la fiscalité immobilière 1 TABLE DES MATIÈRES Inhoud... 11 Table alphabétique... 21 Zaakregister... 29 Table des décisions citées... 37 CHAPITRE I IMPOSITION DES REVENUS IMMOBILIERS À L IMPÔT DES PERSONNES PHYSIQUES Section I Principes 11. Revenus immobiliers imposables... 41 2. Double imposition des revenus immobiliers... 41 Section II Le revenu cadastral 1. Le revenu cadastral : notion 13. Revenu moyen normal net annuel... 42 14. Immeubles par destination pour le calcul du revenu cadastral... 42 15. Exclusion des véhicules, matériels et outillages... 43 2. Fixation du revenu cadastral 16. Un revenu cadastral par parcelle cadastrale... 43 17. Calcul du revenu cadastral... 44 3. Évaluation, réévaluation, révision du revenu cadastral 18. Réévaluation sur déclaration spontanée du contribuable... 44 19. Évaluation ou réévaluation... 44 10. Révisions du revenu cadastral... 45 4. Procédure 11. Notification du revenu cadastral par l Administration et droits d investigation. 45 12. Réclamation... 46 5. Réduction du revenu cadastral 13. Principe : réduction pour improductivité... 47 14. Conditions d obtention de la réduction... 48 6. Exonération du revenu cadastral 15. Principe... 50 16. Conditions de l exonération... 50 Mis à jour au 31 janvier 2014
2 de vastgoedfiscaliteit 7. La déduction pour habitation A. Ancien régime 17. Ancien régime de la déduction pour habitation... 52 18. Notion d habitation et montant de la déduction... 53 19. Une déduction pour habitation par conjoint ou cohabitant légal... 53 20. Majoration de la déduction pour habitation... 54 21. Déduction pour une seule habitation... 54 B. Nouveau régime 22. Exonération totale du revenu cadastral de l habitation... 55 Section III Le précompte immobilier 1. Débition du précompte immobilier 23. Principe... 56 24. Base : le 1 er janvier de l exercice d imposition.............................. 56 25. Répartition en cas de mutation immobilière... 56 26. (suite) Inopposabilité des répartitions conventionnelles à l Administration.. 57 2. Base d imposition et taux du précompte immobilier 27. Le précompte immobilier est devenu un impôt régional... 57 28. Taux général... 58 29. Additionnels au précompte immobilier... 58 3. Exonération du précompte immobilier 30. Exonérations fédérales et régionales... 59 A. Région wallonne 31. Les exonérations du précompte immobilier... 59 32. a) Les immeubles affectés sans but de lucre à certaines activités (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 1 )... 59 33. b) Les immeubles des États étrangers (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 2 )... 59 34. c) Les immeubles ayant le caractère de domaines nationaux (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 3 )... 60 35. d) Nouveau matériel et outillage (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 3 bis)... 60 36. e) Petit matériel et outillage (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 4 )... 61 37. f) Sites Natura 2000 et réserves naturelles ou forestières (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 253, 5 )... 61 38. g) Les biens improductifs... 61 39. Applications... 62 B. Région flamande 40. Les exonérations du précompte immobilier... 62 41/42. a) Immeubles affectés sans but de lucre à certaines activités (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.1., 1 )... 62 43. b) Les immeubles des États étrangers (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.1., 2 )... 62 44. c) Les immeubles ayant le caractère de domaines nationaux (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.1., 3 )... 62 45. d) Le nouveau matériel et outillage (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.1., 4 à 6 et 9 )... 62 46. e) Biens immobiliers régis par le décret forestier (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.1., 7 ). 63 46-1. f) Les biens immobiliers classés (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.1., 8 )... 63 Bijgewerkt tot en met 31 januari 2014
la fiscalité immobilière 3 47. g) Biens immobiliers affectés au commerce de détail ou à l artisanat et transformés en habitation (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.2., 1 )... 63 48/49. h) Les biens immobiliers rénovés (C. fl. Fisc., art. 2.1.6.0.2., 2 )... 63 C. Région de Bruxelles-Capitale 50. L exonération pour immeubles insalubres et certains immeubles publics... 64 50-1. L exonération pour le matériel et l outillage Nouveaux incitants fiscaux... 64 4. Réduction du précompte immobilier 51. Principe : régime fédéral et régime régional... 64 A. Régime fédéral 52. a) Réduction pour habitation modeste (C.i.r. 1992, art. 257, 1 )... 65 53. b) Réduction pour habitation occupée par un grand invalide de guerre ou par une personne handicapée (C.i.r. 1992, art. 257, 2 )... 66 54. c) Réduction pour enfants à charge ou pour personne handicapée à charge (C.i.r. 1992, art. 257, 3 )... 66 55. d) Réduction pour immeuble improductif (C.i.r. 1992, art. 257, 4 )... 67 56. Réduction sur demande Dégrèvement d office... 67 57. Notion d occupation pour les réductions décrites sous les n os 53 et 54... 67 B. Particularités en Région wallonne 58. Principes... 68 59. Réductions particulières a) Réduction pour habitation modeste (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 257, 1 )... 68 60. b) Réduction pour immeuble occupé par une personne handicapée ou un grand invalide de guerre (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 257, 2 )... 69 61. Réduction pour les immeubles occupés par un chef de famille comptant au moins deux enfants à charge ou une personne handicapée (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 257, 3 ). 69 61-1. Réduction pour les immeubles occupés par un chef de famille ayant à sa charge une personne, autre que celles visées ci-dessus, de sa famille, ou de la famille de son conjoint ou de son cohabitant légal ou de fait, à l exception de ce conjoint ou cohabitant légal (C.i.r. 1992/Rég. w., art. 257, 3 bis)... 70 62. Habitation à usage mixte (privé et professionnel)... 70 62-1. Une seule habitation à désigner par le contribuable... 70 C. Particularités en Région flamande 63. Principes (C. fl. Fisc, art. 2.1.4.0.1)... 71 64. Règles particulières a) Réduction du précompte immobilier pour habitation modeste (C. fl. Fisc, art. 2.1.5.0.1, 1, 1 )... 71 65. b) Réduction du précompte immobilier pour les ménages comptant au moins deux enfants donnant droit aux allocations familiales (C. fl. Fisc, art. 2.1.5.0.1, 1, 2 )... 71 66. c) Réduction du précompte immobilier pour personne handicapée et pour habitation occupée par un grand invalide de guerre (C. fl. Fisc, art. 2.1.5.0.1, 1, 3 )... 72 66-1. d) Réduction du précompte immobilier pour les habitations répondant à certaines performances énergétiques (C. fl. Fisc, art. 2.1.5.0.1, 2, 1 à 5 )... 72 67. e) Réduction pour improductivité et inoccupation (C. fl. Fisc., art. 2.1.5.0.2., 1, 3, et 2)... 73 68. Particularités relatives aux réductions... 73 Mis à jour au 31 janvier 2014
4 de vastgoedfiscaliteit 5. Imputation du précompte immobilier A. Ancien régime 69. Maintien du régime de l imputation du précompte immobilier... 74 70. Principe : imputation limitée... 75 71. Imputation limitée à l habitation occupée... 75 72. Non-imputabilité... 75 73. Imputation et intérêts déductibles du revenu cadastral... 76 74. Réduction et imputation du précompte immobilier... 76 B. Nouveau régime 75. Suppression de l imputation du précompte immobilier... 76 6. Restitution du précompte immobilier 76. Restitution avec intérêts moratoires... 76 7. Immeuble affecté à une activité professionnelle 77. Déduction du précompte comme charge professionnelle... 77 Section IV Détention d immeubles 1. Introduction 78. Revenus immobiliers imposables globalement... 77 79. Revenus professionnels immobiliers... 77 80. Changement d affectation d un immeuble durant la période imposable... 77 81. Changement de propriétaire durant la période imposable... 77 2. Immeubles occupés par le contribuable A. Immeuble occupé à titre privé en Belgique 82. L habitation a) Ancien régime applicable jusqu au 1 er janvier 2005... 78 83. b) Nouveau régime applicable au 1 er janvier 2005... 78 84. Les autres biens privés : taxation sur base du revenu cadastral majoré... 79 85. Les biens immeubles non bâtis : revenu cadastral indexé, non majoré... 79 B. Immeuble occupé à titre privé et situé à l étranger 86. Immeuble occupé à l étranger... 79 87. Pays étrangers sous convention avec la Belgique... 80 88. Pays étrangers sans convention avec la Belgique... 80 C. Immeubles affectés à l activité professionnelle du propriétaire 89. Pas d imposition... 80 3. Immeubles loués A. Immeuble belge donné en location à une personne physique qui l occupe à titre privé 90. Immeubles loués non bâtis : imposition du revenu cadastral indexé... 81 91. Immeubles loués bâtis : imposition du revenu cadastral indexé majoré de 40%. 81 92. Immeuble partiellement loué... 81 Bijgewerkt tot en met 31 januari 2014
la fiscalité immobilière 5 B. Immeuble belge donné en location à un agriculteur ou horticulteur 193. Principe : imposition du revenu cadastral... 81 194. Exception : bail de carrière et bail authentique... 82 C. Immeuble belge donné en location à une personne morale autre qu une société en vue de la mise à disposition à une ou plusieurs personnes physiques exclusivement à des fins d habitation 195. Imposition du revenu cadastral indexé, majoré de 40 % (C.i.r. 92, art. 7, 2, bbis). 82 D. Immeuble belge donné en location à un locataire l affectant à une activité professionnelle 196. Principe : imposition du loyer réel net... 83 197. Montant imposable a) Le loyer brut, déduction faite d un forfait pour frais... 84 198. b) Le loyer brut majoré des avantages locatifs............................. 84 E. Requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels : location à une société personnelle 199. Principe Ratio legis... 85 100. Conséquences de la requalification... 85 F. Immeuble belge donné en location à une personne physique l affectant partie à l habitation et partie à son activité professionnelle 101. Immeuble loué partiellement à des fins privées et professionnelles... 86 102. Immeuble loué à un locataire déduisant le loyer en tant que frais professionnels. 87 G. Immeubles situés à l étranger et donnés en location 103. Imposition du loyer réel net... 88 H. Immeubles loués meublés 104. Imposition séparée des revenus locatifs mobiliers et immobiliers... 88 105. Clause contractuelle à conseiller... 88 I. Imposition des revenus immobiliers comme revenus professionnels 106. Revenus immobiliers provenant d une activité professionnelle... 89 107. Imposition du loyer réel net... 90 J. Imposition des revenus immobiliers comme revenus divers 108. Revenus immobiliers provenant d activités spéculatives... 90 109. Revenus de la sous-location d un immeuble... 90 K. Taxation des loyers payés anticipativement 110. Report de la taxation... 91 L. Taxation des indemnités afférentes à la résiliation anticipée d un bail 111. Taxation comme revenu immobilier... 91 M. Location et TVA 112. Concession d un droit d exercer une activité professionnelle... 92 Mis à jour au 31 janvier 2014
6 de vastgoedfiscaliteit CHAPITRE II IMPOSITION DES REVENUS IMMOBILIERS À L IMPÔT DES SOCIÉTÉS Section I Principes 113. Imposition des revenus immobiliers comme bénéfices... 93 114. Le revenu imposable est le revenu réel.................................... 93 115. Pas d imposition sur base du revenu cadastral... 93 116. Déduction du précompte immobilier comme charge professionnelle... 93 Section II Amortissement des immeubles 1. Principes 117. a) Amortissement des immeubles... 94 118. b) Non-amortissement des terrains mais réduction de valeur éventuelle... 94 119. c) Amortissement d un terrain par erreur... 95 120. d) Ventilation du prix d achat... 95 121. e) Amortissement de l usufruit... 95 2. Immobilisations corporelles comptabilisées à l actif 122. Comptabilisation des immobilisations corporelles à l actif... 97 123. Point de départ de l amortissement a) Principe... 97 124. b) Applications... 97 125. Comptabilisation de l acompte... 98 126. Immeubles en construction... 98 3. Valeur amortissable 127. Principe : amortissement basé sur la valeur d investissement ou de revient... 98 128. Valeur d acquisition : amortissement du prix d achat et des frais accessoires... 99 129. Les frais d acquisition des terrains : controverse quant à l amortissement ou à la déduction des frais d acquisition... 99 130. Prix de revient : notion... 100 131. Amortissement des travaux ou déduction annuelle... 101 132. Valeur d apport : valeur conventionnelle... 101 4. Taux et type d amortissement 133. Taux d amortissement généralement pratiqués... 101 134. Fixation des taux d amortissement en fonction de cas particuliers... 102 135. Modification du taux d amortissement... 102 136. Amortissement dégressif... 102 137. Amortissements accélérés ou exceptionnels... 103 5. Première et dernière annuités d amortissement 138. Première annuité d amortissement... 103 139. Dernière annuité d amortissement... 103 6. Frais de construction, transformation, aménagement d immeubles effectués par le locataire 140. Position de la question... 104 141. Risque de rejet de déduction par l Administration... 104 Bijgewerkt tot en met 31 januari 2014
la fiscalité immobilière 7 142. Régime fiscal à la fin du bail... 104 Section III Immeuble mis à disposition d un travailleur, d un administrateur ou d un associé de la société 143. Taxation comme avantage en nature... 105 CHAPITRE III ACQUISITION ET REVENTE D IMMEUBLES PAR UNE PERSONNE PHYSIQUE Introduction 144. Principe : imposition des revenus du patrimoine privé... 106 145. Trois types de gains en capital... 106 Section I Gains en capital immobilier réalisés dans le cadre d une activité professionnelle 1. Principe 146. Taxation des plus-values comme revenu professionnel... 107 2. Notion d affectation à l exercice de l activité professionnelle 147. Immeubles affectés à l exercice de l activité professionnelle... 107 148. Exploitation industrielle, commerciale, agricole ou professions libérales... 108 3. Trois types de plus-values 149. a) Les plus-values réalisées... 108 150. Aliénation soumise à condition suspensive ou résolutoire... 109 151. b) Les plus-values exprimées... 109 152. c) Les plus-values latentes... 110 4. Obtention à titre gratuit 153. Obtention à titre gratuit : calcul de la plus-value... 110 154. Donation ou legs : calcul de la plus-value... 111 5. Taxation des plus-values réalisées 155. a) La réévaluation des immeubles acquis avant 1950... 111 156. b) Le régime de l immunité temporaire sous condition de remploi (C.i.r. 1992, art. 47) Principe... 111 157. Type d immeubles visés : les immeubles ayant la qualité d immobilisations corporelles 158. Type d opérations visées... 111 159. Montant à remployer et objet du remploi... 112 160. Délai du remploi... 113 161. Défaut de remploi... 113 162. Régime de l immunité temporaire... 113 163. Condition de forme... 114 164. Contribuables visés... 114 165. c) Plus-value réalisée sur un avoir investi depuis moins de cinq ans... 114 166. d) Plus-value réalisée sur un avoir investi depuis plus de cinq ans... 114 Mis à jour au 31 janvier 2014
8 de vastgoedfiscaliteit 6. Gains en capital réalisés sur les immeubles non bâtis des exploitations agricoles ou horticoles 167. Principe : exonération... 114 7. Gains en capital réalisés lors de la cessation des activités de l exploitant ou du titulaire d une profession libérale, charge ou office 168. Cessions dans le cadre d une cessation d activité... 115 A. Régime de taxation dans le chef du cédant 169. Taxation des plus-values... 115 170. Cessation de l activité : notion... 115 171. Imposition des revenus résultant de la cessation... 116 172. Créance du prix de cession : douteuse ou irrécouvrable... 117 173. Cession moyennant paiement d une rente viagère... 117 174. Cession des immobilisations corporelles... 117 175. Montant de la plus-value et taux d imposition à 16,5 %... 118 176. Cession des stocks : taxation au taux progressif... 119 177. Plus-values réalisées ultérieurement (éléments non cédés lors de la cessation d activité)... 119 178. Sort des intérêts d emprunts après la cessation de l activité professionnelle... 120 B. Régime d immunisation dans le chef du cédant 179. Immunisation des plus-values sur les immeubles non bâtis des exploitations agricoles ou horticoles... 121 180. Immunisation de la quotité monétaire... 121 181. Continuation de l entreprise par le conjoint, un héritier ou un successible (exonération des plus-values)... 121 182. Apport de l entreprise à une société : immunisation des opérations répondant à des besoins légitimes de caractère financier ou économique... 122 Section II Gains en capital réalisés sur des immeubles bâtis ou non bâtis en dehors d une activité professionnelle mais entrant dans le cadre d opérations spéculatives occasionnelles 183. Principe : taxation au taux de 33 %... 123 184. Champ d application : des opérations spéculatives occasionnelles... 124 185. Des opérations immobilières réalisées par des professionnels tels que des notaires, architectes, entrepreneurs ou agents immobiliers... 126 Section III Gains en capital réalisés sur des immeubles non bâtis situés en Belgique par des personnes physiques, en dehors de l exercice d une activité professionnelle et en dehors d activités spéculatives 1. Champ d application 186. Gestion normale d un patrimoine privé... 127 187. Contribuables visés... 127 2. Conditions de taxation au titre de revenus divers 188. Conditions... 127 189. a) L immeuble doit être non bâti et situé en Belgique....................... 127 190. b) Mode d acquisition et durée de détention des biens aliénés... 128 191. Acquisition sous condition suspensive... 128 192. Opérations non imposées... 129 Bijgewerkt tot en met 31 januari 2014
la fiscalité immobilière 9 193. c) La plus-value doit être réalisée à l occasion d une cession d immeuble à titre onéreux... 129 194. Cession de droits réels sur immeubles non bâtis... 129 195. Dérogations : cessions non imposables... 129 196. Partage de communauté et sortie d indivision sous régime de séparation des biens. 130 197. Délais et taux de taxation : 33 % ou 16,5 %... 130 3. Base imposable 198. Différence entre deux termes.......................................... 131 199. Premier terme : le prix de cession ou la valeur vénale... 131 200. Second terme : le prix d acquisition ou la valeur vénale.................... 132 201. Récupération des pertes... 132 Section IV Gains en capital réalisés sur des immeubles bâtis situés en Belgique par des personnes physiques en dehors de l exercice d une activité professionnelle et en dehors d activités spéculatives 1. Principes 202/203. Plus-values imposables... 133 204. Notion d immeuble bâti ou non bâti.................................... 133 205. Plus-values exonérées... 134 2. Base imposable 206. Différence entre deux termes... 135 207. Premier terme : le prix de cession ou la valeur vénale... 135 208. Second terme : le prix d acquisition ou la valeur vénale... 135 209. Majoration du prix d acquisition par année écoulée... 135 210. Travaux supportés par le propriétaire... 136 211. Régimes particuliers : cession de droits réels, rente viagère, etc.... 136 3. Pertes 212. Imputation des pertes... 136 4. Personnes concernées 213. Contribuables visés... 136 Section V Gains en capital réalisés par des personnes physiques sur des immeubles à l occasion d apport de branche d activité ou d universalité de biens (C.i.r. 1992, art. 46, 1, 2 ) 214. Apports de branches d activité ou d universalités... 137 CHAPITRE IV ACQUISITION ET REVENTE D IMMEUBLES PAR UNE SOCIÉTÉ 215. Principe : toute plus-value réalisée rentre dans le bénéfice imposable... 138 Section I Plus-values latentes et plus-values exprimées 216. Immunisation et condition d intangibilité... 138 Mis à jour au 31 janvier 2014
10 de vastgoedfiscaliteit Section II Plus-values réalisées sur des immobilisations corporelles 217. Pas de régime de faveur ou de taxation distincte... 139 218. 1 er tempérament : immunisation de la quotité monétaire de la plus-value... 139 219. 2 e tempérament : le régime du report de taxation moyennant remploi... 140 Section III Plus-values réalisées sur des immeubles-marchandises 220. Bénéfices imposables... 140 Section IV Plus-values réalisées sur des immeubles situés à l étranger 221. Principe... 140 222. Immeuble situé à l étranger dans un pays sans convention... 141 223. Immeuble situé à l étranger dans un pays avec convention... 141 Section V Plus-values réalisées à l occasion d un apport de branche d activité ou d universalité 224. Immunisation temporaire... 141 225. Conditions d immunisation... 141 226. Régime de la société bénéficiaire de l apport... 142 227. Régime de la société apporteuse... 142 228. Caractère facultatif du régime de neutralité fiscale... 142 Bibliographie.... 143 Bijgewerkt tot en met 31 januari 2014