De façon générale la répartition du commerce de détail à Montréal peut se résumer comme suit :

GROUPE DE TRAVAIL Le commerce de détail à Montréal Définition de l industrie Le commerce de détail peut être défini comme étant la somme des ventes effectuées dans les points de vente au détail dont l activité principale est la vente au grand public de biens et de services connexes, pour la consommation des ménages. Portrait du secteur à Montréal Structure du commerce de détail à Montréal De façon générale la répartition du commerce de détail à Montréal peut se résumer comme suit : Le centre-ville Soit la rue Sainte-Catherine et ses abords immédiats entre les rues Guy et Saint-Urbain, le Vieux- Montréal, le Quartier du Musée, la rue Crescent, le Quartier chinois, le Quartier latin et le Village. Le rayonnement commercial du centre-ville est métropolitain, national et international par l importance majeure de la clientèle touristique qui y consomme. Les artères commerciales «traditionnelles» et les «villages» Situés à l extérieur du centre-ville, les artères commerciales traditionnelles et les noyaux villageois sont souvent caractérisés par une continuité commerciale sur rue ou par des quadrilatères. Exemples : boulevard Saint-Laurent, rue Saint-Denis dans le Plateau, Petite Italie, rue Notre-Dame (arrondissement Lachine), rue Wellington (arrondissement Verdun). Dans le West Island, les secteurs commerciaux portent le nom de «Village» comme à Sainte-Anne-de-Bellevue. Les secteurs commerciaux traditionnels jouent un rôle essentiel à l échelle locale en desservant la population avoisinante et en contribuant à la qualité de vie des milieux. Certains secteurs rayonnent parfois à l échelle métropolitaine à cause des commerces spécialisés qu on y trouve. Mentionnons que 13 secteurs commerciaux de la ville de Montréal sont constitués en Société de développement commercial (SDC). Ces 13 SDC regroupent près de 10 000 membres et ont un budget annuel de plus de 4 millions de dollars. On retrouve également une vingtaine d associations de commerçants et de professionnels à cotisation volontaire sur l île. 1

Les centres commerciaux et les grandes surfaces Les centres commerciaux et les grandes surfaces s adressent principalement à une clientèle qui se déplace en automobile. En 2001, les centres commerciaux de Montréal totalisent plus de 19 millions de pieds carrés de superficie. Les commerces dispersés Ils se fixent sur la trame urbaine et représentent une proportion minime de l ensemble du commerce de détail. La répartition du commerce de détail dans la région métropolitaine Les grandes surfaces à Montréal et dans la Région métropolitaine de recensement (RMR) Arrondissement / territoire Nbre grandes surfaces Part en % LaSalle 20 14,3 Saint-Léonard 14 10,0 Saint-Laurent 14 10,0 Anjou 13 9,3 Pointe-Claire 12 8,6 Ahuntsic/Cartierville 10 7,1 Ville-Marie 9 6,4 Côte-des-Neiges/NDG 7 5,0 Kirkland 6 4,3 Rivière-des-Prairies/PAT/Montréal-Est 6 4,3 Mercier/Hochelaga-Maisonneuve 6 4,3 Villeray/St-Michel/Parc-Extension 6 4,3 Dollard-des-Ormeaux/Roxboro 5 3,6 Montréal-Nord 4 2,9 Dorval - Ile Dorval 3 2,1 Mont-Royal 1 0,7 Côte-St-Luc/Hampstead/Montréal-Ouest 1 0,7 Lachine 1 0,7 Rosemont/Petite-Patrie 1 0,7 Sud-Ouest 1 0,7 Westmount 0 0,0 Outremont 0 0,0 L'Ile-Bizard/Ste-Geneviève/Ste-Anne-de-Bellevue 0 0,0 Beaconsfield/Baie d'urfé 0 0,0 Verdun 0 0,0 Pierrefonds/Senneville 0 0,0 Plateau Mont-Royal 0 0,0 TOTAL MONTRÉAL 140 100 Source : Géocom, 2001, compilation Ville de Montréal. TOTAL RMR 312 100 Montréal 140 45 Laval 41 13 Rive-Nord 56 18 Montérégie 75 24 2

Les superficies commerciales dans la RMR de Montréal Typologie commerciale par territoire Superficie Répartition Pi2 / pers. Montréal Centres commerciaux 19 238 000 20,6 % 10,6 Autres 74 369 000 79,4 % 41,0 Total 93 607 000 100,0 % 51,6 Laval Centres commerciaux 5 511 000 35,7 % 16,1 Autres 9 914 000 64,3 % 28,9 Total 15 425 000 100,0 % 45,0 Rive-Nord Centres commerciaux 5 150 000 44,1 % 9,8 Autres 6 540 000 55,9 % 12,4 Total 11 690 000 100,0 % 22,2 Montérégie Centres commerciaux 7 772 000 39,6 % 10,4 Autres 11 860 000 60,4 % 15,9 Total 19 632 000 100,0 % 26,3 TOTAL Centres commerciaux 37 672 000 26,8 % 11,0 Autres 102 683 000 73,2 % 30,0 Total 140 355 000 100,0 % 41,0 Source : Géocom, 2001. La croissance démographique dans la RMR Territoire 1996 2001 Croissance en nombre Croissance en % Montréal 1 773 945 1 812 723 38 778 2,2 Laval 314 310 343 005 28 695 9,1 Rive-Nord 434 570 525 743 91 173 20,1 Montérégie 684 090 744 879 60 789 8,9 TOTAL 3 206 915 3 426 350 219 435 6,8 Source : Statistique Canada, 1996 et 2001. 3

L industrie en chiffres Le secteur du commerce de détail compte pour 5,9 % de la valeur du PIB québécois en 1999. En 1999, Montréal (territoire de la nouvelle ville) comptait pour 24,7 % des ventes au détail du Québec. Le commerce de détail représente 11,4 % de l emploi dans la région métropolitaine de Montréal en 1999. Le nombre d emplois estimé dans le secteur du commerce de détail est de 120 000 pour la nouvelle ville de Montréal, en 2001. Il s agit d une augmentation de 10 % en 20 ans. Les ventes au détail s élèvent à 31 milliards $ dans la région métropolitaine de Montréal en 2001, en hausse de 46 % sur 1991. Ventes au détail - RMR de Montréal Milliards $, annualisé et désaisonnalisé 31 27 23 19 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 Source : Statistique Canada. Le Comité sectoriel de main-d œuvre du commerce de détail rapporte que 8 822 établissements de commerce de détail étaient en opération dans la région de Montréal (maintenant la nouvelle ville) en 1999. La répartition des établissements de commerce de détail à Montréal selon le nombre d employés La majorité des établissements à Montréal sont de petite taille. Au total, un établissement sur trois a 4 employés ou moins. Nombre d employés Nombre d établissements* % 1 à 4 2889 32,7 5 à 9 960 10,9 10 à 19 536 6,1 20 à 49 349 4,0 50 à 99 106 1,2 100 à 199 33 0,4 200 à 499 32 0,4 500 et plus 10 0,1 Source : Comité sectoriel de main-d œuvre du commerce de détail, 1999. Pour les sous-secteurs des vêtements, chaussures, tissus, meubles, appareils et accessoires d ameublement de maison, pharmacies, marchandises diverses et autres secteurs. 4

La répartition des ventes au détail par sous-secteurs au Québec Sous-secteur Part en % Pièces et accessoires automobiles 39 Aliments 27 Vêtements 7 Pharmacies 5 Meubles 5 Marchandises diverses 9 Autres 9 Source : Statistique Canada. Les dépenses en immobilisation Le commerce de détail représente moins de 3 % des dépenses d'immobilisation au Québec. À cause du roulement des commerces, la construction consiste principalement à réaménager des locaux existants. La valeur des permis de modification excède celle des permis de construction nouvelle dans les années 90. Depuis la construction de la Place Montréal Trust et des Promenades de la Cathédrale à la fin des années 80, les principaux projets ont été le développement des grandes surfaces du Marché central ainsi que le réaménagement des édifices Simpson, Eaton et de l ancien Forum. Les permis de construction, commerce, ville de Montréal (ancien territoire) 1990-1999 Valeur des permis (M$) Construction Modification Total Grand total nouvelle 1990 29 65 95 1 075 1991 51 75 126 886 1992 9 53 62 593 1993 13 38 51 500 1994 14 65 79 736 1995 43 78 121 596 1996 44 109 153 546 1997 11 65 76 529 1998 14 156 169 705 1999 21 106 127 698 Source : Ville de Montréal 5

Positionnement de Montréal au plan nord-américain Taux d inoccupation - centres commerciaux Régions métropolitaines 2000 - % 1999 - % Seattle 1,5 4,4 Los Angeles 4,0 6,0 San Diego 4,0 3,5 Vancouver 5,0 3,4 Dallas 5,2 8,5 Boston 5,5 n.d. Toronto 6,8 5,3 Détroit 7,0 4,7 Montréal 7,5 8,3 Minneapolis 7,7 7,0 Cleveland 8,0 n.d. Phoenix 8,0 7,0 St. Louis 8,3 5,0 Philadelphie 9,0 6,0 Atlanta 9,1 8,2 Chicago 11,0 12,0 Source : Colliers International. Taux d inoccupation - commerces sur rue Régions métropolitaines 2000 - % 1999 - % San Diego 2,0 3,0 New York 2,0 n.d. Los Angeles 3,0 2,0 Vancouver 3,0 3,3 Boston 3,0 n.d. Toronto 4,0 9,1 Montréal 4,0 5,0 Minneapolis 4,0 9,7 Phœnix 4,0 1,0 Chicago 4,0 10,0 Seattle 5,0 2,5 Détroit 5,0 6,5 Philadelphie 5,0 5,0 Baltimore 5,0 n.d. Houston 5,6 8,0 Dallas 30,1 10,0 Source : Colliers International. 6

Perspectives, enjeux et défis Les facteurs qui influencent le plus le développement du commerce de détail sur le territoire de la ville de Montréal sont l économie, la transformation du marché du travail, les changements démographiques, l immigration et l étalement résidentiel. La restructuration de l économie montréalaise au début des années 90 a eu un effet prononcé sur le marché commercial. Stagnation des emplois, diminution des revenus ont eu cours pendant plusieurs années. Les rues commerciales en ont particulièrement souffert. En 1998, Montréal avait un des taux d inoccupation les plus élevés dans les commerces sur rues en Amérique du Nord, soit 10 % selon Colliers International. Toutefois, l intérêt des sociétés de développement commercial et des associations de commerçants à prendre en main leur développement, appuyé par un programme municipal de rénovation, a permis de réduire le taux d inoccupation dans certains secteurs tout en desservant mieux la clientèle. Ainsi, selon des statistiques compilées à la fin de l année 2000, le programme «opération commerce» a généré des investissements de 325 millions de dollars et les taux d inoccupation sont passés de 16 % à 10 % sur les 17 secteurs commerciaux étudiés. La consommation n a vraiment repris qu en 1996, lorsque les taux d intérêt ont chuté. Depuis 1996, la croissance touche l ensemble de l économie et le revenu per capita a recommencé à augmenter. Après un rebondissement de 8,5 % en 1997, les ventes au détail augmentent à un rythme moyen de 3 % par année à Montréal. Les taux d inoccupation dans le commerce de détail ont donc diminué de façon importante. En 2001, Montréal compte 50,8 % des emplois reliés au commerce de détail de la région métropolitaine alors que cette part était de 68,8 % en 1981. Ce phénomène s explique principalement par l étalement de la population sur le territoire de la région métropolitaine. À titre comparatif, la part de la population de Montréal dans la région est passée de 62,2 % en 1981 à 53,4 % en 1996. Les nouvelles données du recensement 2001 confirment cette diminution alors que la ville compte maintenant pour 52,9 % de la population de la région métropolitaine. Les magasins à grande surface ont moins de personnel au pi2 que les commerces «traditionnels» et répartissent des frais fixes faibles sur un volume de ventes élevé. Leur part du commerce de détail augmente partout dans le monde. Mais ce changement n est que le dernier d une série d innovations qui ont transformé le commerce de détail en augmentant et fragmentant l offre. Montréal n échappe pas à l arrivée massive de commerces à grandes surfaces. L application des technologies d information à l administration des magasins, à la logistique et à la distribution se poursuit et continuera de transformer l industrie. Elle a déjà permis aux détaillants les mieux gérés d exploiter leur proximité aux clients et de transférer le fardeau des stocks aux fabricants, en amont de la chaîne de distribution. Elle permet aussi aux gestionnaires de contrôler de près des chaînes de magasins étendues, ce qui a permis aux grands détaillants, comme Wal-Mart, Home Dépot et IKEA, de s implanter mondialement. La saturation du marché, les coûts plus faibles associés aux grandes surfaces et la meilleure gestion provenant des nouvelles technologies ont accru l écart entre les détaillants de pointe et le reste, précipitant les commerçants les moins efficaces à la faillite. Les faillites ont donc bondi dans le commerce de détail dans les années 90, aussi bien à Montréal que dans le reste de l Amérique du Nord. Simpson, Eaton, Woolworth, Steinberg, Pascal, Birks, Bedo, Direct Film, pour ne citer que quelques exemples locaux, ont fermé ou effectué des mises à pied. Cela a entraîné une concentration de l industrie. 7

L analyse des perspectives du marché de l immobilier dans le secteur du commerce de détail, effectuée par CB Richard Ellis pour le Canada, indique que l année 2001 a été marquée par les regroupements d entreprises et l arrivée massive de détaillants américains. La faiblesse du dollar canadien offre des occasions d affaires intéressantes pour les sociétés américaines qui veulent pénétrer le marché canadien. Selon CB Richard Ellis, le regroupement d entreprises illustre bien la compétitivité de plus en plus coriace sur le marché du détail, les détaillants tentant de jouer le tout pour le tout pour conserver ou accroître leur part de marché. CB Richard Ellis prévoit que l expansion à venir dans le secteur du commerce de détail se poursuivra dans les régions de banlieue où la croissance de la population et la construction domiciliaire seront les plus importantes. Le succès des «Power Centres» devrait se poursuivre à Montréal en 2002, selon Colliers International. Les zones les plus actives sont le Marché central et le secteur Décarie, dans la ville de Montréal de même que Laval et la Rive-Sud à l extérieur de la ville. Plusieurs détaillants traditionnels se sont implantés dans les «power centres», leur offrant une alternative aux forts taux de location des centres commerciaux régionaux. Selon Colliers, la domination de la rue Sainte-Catherine, comme artère commerciale parmi les plus achalandées au Canada, devrait se maintenir en 2002. Dans son plus récent Coup d œil sur le marché montréalais Royal Lepage indique que les taux d inoccupation à Montréal sont les suivants : 2001 2002 Centres régionaux 1,5% 2,0% Mégacentres commerciaux 2,0% 3,0% Centres linéaires 7,0% 8,0% Il semble donc, selon ces chiffres, que les centres régionaux sont ceux qui se tirent le mieux d affaires à l heure actuelle. Les centres linéaires semblent les plus durement touchés par les locaux vides. À la fin de l année 2001, on s attendait à une faible hausse de l inoccupation dans le commerce de détail pour 2002 causée par une économie alors stagnante. La reprise de l économie et la confiance affichée de la part des consommateurs pourraient faire revoir ces prévisions de façon plus optimiste. 8

Pistes d action 1. Formuler une politique de développement commercial pour l ensemble de la nouvelle ville L ancienne Ville de Montréal est reconnue depuis plus de 20 ans comme un leader sur le plan du développement commercial tant au niveau de ses approches que de ses outils. Il est recommandé que cette expertise soit conservée et consolidée pour en faire profiter l ensemble de la nouvelle ville. Les pistes d action retenues sont : Élaborer une vision globale et un plan d ensemble de développement commercial pour toute l île. Développer les connaissances du territoire par la réalisation d études de monitoring, d études d impacts et d analyses de marché; utiliser la technique du benchmarking. Favoriser l arrimage entre les secteurs public et privé (partenariats). Développer les connaissances sur les tendances du marché et du développement commercial, ici et ailleurs, par des recherches et des échanges d expertise. Développer des outils réglementaires et de communication pour faciliter les démarches des promoteurs en ce qui concerne les travaux de construction, d amélioration et d implantation. Développer une politique et des outils permettant à la Ville de Montréal d intervenir dans les cas d immeubles laissés à l abandon ou vacants sans raison. 2. Favoriser le développement du centre-ville et consolider son positionnement dans l échiquier commercial métropolitain De par son dynamisme, la multiplicité des fonctions, sa clientèle variée et la présence de nombreux touristes, le centre-ville de Montréal occupe un créneau unique. La rue Sainte-Catherine est d ailleurs reconnue pour son dynamisme commercial à travers le Canada et même au plan international. Il est recommandé de maintenir et de consolider ce rôle de leadership par les actions suivantes : Faire de la sollicitation au plan national et international pour intéresser des grands commerces américains et européens à s implanter au centre-ville. Assurer le maintien et le développement des différents usages et fonctions du centre-ville (lieu de travail, de résidence, de commerce, de divertissement, etc.). 3. Favoriser le développement des artères commerciales «traditionnelles» et des «noyaux villageois» La qualité de vie des quartiers montréalais repose en grande partie sur le dynamisme de l activité commerciale à l échelle locale. L ancienne Ville de Montréal est reconnue pour ses actions visant la revitalisation des secteurs commerciaux traditionnels. Il est recommandé de consolider ces acquis et de les étendre à l ensemble du territoire de la nouvelle ville par les actions suivantes : Impliquer les sociétés de développement commercial (SDC) et les associations de commerçants et professionnels dans la prise des décisions qui touchent l équilibre et le développement des secteurs commerciaux (urbanisme, aménagement, intégration architecturale et contrôle de sa qualité, travaux publics, stationnement, projets de développement, etc.). Appuyer financièrement les SDC selon un mécanisme qui permette de tenir compte de la part des investissements privés et des contributions des membres. Développer un plan de signalisation des secteurs commerciaux traditionnels. Soutenir la mise sur pied de SDC et d associations de commerçants et professionnels et leur consolidation. Conserver et optimiser les programmes de subventions et de soutien au développement des artères commerciales (le programme opération commerce et le soutien aux analyses de développement). Assurer une coordination des différents services municipaux susceptibles d intervenir sur les artères commerciales (nettoyage, travaux publics, etc.) pour minimiser les impacts négatifs. 9

4. Accroître le poids relatif de Montréal en tant que destination de magasinage à l échelle régionale Il est anticipé que la croissance démographique se poursuive davantage au nord de Montréal et que le développement des grands projets commerciaux atteignent un plafond au cours des quelques prochaines années. Afin de permettre l émergence de projets novateurs et de maintenir le rôle de leader au plan commercial, il est recommandé les actions suivantes : Mettre en place (rapidement) un mécanisme en remplacement de la Commission de développement urbain (CDU) afin de faciliter l émergence et la réalisation de projets d envergure. Ne pas instaurer une taxe sur le stationnement car elle représente un frein au développement commercial. Assurer une distribution équitable des revenus issus des projets de développement afin de faire en sorte que les arrondissements souhaitent avoir du développement commercial sur leur territoire et puissent profiter des retombées. 5. Favoriser le développement des secteurs commerciaux en déclin, supporter les secteurs actifs et aider les secteurs en émergence Pour soutenir ces secteurs, il est recommandé de mettre en place les actions suivantes : Faciliter les démarches des promoteurs face aux aspects du zonage, de la mise aux normes, etc. Développer des outils et des approches pour soutenir les secteurs commerciaux en déclin. Tendre vers une flexibilité réglementaire accrue et implanter un système d approbation qui soit efficace et rapide afin de supporter le dynamisme et le potentiel de développement additionnel. Les membres du groupe de travail Président du groupe de travail Monsieur Michel Grenier Vice président Géocom Recherche Inc. Monsieur Pierre Benoit Chef de projets Ivanhoé Cambridge Monsieur Claude Bernier Vice-président Rona Inc. Monsieur Normand Blouin Vice-président principal Cadillac Fairview Monsieur Pierre Boudreault Directeur général SDC Promenade Fleury Monsieur Maurice Boucher Directeur général SDC Destination centre-ville Madame Marie-Andrée Boutin Vice-présidente Le Groupe Aldo Monsieur Brian Fahey Président Fahey & Associés Madame Edith Keays Directrice générale SDC Plaza Saint-Hubert Madame Sylvie Lachance Vice-présidente principale First Capital Realty Inc. Monsieur Jean Latour Conseiller économique Ville de Montréal Monsieur Claude Marcotte Vice-président Provigo / Loblaws Monsieur Yves Maurais Associé principal Intercom Services Immobiliers Monsieur Jean Simard Président L.L.Lozeau Observateurs Madame Josée Asselin Commissaire Ville de Montréal Monsieur Pierre Sainte-Marie Chef de division Ville de Montréal Monsieur Henry Walsh Conseiller politique de Georges Bossé Ville de Montréal 10

Les sources CB RICHARD ELLIS, Perspectives du marché 2002 - Montréal, 2002, s. p. COLLIERS INTERNATIONAL, 2001 2002 Canadian Real Estate Review, Toronto, 2001, 76 p. COMITÉ SECTORIEL DE MAIN-D ŒUVRE DU COMMERCE DE DÉTAIL, Diagnostic sectoriel de la main-d œuvre du commerce de détail, Montréal, janvier 2001, 124 pages. ROGERS MEDIA, 2002 Canadian Directory of Shopping Centres, Rogers Publishing Limited, Toronto, 2001, pp. 496-546. ROYAL LEPAGE COMMERCIAL INC., Moving Forw>rd Responding to New Realities, 2002, pp. 41-44. VILLE DE MONTRÉAL, L économie de Montréal, Service du développement économique et urbain, Montréal, 2e et 3e trimestre 2001, vol. 14 no 2-3, 12 pages. VILLE DE MONTRÉAL, L économie de Montréal, Service du développement économique et urbain, Montréal, 4e trimestre 2000, vol. 13 no 4, 16 pages. VILLE DE MONTRÉAL, L implantation des grandes surfaces commerciales à Montréal, Service du développement économique et Service de l urbanisme, Montréal, avril 1997, 29 pages. VILLE DE MONTRÉAL, Plan d action relatif au développement du commerce de détail, Service du développement économique et urbain, Montréal, septembre 2000, 20 pages. Document préparé par Josée Asselin, Commissaire Jean Latour, Conseiller économique Chantal Langelier, Conseillère en planification Michel Grenier, Groupe Géocom 11