 160 464 310 206.23-4.71% 07/04/1987 Fixe 486 467 080 465.40-4.85% 14/04/1981 Fixe 1 271 966 060 546.96-4.14% BNP Paribas REIM Diversifiée 01/01/2000 Fixe 404 025 000 238.86-4.37% CILOGER Commerces 04/09/2007 Variable 154 152 900-180.18 4.12% PRIMONIAL REIM Commerces 22/08/2011 Variable 87 885 021-173.81 5.12% PRIMONIAL REIM PRIMONIAL REIM LA FRANCAISE AM Immobilier d entreprise Santé Education Immobilier de bureaux 31/07/2008 Variable 486 856 326-173.81 5.30% 19/07/2012 Variable 29 616 651-173.52 NS 26/04/1989 Variable 241 591 749-185.92 5.25% Edissimmo AMUNDI AM Diversifiée 28/09/2001 Variable 1 397 466 450-206.12 5.11% Rivoli Avenir Patrimoine PFO2 AMUNDI AM PERIAL Immobilier de bureaux Immobilier d entreprise 20/12/2001 Variable 1 011 196 680-238.18 4.81% 21/07/2009 Variable 471 104 550-166.53 5.27% (1) Performance calculée entre les revenus de l'année N et la valeur de réalisation au 31/12/N-1 (respectivement valeur de souscription de l année N), après application du taux de distribution des revenus de 85% pour les SCPI valorisée en valeur de réalisation. Cette performance est brute des frais de gestion du contrat. Elle s'applique pour une jouissance des parts sur l'année civile.
19 EXEMPLES DE CALCULS LORS DES DIFFÉRENTES OPÉRATIONS (VERSEMENTS, ARBITRAGES, RACHAT)
20 Exemple Trimestre 1 Trimestre 2 Trimestre 3 Trimestre 4 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Pour un investissement réalisé sur le(s) Support(s) un mois donné, les parts portent jouissance le premier jour du mois qui suit le mois d investissement. Lors d un désinvestissement, les parts portent jouissance jusqu à la distribution effective de revenus précédente. Souscription Frais de gestion T1 Dividende T1 Frais de gestion T2 Dividende T2 Désinvestissement (rachat ou arbitrage) Frais de gestion T3 dividende T3
21 Détail du calcul 1/3 Souscription de 10 000 de parts de SCPI PFO2 Majoration de frais SCPI de 6% (hors frais du contrat d assurance, exemple pris avec frais d entrée de 0%) Souscription nette de frais = 10 000 x (1-6%) = 9400 Valeur de retrait : 166,53 la part Nombre de parts acquises = 9400 / 166,53 = 56,44628 parts NB : ceci revient à un achat à 97,34% de la valeur de souscription. Solde après prise des frais de gestion T1 (1% / an) Frais de Gestion Trimestre 1 = 1%/4 x 56,44628 = 0,14111 parts Solde après prise des frais de gestion UC =56,44628 0,14111 = 56,30517 parts Revenus trimestriels T1: par part par trimestre = 5, soit un revenu par part par mois de 1,67. 100% des revenus distribués (selon la SCPI) Nombre de mois de jouissance sur le trimestre : 3 mois pour le solde soit 3 x 1,67 x 56,30517 x 100% = 282,08 de revenus à reverser sur le contrat. CAS 1 : Versement des revenus sur le support Fonds en euros Montant revenus nets au contrat = 282,08 versés sur le support Fonds en euros (frais d entrée 0%) Solde de part sur le support SCPI = solde après prise des frais = 56,30517 parts CAS 2 : Versement des revenus sur la SCPI Ces revenus sont reversés dans les mêmes conditions qu un versement, à savoir la majoration de frais SCPI de 6% (et l application du délai de jouissance et de la valeur de la part) soit 282,08 x 6% = 16,92 Montant revenus nets reversés sur le contrat = 282,08-16,92= 265,16 soit 265,16/166,53 = 1,59226 parts Dans ce cas : nombre de parts acquises après distribution = 56,30517 +1,59226 = 57,89743 parts Important : le versement des revenus se fait en date de valeur du paiement effectif des revenus par le gestionnaire à Spirica.
22 Détail du calcul 2/3 La suite de l exemple se fera avec le cas 2 : versement des revenus sur la SCPI Solde après prise des frais de gestion T2 (1% / an) Frais de Gestion Trimestre 2 = 1%/4 x 57,89743 = 0,14474 parts Solde après prise des frais de gestion UC = 57,89743-0,14474 = 57,75269 parts Revenus trimestriels T2: par part par trimestre = 5, soit un revenu par part par mois de 1,67. Nombre de mois de jouissance sur le trimestre : - 3 mois pour le solde soit 3 x 1,67 x 57,75269 x 100% = 289,34 de revenus sur le trimestre. - 1 mois pour le revenu T1 soit 1 x 1,67 x 1,59226 x 100% = 2,66 de revenus sur le trimestre. soit un total de 292 de revenus à reverser sur le contrat Ces revenus sont reversés dans les mêmes conditions qu un versement, à savoir la majoration de frais SCPI de 6% (et l application du délai de jouissance et de la valeur de la part), soit 292 x 6% = 17,52 Montant revenus nets reversés sur le contrat = 292 17,52 = 274,48 soit 274,48/166,53 = 1,64823 parts Dans ce cas : nombre de parts acquises après distribution = 57,75269+ 1,64823 = 59,40092 parts Important : le versement des revenus se fait en date de valeur du paiement effectif des revenus par le gestionnaire à Spirica. Désinvestissement pour 45 unités de compte (rachat ou arbitrage) Solde après désinvestissement = 59,40092-45 = 14,40092 parts
23 Détail du calcul 3/3 Solde après prise des frais de gestion T3 (1% / an) Frais de Gestion Trimestre 3 = 1%/4 x 14,40092 = 0,036 parts Solde après prise des frais de gestion UC = 14,40092-0,036 = 14,36492 parts Revenus trimestriels T3: par part par trimestre = 5, soit un revenu par part par mois de 1,67. Le calcul sera basé uniquement sur le solde des parts dès lors que ce solde est inférieur à la différence entre le stock initial de la période et les parts supplémentaires investies sur la période notamment suite à la distribution de revenus. Soit 3 x 1,67 x 14,36492 x 100% = 72,96 de revenus sur le trimestre à reverser sur le contrat Ces revenus sont reversés dans les mêmes conditions qu un versement, à savoir la majoration de frais SCPI de 6% (et l application du délai de jouissance et de la valeur de la part), soit 72,96 x 6% = 4,38 Montant revenus nets reversés sur le contrat = 72,96 4,38 = 68,58 soit 68,58/166,53 = 0,41181 parts Dans ce cas : nombre de parts acquises après distribution = 14,36492 + 0,41181 = 14,77673 parts Important : le versement des revenus se fait en date de valeur du paiement effectif des revenus par le gestionnaire à Spirica.
EXEMPLES D AVENANTS CLIENT 24
Exemple d avenant SCPI valorisée en valeur de réalisation et revenus distribués sur la SCPI 25
Exemple d avenant SCPI valorisée en valeur de retrait et revenus distribués sur la SCPI 26
LEXIQUE 27
COMMISSION DE SOUSCRIPTION : droit d entrée perçu à l émission de la part et calculé en pourcentage de son prix. Cette commission est un élément du prix de souscription et est destinée à rémunérer la société de gestion pour la commercialisation de la SCPI et pour les recherches liées aux investissements. DÉLAI DE JOUISSANCE : décalage entre la date de souscription des parts et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus, le cas échéant. MARCHÉ DES PARTS : lieu d échange des parts de SCPI. marché primaire : c est le marché de la souscription. Dans le cadre d une SCPI à capital fixe, l associé souscrit au moment d une augmentation de capital. Dans le cadre d une SCPI à capital variable, la souscription se fait à tout moment. marché secondaire : c est l ensemble du marché des échanges de parts. Les prix sont librement déterminés par les acheteurs et les vendeurs. Le marché secondaire peut être organisé par la société de gestion (organisation des confrontations) ou de gré à gré. PRIX DE SOUSCRIPTION : prix d achat de parts de SCPI (à capital fixe ou variable) sur le marché primaire. Ce prix comprend la commission de souscription. REVENU versé aux associés : Il comprend les revenus locatifs provenant du parc immobilier, les revenus financiers provenant des placements de la trésorerie, et un éventuel report à nouveau. Les acomptes sont les revenus distribués tous les trimestres (ou tous les semestres). SOCIÉTÉ DE GESTION : crée, gère et développe des SCPI. Elle intervient dans plusieurs domaines : les investissements et les arbitrages du patrimoine immobilier, la gestion locative, l information des associés et la tenue du marché des parts. 28
29 SCPI À CAPITAL FIXE : le capital maximal est fixé dans les statuts. La société de gestion peut procéder à des augmentations de capital successives. En dehors de ces périodes, la souscription est fermée et les parts sont disponibles uniquement sur le marché secondaire. SCPI À CAPITAL VARIABLE : le capital maximal est fixé dans les statuts. La souscription de nouvelles parts est possible à tout moment et le capital varie selon les souscriptions et les retraits de parts. Il n y a pas de marché secondaire. VALEUR DU PATRIMOINE : valeur vénale : valeur du patrimoine immobilier établie par l expert immobilier indépendant. C est le prix qu un investisseur éventuel accepterait de payer pour un immeuble dans son lieu et son état actuel. valeur de réalisation (ou Actif Net Réévalué) : valeur vénale des immeubles de la SCPI + valeur nette des autres actifs de la SCPI. valeur de reconstitution : valeur de réalisation + frais et droits de reconstitution du patrimoine. VALEUR DE RETRAIT : dans le cadre de SCPI à capital variable, cela correspond au prix de souscription de la part au jour du retrait diminué des frais de souscription.