Club Immobilier de l ARSEG 16 Février 2012 «Alors l Immobilier ça t intéresse?» Avec le soutien de :
Programme 1 ère Partie de Soirée : 18h00-18h45 Le Club Immobilier de l ARSEG : Qu est ce que c est? (10 mn) Joël Marias Membre du Bureau de l ARSEG Latifa Hakkou Directrice de l Environnement de Travail (DDB France) Conjoncture et vocabulaire de l immobilier d entreprise (15 mn) Aurélie Lemoine Directrice Etudes & Recherche (CBRE) Présentation de l ILAT (10 mn) Bernard Haas Vice Président (ADI) Le Bail Vert (5 mn) Rémi Socirat Consultant Senior (AOIM) La surface de plancher (5 mn) Jacques de Fontgalland Architecte DPLG (A.R.T. Réalisations)
Programme 2 ème Partie de Soirée : 18h45 «L Immobilier ça t intéresse?...» Présentation des résultats de l enquête du dernier Club Immobilier Débat autour du fil rouge proposé par le Club Immobilier Joël Marias Membre du Bureau de l ARSEG Latifa Hakkou Directrice de l Environnement de Travail (DDB France) Cocktail dinatoire et visite du Worklife en compagnie des équipes de Steelcase
Présentation du Club Immobilier Latifa Hakkou et Joël Marias
Pourquoi un Club Immobilier à l ARSEG : Objectifs La (re)naissance d un Club L Immobilier et l Environnement de Travail : des domaines indissociables Un format convivial pour favoriser l échange et les retours d expériences Un programme qui sache répondre aux problématiques des adhérents de l ARSEG Une première rencontre le 24 Novembre 2011 sur la thématique des m² et de la performance économique
Marché des bureaux franciliens : Conjoncture et Vocabulaire Aurélie Lemoine Directrice Etudes & Recherche (CBRE)
PARC de bureaux en Ile de France : 54,5 millions de m² Présentation du Club Immobilier Paris Centre Ouest 8,7 M m² Reste de Paris 8,0 M m² Total Paris 16,7 M m² La Défense 3,2 M m² Croissant Ouest 8,9 M m² 1 ère Couronne 6,0 M m² Total Paris + 1 ère Couronne + Croissant Ouest + La Défense 34,8 M m² 2 ème Couronne 19,7 M m² Total Ile-de-France 54,5 M m² Source ORIE / CBRE
Dynamique du marché des bureaux franciliens Présentation du Club Immobilier Pôles tertiaires traditionnels Autre pôles majeurs Pôles tertiaires périphériques établis Pôles tertiaires en développement
OFFRE IMMEDIATE En fin de période Fin 2010 : 3 604 000 m² Fin 2011 : 3 609 000 m² 4 000 000 m² Neuf et restructuré Seconde main / Etat d'usage 3 500 000 m² 3 000 000 m² 2 500 000 m² 2 000 000 m² 1 500 000 m² 1 000 000 m² 500 000 m² 23 % 0 m² 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 Source : CBRE / Immostat-IPD
Evolution des TAUX DE VACANCE en Ile de France En fin de période Source : CBRE / Immostat-IPD
OFFRE FUTURE CERTAINE ET PROBABLE TOUS ETATS CONFONDUS, EN FIN DE PERIODE, > 5 000 m² Source : CBRE
Echelonnement des disponibilités futures > 5000 m² EN VOLUME AU 1 ER JANVIER 2012 Total de l offre future : 4 031 800 m² Certain : 1 355 400 m² Probable : 2 676 500 m² Evolution par rapport au 1 er janvier 2011 Source : CBRE Certaines Neuves / Restructurées Seconde main / Rénovées Probables Neuves / Restructurées Seconde main / Rénovées
Répartition des disponibilités certaines dans l année > 5000 m² OFFRE IMMÉDIATE ET DISPONIBLE DANS L ANNÉE EN VOLUME AU 1 ER JANVIER 2012 NEUVES, RESTRUCTURÉES Répartition géographique Surface Nombre Paris Centre Ouest 9 % 66 600 m² 9 op. Paris Sud 5 % 38 800 m² 3 op. Paris Nord Est 3 % 19 700 m² 2 op. La Défense 4 % 29 300 m² 2 op. Croissant Ouest 37 % 270 500 m² 21 op. 1 ère Couronne Nord 11 % 84 400 m² 9 op. 1 ère Couronne Sud 7 % 51 100 m² 4 op. 1 ère Couronne Est 7 % 52 900 m² 2 op. 2 ème Couronne 17 % 124 300 m² 11 op. Total 100 % 737 600 m² 63 op. Source : CBRE
Mesure de l activité du marché Demande exprimée somme des m² demandés par les entreprises lors de leur recherche de locaux. Donnée propre à chaque commercialisateur Demande placée somme des surfaces commercialisées (signature d un bail ou vente), cumul des transactions, données Immostat pour l Ile-de-France et locale pour les régions Absorption nette solde net entre la demande placée et l ensemble des surfaces libérées sur la même période (variation du parc occupé pour les anglo-saxons)
Evolution de la DEMANDE PLACEE et du PIB 2010 : 2 148 800 m² - 2 979 transactions 2011 : 2 441 800 m² - 3 132 transactions Source : CBRE / Immostat-IPD / INSEE / FMI
Répartition de la demande placée en Ile de France 2011 Source : CBRE / Immostat-IPD
Demande placée > 1000 m² par secteur d activité EN VOLUME, ÉVOLUTION PAR RAPPORT À 2010 = Source : CBRE / Immostat-IPD
Les valeurs Loyer ou valeur locative, par m² ou global, par poste de travail, HT HC Loyer de présentation (affiché par le bailleur lors de la commercialisation, base de la négociation) Loyer facial (signé, inscrit au bail) Loyer économique (loyer facial déduction faite des remises commerciales) Loyer de marché (loyer moyen observé lors de transactions) Loyer «prime», moyen, neuf-restructuré, seconde main, couru FRANCHISES, AVANTAGES COMMERCIAUX : différentiel entre loyer facial et loyer économique entre 1,5 et 2 mois de franchise par année d engagement fin 2011 Prix de vente (effectif), valeur vénale (estimée) Généralement exprimé hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée (HD 6,2 % ou HT 1,8 %) HD ou HT = ce que touche le vendeur (net vendeur) Droits ou taxes inclus = ce que ça coute à l acquéreur (actes en main)
Evolution des LOYERS MOYENS «PRIME» VALEURS FACIALES EN COURANTS HT HC/M²/AN Note méthodologique : avant 2001, le loyer moyen "prime" correspond à la valeur de transaction la plus élevée observée sur les immeubles haut de gamme, hors transaction atypique. Depuis 2001, le loyer moyen "prime" correspond à la moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m². Source : CBRE
LOYER MOYEN PONDERE (Facial) AU 1 ER JANVIER 2012 65 % des transactions signées en 2011 compris dans la fourchette 150 450 HT HC/m²/an facial Neuf / Restructuré Variation * Seconde main Variation * Paris Centre Ouest 541 + 4,2 % 401-0,3 % Paris Sud 446 + 5,4 % 339-0,3 % Paris Nord Est 321 + 6 % 250 + 1,2 % La Défense 448-5,8 % 345-2,8 % Croissant Ouest 294-6,6 % 216-5,6 % 1 ère Couronne 236-3,8 % 148-12,3% 2 ème Couronne 154-8,2 % 104-7,7 % Ile-de-France 298-1,3 % 216-3,6 % * Par rapport au 1 er janvier 2011 Source : CBRE
Perspectives 2012 : Vers de nouveaux équilibres Le contexte économique continuera de peser sur les prises de décisions des utilisateurs qui seront opportunistes La 1 ère moitié d année devrait se caractériser par la discrétion des grandes entreprises et celles liées au secteur public (échéance électorale) et de la finance La demande placée devrait atteindre et probablement dépasser 2 millions de m² Le stock immédiat devrait rester stable avec une absorption nette toujours proche de 0 et des livraisons encore limitées en 2012 L offre de qualité continuera de se réduire progressivement La reprise des lancements «en blanc» dépendra de l évolution du contexte immobilier et financier Les loyers devraient globalement s ajuster à la baisse sur l ensemble du marché à l exception de certains secteurs où l offre de qualité est rare Les avantages commerciaux resteront élevés
http://www.cbre.fr/fr_fr/etudes/etudes_lexique www.cbre.fr Etudes et Recherche - 01 53 64 36 35 Aurélie Lemoine aurelie.lemoine@cbre.fr
Présentation de l ILAT Bernard Haas Vice-Président (ADI)
Qu est-ce que l ILAT et à qui s adresse-t-il? ILAT = Indice des Loyers des Activités Tertiaires Entreprises concernées par la mise en œuvre de Présentation du Club l indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour leurs immeubles Immobilier de bureaux et leurs établissements où elles exercent des activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales (activités des professions libérales et activités effectuées dans des entrepôts logistiques notamment).
Entrée en vigueur de l ILAT Le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication. Présentation du Club Le recours à ce nouvel indice de référence, d application conventionnelle, Immobilier est conditionné par l accord des parties au bail professionnel pour les secteurs concernés. Les parties auront donc le choix entre l indice des loyers des activités tertiaires et l indice du coût à la construction.
Modalité de calcul de l ILAT Art. 1er. L indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), calculé sur une base trimestrielle, est constitué Présentation par la somme pondérée du d indices Club représentatifs du niveau Immobilier des prix à la consommation, de celui des prix de la construction neuve et de celui du produit intérieur brut en valeur. ILAT = 50 % mipcl + 25 % micc + 25 % mpib
Comparaison de l évolution annuelle : ILAT vs. ICC 12% 10% 8% 6% 4% 2% Présentation du Club Immobilier 6,84% 2,8% 0% -2% -4% 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011-6% -8% ICC ILAT Source : INSEE 3 ème Trimestre 2011
Le Bail Vert Rémi Socirat Consultant Senior (AOIM)
L Annexe Environnementale L ANNEXE VERTE Décret n 2011-2058 du 30 décembre 2011 Article L 125-9 du Code de l'environnement Articles R-136-1 à R 136-3 du Code de la Construction et de l'habitation.
Conditions et calendrier d application 1. Concerne tous les propriétaires de bâtiments tertiaires à usage de bureaux et de commerces. 2. Concerne les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m². 3. Concerne les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2012. Obligatoire pour les baux en cours à compter du 14 juillet 2013.
Contenu Cette annexe doit retranscrire les informations que se doivent mutuellement le bailleur et le preneur sur : 1. les caractéristiques des équipements et systèmes du bâtiment et des locaux loués, 2. leur consommation réelle d'eau et d'énergie, 3. la quantité de déchets générée.
L obligation mutuelle d information Sont à fournir de manière obligatoire par le bailleur ou le locataire, selon les cas, les informations suivantes : 1. Liste, descriptif complet et caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment (pour le bailleur) ou mis en place dans les locaux (pour le locataire) relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l éclairage ainsi qu à tout autre système lié, pour le bailleur, aux spécificités du bâtiment, ou, pour le locataire, à son activité spécifique 2. Consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes situés dans les locaux loués (pour le bailleur) ou exploités par le bailleur ou le locataire (l exploitant ayant à sa charge l obligation d information)
L obligation mutuelle d information 3. Consommations annuelles d eau des locaux loués (pour le bailleur et le locataire) et des équipements et systèmes exploités par le bailleur ou le locataire (l exploitant ayant à sa charge l obligation d information) 4. Quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment (pour le bailleur) ou à partir des locaux loués (pour le locataire) s ils en assurent le traitement et, le cas échéant, la quantité qu ils ont fait collecter en vue d une valorisation ou d un traitement spécifique.
Bilan et engagement : Bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués à établir selon une périodicité à définir. Engagement des deux parties sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.
Remarques Liberté laissée aux bailleurs et locataires pour définir eux-mêmes leurs obligations. Négociation des effets économiques à prévoir (loyer, charges, prise en charge de travaux ) et incitation au respect des obligations à stipuler (clauses pénales, pénalités de retard, clauses résolutoires ). Aucune sanction prévue en cas de défaut d établissement de l annexe environnementale mais l occasion de prendre des mesures concrètes visant à : o valoriser l immeuble o baisser les charges o mettre aux normes les équipements o anticiper les mises aux normes o participer aux engagements sociétaux des entreprises.
La surface de plancher Jacques de Fontgalland Architecte DPLG (A.R.T. Réalisations)
La Surface de plancher ordonnance n 2011-1539 du 16/11/2011 = une petite révolution! La surface de plancher est applicable à partir du 01/03/12
La Surface de plancher SURFACES ADMINISTRATIVES : SHOB supprimée SHON supprimée SPL surface de plancher 01/03/2012 SURFACES DESCRIPTIVES : SDO surface dans œuvre SUB surface utile brute SUBL surface utile brute locative SUN surface utile nette BUN bureau utile net ERUN espace de réunion utile net
La Surface de plancher La S.H.O.B. et la S.H.O.N. datent des années 60
La Surface de plancher SURFACE HORS ŒUVRE BRUTE ou S.H.O.B. : art. R 112-2 du code de l Urbanisme : La SHOB est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction (y compris épaisseur des murs, toitures terrasses, surfaces non closes, etc.)
La Surface de plancher SURFACE HORS ŒUVRE NETTE ou S.H.O.N. : art. R 112-2 du code de l Urbanisme : La SHON est égale à la SHOB de laquelle ont été déduits : Les combles et les sous-sols non aménageables Les surfaces non closes (terrasses, balcons, loggias, porches, etc. Les surfaces affectées au stationnement des véhicules Les locaux d une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Les locaux techniques. La SHON est la surface administrative d une construction (droits à construire et taxes).
La Surface de plancher S.H.O.N. RT : Bâtiments Tertiaires depuis le 26/10/2011 : La SHON-RT prise en compte pour les calculs thermiques est égale à la Surface Utile (SU) multipliée par un coefficient de 1,1 (bât tertiaire).
La Surface de plancher SURFACE DE PLANCHER SPL. : une évolution très importante A partir du 01 Mars 2012, les SHOB et SHON seront remplacées par la Surface de Plancher (SPL.?) = l ensemble des surfaces closes et couvertes, (comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m.. ). Cette surface est calculée à partir du nu intérieur des murs pour ne pas pénaliser les efforts d isolation par l intérieur ou l extérieur des bâtiments. Certains locaux sont exclus, sous condition, de la SPL. (parking, loc. tech., combles, etc. )
La Surface de plancher
La Surface de plancher SURFACE HORS ŒUVRE NETTE - SHON
La Surface de plancher SURFACE DE PLANCHER SPL.
La Surface de plancher SURFACE UTLIE BRUTE LOCATIVE - SUBL
La Surface de plancher SURFACE UTILE BRUTE - SUB
La Surface de plancher SURFACE UTILE NETTE SUN Efficience : 72 %
«Alors, l immobilier ça t intéresse?...» Latifa Hakkou et Joël Marias
Rappel : Résultat de l enquête du 24 Novembre 2011 La négociation et la renégociation du bail 66% 3 Les conditions de vie au travail 84% 2 La recherche immobilière 64% 4 L exploitation 86% 1 N=41 0% 20% 40% 60% 80% 100% Les prochaines thématiques proposées sont globalement pertinentes pour les répondants. L exploitation immobilière (les coûts d exploitation, la gestion des charges immobilières, l'optimisation des consommations énergétiques) et Les conditions de vie au travail (évolution des fonctions et des méthodes de travail, la charte d aménagement et d implantation, les relations avec les IRP) sont les deux thématiques qui intéressent le plus. Parmi les thématiques complémentaires suggérées par les répondants : Traitement de l'acoustique et la confidentialité en espaces ouverts Les évolutions à anticiper : Code du Travail, Code de la Construction (par exemple l'évolution des surfaces de plancher).
Propositions de thèmes pour 2012 : ARSEG Transformer la ville lumière en métropole mondiale Redistribution du marché tertiaire, à quoi faut-il s attendre? Etalement vs. Décentralisation La problématique de la mobilité pour les salariés Comment les acteurs privés peuvent agir pour le bien public Redynamisation des quartiers ou/et de friches. Trouver le juste équilibre entre quartiers d affaires et lieux de vie. Quels bâtiments pour être en harmonie avec son environnement immédiat? Conception du bâtiment idéal Problématique Tour/Campus et IGH/ERP/Code du travail Quels bureaux pour demain? Favoriser les bureaux personnels ou les espaces partagés Bureaux virtuels vs. Bureaux physiques Grand Paris : les enjeux du marché tertiaire Ville durable, vivable et rentable? Bâtiments et Immeubles Environnement de Travail
Propositions de thèmes pour 2012 : Compilation des suggestions des membres du Club Immobilier Taxes et fiscalité immobilière : taxe foncière, taxe sur les bureaux, taxe sur les ordures ménagères La question du remplacement et de la remise aux normes des matériels et équipements techniques : qui paye? Les charges immobilières : La relation entre le locataire et le propriétaire Contraintes légales pour le preneur d un immeuble qui n est pas aux normes La problématique de l accessibilité pour les personnes à mobilité réduite Les stratégies de négociation et de renégociation du bail L impact du télétravail et du nomadisme : Quid de la responsabilité du chef d établissement?
Propositions de thèmes pour 2012 : Compilation des suggestions des membres du Club Immobilier Les nouveaux modes de travail : espaces collaboratifs, accueil des télétravailleurs au bureaux, tiers lieux : Quels aménagements? Solutions et bonnes pratiques pour se conformer aux exigence de la loi Grenelle Séance sur le Bail Vert La certification HQE : Retours d expérience. Les immeubles certifiés tiennent-ils leurs promesse? Quels sont les résultats un an après et la réalité du terrain? Séance sur la différence entre certifications, labels Présentation des systèmes d auto-évaluation du patrimoine immobilier
Merci à tous et rendez vous sur Bureaux Expo les 3, 4 et 5 avril prochains!
Salons 3, 4 et 5 avril 2012 SALONS CONFERENCES + Exposants experts LES ASSISES CONVENTION ET AG ARSEG DES CONFERENCES TOUS LES JOURS EN CONTINU Retrouvez le programme sur : http://www.bureaux-expo.fr/ http://www.services-entreprises-expo.fr/ http://www.innovative-building.fr/ http://www.ecotech-city.com/ LES ASSISES DE L ENVIRONNEMENT DE TRAVAIL LES ASSISES DES SERVICES ACHATS DEUX CONFERENCES PAR JOUR ET PAR ASSISE En présence de Luc Ferry et Jacques Attali LE 3 AVRIL 2012 à 14h30