Evaluation qualitative des relogements dans le cadre du programme de rénovation urbaine de l agglomération grenobloise Rapport 2010 Version finale mai 2011 é t u d e s r e c h e r c h e c o n s e i l Association loi 1901 SIRET : 414 981 829 00040 Code NAF : 7220Z OSL 29 rue du Plat 69002 Lyon Tel. 04 78 38 52 00 Fax 04 78 38 52 02 osl@observatroire-social.org 1/146
Sommaire I. Contexte et méthodologie...3 II. Analyse par site...6 II.1. L opération Teisseire à Grenoble...6 II.2. L opération La Plaine à Saint-Martin d Hères... 20 II.3. L opération Mistral à Grenoble... 40 II.4. L opération Bastille à Fontaine... 68 II.5. L opération Village 2 à Echirolles... 81 III. Le relogement sur l agglomération vu par ses acteurs...108 III.1. Des logiques essentiellement communales... 108 III.2. Un accompagnement fin des ménages... 111 III.3. Le parcours résidentiel des ménages... 113 IV. Le relogement sur l agglomération vu par les ménages...115 IV.1 De l annonce à l installation dans le nouveau logement... 115 IV.2 L entrée dans le nouveau logement : l heure de vérité... 121 IV.3 Quel lien social dans les quartiers renouvelés?... 126 IV.4 Le PRU : changer de logement ou changer de vie?... 128 Conclusion...132 Annexes...138 2/146
I. Contexte et méthodologie L évaluation qualitative des relogements dans le cadre du programme de rénovation urbaine de l agglomération grenobloise vise à compléter les mesures quantitatives des trajectoires résidentielles des ménages concernés. Il s agit de rencontrer un panel de ménages sur l ensemble des sites concernés par les opérations de renouvellement urbain sur le territoire de l agglomération. 1. Etude du contexte En amont de ces rencontres, l étude documentaire et la rencontre des acteurs du renouvellement urbain sur l agglomération permettent de : - Réaliser un état des lieux des données existantes par site et au niveau de l agglomération - Recueillir la perception des enjeux sur le renouvellement urbain selon les acteurs - Recueillir les attentes vis-à-vis de l évaluation qualitative du logement - Préparer la réflexion collective sur les plans technique, stratégique et politique sur le relogement. L OSL a rencontré en 2009 une vingtaine d acteurs du relogement, membres du groupe technique relogement et élus des communes concernées par les opérations de renouvellement urbain (liste en annexe). Un certain nombre de documents ont été transmis à l OSL sur les opérations de renouvellement urbain et le relogement sur les quartiers enquêtés. Les éléments d analyse concernant les contextes propres à chaque site sont donc issus du rapport présenté l an dernier. Ils sont conservés dans le rapport 2010 afin de disposer d éléments contextuels en parallèle de l analyse des entretiens réalisés auprès des ménages. 3/146
2. Les entretiens auprès des ménages Au total, 145 entretiens sont prévus sur les 5 sites. Ces entretiens se dérouleront entre 2009 et 2012, en fonction de l avancée des opérations de relogement sur chaque site. En 2009, 64 entretiens ont été réalisé et un terrain d enquête à pu être clos (Teisseire). En 2010, 32 entretiens ont été réalisés répartis de la façon suivante selon les quartiers (ménages relogés entre mi 2008 et mi 2009) : Quartier date relogement : jusque Nombre de ménages relogés sur la période Nombre total d'entretiens prévus nombre total d'entretiens déjà réalisés Dont réalisés en 2010 Dont réalisés en 2009 Bastille fin 2008 12 30 7 4 3 Mistral mi 2009 51 37 22 10 12 La plaine mi-2009 18 22 22 4 18 Echirolles mi-2009 58 36 25 14 11 Teisseire 20 20 0 20 Total 139 145 96 32 64 L enquête est donc désormais terminée sur La Plaine Saint-Martin d Hères. Le guide d entretien vise à recueillir le ressenti des ménages par rapport à l opération de relogement (et d une manière plus générale à l opération de renouvellement urbain), à leur nouveau logement, à leur quartier et à leur nouvelle situation. En 2010, suite aux volontés du comité technique, les enquêteurs ont revu le guide d entretien sur les aspects emploi, loisirs, garde d enfants afin de mieux identifier les impacts du relogement sur ces thématiques. Avec l accord et la participation des parents, des enfants ont été interrogés afin de mieux cerner leur perception du relogement. Le cadre d enquête (au domicile et avec les parents) n a toutefois pas permis de recueillir des informations très différentes de ce que les parents avaient pu développer lors de leur entretien. Les ménages ont été rencontrés sur la base des listes des ménages relogés fournies par les bailleurs et la Ville de Grenoble. Un certain nombre de critères (en particulier le relogement dans le neuf ou l ancien, dans ou hors du quartier d origine, la variation du taux d effort) leur a été demandé et a permis de construire un panel représentatif des ménages relogés par quartier. Les bailleurs et villes ont facilité le travail d enquête en informant les ménages du déroulement de l opération. Les entretiens, d une durée de 45 minutes à une heure, se sont déroulés au domicile de l enquêté de façon semi-directive 1. Ce rapport présente donc, dans une première partie une analyse selon chaque site d étude. Cette analyse commence par l analyse des documents et entretiens d acteurs permettant de mieux cerner les particularités de la mise en œuvre de l opération de relogement sur le quartier (partie du document 1 Cf. guide d entretien en annexe de ce rapport 4/146
reprise du rapport 2009). Elle est suivie par l analyse des entretiens des ménages rencontrés. La deuxième partie du rapport propose, de la même façon, une analyse à l échelle de l agglomération. La présentation des différents sites suit la chronologie de mise en place des opérations de rénovation urbaine sur l agglomération. Cette chronologie a son importance dans la dynamique partenariale et les outils de concertation et contractualisation mis en place sur les sites : se nourrissant des expériences antérieures (sur l agglomération grenobloise et ailleurs) le cadre d intervention se formalise et s enrichit progressivement. 5/146
II. Analyse par site II.1. L opération Teisseire à Grenoble II.1.A. Présentation de l opération de relogement 1. Contexte de l opération Les Villes de Grenoble et Saint-Martin d Hères décident, fin 1998, d élaborer un projet conjoint de renouvellement urbain sur les quartiers de Teisseire-Jouhaux, Renaudie, La Plaine, ZAC Centre et Champberton. Ce projet se concrétise sous la forme d un Grand Projet de Ville (GPV), retenu dans le cadre du programme de renouvellement urbain. Il s agit du premier programme de rénovation urbaine sur l agglomération. La convention GPV Grenoble St Martin d Hères a été signée le 30 janvier 2006 entre le Préfet, l ANRU, ACTIS, les villes de Grenoble et St Martin d Hères, la Métro et la CDC. Une opération scindée en deux Teisseire est composé de 37 immeubles (petits immeubles de deux à quatre étages et 7 tours de 11 étages) regroupant 1200 logements sociaux. Immeuble résidentialisé à Teisseire. L opération concerne deux bailleurs : ACTIS et Grenoble Habitat (qui s est porté acquéreur de 117 logements auprès d ACTIS). Depuis 2001, près de 900 logements ont été réhabilités et 237 démolis (dont 129 avant l ANRU). La démolition concerne 2 tours et 5 barres. Grenoble Habitat à démoli 80 logements. Opération Grenoble Habitat Les acteurs estiment que 70% des relogements ont eu lieu sur place et 30% hors site. Nombre de logements à démolir: 80 Nombre de logements occupés 70 Nombre de décohabitations :? Nombre de ménages à reloger : 70 Etat du relogement au 31.12.2008 70 (100%) 6/146
2. Le dispositif mis en place pour le relogement Un cadre peu formalisé Teisseire est le premier quartier bénéficiant d une convention ANRU sur le territoire de l agglomération grenobloise. Cette dimension historique est valorisante : l opération à proposé un cadre nouveau dans lequel les acteurs, en particulier les bailleurs, ont renouvelé ou inventé de nouvelles pratiques. Elle est aussi contraignante : en l absence d habitudes et de modèle de comparaison, les acteurs sont intervenus dans le cadre d un dispositif encore peu formalisé et qui a évolué progressivement. Le cadre contractuel, partenarial et d actions auprès des habitants est, en effet, peu formalisé par rapport aux autres opérations. Il n y a ni convention ni charte de relogement concernant cette opération. L opération de relogement à Teisseire apparaît, plus que les autres, comme une opération menée par les bailleurs, dans une vision plus technique (relogement de personnes en tenant compte de leurs souhaits, de l évolution de leur taux d effort et du parc disponible) que politique (les acteurs sont critiques par rapport aux exigences de l ANRU sur un relogement à 50% dans le neuf). Le relogement et l accompagnement des ménages a été assuré par les bailleurs. Aucune MOUS n a été mise en place et les partenaires ont été peu concernés par cette opération. Les bailleurs défendent l aspect «familial» de la gestion de l opération : le travail de proximité, de rencontres individuelles des ménages (au sein de véritables «conseils de famille») a compensé l absence de dispositif partenarial. Et la mobilisation des contingents des réservataires a, selon Grenoble Habitat, facilité l opération de relogement. L opération menée par ACTIS de 1998 à 2005 a bénéficié du recrutement au sein d ACTIS d un chargé de mission relogement en 2002. Le cadre de négociation avec les habitants est individuel. L opération de démolition / reconstruction menée par Grenoble Habitat se déroule également dans un cadre peu formalisé. La relation avec les relogés s est déroulée de façon individuelle : mise en place d une permanence sur le site avec la conseillère sociale, entretien individuel avec elle pour la recherche d un logement en adéquation avec le souhait des locataires, propositions de logement aux familles, visite du logement et organisation du relogement avec la conseillère sociale. D une façon générale deux éléments semblent avoir joué en faveur des bailleurs sur cette opération : le temps et la mobilisation des habitants. L opération s est déroulée sur un temps relativement peu contraint. Ceci a favorisé la prise en compte de la demande des habitants. Selon Grenoble Habitat, une seule proposition a été faite par ménage. De toute façon, il n existait pas de cadre permettant de multiplier les propositions. Une mobilisation pour le quartier ancienne et vivante. 7/146
La mobilisation des habitants est une donnée ancienne sur ce quartier, sur lequel travaillent une vingtaine d associations. Le centre social (concerné par la rénovation puisque de nouveaux locaux ont été construits pour cet équipement) a été un relais fort d information et de mobilisation des habitants (notamment par le biais du théâtre forum), et d accueil des réunions. L association des locataires des 3 rues (Letonnelier / Jouhaux / Lafourcade) a été créée spécifiquement et s est imposée comme interlocuteur auprès de Grenoble Habitat. Historiquement implantée sur le quartier, la CSF a joué un rôle d accompagnement dans la phase de concertation avec les habitants et sur le projet d ACTIS, dans la mise en place d une charte de bon voisinage (en complément à la mise en place des comités de résidents composés des habitants référents par Unité Résidentielle). Actuellement, l association accompagne les ménages dans la livraison des appartements de Grenoble Habitat (sur les problèmes de conception et finition notamment). Un travail sur la mémoire du quartier a été réalisé. Mené par l'association AMAL, il a notamment donné lieu à une exposition (photos, témoignages d'habitants..) dans l'ancien centre social Teisseire, avant sa démolition. 3. L évaluation Une évaluation sans cadre formel Il n existe pas de dispositif formalisé d évaluation du relogement sur Teisseire. L opération menée par ACTIS a toutefois donné lieu à une évaluation (dont une approche qualitative par la rencontre de 20 ménages) par une personne missionnée par ACTIS dans le cadre d un stage en 2004. Cette évaluation a révélé la satisfaction globale des usagers, notamment en ce qui concerne les travaux réalisés dans les appartements (leur prise en charge étant vécue comme un véritable avantage par rapport aux demandes de mutation hors dispositif de rénovation urbaine). Qualitativement, l étude révèle deux attitudes parmi les locataires (et parmi d autres, moins marquées) : la nostalgie du quartier (qui s estompe avec le temps) et le relogement vécu comme une opportunité. Grenoble Habitat envisage de réaliser cette enquête mais n a pas encore fixé de délai ni de modalités d enquêtes. L enquête qualitative menée par l OSL auprès des ménages concerne uniquement l opération menée par Grenoble Habitat. Ces démolitions sont intervenues plus tard que celles d Actis, les entretiens peuvent avoir lieu auprès de personnes relogées depuis un à trois ans. Les entretiens qualitatifs réalisés par l OSL auront donc lieu sans enquête de satisfaction préalable pour les ménages relogés par Grenoble Habitat 2. 2 Comme validé lors de la réunion du groupe technique relogement du 23 mars 2009. 8/146
II.1.B. Analyse des entretiens avec les ménages relogés Sur le quartier Teisseire, l enquête concerne donc uniquement l opération menée par Grenoble habitat. Vingt ménages ont été rencontrés. L ensemble de l échantillon a donc été enquêté sur l été 2009 et l enquête est terminée sur ce quartier. Les ménages rencontrés ont été relogés entre 2005 et 2007 (un relogement tiroir, commencé en 2003 a été relogé définitivement en 2007, 15 ménages ont été relogés en 2007, 3 en 2006 et un en 2005). Parmi ces ménages, afin de composer un panel représentatif, 9 ont été relogés dans l ancien et 11 dans le neuf. 13 ménages rencontrés ont été relogés dans le quartier et 7 en dehors. Teisseire : une identité collective. Le quartier de Teisseire est marqué par le sentiment d appartenance de ses habitants. Il a permis la construction d une identité collective forte. Ce sentiment d appartenance - que les acteurs du relogement ont bien noté est vécu de manière différente selon les personnes interrogées, divisant les habitants marqués par cette approche identitaire et ceux la rejetant fortement. La première catégorie se distingue donc par le sentiment que Teisseire compose un quartier très soudé, solidaire. On l observe plutôt chez des habitants présents depuis longtemps. Parmi ces personnes, la majorité a noué avec le quartier un lien fort : certains y sont présents depuis 47 ans, 30 ans, voire y sont nés (trentenaires). Cette solidarité se traduit dans les liens familiaux et surtout de voisinage. Une habitante raconte que ses enfants pouvaient frapper à n importe quelle porte à Teisseire pour emprunter 50 euros mais que dans son nouveau quartier, les voisins n ouvrent pas, «même pour une boîte d allumette». Elle s est adaptée à cette situation dans son nouveau quartier, en fréquentant plus régulièrement les commerces de proximité. qui a permis l émergence d une parole collective Ce sont ces personnes qui évoquent le plus régulièrement l association d habitants qui s est créée spécifiquement sur la question de l opération de rénovation urbaine car elles en sont (ou en on été) membres (4 ménages citent l association et quelques ménages l évoquent d une manière moins directe). Cette association, «les trois rues», serait née en 2001 d après les ménages interrogés, après la première réunion qui annonce le projet. Elle réunit les locataires qui souhaitent alors proposer une parole collective sur l aménagement du quartier et dans les rencontres avec Grenoble Habitat. Il s agit d une démarche forte et originale qui permet de structurer le dialogue avec le bailleur, qui vient de racheter ce patrimoine. L association se préoccupe du patrimoine de Grenoble Habitat, qui constitue une petite part de l ensemble des logements sociaux du quartier (117 logements rachetés sur 1200 logements). D après les personnes rencontrées, l association s est exprimées sur le projet et si elle «n a pas pu empêcher la construction de tous ces bâtiments, elle a empêché la construction des villas (là ou il y a aujourd hui le jardin)». Outre ce travail de propositions sur le projet de rénovation urbaine, l association s est investie sur le relogement comme «intermédiaire» entre les locataires et le bailleur. 9/146
Elle semble avoir bénéficié, dans un premier temps, d une bonne écoute du bailleur qui a pu favoriser la participation des habitants à l association. Mais il semble que la tension des relations avec le bailleur, intervenue au cours de l opération (au moment de l installation dans les logements), ait relâché la mobilisation collective au sein de l association. En effet, les personnes que nous avons rencontrées se déclarant membre de l association indiquent être moins mobilisées depuis la phase d emménagement. Les locataires regrettent l absence de résultats : une adhérente, par exemple, se dit moins engagée car elle a la sensation que les choses ne bougent pas (à cause du bailleur). L annonce du projet : du «miracle» à un sentiment de «rage» Trois ménages portant la vision d un quartier solidaire et uni affirment avoir été informés tardivement du relogement. L annonce, intervenant selon eux 6 mois avant le relogement, les aurait surpris et pris au dépourvu. Ces personnes expriment le plus fortement leur attachement au quartier et à la vie de l immeuble dans lequel elles habitaient. Elles se déclarent donc «surprises», «déçues», «enragées» à l annonce de la démolition. Les habitants s inscrivant, à l inverse, dans l ignorance et le rejet du quartier et de ses habitants, ne développaient que peu de relations avec leurs voisins. Il s agit, généralement, de personnes arrivées plus récemment sur le quartier, qui peinaient à s y intégrer : «quand on n est pas né à Teisseire, on n est pas de Teisseire». Les personnes en rupture avec le quartier ont été heureuses d apprendre qu un projet de démolition et reconstruction concernait le quartier et leur immeuble. Elles y ont vu la possibilité de changer de quartier. Une personne précise l avoir appris en 2001, quatre ans avant la démolition (et un autre ménage installé en 2005 précise que dès son installation, il savait qu il serait relogé). Une autre, dont les demandes de mutation n aboutissaient pas, voit cette annonce comme «une opportunité, un miracle». Une locataire se sentait isolée à Teisseire. Elle évoque le «cauchemar» qu elle à vécue dans ce quartier et précise qu elle ne veut pas en parler «pour ne pas pleurer». Un ménage déclare avoir élaboré une stratégie par rapport à la démolition / reconstruction et s être installé à Teisseire précisément pour bénéficier du plan de relogement. D une manière générale, les ménages installés récemment dans le quartier étaient au courant, sans connaître le calendrier de réalisation, de l opération de rénovation urbaine. La vision du quartier est fortement influencée par ces attitudes (orientée vers la nostalgie du quartier et des liens de voisinage ou, au contraire vers la critique d un quartier replié sur lui-même et peu sécurisé) mais parmi l ensemble des personnes interrogées, aucune n est critique par rapport à la nécessité de démolir et reconstruire (une personne déclare ne pas s intéresser à ces changements mais être présente dans les réunions d information). Une personne précise qu elle voyait des fissures dans son immeuble et à été très contente, de ce fait, de l annonce du relogement. Seules deux personnes évoquent le fait que quelques anciens locataires avaient fait des travaux dans leurs appartements et que certains les avaient transformés en «de véritables palaces». Rester sur Teisseire : le choix d un parcours par le logement tiroir 10/146
Les personnes attachées à Teisseire ont - logiquement - souhaité y rester. Il s agit de rester auprès de la famille et des amis et de conserver les habitudes, commerces de proximité, etc. Compte-tenu du déroulement de l opération, les ménages ont été confrontés à la question du «relogement tiroir», le temps de finir les travaux. Quatre familles ont renoncé à déménager une seconde fois soit parce qu elles ne voulaient pas assumer les frais d un deuxième déménagement, soit parce qu elles se sentent finalement bien dans leur nouveau logement et leur quartier : «mon fils va à l école Malherbe, il est bien, je n ai plus envie de changer». L investissement dans le logement est un élément qui pèse dans cette décision. Une locataire affirme avoir fait beaucoup de travaux dans son logement provisoire et désire y rester. Ceci d autant plus qu elle dispose d un appartement sans vis-à-vis, ce qu elle estime difficile à retrouver sur Teisseire. Une famille a été installée rue Malherbe en logement tiroir durant 4 ans. Elle affirme avoir beaucoup insisté pour revenir sur Teisseire (mais a refusé une première proposition). Les ménages installés dans le neuf à Teisseire, sur l opération menée par Grenoble Habitat, se répartissent sur l avenue Teisseire entre l immeuble situé au 16 et celui situé au n 51. Les ménages ont choisi sur plan, ce qui ne semble pas avoir créé de problème ou de surprise. Par contre, ces ménages étaient impatients de découvrir les appartements. Ils avouent donc avoir visité l immeuble quelques temps avant la livraison, «en cachette» ou «en infraction». Une habitante estime qu il aurait été vraiment bienvenu de créer un appartement témoin, pour que les locataires se familiarisent avec les espaces et envisagent plus sereinement l aménagement de leur appartement. De façon assez symbolique, une habitante indique qu elle souhaitait s installer au n 51 qui «remplace» l immeuble du 16 rue Lafourcade dans lequel elle habitait avant le relogement. Les personnes désirant quitter le quartier en font parfois une condition qui prime sur les critères de choix du logement (taille, logement neuf, nombre de pièce, étage, montant du loyer ). Un ménage, qui n a pas été entendu sur sa volonté de quitter le quartier, se dit dans l impasse. De façon transversale, le relogement permet d actualiser et d adapter le logement aux conditions de vie et à la taille du ménage. Il s agit surtout de personnes âgées ou de couples avec enfants qui cherchent un appartement en étage peu élevé et / ou équipé d un ascenseur. D autres demandes sont faites, notamment par rapport au rez-de-chaussée qu un ménage veut quitter (problème de sécurité) et qu un autre souhaitait conserver (ce qui n a pas été possible) car il donnait accès à un jardin privatif. Un ménage exprime une condition particulière, celles de ne pas changer de meubles (qui avaient été faits sur mesure dans l ancien appartement), que le nouvel appartement puisse les contenir. Ce ménage souhaite également un logement en dernier étage, dans le neuf et sur Teisseire. Par contre, il admet une hausse de loyer. Au final, il se déclare satisfait de son nouveau logement, estimant avoir été entendu par le bailleur. Deux ménages affirment avoir accepté la première proposition par absence de maîtrise du processus (difficulté à comprendre le projet, difficulté devant le dossier de relogement ) et par peur de se retrouver dans un logement très éloigné des souhaits de départ. A l inverse, un habitant avoue avoir refusé les propositions afin de mieux négocier son départ. Mais la majeure partie des ménages s est inscrit dans le cadre proposé par Grenoble Habitat. Ils affirment avoir eu le choix, avoir pu refuser une ou deux propositions. 11/146
Vers le nouveau logement Si, dans l ensemble, les ménages ont apprécié la prise en charge du déménagement par le bailleur, 7 ménages indiquent que les déménageurs ont cassé du mobilier (lit, meuble, fauteuil, lave-linge ). Aucun n a fait de demande de remboursement. Une personne a effectué seule son déménagement et avoue avoir «fait une déprime» à la suite du travail occasionné par l opération. Il ne semble pas y avoir de procédure formalisée concernant le remboursement du second déménagement ou bien celle-ci a pu évoluer dans le temps. Quelques ménages indiquent avoir choisi de ne pas bénéficier d un logement tiroir parce que le deuxième déménagement était à leur charge. Un ménage a ajouté une «petite participation» aux frais du deuxième déménagement, payé par le bailleur. Un ménage indique avoir bénéficié d une prise en charge totale des frais des deux déménagements. L installation dans le logement et la question des travaux Que pensent les relogés de Teisseire de leur logement? Les ménages relogés dans le neuf sont assez contents de leur appartement. En termes de superficie, tous n y ont pas perdu : certains ont des appartements plus grands (mais un loyer plus élevé). Quelques rares commentaires décrivent très positivement leurs logements : un appartement «magnifique», «intime, convivial». Une personne est toutefois nostalgique de son ancien logement, un «appartement parfait». Son fils n est - selon elle - pas de son avis : le nouvel appartement a l avantage d avoir une terrasse. Les ménages relogés dans le neuf expriment régulièrement leur satisfaction de pouvoir bénéficier d une (voire deux) terrasse-s : «c est mieux que l ancien, j ai deux terrasses et une grande cuisine». La locataire nostalgique de son ancien appartement évoque également la vue sur les montagnes dont elle bénéficiait et qu elle a perdue dans son nouveau logement. Une locataire décrit techniquement son appartement et les voies d amélioration qu elle entrevoit : «y a beaucoup de détails mal pensés dans ces appartements : manque de placards, chambres trop petites, portes qui s ouvrent dans le mauvais sens Par contre, l isolation, c est le top, avec les radiateurs. Avant on était au chauffage collectif au sol, aujourd hui c est possible de régler le chauffage». Trois éléments viennent pondérer la satisfaction de ces ménages : - La hausse du prix des loyers - Des souhaits non pris en compte - Des malfaçons à la livraison et des travaux qui tardent à se régler. Concernant la hausse des loyers, une locataire affirme être mécontente car elle est «passée à plus petit et plus cher». Un ménage indique que l inquiétude est ancienne : «pendant les réunions, c était 12/146
houleux, tout le monde était inquiet du prix du loyer». Un autre ménage indique l absence d anticipation sur cette question : «Ce qui a choqué, c est les prix du loyer». Un ménage avait émis le souhait d un appartement en étage. Se retrouvant en rez-de-chaussée, il affirme ne pas se sentir en sécurité. Ce ménage indique également qu il aurait préféré un appartement en réhabilitation, moins cher, mais «qu il n y en avait plus» et qu il n a pas pu émettre de conditions ou souhaits sur le logement mais seulement choisir entre le n 16 et le n 51 de l avenue Teisseire. La question des travaux est prégnante pour ces ménages relogés dans le neuf. Elle les empêche de se déclarer totalement satisfaits et vient durcir la relation avec le bailleur. Parmi les 11 ménages enquêtés relogés dans le neuf, 7 évoquent négativement les travaux et leur incidence sur la relation avec le bailleur. Il s agit de travaux de finitions qui ne sont pas faits. Il s agit ensuite de problèmes liés à l évacuation d eau des terrasses. Ils estiment que le bailleur ne prend pas en compte leurs demandes et n est plus à l écoute : «désormais, à Grenoble Habitat, ils ne décrochent presque plus le téléphone, ils ne font que prendre note des problèmes et c est tout». Un ménage se déclare, à l inverse, satisfait des travaux effectués et de la rapidité de leur exécution. Les ménages relogés dans l ancien se plaignent également de la difficulté à faire réaliser des travaux et du niveau inadapté, «ridicule», de ceux-ci. Trois ménages, relogés dans le neuf et l ancien, posent la question de l utilité de payer les charges à partir du moment où ils estiment qu elles ne reposent sur aucun service. Un couple relogé dans le neuf s interroge car il estime payer des charges élevées pour un HLM et ne comprend pas : «ce n est pas clair, il faudrait faire le point. Par exemple, on paie le chauffage même en été. On se dit que le montant trop élevé des charges doit certainement contribuer au rattrapage des dépenses faites pour l immeuble neuf». Un autre ménage insiste sur l impression d opacité : «ce n est pas clair ce qui est inclus dans les charges. C est un problème qui n a jamais été réglé». Un ménage relogé dans un appartement réhabilité exprime sa satisfaction. Il estime avoir trouvé un juste milieu qui lui permet de bénéficier d un appartement refait et très correct (les travaux ont permis de déplacer et agrandir la cuisine, de créer une terrasse ) à un loyer maîtrisé. Il oppose cette solution au neuf et estime qu à moyen terme, les ménages relogés dans le neuf auront à souffrir du montant du loyer (par sa hausse, par les accidents de la vie). Les ménages relogés dans l ancien s expriment peu sur leur satisfaction par rapport au logement. La superficie peut changer mais la distribution des pièces semble peu évoluer, elle ne génère pas de problématique d adaptation des ménages (habitudes, ameublement ). Les remarques se concentrent donc sur les travaux dans l appartement (dont une personne est satisfaite). L immeuble, dans sa qualité architecturale et sa fonctionnalité, n est pas vraiment commenté par les ménages. La résidentialisation, dans les immeubles neufs fait l objet de critiques : «il y a l interphone, dans l autre appart, il n y était pas. Mais, là, il ne marche pas». Le fait de payer pour les places de parking et le garage fait naître des réticences, va à l encontre des habitudes des habitants du quartier : «mettre des places de parking payant dans un quartier d ouvrier, c est des conneries!». Une mère de 13/146
famille note positivement le fait que les abords de l immeuble soient fermés : «les parties communes sont mieux. A Teisseire, j était obligée de surveiller les enfants, ici je peux les entendre de la fenêtre». C est la place de la voiture qui inquiète le plus les habitants (évoqué par 5 habitants relogés dans le neuf à Teisseire). Ils rappellent la période avant les travaux où «il y avait beaucoup de places». Maintenant, les voitures se garent sur les trottoirs. Ils évoquent avec inquiétude les aménagements à venir sur l avenue Teisseire qui va faire perdre encore des places de parking. Le quartier : la fin d un entre-soi Les personnes relogées hors du quartier (6 ménages) sont assez satisfaites de leur nouvel environnement. Un père de famille indique que ses enfants ne jouaient pas au parc de Teisseire tandis qu aujourd hui, ils jouent dans le quartier et ont plusieurs amis. Deux personnes sont contentes d avoir déménagé hors du quartier par rapport au voisinage. Par rapport au quartier Teisseire, ils sont partagés : certains ont conservé leurs habitudes puisque «la nounou est là bas et les commerces (boulangerie, analyse médicale )». Ceux-là reviennent voir des amis. Les autres n y retournent pas ou peu. Un habitant est particulièrement critique puisque pour lui, «les travaux l ont rendu encore plus moche. L image [du quartier] ne peut changer car le feu laisse des cendres». Les relogés sur Teisseire ont une vision plutôt positive du quartier. Ils estiment que le quartier est plus beau, que «la misère s est éloignée», que «le quartier est plus agréable à regarder maintenant il y a plus de sécurité dans le quartier. Le quartier s est amélioré pour les enfants : il ya des jeux d enfants». Selon une locataire, le quartier a tellement changé qu elle se dit habiter à Teisseire, sans y être vraiment. C est-à-dire que l endroit où elle habite est désormais calme, que ce qu elle identifie comme composant l identité du quartier (bruit, problématiques sociales) ne correspond pas à ce qu elle vit au quotidien. Teisseire se serait donc éloigné de son immeuble. Une personne estime que «les gens se sont calmés car ils sont mieux chez eux». Le quartier devient donc plus accueillant : «Le quartier change, il est plus calme et il y a plus de respect de l environnement. C est un changement de génération : les voyous d avant ont grandi, l image du quartier commence à changer : on le voit, on le ressent... Le relogement, c est une bonne expérience, on a l impression de changer de quartier, on rentre dans du neuf, c est agréable». Ces habitants sont donc satisfaits des changements du quartier et ont des attentes très fortes : «ça va devenir l un des meilleurs quartiers de Grenoble, d après ce qu ils ont dit». Plus rarement, quelques ménages estiment, au contraire, que «Teisseire est un ghetto et l image n a pas changé, il n y a pas eu d amélioration. Il y a du bruit et c est toujours un quartier chaud et sensible. Les trottoirs sont dégueulasses, à cause des crottes de chiens, l illumination publique ne marche pas. Les jardins ne sont pas entretenus». 14/146
Mais les ménages se retrouvent sur leur craintes par rapport aux changements en cours et à venir sur le quartier. Leurs craintes se cristallisent autour de deux points : la densification de l habitat et son corollaire, l arrivée de nouvelles populations sur le quartier. Les habitants estiment qu il y a trop de constructions nouvelles : «L image du quartier a changé un peu mais maintenant, il y a trop de béton». Les nouveaux immeubles sont construits trop serrées, «trop rapprochés, trop compacts». Une habitante s interroge : «on ne sait pas pourquoi ils ont construit 4 bâtiments au lieu de trois». Mais ce qui inquiète le plus les habitants, c est l arrivée d une nouvelle population sur Teisseire. L image d un quartier accueillant se fissure : «Les travaux ont fait arriver d autres gens et il y en aura encore» puis «jeudi, ils vont livrer un immeuble et il y aura 300 personnes de plus ôtées de Villeneuve et la situation va empirer». Cette crainte est relayée également par quelques personnes ayant quitté le quartier : «ils verront bien ce qui se passera avec les nouveaux locataires qui vont arriver». Il n existe aucune connaissance ou compréhension des objectifs liés à la mixité sociale. La crainte des locataires est donc liée à l image d un renforcement du caractère social du quartier qui viendrait sous peu, relancer la stigmatisation du quartier. La vie sociale Des habitants ont élaboré des stratégies de maintien dans le quartier de façon assez collective. Le bailleur a été à l écoute de cette volonté d être relogé en proximité d anciens voisins. Parmi les entretiens réalisés sur Teisseire, on retrouve des ménages qui estiment connaître peu de changements dans leur voisinage (en particulier sur les immeubles situés aux n 16 et n 51). C est l image de la stabilité qui domine dans les relations sociales des personnes relogées. Elles ne développent pas plus de relation avec leurs voisins qu avant. Une personne estime toutefois que «dans l ancien bâtiment, tous étaient pauvres et donc il y avait des voyous. Maintenant, les gens sont plus respectueux. Nous invitons plus souvent des gens à la maison car c est plus grand, neuf donc plus agréable ( ) on peut se promener, il y a plus de socialisation». Les personnes relogées hors Teisseire sont diversement satisfaites de leurs relations avec le voisinage. Ceux qui avaient vraiment choisi de quitter le quartier sont très satisfaits. Pour les autres, les relations avec les voisins ont été tendues, le bailleur a du intervenir auprès d une locataire. Un ménage a du insister pour revenir sur Teisseire tant leurs relations avec les voisins dans le nouveau quartier était tendue. Un habitant, relogé dans le centre, estime avoir vraiment perdu des relations amicales. Les familles ayant quitté le quartier évaluent différemment la situation scolaire de leurs enfants. Un père de famille estime que, concernant l école, «c était mieux à Teisseire, étant donné que c était un quartier chaud, on donnait tout aux enfants : il y avait du matériel pour l école. Ici, il y a une totale indifférence, pour les gens, qui du coup, n ont rien». Pour une autre les résultats scolaires n ont pas évolué. Une famille estime avoir vraiment amélioré la situation scolaire des ses enfants. 15/146
La diversité des trajectoires résidentielles Les ménages rencontrés sur Teisseire permettent de discerner le poids de l identité collective du quartier et la capacité de mobilisation collective de ses habitants. Bien que le cadre de cette opération ait été moins formel que sur les opérations plus récentes (et se soit formalisé progressivement), la négociation individuelle et collective a pu avoir lieu. La capacité du ménage à se saisir de ce cadre de négociation - donc sa capacité à être acteur de ce changement lui permet de mettre en place des stratégies d amélioration de sa situation par rapport au logement. Pour certains, le relogement intervient comme une étape qui permet, à moyen terme, l accès vers un logement plus adapté (anticipant un changement de situation familiale, voire préparant une accession à la propriété, dans un cas). Dans ce contexte, des freins viennent retarder (conjoncturels) ou empêcher (structurels) le sentiment d une trajectoire résidentielle ascendante de la part des ménages. Les freins conjoncturels repérés sur l opération Teisseire sont liés, principalement, à la difficulté du bailleur à réaliser les travaux. Cette absence de prise en compte des travaux crée le sentiment d un manque d écoute des besoins des ménages et retarde le sentiment d une installation pérenne dans le logement à cause de l inconfort qui renvoie à la situation vécue dans l ancien logement. Les freins structurels sont ceux vécus par le ménage et qui l empêchent de construire un projet par rapport au relogement. Sans accompagnement social spécifique, les ménages concernés peinent à comprendre les mécanismes du dispositif et, prenant peur, ne réalisent aucun choix en répondant positivement à la première proposition. Le sentiment de trajectoire résidentielle ascendante est, dans ce contexte, bien plus difficile à dégager. Sur l opération Teisseire, les ménages rencontrés permettent de distinguer les profils suivants, selon leur sentiment par rapport au relogement : - Les ménages ayant le sentiment d avoir réalisé une trajectoire résidentielle positive. Ces ménages ont, plus fortement que les autres, négocié leur relogement. Dès l annonce du projet, ils ont construit leur projet individuel et construit, dans le même temps, une parole collective. Moins que les autres, ils ont présenté des difficultés à appréhender le cadre de négociation. Par contre, ils se révèlent déçus de ne pouvoir régler les difficultés conjoncturelles liées sur Teisseire à la mise en œuvre des travaux dans les logements. Ces personnes sont plutôt relogées dans le neuf sur le quartier. Parmi elles les projets de déménagement restent au stade de l idée et sont envisagés à moyen terme afin d adapter le logement aux changements prévisibles du ménage (principalement la décohabitation des enfants). Un couple envisage sérieusement l accession à la propriété. Il s agit, en conservant le montant du loyer (700 / 800 ) de devenir propriétaire d une maison ou d un appartement et de quitter Teisseire. Pour celles qui n avaient aucune adhésion à l identité du quartier, elles se retrouvent hors quartier, dans des situations différentes. Elles sont dans un sentiment positif par rapport au départ du quartier. S ajoute pour un ménage qui avait fait plusieurs demandes de mutation et pour un autre qui a renoncé au relogement tiroir, une satisfaction plus forte vis-à-vis du logement. 16/146
- Les ménages qui ont un sentiment mitigé par rapport à leur situation. Ils sont conscients des apports positifs du relogement mais estiment que, par rapport à leur nouveau logement une adaptation doit encore être faite. Il s agit, le plus souvent, d un problème lié au montant des loyers (une personne évoque les charges liés au chauffage individuel). Bien qu elles n engagent aucune démarche en ce sens, ces personnes estiment qu un nouveau déménagement leur permettrait de mieux vivre en baissant leurs charges. - Les ménages ayant le sentiment d avoir une situation dégradée. Il s agit surtout d un sentiment de déception par rapport au relogement et à leur situation. L annonce du relogement a suscité des espoirs et le ménage a émis des souhaits. Devant la complexité de l opération, le ménage a préféré prendre la première proposition qui lui était faite, même si celle-ci ne correspondait pas complètement aux demandes formulées. Trois ménages sont dans ce cas, deux sont relogés dans l ancien et sur le quartier, ce qui semble conforter le sentiment que rien ne bouge pour eux. Les demandes qu ils avaient exprimées et qui n ont pas été prises en compte étaient importantes pour ces ménages, en particulier, le ménage souhaitant quitter Teisseire. Ces locataires sont donc désabusés par rapport à leur situation, l une d elle se dit «dans l impasse». Ces ménages expriment des désirs mais aucun projet de déménagement, malgré leur situation : «Je ne vais pas partir si on ne me propose rien». La capacité des ménages à construire un projet de relogement est déterminante quant au ressenti du ménage sur sa trajectoire résidentielle. L appui de l association créée spécifiquement par les locataires à l occasion du relogement a permis de favoriser ce sentiment positif (trajectoire plutôt choisie et ressentie comme ascendante) pour les personnes désireuses de rester dans le quartier. Celles-ci sont souvent entrées dans des parcours avec logement tiroir qu elles ont accepté au vu du produit final qui leur était proposé. A l inverse, quelques ménages auraient eu besoin d un appui renforcé dans l aide au choix sur les propositions. L absence d acteurs susceptibles de les aider à ce moment et leur attitude passive et résignée au moment du choix ont conduit ces ménages à accepter des propositions qui ne leur convenaient pas. Ces ménages sont donc déçus et dans l impossibilité de dégager les aspects positifs liés à cette opération pour leur quartier ou leur ménage. 17/146
Tableau : Situation des ménages rencontrés par rapport au logement Ménage Appart Quartier * Taux d effort Autre 1 T3 à T3, neuf Q sup Son père, titulaire du bail est passé en accession. Le couple a récupéré (bail glissant,) l appartement 2 T4 à T4, neuf HQ L appart est grand, neuf, ses enfants sont mieux dans le nouveau quartier mais problème avec bailleur 3 T4 à T3, ancien Q. Avait envie de Inférieur C est pareil ici ou avant : changer de quartier, c est le même quartier n a pas pu. Il a refusé un relogement tiroir (aurait permis d aller dans le neuf) Volonté de déménager Vers accession à la propriété Il veut partir, pour du neuf et changer de bailleur. Voudrait aller à Echirolles Il ne va pas partir si on ne lui propose rien 4 T3 àt3, ancien HQ Sup Il est content Veut déménager mais pas dans l immédiat, voudrait plus petit : c est cher et ses enfants ne viennent pas tout le temps. Voudrait aller à Echirolles (à coté de ses enfants). Voudrait un F5 5 T4 à T4, neuf Q. quartier avec tout à proximité + amis, famille sup Globalement heureuse. Mais problème de sécurité (pas rassurée) Seulement si mieux et pas trop cher (a adopté deux enfants, manque place) 6 T4, Neuf Q Contente Pas envie de bouger de là 7 T5 à T3, neuf. Regret de l ancien mais elle est globalement mieux dans celui-là Q Globalement, la situation est meilleure 8 T4 à T2, ancien Q inférieur Elle est mieux aujourd hui, sa situation financière s améliore 9 T3 à T4, ancien HQ Globalement tous satisfaits. A refusé un relogement tiroir 10 T4 à T5, neuf Q, forte volonté de revenir à Teisseire après logt tiroir Globalement content, relogement tiroir qui a duré 4 ans. Attention. Départ a eu lieu en 2003. relogement définitif en 2007. Elle n envisage pas de déménager Aimerait déménager pour un F3 et quitter Grenoble Pas avant 3 à 5 ans, voir quand son bébé aura grandi. Rester à Malherbe dans un T5 ou T6. Plus tard, ils prendront un logement plus petit quand les filles auront grandi 11 T3 à T3, neuf Q Satisfait à 80%. Les 20%, S il trouve moins cher c est le loyer qui est cher 12 T5 à T4, neuf Q Supérieur Globalement satisfaite Non 13 T3 à T4, ancien HQ supérieur Elle n aimait pas le non quartier, elle a fait plusieurs demandes de mutation. Le prix du loyer est la seule ombre au tableau 14 T4 à T4, ancien HQ Bilan plutôt bon, Non 18/146
envisageait de revenir sur Teisseire mais n y pense plus. Ils ont refait leur appart, sont près du centre-ville 15 T3 àt3, ancien Q supérieur Estime que sa situation ne bouge pas 16 T4 à T3, ancien. A pris un 2 e étage : au rdc elle ne pouvait pas ouvrir sa fenêtre 17 T5 à T4, neuf. Lui convient mieux que l ancien (2 terrasses), loyer : + 200 euros «de sa poche» Q. Voulait absolument rester dans le quartier Q Stable Globalement, mieux qu avant supérieur Globalement, sa situation est pareille qu avant, un peu plus dure à cause du loyer 18 T5 à T 3, neuf Q supérieur «Le relogement, c est une bonne expérience, on a l impression de changer de quartier, on rentre dans du neuf, c est agréable» 19 T2 à T2, ancien HQ. Apprécie d être en centre-ville 20 T4 à T4, neuf. On demandé un T5 mais n ont pas pu l avoir. Payent presque le double en loyer. Ici, c est le bordel Q stable C était une opportunité. Avant l annonce, il avait envie de partir mais pas de projet, il n avait pas déposé de demande Supérieur Ils ont le sentiment d être dans une impasse : ils veulent aller ailleurs, (moins cher, plus calme) mais n ont pas les moyens et ne savent pas où aller Déménager vers moins cher et plus calme (changer de quartier) * Q / HQ : Quartier / Hors quartier 19/146
II.2. L opération La Plaine à Saint-Martin d Hères II.2.A. Présentation de l opération de relogement 1. Contexte de l opération L opération de rénovation urbaine de La Plaine à Saint-Martin d Hères est incluse dans le GPV Grenoble-Saint-Martin-d Hères décrit précédemment. L opération est donc, elle aussi, ancienne. Les acteurs, sur ce quartier estiment avoir «essuyé les plâtres» des ORU. Le dispositif mis en place est donc, lui aussi, moins formalisé comparé à des opérations plus récentes. Démolition partielle de la barre de 88 logements de la Plaine. Photo OPAC 38 Le bâtiment a connu des réhabilitations lourdes dans le passé. L état du bâti et les difficultés d entretien ont orienté le bailleur vers la démolition. La Plaine accueillait des populations avec de faibles revenus. Un phénomène de communautarisation (à partir d une présence de personnes d origine maghrébine et portugaise) s était installé. La convention ANRU prévoit la démolition de 88 logements (sur une barre d immeuble) et une reconstitution de 68 logements sur le site et 21 PLUS CD sur la ZAC Centre voisine (soit 24% hors quartier). Un relogement inscrit dans la durée Le relogement a commencé en 2004/2005 (11 relogements et 5 départs spontanés). Il s est poursuivi en 2006 (22 relogements et 3 départs spontanés), 2007 (31/3) et 2008 (8/3), soit 86 ménages relogés ou partis spontanément. Il s est terminé au premier trimestre 2009 (il restait 14 ménages à reloger). Nombre de logements à démolir: 88 Nombre de logements occupés 86 Nombre de décohabitations : 14 Nombre de ménages à reloger : 100 Nombre départ spontanés 13 Nombre ménages relogés dans le cadre de l'opération 87 Etat du relogement au 31.12.2009 87 (100% des personnes à reloger) 20/146
62 ménages ont été relogés dans le neuf (données OPAC 2010). 2. Le dispositif mis en place pour le relogement Le bailleur démolisseur est l OPAC 38, les bailleurs relogeurs sont l OPAC 38, la SDH et PLURALIS. Le projet de relogement a, comme sur le quartier Teisseire, bénéficié d un temps de mise en œuvre suffisant. Ceci a permis d organiser la vacance : 13 ménages sont partis de cette façon (départs spontanés). Mais dans un contexte tendu par la faiblesse de l offre et sans dispositif partenarial formalisé, les relogés n ont pas toujours bénéficié d une priorité dans les commissions d attribution. Il était également difficile de positionner des ménages à reloger dans les contingents des réservataires. En 2006, la Ville a opéré un rattrapage en priorisant les relogés de la Plaine. Immeuble Pluralis et Parc Jo Blanchon. Photo OSL La structuration du processus partenarial L organisation partenariale du relogement s est déroulée à partir de trois entités : - Le comité de pilotage politique, plus régulièrement sollicité par l OPAC 38 - La commission technique du relogement (incluant la cellule opérationnelle de relogement et les services sociaux de Saint-Martin d Hères) - La cellule du relogement opérationnel réunissant la chargée de mission relogement de la Ville et l OPAC 38. Cette cellule s est réunie, selon les besoins, de façon hebdomadaire à mensuelle. Cette organisation est le cadre d action dans lequel se déroulent toutes les autres opérations de renouvellement urbain. Il s agit d un socle sur lequel se greffe, en fonction des projets, une organisation complémentaire, essentiellement orientée vers l accompagnement et l implication des habitants. Il n y a pas eu de MOUS mise en place sur cette opération. L accompagnement social des familles a été peu pris en compte. L accompagnement des habitants a été réalisé avec des moyens internes à l OPAC 38, moyens qui se sont spécialisés et étoffés au cours de l opération. Le suivi des relogements est d abord assuré par le chef de projet OPAC et la chargée de clientèle. Puis une chargée de mission relogement est recrutée en 2007 pour piloter l opération au sein de l OPAC 38. Des permanences ont été mises en place conjointement entre la Ville et l OPAC 38. Ces permanences ont été organisées dans un premier temps dans un logement du quartier. Elles se sont ensuite tenues dans une antenne de quartier (service de la ville) pour plus de sécurité et pour garantir la confidentialité dans l examen des situations. 21/146
Un contexte défavorable à la concertation L absence d association de locataires n a pas permis la signature d une charte de relogement collective sur le quartier. Les habitants n ont pas été en mesure de se mobiliser collectivement ni de se faire représenter ou accompagner par une association de locataire. Le cadre d action est donc resté individuel. Parmi les actions d information et de concertation, un DVD sur l histoire de La Plaine, réalisé par Composite sous maîtrise d'ouvrage de l OPAC 38 a été diffusé aux habitants. Le dispositif d information et de participation des habitants est complété par des réunions publiques d information et une lettre d information mensuelle. Une charte individuelle de relogement a été signée entre le locataire, la ville et l OPAC. Le bailleur et la Ville s engagent auprès des relogés à : - Faire deux propositions de relogement - Prendre en considération les demandes du locataire en ce qui concerne la localisation et le type de logement souhaité, dans la limite de l offre disponible. La particularité de cette charte nominative est le rappel du souhait de relogement du locataire dans la charte. 3. L évaluation Un dispositif renforcé L OPAC 38 a commencé les enquêtes de satisfaction en 2007 de façon non systématique. Le dispositif d évaluation est renforcé depuis 2009. Au sein de l OPAC, une personne est en charge de l évaluation post-relogement. Entre fin 2008 et le premier trimestre 2009, cette personne a réalisé l enquête satisfaction auprès de l ensemble des ménages relogés depuis 2005 jusqu à 2007. L enquête a donc eu lieu 2 ans et demi à 3 ans après le relogement. Par la suite, les ménages seront rencontrés un an après le relogement. En février 2009, l OPAC 38 estime que 41 ménages ont été enquêtés sur les 86 à rencontrer ; principalement des locataires relogés avant 2008. L OPAC 38 constate un écart de satisfaction entre les ménages enquêtés 1 an ou 6 mois après le relogement. En effet, plus l enquête intervient tardivement et plus la satisfaction se conforte. 22/146